*×等与北京东方联建建设拆迁服务有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）京03民终2342号

上诉人（原审原告）*×，女，1957年7月20日出生。

上诉人（原审原告）李×，男，1984年12月13日出生。

上诉人（原审原告）刘×，女，1918年3月28日出生。

三上诉人之共同委托代理人周明，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京东方联建建设拆迁服务有限公司，住所地北京市朝阳区华威北里21号（住宅）楼304室。

法定代表人王志强，总经理。

委托代理人张雷，北京市海斯律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京金隅节能保温科技有限公司，住所地北京市朝阳区高井二号。

法定代表人耿利军，总经理。

委托代理人张雷，北京市海斯律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区白家庄东里一号。

法定代表人张晓兵，总经理。

委托代理人王伟强，男，1973年10月22日出生。

上诉人*×、李×、刘×因与被上诉人北京东方联建建设拆迁服务有限公司（以下简称东方联建公司）、北京金隅节能保温科技有限公司（以下简称金隅保温公司）、北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅嘉业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2013年12月，*×、李×、刘×起诉至原审法院称：*×于1996年2月28日与北京市建材制品总厂签订了房屋租赁契约，承租了北京市朝阳区×庄×巷×号房屋（以下简称涉案房屋）。2010年12月12日，北京星牌建材有限责任公司（以下简称星牌建材公司）下发了《致星牌建材公司平房宿舍腾退居民一封信》及《星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法》。星牌建材公司委托东方联建公司将涉案房屋拆除腾退。2012年8月3日，星牌建材公司更名为金隅保温公司。2011年8月5日，*×与东方联建公司、金隅保温公司达成协议，两公司补偿*×三套三居室房屋及拆迁补偿款共计180万元，据此，金隅嘉业公司应与*×、李×、刘×签订相应房屋买卖合同。现涉案房屋已实际腾退并拆除。*×已履行完毕合同义务，但东方联建公司、金隅保温公司、金隅嘉业公司迟迟不履行与*×的腾退补偿协议，未补偿相应的安置房屋及补偿款。故*×、李×、刘×诉至法院，要求：一、东方联建公司、金隅保温公司履行腾退安置补偿协议书，分别补偿*×、李×、刘×三套安置房屋，分别位于北京市朝阳区×小区×号楼（现楼号为×小区×号院×号楼）×单元×室、×室、×室；二、金隅嘉业公司分别与*×、李×、刘×签订上述房屋的房屋买卖合同；三、东方联建公司、金隅保温公司补偿*×、李×、刘×180万元补偿款。庭审中，*×、李×、刘×得知上述三套房屋已另售他人。故申请变更诉讼请求如下，要求：一、东方联建公司、金隅保温公司履行腾退安置补偿协议书，为*×、李×、刘×分别提供位于北京市朝阳区×小区，与北京市朝阳区×小区×号楼（现楼号为×小区×号院×号楼）×单元×室、×室、×室三套房屋面积和楼层相似的房屋；二、金隅嘉业公司与*×、李×、刘×分别签订上述房屋的房屋买卖合同；三、东方联建公司、金隅保温公司补偿*×、李×、刘×180万元补偿款。

东方联建公司在原审法院辩称：一、我方是依法设立的拆迁服务公司，提供拆迁的各项服务。二、我方是依据金隅保温公司（原星牌建材公司）2010年底签订合同，并按照合同约定履行。我方依据国家法律和市政府的相关规定以及《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》等规定，对该公司162户平房宿舍承租人进行入户调查、宣传政策、动员他们腾退租用房屋。对承租人讲解宣传腾退安置方案和计算方法，促成承租人与金隅保温公司签订腾退安置补偿协议。三、依据《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》，对居住承租方有两种安置方法，一为定向安置方案，二为货币安置方案。两种方案由原承租人任选其一。四、在我方与承租人协商选定腾退方案达成一致后，承租人与金隅保温公司签订腾退安置补偿协议。承租人在签订协议前或签订后从原租赁宿舍房屋中腾退均可。我方完成居间工作并领取相应报酬。五、*×仅承租一间宿舍公房。按照《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》，*×可以选择定向安置方案用货币补贴款申购一套两居室的限价商品房，或者按照货币安置方案领取463350元。*×、李×、刘×的诉讼请求与《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》不符，与金隅保温公司上级单位批准的方案不符，与朝阳政府对此项目的批示不符，与国有企业解决职工住房困难的政策不符，与《北京市限价商品住房管理办法》中的相关规定不符。我方不是房屋所有权人，与金隅保温公司仅为居间法律关系。且我方没有向*×、李×、刘×提供更多申购限价房屋和额外补偿货币的权利。*×、李×、刘×的诉讼请求，既无法律、政策依据，亦无合同依据。请求法院驳回三人的全部诉讼请求。

