***等与北京东方联建建设拆迁服务有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）朝民初字第07152号

原告***，女，1957年7月20日出生。

委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。

原告刘秀宝，女，1918年3月28日出生。

委托代理人***（原告刘秀宝之女），女，1957年7月20日出生。

原告李兆瑞，男，1984年12月13日出生。

委托代理人***（原告李兆瑞之母），女，1957年7月20日出生。

委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。

被告北京东方联建建设拆迁服务有限公司，住所地北京市朝阳区华威北里21号（住宅）楼304室。

法定代表人王志强，总经理。

委托代理人张雷，北京市海斯律师事务所律师。

被告北京金隅节能保温科技有限公司，住所地北京市朝阳区高井二号。

法定代表人李惠斌，总经理。

委托代理人张雷，北京市海斯律师事务所律师。

被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区白家庄东里一号，

法定代表人黄安南，总经理。

委托代理人王伟强，男，1973年10月22日出生。

原告***、李兆瑞、刘秀宝（以下均简称姓名）与被告北京东方联建建设拆迁服务有限公司（以下简称东方联建公司）、被告北京金隅节能保温科技有限公司（以下简称金隅保温公司）、被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅嘉业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。***兼刘秀宝的委托代理人、李兆瑞、***和李兆瑞的共同委托代理人吕凤刚，东方联建公司和金隅保温公司的共同委托代理人张雷，金隅嘉业公司的委托代理人王伟强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

***、李兆瑞、刘秀宝诉称：***于1996年2月28日与北京市建材制品总厂签订了房屋租赁契约，承租了北京市朝阳区南太平庄X号房屋（以下简称涉案房屋）。2010年12月12日，北京星牌建材有限责任公司下发了《致星牌建材公司平房宿舍腾退居民一封信》及《星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法》。北京星牌建材有限责任公司委托东方联建公司将涉案房屋拆除腾退。2012年8月3日，北京星牌建材有限责任公司更名为金隅保温公司。2011年8月5日，***与东方联建公司、金隅保温公司达成协议，两公司补偿***三套三居室房屋及拆迁补偿款共计180万元，据此，金隅嘉业公司应与***、李兆瑞、刘秀宝签订相应房屋买卖合同。现涉案房屋已实际腾退并拆除。***已履行完毕合同义务，但三被告迟迟不履行与***的腾退补偿协议，未补偿相应的安置房屋及补偿款。故***、李兆瑞、刘秀宝诉至法院，要求：一、东方联建公司、金隅保温公司履行腾退安置补偿协议书，分别补偿***、李兆瑞、刘秀宝三套安置房屋，分别位于北京市朝阳区康惠园小区X单元104室、204室、1604室；二、金隅嘉业公司分别与***、李兆瑞、刘秀宝签订上述房屋的房屋买卖合同；三、东方联建公司、金隅保温公司补偿***、李兆瑞、刘秀宝180万元补偿款。庭审中，***、李兆瑞、刘秀宝得知上述三套房屋已另售他人。故申请变更诉讼请求如下，要求：一、东方联建公司、金隅保温公司履行腾退安置补偿协议书，为***、李兆瑞、刘秀宝分别提供位于北京市朝阳区康惠园小区，与北京市朝阳区康惠园小区X单元104室、204室、1604室三套房屋面积和楼层相似的房屋；二、金隅嘉业公司与***、李兆瑞、刘秀宝分别签订上述房屋的房屋买卖合同；三、东方联建公司、金隅保温公司补偿***、李兆瑞、刘秀宝180万元补偿款。

