苍南县龙港城市建设投资有限公司与某某家房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

浙江省苍南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0327民初2091号 原告：苍南县龙港城市建设投资有限公司，统一社会信用代码91330327MA287EQG00，住所地苍南县龙港镇镇前路195号镇府大院6号楼201室。 法定代表人：**倾，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：***家房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327551783566U，住所地苍南县龙港镇德雅花园21幢三层302商铺。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**、***，浙江正昌律师事务所律师。 第三人：温州金城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330300145238546F，住所地温州市车站大道金城大厦A幢801、802、803室。 法定代表人：***。 原告苍南县龙港城市建设投资有限公司（以下简称龙港城投公司）与被告***家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）、第三人温州金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后依法适用简易程序于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告龙港城投公司委托诉讼代理人***、被告逸家公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，第三人金城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼期间，本院依原、被告的申请，决定给予原、被告庭外调解期限30日。本案现已审理终结。 原告龙港城投公司向本院提出诉讼请求：1、确认《龙港镇A-05-02地块开发建设管理协议书》有效；2、判令被告向原告交付坐落于龙港商业中心A-05-02地块商住楼（即鑫***）3号楼201室、4号楼101室、102室、201室四间房屋，并协助原告办理房屋过户登记手续；3、判令被告向原告支付违约金（自2017年8月28日起按每日3000元计算至实际交付完成之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月4日，苍南县国土局和苍南县公共资源交易中心联合发布《苍南县国有建设用地使用权挂牌出让公告》，决定以挂牌方式出让龙港商业中心A-05-02地块的国有建设用地使用权，出让面积为5588.5㎡。地块规划指标要求的容积率为≦4.11≧1.0，总建筑面积≦22944㎡（不包括地下室面积），其中商业面积≦2800㎡。如县外注册的房地产开发公司竞得，须在苍南县注册成立全资子公司对本地块进行开发。该地块为瓯南大桥拆迁安置用地，其商品房的建设、销售、转让必须遵循《挂牌出让须知》和《龙港商业中心A-05-02地块开发建设管理协议书》的具体规定。2010年2月5日，第三人金城公司以72500000元的价格竞得该地块的国有建设用地使用权。2010年3月12日，第三人为本项目的开发设立了全资子公司逸家公司，即本案被告。2012年8月9日，被告与苍南县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。至此，第三人关于该地块使用权的开发、建设等权利义务转移至被告，第三人在土地使用权出让过程中所签订的合同、协议涉及的权利义务也一并由被告承受。2012年，原告的前身苍南县龙港镇建设投资开发有限公司作为甲方，与作为乙方的第三人金城公司签订了《龙港镇A-05-02地块开发建设管理协议书》（协议注明的签订时间为2009年，实际签订时间为2012年）。关于房屋交付期限，该协议第一条约定：“开发建设自土地出让合同签订之日起不超过36个月，自乙方领取工程施工许可证之日起开始计算。乙方与购房户签订商品房买卖合同时，应按此时间约定交付使用，否则，每逾期一日，须向甲方支付违约金3000元。”关于住宅回购，本协议第二条约定：“本地块上法定总平面确定的A、B单元全部住宅建筑（共100套，每套面积130平方米左右），由甲方以3600元/平方米的价格回购用于安置瓯南大桥拆迁安置。”关于商铺回购，本协议第三条约定：“本地块上法定的一、二层所有商业面积（法定的地块配套附属设施除外），以每平方米10000元的价格由甲方回购。”2014年8月29日，被告取得了《建设工程施工许可证》。建设期间，原告分别于2014年12月31日、2015年11月30日、2016年2月29日依次向被告支付了3510000元、4446000元、25975200元，合计33931200元，至此回购款已支付完毕。2018年8月3日，该项目通过验收备案。原被告对拆迁户进行安置后，目前尚余商铺4套（面积合计1772.15平方米），应当交付原告。但被告要求原告在交付前先行向其缴纳“房产税”，并于2018年10月向龙港镇政府发送了《关于安置房、商铺交房前期费用说明》。