金隅保温公司在原审法院辩称：一、我方与*×自1996年起因租赁涉案房屋形成公有住宅租赁关系，现租赁合同因政府为社会公共利益收回土地使用权而终止。双方法律关系是承租人腾退房屋，而不是拆迁法律关系。我方作为公有房屋出租人，制定和实施的《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》对*×、李×、刘×具有约束力。二、依据国务院、北京市公有住房制度改革的政策，*×、李×、刘×主张无偿取得三套限价商品房和货币的请求，既违反政策规定亦无法律依据。*×、李×、刘×也未举证就上述请求已签订合同。三、我方制定、实施的《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》中规定，对异地购买限价商品房的承租公房人给予购房补贴，同时进行房改，符合国家、北京市的相关政策，合法有效。*×、李×、刘×的要求超出范围，超过标准支付购房补贴，既不合法，也无法操作。且如此去做必然导致国有资产流失，违反房改政策规定。故我方不能同意。四、根据北京市相关政策规定，限价房符合条件的申请家庭，一个家庭仅能购买一套，三人户最大配售一套两居室，面积控制在75平方米以下。腾退家庭先签订腾退协议，后签订购房合同。*×、李×、刘×主张的三套三居室，违反了限价房相关规定。同时规避了限价房配售资格审查、备案的行政程序，系违法请求。故法院不应予以支持。五、我方是国有控股企业的全资子公司。我方因企业搬迁而制定的平房宿舍腾退安置方案，已经投资人批准。符合国有企业资产管理的规定，合法有效。六、*×未与我方就其承租的涉案房屋腾退达成一致，未签订腾退安置协议，责任在*×，我方无过错和责任。根据《星牌建材有限责任公司平房宿舍腾退安置办法》，*×可按办法要求选择领取购房补贴，申请购买一套两居室限价商品房，也可以选择领取货币补助不办理房改售房，不申购限价商品住房。但是*×的安置要求大大超出我方制定的标准，亦不符合限价商品房和住房制度改革及住房限购政策的规定。这是双方未签订腾退安置协议的最根本原因。综上，不同意*×、李×、刘×的诉讼请求。

金隅嘉业公司在原审法院辩称：*×、李×、刘×的诉讼请求违反合同法第二条的规定。*×、李×、刘×未经我方同意擅自与他人约定，无论这种约定是否真实，已构成对我方权益的损害。且*×、李×、刘×提到的北京市朝阳区×小区×号楼×单元×室、×室、×室房屋，我方已经合法出售给他人并已办理入住手续。本案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，我方与*×、李×、刘×之间不存在这种法律关系，我方不是适格被告。我方没有为*×、李×、刘×提供房源的义务。不同意*×、李×、刘×的诉讼请求。

原审法院经审理查明：*×系李×之母，刘×系*×之母。金隅保温公司的原名称为星牌建材公司，于2012年8月3日变更为现名称。*×曾为金隅保温公司的职工。1996年2月28日，*×与北京市建材制品总厂（于2000年12月28日名称变更为星牌建材公司）签订房屋租赁契约，约定*×承租涉案房屋，面积15平方米。

2010年12月12日，金隅保温公司下发《致星牌建材公司平房宿舍腾退居民一封信》，内容为：“根据金隅集团统一部署，北京星牌建材有限责任公司正式实施企业搬迁工作……二、腾退范围：星牌建材公司平房宿舍（含厂外东片区平房、厂区内平房）。三、根据星牌建材公司平房宿舍的实际状况，制定《星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法》（见附件）……。”*×承租的涉案房屋在腾退范围之内。

