杭州一恺科技有限公司与杭州博采贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市余杭区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0110民初19984号

原告（反诉被告）：杭州一恺科技有限公司，住所地：杭州市拱墅区丽水路166号124幢G5室。

法定代表人：梁涛，执行董事。

委托代理人：赵公明，浙江海浩律师事务所律师。

被告（反诉原告）：杭州博采贸易有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道四维村。

法定代表人：韦燕，总经理。

委托代理人：朱俊刚，浙ＸＸ新律师事务所律师。

原告杭州一恺科技有限公司（以下简称一恺科技公司）为与被告杭州博采贸易有限公司（以下简称博采贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月15日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由审判员胡雁翔独任审判。案件审理过程中，博采贸易公司提起反诉，本院予以受理。本案于2018年12月21日公开开庭进行了审理，一恺科技公司的委托代理人赵公明，博采贸易公司的委托代理人朱俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）一恺科技公司起诉称：2017年2月，一恺科技公司与博采贸易公司签订“房屋租赁合同”一份，根据该合同的约定，博采贸易公司将其拥有的杭州余杭区崇贤街道龙旋村独山工业园31-4号1幢（杭州余杭区崇贤镇四维村）出租给一恺科技公司使用。合同履行期间，一恺科技公司一直依约履行合同义务，然而，博采贸易公司却认为租金过低，一直刁难一恺科技公司，要求一恺科技公司增加租金或搬离租用场地。2018年8月5日，博采贸易公司向一恺科技公司发送“整改通知书”要求一恺科技公司在三日内清退租赁房屋内留宿人员，撤除与生产办公不相关物品。收函后，一恺科技公司立即组织人员，将可能引起双方误会的物品进行了清理。然而，即便如此，博采贸易公司仍于2018年8月18日向一恺科技公司寄送了“解除房屋租赁合同通知书”要求解除双方间租赁合同。收到通知书后，一恺科技公司认为博采贸易公司解除合同并无事实及合同依据，故依交易惯例，于2018年10月17日交付了租金，并继续正常使用该房产。然而，博采贸易公司依然坚持解除该合同。一恺科技公司认为，本案所涉租赁合同仍然具有履行基础，博采贸易公司以涨租金为目的，以解除合同相威胁，使得一恺科技公司企业面临搬迁、停止经营的不利局面，将给一恺科技公司造成巨大经济损失。为此，一恺科技公司特向法院起诉，诉讼请求：1、判令确认博采贸易公司2018年8月18日出具的“解除房屋租赁合同通知书”无效；2、判令继续履行双方间“房屋租赁合同”；3、本案一切诉讼费用由博采贸易公司承担。

被告（反诉原告)博采贸易公司答辩称：博采贸易公司出具的“解除房屋租赁合同通知书”合法有效，一恺科技公司违背了“房屋租赁合同”中不得在厂房内按排员工住宿的约定，博采贸易公司有权解除双方的租赁合同，博采贸易公司为此已提起反诉。