东方联建公司辩称：第一，我方是依法设立的拆迁服务公司，提供拆迁的各项服务。第二，我方是依据金隅保温公司（原北京星牌建材有限责任公司）2010年底签订居间合同，并按照合同双方约定履行。我方依据国家法律和市政府的相关规定以及《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》等规定，对该公司162户平房宿舍承租人进行入户调查、宣传政策、动员他们腾退租用房屋。对承租人讲解宣传腾退安置方案和计算方法，促成承租人与金隅保温公司签订腾退安置补偿协议。三、依据《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》，对居住承租方有两种安置方法，一为定向安置方案，二为货币安置方案。两种方案由原承租人任选其一。四、在我方与承租人协商选定腾退方案达成一致后，承租人与金隅保温公司签订腾退安置补偿协议。承租人在签订协议前或签订后从原租赁宿舍房屋中腾退均可。我方完成居间工作并领取相应报酬。五、***仅承租一间宿舍公房。按照《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》，***可以选择定向安置方案用货币补贴款申购一套两居室的限价商品房，或者按照货币安置方案领取463350元。***、李兆瑞、刘秀宝的诉讼请求与《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》不符，与金隅保温公司上级单位批准的方案不符，与朝阳政府对此项目的批示不符，与国有企业解决职工住房困难的政策不符，与《北京市限价商品住房管理办法》中的相关规定不符。我方不是房屋所有权人，与金隅保温公司仅为居间法律关系。且我方没有向***、李兆瑞、刘秀宝提供更多申购限价房屋和额外补偿货币的权利。***、李兆瑞、刘秀宝的诉讼请求，既无法律、政策依据，亦无合同依据。请求法院驳回三人的全部诉讼请求。

金隅保温公司辩称：一、我方与***自1996年起因租赁涉案房屋形成公有住宅法律关系，现租赁合同因政府为社会公共利益收回土地使用权而终止。双方法律关系是承租人腾退房屋，而不是拆迁法律关系。我方作为公有房屋出租人，制定和实施的《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》对***、李兆瑞、刘秀宝具有约束力。二、依据国务院、北京市公有住房制度改革的政策。***、李兆瑞、刘秀宝主张无偿取得三套限价商品房和货币的请求，既违反政策规定亦无法律依据。***、李兆瑞、刘秀宝也未举证就上述请求已签订合同。三、我方制定、实施的《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》中规定，对异地购买限价商品房的承租公房人给予购房补贴，同时进行房改，符合国家、北京市的相关政策，合法有效。***、李兆瑞、刘秀宝的要求超出范围，超过标准支付购房补贴，既不合法，也无法操作。且如此去做必然导致国有资产流失，违反房改政策规定。故我方不能同意。四、根据北京市相关政策规定，限价房符合条件的申请家庭，一个家庭仅能购买一套，三人户最大配售一套两居室，面积控制在75平方米以下。腾退家庭先签订腾退协议，后签订购房合同。***、李兆瑞、刘秀宝主张的三套三居室，违反了限价房相关规定。同时规避了限价房配售资格审查、备案的行政程序，系违法请求。故法院不应予以支持。五、我方是国有控股企业的全资子公司。我方因企业搬迁而制定的平房宿舍腾退安置方案，已经投资人批准。符合国有企业资产管理的规定，合法有效。六、***未与我方就其承租的涉案房屋腾退达成一致，未签订腾退安置协议，责任在***，我方无过错和责任。根据《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》，***可按办法要求选择领取购房补贴，申请购买一套两居室限价商品房，也可以选择领取货币补助不办理房改售房，不申购限价商品住房。但是***的安置要求大大超出我方制定的标准，亦不符合限价商品房和住房制度改革及住房限购政策的规定。这是双方未签订腾退安置协议的最根本原因。综上，不同意***、李兆瑞、刘秀宝的诉讼请求。

金隅嘉业公司辩称：***、李兆瑞、刘秀宝的诉讼请求违反合同法第二条的规定。***、李兆瑞、刘秀宝未经我方同意擅自与他人约定，无论这种约定是否真实，已构成对我方权益的损害。且***、李兆瑞、刘秀宝提到的北京市朝阳区康惠园小区X单元104室、204室、1604室房屋，我方已经合法出售给他人并已办理入住手续。本案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，我方与***、李兆瑞、刘秀宝之间不存在这种法律关系，我方不是适格被告。我方没有为***、李兆瑞、刘秀宝提供房源的义务。不同意***、李兆瑞、刘秀宝的诉讼请求。