《星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法》的内容为：“……二、腾退安置补偿办法：1.本次搬迁腾退按照企业解决平房宿舍居民承租公有住房安置问题实施腾退，腾退安置方式为：（1）定向安置，提供房源；（2）货币安置。安置房源为金隅嘉业公司开发建设的定向安置房项目金隅×9#楼，位于×乡×路×号，房屋产权性质为限价商品房（限价：6178元／建筑平方米）。实施腾退期限为2010年12月11日至2011年3月31日。2.被腾退居民选择异地安置的，按照以下办法安置：（1）被腾退居民每间公房定向安置一套二居室，被腾退居民按照6178元／建筑平方米单价购买该安置用房。（2）给予被腾退居民购房补贴，购房补贴计算办法：购房补贴=建筑面积75平方米×6178元／建筑平方米。（3）被腾退居民的自建房以实际评估价格给予补偿。”

庭审中，*×称，2011年8月5日，*×、李×在金隅保温公司的腾退办公室与东方联建公司的工作人员商谈签订拆迁补偿事宜并签订了三份腾退安置补偿协议书，当时在场人有东方联建公司的徐经理、辛×、王×、赵×、一个东北女人和一个姓宋的男人。*×提交录音证据一份，称该份录音是当时商谈时所录，其中徐经理承诺给*×三套三居室和180万元补偿款。*×欲证明其曾与金隅保温公司签订了三份腾退安置补偿协议书，补偿的内容为其选择的腾退安置补偿办法为定向安置，安置的房屋为位于北京市朝阳区×小区×号楼×单元×室、×室、×室三套房屋，另外还有180万元补偿款。东方联建公司和金隅保温公司对该录音证据的质证意见为真实性不予认可，称录音听不清楚，无法体现录音时的时间、地点，录音中说话的人分别是谁无法判断。且对该证据的合法性、有效性、证明目的不予认可。由于不是原始录音物理载体，无法判断原始谈话是否有删除和添加内容。其中所谓的对话内容违反国家法律、法规对限价房的规定，也违反政府的批示，违反经上级公司审批的安置方案。该录音的原始性、完整性存在重大疑点，且无其他证据予以佐证，对该证据不予认可。辛×曾经是东方联建公司的员工，2011年6、7月离职。录音中*×所谓的辛×说的话，不认可是辛×所说。金隅嘉业公司对该录音证据的质证意见为真实性无法判断，其中的内容严重损害了金隅嘉业公司的合法权益，属于恶意串通，即使存在也是无效的。

庭审中，*×提交星牌建材公司腾退拆房验收单，称其于2011年8月7日将涉案房屋交予东方联建公司。东方联建公司向其出具了该验收单，并将涉案房屋交由北京盛业东方房屋拆除有限公司拆除。

庭审中，东方联建公司提交腾退安置补偿协议书，其中甲方为星牌建材公司办公室，乙方为*×。内容为：甲方为妥善做好星牌建材公司平房宿舍居民承租公有住房的腾退安置工作，根据星牌建材公司的实际情况及《星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法》，经甲、乙双方协商，达成如下协议：乙方被拆迁房屋坐落于×庄×巷×号。产权性质为承租公有住房。承租房屋建筑面积20平方米，自建房屋建筑面积25.42平方米。安置补偿及奖励：购房补贴463350元，未核减房改价款；自建房补偿30504元；临时周转费28800元；供暖费补贴2250元；提前搬家奖励费10万元。提前搬家补助费400元，有线电视补助费350元。以上款项合计625654元。房屋安置：乙方选择房屋安置，安置项目金隅×项目×号楼两居室一套，以单价每建筑平方米6178元购买，以《星牌建材公司平房宿舍腾退项目被腾退人定向安置限价房认购资格及选房单》确认的房号为准。乙方同意在本协议签订之日起7日内腾空、搬离被拆除房屋，将被腾退房屋及所有地上物移交给甲方，并将实际发生的房租、水电、供暖费等相关费用缴清，甲乙双方签订《拆房验收单》。该协议落款乙方处有*×的签名。甲方处无盖章签名。该协议未写签订日期。东方联建公司、金隅保温公司称仅与*×签订过这一份协议，签订时间为2011年8月7日。腾退事宜是金隅保温公司交由东方联建公司具体负责，包括宣传腾退办法、进行入户调查、商谈补偿数额。东方联建公司与承租人协商好补偿数额后，承租人先在协议上签字，再由东方联建公司将协议拿到金隅保温公司盖章。因*×签订协议后又提出三套三居室和180万元补偿款的新要求，东方联建公司答复根本不可能，所以协议没有报给金隅保温公司，金隅保温公司未在协议上盖章。*×、李×、刘×称，一共签订了三份协议，该协议是其中一份，且内容不完整。

