平邑东蒙书院置业有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省临沂市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁13民终6990号

上诉人（原审被告）：平邑东蒙书院置业有限公司，住所地山东省临沂市蒙山旅游区柏林镇兴蒙村。

法定代表人：郭旭海，经理。

委托诉讼代理人：曾庆功，山东正之源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，1960年3月1日出生，汉族，住山东省平邑县。

委托诉讼代理人：冯雷，山东圣义(临沂)律师事务所律师。

原审被告：平邑县万寿宫建筑安装有限公司，住所地山东省平邑县柏林镇柘沟村。

法定代表人：魏广来，经理。

委托诉讼代理人：曾庆功，山东正之源律师事务所律师。

原审第三人：孙彬彬，男，1990年2月13日出生，汉族，住山东省平邑县。

上诉人平邑东蒙书院置业有限公司（以下简称东蒙书院公司）因与被上诉人**及原审被告平邑县万寿宫建筑安装有限公司（以下简称万寿宫公司）、原审第三人孙彬彬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2020）鲁1326民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人东蒙书院公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审认定事实不清。2017年6月18日，**、王利军、何彦君合伙经营和控制的东蒙书院公司，**与其表弟王利军协商用挖掘机换公司楼房一套，其公司与万寿宫公司协商用挖掘机抵顶债务，因万寿宫公司正缺少挖掘机施工，便欣然同意，随即开具了挖掘机抵债的手续交付东蒙书院公司，等待**、王利军、何彦君将挖掘机的交付，但挖掘机一直没有交付。后来听说**将挖掘机以同样价格卖给并交付孙彬彬。万寿宫公司多次找**、王利军、何彦君追要挖掘机未果，后又听说孙彬彬将挖掘机卖给外地。孙彬彬拒绝提供合同，经生产厂家卫星定位，确定挖掘机在济宁市嘉祥县。上诉人依法申请调取**与孙彬彬签订的挖掘机买卖合同，经一审法院调取核实：2018年9月份，孙彬彬将机号为ＤＺ39919的挖掘机出售给陈允营（公民身份号码37082919811××××），孙彬彬在其与**签订的合同书上添加以下字样“附此车以全款430000元转让给陈允营”。该挖掘机**卖给孙彬彬，孙彬彬卖给陈允营，现由陈允营实际控制。被上诉人没有任何证据证明其将涉案挖掘机交付给上诉人，其将涉案挖掘机交付给第三人也不是按照上诉人的指示而为。一审判决置真实的书面合同于不顾，以**和其他利害关系人的陈述作为认定案件事实的依据，明显违反民事诉讼证据规则。二、原审法院已经查明认定**、王利军、何彦君之间的利害关系，却以王利军、何彦君给**开具的收据作为认定事实的依据，明显错误。在一审庭审中，**提供一份王利军、何彦君书写购楼收据（以挖掘机抵楼款），上诉人提出异议后，庭后**又提供另一份王利军、何彦君书写的两联购楼收据，该两联收据一份是客户收据，一份是会计记账联，明显属于提供虚假证据。三、原审法院程序违法。**第一次起诉本案由地方法庭审理，全部开庭完毕后，一审法院给其做工作撤诉时，看到判决结果对自己不利，主动申请撤诉。**第二次起诉本案由蒙山法庭审理，全部开庭完毕后，法官动员其撤诉，**看到结果仍对其不利，便申请蒙山法庭回避，并通过关系将案件移送郑城法庭审理。上诉人对此提出异议，申请郑城法庭回避，竟然得不到原审法院的支持。原审法院也认为**与本院关系特殊，该案确实难以公正审理，动员上诉人申请平邑法院回避。该申请没有得到中院的支持，原审法院仍让郑城法庭继续审理。原审法院违反当事人诉讼地位平等原则，**在闭庭后能申请法庭回避，原审法院的支持，上诉人也同样的理由申请郑城法庭回避，竟然得不到原审法院的支持，原审法院程序错误，违反当事人诉讼权利义务平等原则。

被上诉人**辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉理由没有事实依据及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告万寿宫公司、原审第三人孙彬彬未答辩。

原审原告向一审法院起诉请求：1、确认**与东蒙书院公司于2017年6月18日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2、判令东蒙书院公司、万寿宫公司返还**已支付的购房款650000元及自2017年6月18日起的银行同期贷款利息、赔偿损失（在庭审中**明确该损失为1205700元），并负连带责任；3、东蒙书院公司、万寿宫公司承担650000元的赔偿责任，并互负连带责任；4、诉讼费、保全费由东蒙书院公司、万寿宫公司承担。