被告（反诉原告)博采贸易公司反诉称：2017年2月，博采贸易公司与一恺科技公司签订“房屋租赁合同”一份，约定由博采贸易公司向一恺科技公司出租杭州市余杭区崇贤街道龙旋村独山工业区31-4号房产1-5层（1886平方米)，租期5年，租金24万1年，半年付，其中合同7.6条约定不得在厂房内安排员工住宿。一恺科技公司承租使用厂房后，博采贸易公司发现有大量人员在涉租厂房内住宿并从事家庭式饮事作业，影响整个厂区安全，存在安全隐患，博采贸易公司数次要求对方进行整改无果，2018年8月5日博采贸易公司书面发函要求一恺科技公司在2018年8月9日前在租赁厂房内停止饮事作业、清退留宿人员、撤除与生产办公不相关的物品，如拒不整改的，将终止租赁合同。2018年8月10日博采贸易公司巡查厂房发现情况依旧如故，考虑到厂房及人员的安全性，依据《消防法》第19条之规定，生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离；生产、储存、经营其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内的，应当符合国家工程建设消防技术标准。博采贸易公司于2018年8月18日发出“解除房屋租赁合同通知书”表明解除合同，并要求被反诉人搬离、退还房屋，但截至目前一恺科技公司依旧占用涉租房屋。2018年11月17日，博采贸易公司收到本案一恺科技公司提起的民事诉讼，要求确认解除履行合同无效，故博采贸易公司根据《民事诉讼法》之规定提起本案的反诉，请求贵院依据《合同法》第94条第4款之规定确认解除有效并支持反诉人的全部反诉。反诉诉请：1、确认博采贸易公司与一恺科技公司于2018年8月18日解除2017年2月签订的“房屋租赁合同”；2、判令一恺科技公司立即腾退并归还杭州市余杭区崇贤街道龙旋村独山工业区31-4号房产；3、判令一恺科技公司于2018年8月19日起按照657.53元/日的标准支付房屋占用费，至实际腾退之日止，目前计算至2018年11月18日为60492.76元；4、判令一恺科技公司支付尚未结清的水费3640.50元，电费980元，四维村治安卫生费1000元；5、判令一恺科技公司承担本案全部诉讼费用。

原告（反诉被告)一恺科技公司答辩称：一恺科技公司收到博采贸易公司的整改通知书后已按要求在外租房安置员工，现已按要求整改完毕，一恺科技公司已在2018年10月17日支付下一半年度租金140000元，水电费、卫生费因博采贸易公司未通知缴纳，一恺科技公司不知具体数额故无法缴纳。博采贸易公司要求解除合同缺乏依据，请求法庭驳回博采贸易公司的反诉诉请。

原告（反诉被告)一恺科技公司为证明自己的主张，向法庭提供下列证据：

1、房屋租赁合同一份，用以证明双方存在租赁合同关系的事实；

2、整改通知书一份，用以证明博采贸易公司要求一恺科技公司整改的事实；

3、解约通知书一份，用以证明一恺科技公司擅自解除合同的事实；

4、房屋租赁协议一份，用以证明一恺科技公司为整改租赁其他房屋的事实；

5、汇款单一份，用以证明一恺科技公司按期支付租金的事实。

被告（反诉原告)博采贸易公司为证明自己的主张，向法庭提供下列证据：

1、房屋租赁合同一份，用以证明双方签订租赁合同，确定权利义务，其中第2条约定租金24万1年，第7.6条约定厂房内不得安排员工住宿的事实；

2、照片1组（2018年8月1日)，用以证明涉租厂房用作生活居住的事实；

3、整改通知函一份（2018年8月5日)，用以证明博采贸易公司要求对方对住人及从事饮事等情况进行整改，限定时间为2018年8月9日前，如届时拒不改正的将终止合同并进行清退的事实；

4、照片一组（2018年8月10日)，用以证明2018年8月10日，厂房内的情况，依旧生活居住如故的事实；

5、解除“房屋租赁合同”通知书一份，用以证明博采贸易公司依合同法94条违约为由解除房屋租赁合同，一恺科技公司的住宿、从事餐饮活动涉及消防、涉及公共安全，存在严重安全隐患的事实；