庭审中，金隅保温公司提交2010年7月6日北京市公安局朝阳分局出具的北京市门牌、楼牌编号证明信，证明定向安置房项目××号楼的楼号变更为×小区×号院×号楼。

庭审中，金隅嘉业公司提交北京市商品房预售合同三份，证明*×、李×、刘×主张的北京市朝阳区×小区×号楼（现楼号为×小区×号院×号楼）×单元×室、×室、×室房屋已出售他人。

经询，金隅保温公司表示同意按照*×签订的腾退安置补偿协议书补偿*×一套两居室，补偿款还应扣除房改价款。*×、李×、刘×表示，不同意按照*×签订的腾退安置补偿协议书履行。

原审法院认定的上述事实，有房屋租赁契约、星牌建材公司平房宿舍腾退安置办法、星牌建材公司腾退拆房验收单、腾退安置补偿协议书、证明信、北京市商品房预售合同及当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为：公民的合法权利受法律保护。涉案房屋为*×所承租，*×对该房屋享有居住使用的权利。东方联建公司依据与金隅保温公司之间的合同具体执行腾退安置事宜。现*×未就腾退安置补偿问题与金隅保温公司达成一致意见，但鉴于涉案房屋已被拆除，金隅保温公司应当按照其制定的腾退安置办法对*×进行安置。*×的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。李×、刘×作为*×的共居人，其诉讼主张无事实和法律依据，法院不予支持。*×提交的录音证据，不能证明其已就腾退安置补偿问题与金隅保温公司签订了内容为*×所述的三份腾退安置补偿协议书，法院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：一、北京金隅节能保温科技有限公司于本判决生效后十日内在北京市朝阳区××号院×号楼内为*×提供不低于75平方米的二居室的安置房屋一套（楼层、朝向不限），该房屋的购房款及办理产权证的相关费用由北京金隅节能保温科技有限公司负担。二、驳回*×、李×、刘×的其他诉讼请求。

原审法院判决后，*×、李×、刘×持原审诉讼主张上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判。东方联建公司、金隅保温公司、金隅嘉业公司同意原判。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，*×、李×、刘×主张其曾与东方联建公司、金隅保温公司达成协议，两公司同意补偿*×三套三居室房屋及拆迁补偿款共计180万元，金隅保温公司、东方联建公司对此均不予认可，而*×、李×、刘×就其主张并未提供充分证据加以证明，故本院对此不予采信。因*×承租的涉案房屋确在腾退范围之内，且涉案房屋已被拆除，金隅保温公司应当按照其制定的腾退安置办法对*×进行安置。鉴此，原审法院判令金隅保温公司为*×提供不低于75平方米的二居室的安置房屋一套，并确认该房屋的购房款及办理产权证的相关费用由金隅保温公司负担的方式合理，本院予以确认。*×超出腾退安置办法所主张的其他诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持并无不当。李×、刘×作为*×的共居人，其诉讼主张无事实和法律依据，原审法院不予支持亦无不当。

综上，*×、李×、刘×的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费21000元，由*×、李×、刘×负担19616元（已交纳）；由北京金隅节能保温科技有限公司负担1384元（*×、李×、刘×已预交，北京金隅节能保温科技有限公司于本判决生效后七日内给付*×、李×、刘×）。

二审案件受理费21000元，由*×、李×、刘×负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　万丽丽

代理审判员　　张清波

代理审判员　　史晓霞

二〇一六年三月二十九日

书　记　员　　仵　霞