经审理查明：***系李兆瑞之母，刘秀宝系***之母。金隅保温公司的原名称为北京星牌建材有限责任公司，于2012年8月3日变更为现名称。***曾为金隅保温公司的职工。1996年2月28日，***与北京市建材制品总厂（于2000年12月28日名称变更为北京星牌建材有限责任公司）签订房屋租赁契约，约定***承租涉案房屋，面积15平米。

2010年12月12日，金隅保温公司下发《致星牌建材公司平房宿舍腾退居民一封信》，内容为：”根据金隅集团统一部署，北京星牌建材有限责任公司正式实施企业搬迁工作……二、腾退范围：星牌建材公司平房宿舍（含厂外东片区平房、厂区内平房）。三、根据星牌建材公司平房宿舍的实际状况，制定《星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法》（见附件）……。”***承租的涉案房屋在腾退范围之内。

《星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法》的内容为：”……二、腾退安置补偿办法：1、本次搬迁腾退按照企业解决平房宿舍居民承租公有住房安置问题实施腾退，腾退安置方式为：（1）定向安置，提供房源；（2）货币安置。安置房源为金隅嘉业公司开发建设的定向安置房项目金隅康惠园X楼，位于三间房乡X号，房屋产权性质为限价商品房（限价：6178元／建筑平方米）。实施腾退期限为2010年12月11日至2011年3月31日。2、被腾退居民选择异地安置的，按照以下办法安置：1）、被腾退居民每间公房定向安置一套二居室，被腾退居民按照6178元／建筑平方米单价购买该安置用房。2）、给予被腾退居民购房补贴，购房补贴计算办法：购房补贴=建筑面积75平方米6178元／建筑平方米。3）、被腾退居民的自建房以实际评估价格给予补偿。”

庭审中，***称，2011年8月5日，***、李兆瑞在金隅保温公司的腾退办公室与东方联建的工作人员商谈签订拆迁补偿事宜并签订了三份腾退安置补偿协议书，当时在场人有东方联建公司的徐经理、辛XX、王XX、赵X、一个东北女人和一个姓宋的男人。***提交录音证据一份，称该份录音是当时商谈时所录，其中徐经理承诺给***三套三居室和180万元补偿款。***欲证明其曾与金隅保温公司签订了三份腾退安置补偿协议书，补偿的内容为其选择的腾退安置补偿办法为定向安置，安置的房屋为位于北京市朝阳区康惠园小区X单元104室、204室、1604室三套房屋，另外还有180万元补偿款。东方联建公司和金隅保温公司对该录音证据的质证意见为真实性不予认可，称录音听不清楚，无法体现录音时的时间、地点，录音中说话的人分别是谁无法判断。且对该证据的合法性、有效性、证明目的不予认可。由于不是原始录音物理载体，无法判断原始谈话是否有删除和添加内容。其中所谓的对话内容违反国家法律、法规对限价房的规定，也违反政府的批示，违反经上级公司审批的安置方案。该录音的原始性、完整性存在重大疑点，且无其他证据予以佐证，对该证据不予认可。辛XX曾经是东方联建公司的员工，2011年6、7月离职。录音中***所谓的辛XX说的话，不认可是辛XX所说。金隅嘉业公司对该录音证据的质证意见为真实性无法判断，其中的内容严重损害了金隅嘉业公司的合法权益，属于恶意串通，即使存在也是无效的。

庭审中，***提交星牌建材公司腾退拆房验收单，称其于2011年8月7日将涉案房屋交予东方联建公司。东方联建公司向其出具了该验收单，并将涉案房屋交由北京盛业东方房屋拆除有限公司拆除。