后原被告代表就该事项进行磋商，期间原告明确告知被告，本项目并不产生“房产税”。2018年11月26日，被告又向原告发送《关于要求解决不动产增值税的报告》，主张由原告承担“不动产增值税”。原告认为该等税收的法定纳税义务主体为被告，应由被告自行承担，未予同意，被告遂至今未交付房屋。为此，原告诉请判准上述请求。 被告逸家公司答辩称：一、关于管理协议书及涉及回购的性质：1、**地块是龙港镇为了安置瓯南大桥拆迁户而出让、回购，原告是受龙港镇人民政府委托对项目开发建设进行管理，故被告在履行合同中涉及对龙港镇人民政府的抗辩效力及于原告；2、管理协议书约定房屋回购的条款属于预约合同，约定将来由原告指定的人员（拆迁户）与被告签订《房屋买卖合同》，并将房屋交付与原告指定的人员。该协议书未具体约定交付对象和交付条件。二、关于确认合同有效的诉讼请求，被告无异议。三、关于交付商业用房、协助办理产权登记的诉讼请求，被告无异议，但需由原告提供购房者名单，并与被告签订《商品房买卖合同》，办理交房手续后进行交付。关于协助办理产权登记，需由龙港镇人民政府提供“同意延长竣工时间”文件后才能办理产权登记，我们已多次向龙港镇人民政府提出申请，龙港镇人民政府拖延不办，造成广大购房户不能办理产权登记。四、关于逾期交付的责任：1、交付的条件。管理协议书对交付条件没有约定，以竣工备案作为交付条件无依据。被告认为只要土建、安装验收合格，符合使用条件的，且双方认可的，便符合交付条件。本案在2018年1月，五方主体验收合格，消防、环保等验收合格，符合正常使用条件，且龙港镇人民政府也认可交付使用，故应认定此时符合交付条件；2、逾期时间计到实际交付之日止的诉请无依据。根据管理协议书第三条约定商业用房由原告回购，销售、交付对象由原告提供，而原告至今未向被告提供该四套房屋的签约对象，致使被告无法交付，交付延迟责任自行承担；3、每日违约金3000元是指针对整个项目逾期所应支付的违约金，如果被告需承担责任，涉案四套商业用房违约金应按比例分摊，其他各套已与其他购房户签订《商品房买卖合同》，逾期交房责任已由被告按《商品房买卖合同》向购房户承担责任，不应重复承担；4、工期和竣工备案延误是二宗地块合建造成。**A-05-02地块拍卖时，规定与流浦村的地块A-05-01进行合建，统一设计，施工、验收等均受到相互牵制。流浦村地块本应在2017年2月28日竣工，因工期严重滞后，龙港镇在2019年3月18日以***（2019）24号文件，不得不同意延期至2019年8月28日，导致被告地块的工期、验收均受到严重影响，导致工期和验收延误。龙港镇人民政府决定二地块合建时未充分考虑一方工期延误必然会影响另一方的施工和验收。现在，龙港镇一方面同意延长流浦村地块竣工日期，免除《土地出让合同》规定的建设项目延期违约金，另一方面，完全不考虑流浦村地块逾期对被告的影响，要求追究被告责任，存在严重的行政不公。综上请求驳回原告的诉请。 原告围绕诉讼请求依法提供了下列证据材料：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，以证明原告诉讼主体资格；2、企业信用信息单，以证明被告及第三人诉讼主体资格；3、苍政发[2016]214号文件、公司合并协议、债务清偿与提供担保的说明，以证明原告系由苍南县龙港镇建设投资开发有限公司、苍南县龙港房地产开发有限公司合并重组而设立，苍南县龙港镇建设投资开发有限公司所涉权利义务由原告承受的事实；4、关于金城房开与逸家房开的权属关系说明，以证明第三人金城公司在本项目开发过程中所签订的合同、权利义务由被告承受的事实；5、苍南县国有建设用地使用权挂牌出让公告、挂牌出让须知、成交确认书，以证明龙港商业中心A-05-02地块挂牌及第三人中标的事实；6、国有建设用地使用权出让合同，以证明被告、苍南县国土局于2012年8月9日签订土地使用权出让合同的事实；7、龙港镇A-05-02地块开发建设管理协议书，以证明原被告约定房屋回购及交付的事实；8、建筑工程施工许可证，以证明被告于2014年8月29日取得施工许可证的事实；9、会签单、回购款支付凭证，以证明原告已支付案涉项目回购款的事实；10、验收备案表，以证明案涉项目已于2018年8月3日通过竣工验收备案的事实；11、关于安置房、商铺交房前期费用说明、关于要求解决不动产增值税的报告，以证明被告于2018年10月向原告方发函，同意交付安置后的剩余房屋，但要求原告在交付前先支付“房产税”的事实和，被告于2018年11月26日再次向与原告方发函，要求原告在交付前先支付“不动产增值税”的事实。 被告逸家公司围绕诉讼请求依法提供了下列证据材料：1、苍南县国有建设用地使用权出让公告，以证明龙港镇要求对商业中心A-05-02、A-05-01两地块进行合建，其施工、验收行为受到相互牵制及原告受龙港镇委托对工程建进行管理，并签订管理协议；2、***（2019）24号文件，以证明A-05-01地块至今未竣工验收的情形影响了A-05-02地块的施工、验收；3、会议记录，以证明龙港镇于2017年10月10日14时召开协议会，协调二地块建设、验收事宜，A-05-02地块施工、验收受A-05-01地块影响；4、人防验收情况说明，以证明人防地下室整体作为一个项目审批施工，指标统一，验收备案需等A-05-02、A-05-01整体验收后办理；5、地下室消防防火区分期验收协议书，以证明消防防火区统一建设，应统一验收，经龙港镇协调后，签订同意分期验收后才得以先行验收；6、消防、天然气、环保验收意见书，以证明案涉项目工程已在2018年1月17日前验收合格；7、五方主体验收合格表格，以证明土建、安装工程已在2018年1月21日验收合格；8、安置人员名单证明，以证明按照协议约定，商品房的交付对象由原告提供，原告未提供对象名单的，被告无法进行交付；9、安置方案通知（含证明）、交房结算确认书，以证明按照协议约定，商品房的交付对象由原告提供，原告未提供对象名单的，无法进行交付和商品房在2018年1月就已符合交房条件，可以正常使用，龙港镇人民政府也认可验收结果，同意交付使用。 