某某与河北铁园科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀0191民初751号

原告：***，男，1973年1月13日出生，汉族，住址邢台市新河县。

委托诉讼代理人：米占奇，河北天捷律师事务所律师。

被告：河北铁园科技发展有限公司，住所地石家庄高新区阿里山大街第209号，统一社会信用代码：91130101766610574J。

法定代表人：高勇利，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴羡，该公司法务。

原告***与被告河北铁园科技发展有限公司（以下简称铁园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人米占奇、被告铁园公司的委托诉讼代理人吴羡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《定制协议书》无效；2、依法判令被告返还原告交纳的房款262847元并支付利息（从2019年4月5日计算至给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月4日，原告与被告签订《定制协议书》，该协议约定由原告购买被告开发的石家庄市高新区阿里山大街209号铁道科技园轨道产业加速器项目定制房屋事宜，《定制协议书》对房屋坐落、房屋价款、付款方式、交付时间等均作了详尽的约定，原告于2019年3月29日向被告交付60000元，2019年4月4日交付202847元，共计向被告交付262847元，并由被告出具相应收据。2020年7月份，原告向被告核实房屋的建设情况，才得知该项目根本未获得预售许可，且该项目根本未开工建设。原告多次找到被告的负责人解决此事，要求退款，但均遭无故搪塞。现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告铁园公司辩称，我方同意返还购房款，但对原告起诉支付购房款利息不同意。

本院经审理认定事实如下：2019年4月4日，原告***（乙方）与被告铁园公司（甲方）签订一份《定制协议书》。该协议约定，乙方定制甲方开发的位于石家庄高新区，建筑面积74.9平方米（预测面积）；房屋单价为5779元／平方米，总房价432847元；付款方式为乙方应于签订本协议当天，将购房首付款50%计222847元一次性支付给甲方，剩余房款210000元由乙方办理相关银行按揭手续的方式向甲方支付；甲方将乙方所受让的建筑于2020年7月31日前向乙方交付。该协议还约定了其他内容。

原告***于2019年3月29日分两笔向被告铁园公司支付定金20000元，购房优惠金40000元，于2019年4月4日支付首付款202847元，共计支付262847元，被告铁园公司向其开具了相应收款收据。至起诉之日，被告铁园公司未向原告***交付房屋，案涉房屋亦未办理商品房预售许可证。

庭审中，原告***提交一份石家庄高新区自然资源和规划住建局发布的《关于对贴到科技园轨道产业加速器（正一城）项目的风险提示》，载明：“该项目为科技企业加速器载体项目，土地用途为工业用地。根据《高新区工业园区建设管理办法》规定，此类项目房产不对个人出售，仅用于企业生产、研发、办公使用，不能用于居住”。被告对此无异议。庭审中，原告***主张双方签订的《定制协议书》无效，被告铁园公司退还购房款并支付自2019年4月5日起占用资金期间的利息。被告铁园公司同意返还购房款，但不同意支付利息，认为原告是在明知涉案项目不是商品房没有产权的情况下购买。

以上事实有《定制协议书》、收款收据、风险提示及庭审笔录等予以证实。

本院认为，原告***与被告铁园公司于2019年4月4日签订的《定制协议书》中明确约定了定制房的具体位置、房号、面积、价款、付款方式及房屋交付时间、违约责任等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告铁园公司已经收受了原告***的首期购房款，该协议应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，案涉房产至起诉前尚未取得商品房预售许可证明，依据上述法律规定，原告***与被告铁园公司签订的《定制协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。被告铁园公司应当向原告***返还所收取的购房款262847元。因导致合同无效的主要过错在于被告铁园公司不具有房屋销售资质，应承担导致合同无效的民事责任，其应就所收原告***的房款支付资金占用损失。原告***主张自房款交付次日起即2019年4月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息损失，并无不当，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、原告***与被告河北铁园科技发展有限公司于2019年4月4日签订的《定制协议书》无效；

二、被告河北铁园科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***购房款262847元并支付利息（利息以262847元为基数，自2019年4月5日起至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5243元，减半收取计2621.50元，由被告河北铁园科技发展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（地址：河北省石家庄高新区，邮编：050035，收件人：材料收转窗口）。

上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　邢雪冰

二〇二一年四月二十八日

书记员　　封世霞