庭审中，东方联建公司提交腾退安置补偿协议书，其中的甲方为北京星牌建材有限责任公司办公室，乙方为***。内容为：甲方为妥善做好星牌建材公司平房宿舍居民承租公有住房的腾退安置工作，根据星牌建材公司的实际情况及《星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法》。经甲、乙双方协商，达成如下协议：乙方被拆迁房屋坐落于南太平庄X号。产权性质为承租公有住房。承租房屋建筑面积20平方米，自建房屋建筑面积25.42平方米。安置补偿及奖励费：购房补贴463350元，未核减房改价款；自建房补偿30504元；临时周转费28800元；供暖费补贴2250元；提前搬家奖励费100000元。提前搬家补助费400元，有线电视补助费350元。以上款项合计625654元。房屋安置：乙方选择房屋安置，安置项目金隅康惠园项目X号楼两居室一套，以单价每建筑平方米6178元购买，以《星牌建材公司平房宿舍腾退项目被腾退人定向安置限价房认购资格及选房单》确认的房号为准。乙方同意在本协议签订之日起7日内腾空、搬离被拆除房屋，将被腾退房屋及所有地上物移交给甲方，并将实际发生的房租、水电、供暖费等相关费用缴清，甲乙双方签订《拆房验收单》。该协议落款乙方处有***的签名。甲方处无盖章签名。该协议未写签订日期。东方联建公司、金隅保温公司称仅与***签订过这一份协议，签订时间为2011年8月7日。腾退事宜是金隅保温公司交由东方联建公司具体负责，包括宣传腾退办法、进行入户调查、商谈补偿数额。东方联建公司与承租人协商好补偿数额后，承租人先在协议上签字，再由东方联建公司将协议拿到金隅保温公司盖章。因***签订协议后又提出三套三居室和180万元补偿款的新要求，东方联建公司答复根本不可能，所以协议没有报给金隅保温公司，金隅保温公司未在协议上盖章。***、李兆瑞、刘秀宝称，一共签订了三份协议，该协议是其中一份，且内容不完整。

庭审中，金隅保温公司提交2010年7月6日北京市公安局朝阳分局出具的北京市门牌、楼牌编号证明信，证明定向安置房项目康惠园X号楼的楼号变更为康惠园小区X号楼。

庭审中，金隅嘉业公司提交北京市商品房预售合同三份，证明***、李兆瑞、刘秀宝主张的北京市朝阳区康惠园小区X楼（现楼号为康惠园小区X号楼）X单元104室、204室、1604室房屋已出售他人。

经询，金隅保温公司表示同意按照***签订的腾退安置补偿协议书补偿***一套两居室，补偿款还应扣除房改价款。***、李兆瑞、刘秀宝表示，不同意按照***签订的腾退安置补偿协议书履行。

上述事实，有房屋租赁契约、星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法、星牌建材公司腾退拆房验收单、腾退安置补偿协议书、证明信、北京市商品房预售合同及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：公民的合法权利受法律保护。涉案房屋为***所承租，***对该房屋享有居住使用的权利。东方联建公司依据与金隅保温公司之间的合同具体执行腾退安置事宜。现***未就腾退安置补偿问题与金隅保温公司达成一致意见，但鉴于涉案房屋已被拆除，金隅保温公司应当按照其制定的腾退安置办法对***进行安置。***的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李兆瑞、刘秀宝作为***的共居人，其诉讼主张无事实和法律依据，本院不予支持。***提交的录音证据，不能证明其已就腾退安置补偿问题与金隅保温公司签订了内容为***所述的三份腾退安置补偿协议书，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

一、被告北京金隅节能保温科技有限公司于本判决生效后十日内在北京市朝阳区康惠园X号楼内为原告***提供不低于75平方米的二居室的安置房屋一套（楼层、朝向不限），该房屋的购房款及办理产权证的相关费用由被告北京金隅节能保温科技有限公司负担。

二、驳回原告***、李兆瑞、刘秀宝的其他诉讼请求。

案件受理费21000元，由原告***、李兆瑞、刘秀宝负担19616元（已交纳）；由被告北京金隅节能保温科技有限公司负担1384元（原告***、李兆瑞、刘秀宝已预交，被告北京金隅节能保温科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告***、李兆瑞、刘秀宝）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　陈一铮

人民陪审员　　王悦欣

人民陪审员　　李秀敏

二〇一五年十月二十六日

书　记　员　　王嘉雯