对此，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认证如下：原告提供的证据，被告对其真实性无异议，本院对其证明力予以确认，并确这些证据内容作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据1、2、4、6、7、8、9，原告对其真实性无异议，本院确认这些证据内容作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据3，其真实性无法确定，在被告未提供其他证据佐证情况下，对其证明力不予确认。被告提供的证据5，作为协议一方当事人并未签名或加盖公章，无法确定该证据真实性，对其证明力不予确认。 经审理，本院认定事实如下：2010年1月4日，苍南县国土局和苍南县公共资源交易中心联合发布《苍南县国有建设用地使用权挂牌出让公告》，决定以挂牌方式出让龙港商业中心A-05-02地块的国有建设用地使用权，出让面积为5588.5㎡。地块规划指标要求的容积率为≦4.11≧1.0，总建筑面积≦22944㎡（不包括地下室面积），其中商业面积≦2800㎡。如县外注册的房地产开发公司竞得，须在苍南县注册成立全资子公司对本地块进行开发。该地块为瓯南大桥拆迁安置用地，其商品房的建设、销售、转让必须遵循《挂牌出让须知》和《龙港商业中心A-05-02地块开发建设管理协议书》的具体规定。2010年2月5日，金城公司以72500000元的价格竞得该地块的国有建设用地使用权。2010年3月12日，金城公司为本项目的开发设立了全资子公司逸家公司，随后逸家公司声明金城公司在土地使用权出让过程中所签订的合同、协议涉及的权利义务由逸家公司承受。因龙港镇人民政府委托龙港镇建设投资开发有限公司对龙港商业中心A－05－02地块部分住宅、商业用房的开发建设实施监督与管理。为此，龙港镇建设投资开发有限公司（作为甲方）在2012年7月3日与金城公司（作为乙方）签订了《龙港镇A-05-02地块开发建设管理协议书》（以下简称管理协议）。该管理协议书主要约定：一、开发建设自土地出让合同签订之日起不超过36个月，自乙方领取工程施工许可证之日起开始计算。乙方与购房户签订商品房买卖合同时，应按此时间约定交付使用，否则，每逾期一日，须向甲方支付违约金3000元。二、本地块上法定总平面确定的A、B单元全部住宅建筑（共100套，每套面积130平方米左右），由甲方以3600元/平方米的价格回购用于安置瓯南大桥拆迁安置，拆迁户凭房屋拆迁协议以及确定的位置和价格与乙方直接签订购房合同，乙方取得房屋预售证之日起1个月内，拆迁户必须与乙方签订购房合同，首付款根据国家有关规定执行。逾期不签订购房合同的，由甲方与乙方签订合同。房屋主体结顶时，拆迁户必须与乙方办理按揭手续或一次性付清购房款余款，与甲方签订合同的，也必须在主体结构结顶时办理按揭手续或一次性付清购房款余款。甲方与乙方签订的产权房屋如发生产权变更，所有手续和费用由甲方承担。三、本地块上法定的一、二层所有商业面积（法定的地块配套附属设施除外），以每平方米10000元的价格由甲方回购，房屋主体结顶时，甲方按房屋主体结顶时商铺评估价与拆迁户已达成的协议卖给拆迁户。两个月内拆迁户凭拆迁协议以及确定的位置与乙方签订购房合同，一次性结清款项（注明：拆迁户与乙方签订购房合同时，以10000元/平方米价格签订合同）。评估价超出10000元部分款项，直接打入镇财政户头。购房户如要按揭，只能按10000元/平方米价格办理银行按揭。两个月后，该不动产由镇政府组织拍卖，拍得者凭有关手续与受让方签订购房合同，合同价按每平方10000元，一次性结清款项，拍卖价超出10000元部分，直接打入镇财政户头，镇政府在一个月内完成拍卖程序。四、本地块与A-05-01地块属合建项目，乙方需与A-05-01地块业主充分协商，合理利用地下空间、地上空间和配套设施。2012年8月9日，逸家公司与苍南县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2014年8月29日，被告取得了建设工程施工许可证并进行开发建设。该工程（即原、被告所称的鑫***3号、4号楼）竣工后于2018年1月17日通过消防验收，同年1月29日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方主体验收，2018年8月3日取得竣工验收备案证明。截止2016年2月29日，龙港建设投资开发有限公司支付了包括讼争四间商铺在内的全部回购款33931200元。期间，被告根据管理协议书的约定及指示先后与各个拆迁户签订购房合同，并陆续向拆迁户交付房屋，其中2018年1月29日根据原告指示向***交付3号楼301室房屋。2019年3月4日，逸家公司根据龙港城投公司指示向***交付鑫***4号楼103室、104室商铺。