6、律师函一份（2018年8月20日)，用以证明一恺科技公司表明接受整改的事实；

7、水费、电费、煤气、电话、四维村治安卫生费、电梯维护费、检测费等票据一组，用以证明一恺科技公司目前尚欠的费用的事实；

8、问询函及ems单据各一份，用以证明博采贸易公司在发出解除合同通知书后，收到匿名款项，向一恺科技公司发出的问询函表明拒收租金的事实。

根据上述有效证据的认定，结合法庭调查，本院认定的事实如下：

2017年2月，一恺科技公司与博采贸易公司签订“房屋租赁合同”一份，合同主要约定：博采贸易公司将其所有的坐落于杭州市余杭区崇贤街道龙旋村独山工业园31-4号1幢（杭州余杭区崇贤街道四维村)出租给一恺科技公司使用，租赁建筑面积为1886平方米（1-5层），租赁期限为2017年3月1日至2022年3月31日，租期五年，房屋装修免租期为一个月；年租金为280000元，租金每半年一付，租赁期内租赁房屋所发生的水、电、煤气等费用由一恺科技公司承担，一恺科技公司在收到博采贸易公司通知单七天内付款，合同特别约定一恺科技公司不得在租赁房屋内按排员工住宿。合同签订后，一恺科技公司经装修入住租赁房屋，主要用于机电设备及音乐喷泉等加工及总装场所。2018年8月5日，博采贸易公司通过邮寄方式向一恺科技公司发出整改通知书，认为一恺科技公司违反合同在租赁厂房内按排人员食宿及从事家庭式饮事作业，造成安全隐患，要求一恺科技公司在三日内（2018年8月9日前）清退租赁房屋内的全部留宿人员并撤除与生产和办公不相关的物品，如拒不整改，博采贸易公司将依据双方合同的约定，终止双方的租赁合同。2018年8月18日，博采贸易公司向一恺科技公司发出解除房屋租赁合同通知书，认为一恺科技公司未按要求进行整改，为此解除双方签订的房屋租赁合同。2018年8月20日，一恺科技公司向博采贸易公司发出律师函，认为已在合理的时间内将引起误会的物品搬离，认为博采贸易公司要求解除房屋租赁合同缺乏事实和法律依据，表示不同意解除行为。2018年10月17日，一恺科技公司将下一半年度租金汇入博采贸易公司账户。2018年11月，一恺科技公司诉来本院，要求确认博采贸易公司2018年8月18日出具的解除房屋租赁合同通知书无效并继续履行双方之间的房屋租赁合同，博采贸易公司为此提起反诉。庭审中，一恺科技公司对在租赁厂房内按排人员食宿及从事家庭式饮事作业的事实予以确认，并表示收到博采贸易公司的整改通知书后即在2018年8月8日在外租房安置员工，因部分员工在外出差，故到2018年8月底已按博采贸易公司的要求整改完毕，2018年10月17日已支付下一半年度租金，其余费用因博采贸易公司未告知数额无法缴纳；博采贸易公司对一恺科技公司在2018年8月底整改完毕的事实没有异议，但认为一恺科技公司已违反合同，要求解除双方签订的房屋租赁合同。因双方意见不一，协商未成。

另查明，博采贸易公司主要从事纸制品贸易，对消防要求较高，一恺科技公司租赁博采贸易公司的房产后对部分楼层进行了装修，双方仅隔一墙。

本院认为，一恺科技公司与博采贸易公司在2017年2月签订的“房屋租赁合同”系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。博采贸易公司从事易燃易爆品贸易，对消防要求较高，一恺科技公司在租赁房屋内安排人员食宿及从事家庭式饮事作业显属违约，博采贸易公司为此要求一恺科技公司整改合理合法，但应给予其合理期限。现一恺科技公司的行为未造成后果，在收到博采贸易公司整改通知后已积极改进，且已按博采贸易公司的要求整改完毕，安全隐患已消除，故博采贸易公司坚持要求解除合同已无必要。综上，对一恺科技公司的诉讼请求本院予以支持，对博采贸易公司的反诉诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）杭州博采贸易有限公司在2018年8月18日出具的“解除房屋租赁同通知书”无效；

二、原告（反诉被告)杭州一恺科技有限公司与被告（反诉原告）杭州博采贸易有限公司在2017年2月所签的“房屋租赁合同”继续履行；

三、驳回被告（反诉原告）杭州博采贸易有限公司的反诉诉讼请求。

本案本诉案件受理费80元，减半收取40元，由原告(反诉被告)杭州一恺科技有限公司负担；反诉案件受理费1452元，减半收取726元，由被告（反诉原告）杭州博采贸易有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。

审判员　　胡雁翔

二〇一八年十二月二十九日

书记员　　夏偲莹