2018年10月，逸家公司向龙港镇政府送达《关于安置房、商铺交房前期费用说明》，要求龙港城投公司在交付前先行向其缴纳“房产税”等税费。2018年11月26日，被告又向原告送达《关于要求解决不动产增值税的报告》，要求原告承担“不动产增值税”。因龙港城投公司拒绝其前述要求，逸家公司至今未交付龙港城投公司安置拆迁户后剩余的四间商铺即鑫***3号楼201室、4号楼101室、102室、201室（面积合计1772.15平方米，合同约定的回购款为17721500元）。 另查明：1、2016年12月10日，龙港建设投资开发有限公司并入苍南县龙港城市建设投资有限公司。龙港建设投资开发有限公司在合并日期前所有财产、债权、债物及权利义务由苍南县龙港城市建设投资有限公司承受。2、龙港商业中心A-05-02地块商住楼中由原告回购的住宅建筑面积为10868.48平方米、商业（商铺）面积为2597.52平方米。 本院认为：龙港镇建设投资开发有限公司与金城公司所签订的管理协议书，系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。因龙港镇建设投资开发有限公司在事后并入龙港城投公司，故龙港镇建设投资开发有限公司在管理协议书项下的权利义务由龙港城投公司承受；而逸家公司自愿承受金城公司管理协议书项下的权利义务，并不违反法律规定，本院予以准许。据此，原、被告均应受管理协议书约束，应全面履行管理协议书约定的义务。根据查明的事实，案涉工程已通过消防验收、五方主体验收并取得竣工备案证明，可见讼争商铺已具备交房条件，且被告在庭审中表示愿意交房，故对原告要求交房的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，逸家公司负有协助义务，故龙港城投公司要求逸家公司协助办理讼争商铺所有权过户登记手续，于法有据，本院予以支持。关于被告是否应支付逾期交房违约金问题。本院认为：原告诉称“原被告对拆迁户进行安置后，目前尚余商铺4套（面积合计1772.15平方米），应当交付原告”，表明原告确认被告在拆迁户安置完毕后才能确定并直接向原告交房数量和具体位置，在此之前，被告无法向原告交房。原告在2019年3月4日还要求逸家公司向***交付鑫***4号楼103室、104室商铺，故被告在此之后才能确定并直接向原告交付剩余回购房，同时基于本案讼争商铺已具备交房条件、原告未能举证证明其在2018年4、5月份已要求被告交房等其他事实，酌定被告向原告交付讼争商铺的合理期间为2019年3月10日止，此后属于逾期交房。管理协议书虽约定被告每逾期交房一日须向原告支付违约金3000元，但未约定该违约金计算基数的具体金额，综合考虑原告回购房所涉全部购房款、本案讼争四间商铺所涉购房款、同一地段商铺租金标准等因素，酌情确定讼争四间商铺逾期交房违约金标准为每日1300元。综上所述，被告应向原告支付自2019年3月11日起按每日1300元计算至实际交房之日止的违约金。 综上所述，原告诉讼请求中与前述相符部分予以支持，其他部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认龙港镇建设投资开发有限公司与温州金城房地产开发有限公司签订的《龙港镇A-05-02地块开发建设管理协议书》有效； 二、***家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向苍南县龙港城市建设投资有限公司交付坐落于龙港商业中心A-05-02地块商住楼（即鑫***）3号楼201室、4号楼101室、102室、201室四间商铺，并协助苍南县龙港城市建设投资有限公司办理前述商铺过户登记手续； 三、***家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付苍南县龙港城市建设投资有限公司逾期交房违约金（自2019年3月11日起每日1300元计算至实际交房之日止）； 四、驳回苍南县龙港城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费140189元，由苍南县龙港城市建设投资有限公司负担11155元，***家房地产开发有限公司负担129034元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇一九年七月一日 代书记员　*** 相关法律条文链接： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明。 一、对不具有强制执行内容的裁判文书： 1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行； 2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉； 3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚； 二、对具有强制执行内容的裁判文书： 4、负有义务的一方当事人拒不履行或***行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。 三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。 四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。