一审法院认定事实：东蒙书院公司于2009年10月26日成立，股东为杨加东、徐健、杨加如、山东蒙山七七商贸集团有限公司（以下简称七七集团），法定代表人李文清，职务为执行董事兼总经理，其中七七集团投资占比51%；万寿宫公司于2007年1月22日成立，股东为杨加如、魏广来、七七集团设立，法定代表人魏广来，职务为执行董事，其中七七集团投资占比86.32%；七七集团于2014年5月14日成立，股东为陈朝秀和程宝明，法定代表人陈朝秀，职务为执行董事兼总经理。以上三公司均是独立的公司法人，东蒙书院公司和万寿宫公司的控股股东均为七七集团。

东蒙书院公司开发建设东蒙书院二期项目，该项目位于平邑县东蒙书院一期项目以西，由于该宗土地未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等合法手续，2020年4月9日平邑县综合行政执法局向东蒙书院公司下达《没收建筑物通知书》将东蒙书院二期项目17栋楼房予以没收。本案争议的房屋买卖合同所涉及的东蒙书院第18号楼1单元1号房即属于被没收的17栋楼房之中。

2017年6月18日，**与孙彬彬签订合同书一份，合同内容为**将其所有的小松360型号挖掘机一台（机号DZ39919）出售给孙彬彬，价格为650000元，合同约定**在2017年6月18日前将该机所有手续交给孙彬彬。

东蒙书院公司向**出具收款收据二份，其中一份记载内容为交房款23#楼1单元02户一套650000元，以小松360挖掘机壹台顶房款77集团办手续，另一份记载内容为交房款18#楼1单元01户一套650000元，以小松360挖掘机壹台顶房款77集团办手续，上述二份收款收据的出具日期均为2017年6月18日。2017年6月18日，**与东蒙书院公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定东蒙书院公司将其开发建设的东蒙书院18号楼1单元01号房出售给**，约定的付款方式为一次性付款，以360挖掘机顶房款（小松）77集团办理手续。2017年6月18日，万寿宫公司向东蒙书院公司出具收款收据一份，记载内容为蒙山77集团收东蒙书院房款650000元（以小松360型挖掘机一台，车牌号DZ39919抵款）。

2018年9月份，孙彬彬将机号为ＤＺ39919的挖掘机出售给陈允营（公民身份号码370829198110××××），孙彬彬在其与**签订的合同书上添加以下字样“附此车以全款430000元转让给陈允营”。该挖掘机现由陈允营实际控制，停放于济宁市嘉祥县。

在案件审理过程中，**申请对东蒙书院18号楼1单元01室房产进行价值评估，一审法院委托山东瑞盛土地房地产资产评估测绘有限公司进行价值评估，评估价值为1855700元，**预交评估费10000元。

一审法院认为：该案的争议焦点为1、商品房买卖合同无效的事由；2、涉案合同的履行情况；3、双方当事人的过错程度、过错事由、赔偿主体、损失数额的确定。

关于争议焦点1商品房买卖合同无效的事由是什么。原告主张涉案楼房系非法建筑并未取得商品房预售许可证明，被告方对该涉案楼房在对外出售时未取得商品房预售许可证明予以认可，并在审理中表示无法取得商品房预售许可证明，因无商品房预售合同导致涉案合同无效的法律事实在先，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，认为因被告东蒙书院公司未取得商品房预售许可证明与原告签订商品房买卖合同，双方所签涉案《商品房买卖合同》无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故确定该案是否需要有财产返还，首先应确定涉案合同的履行情况。

关于争议焦点2涉案合同的履行情况。二被告主张**在与东蒙书院公司签订涉案楼房买卖合同的同时还与第三人孙彬彬签订了挖掘机买卖合同，**将挖掘机实际交付给了孙彬彬。虽然二被告向原告出具了相关收据，但**并未实际将挖掘机交付给二被告，东蒙书院也并未将涉案楼房交付给**。**辩称当时是和杨加如商量用其挖掘机折抵65万元购买东蒙书院公司的23号楼1单元02室，后来因为东蒙书院公司欠万寿宫公司的钱，万寿宫公司又欠孙彬彬的钱，所以就用挖掘机走了个程序相互折抵欠款，其和孙彬彬签订挖掘机买卖合同也是杨加如指使的，其和孙彬彬不是直接的挖掘机买卖合同关系。后来因为东蒙书院公司不想卖23号楼1单元02室了，就改成了18号楼1单元01室，并对合同进行了更改，又重新补开了收据。杨加如系东蒙书院公司和万寿宫公司的实际控制人。

一审法院认为，孙彬彬在（2019）鲁1326民初2781号案件中作为证人陈述其经万寿宫公司介绍购买了**的挖掘机，万寿宫公司和**之间有牵扯，挖掘机购买款并没有实际支付，该挖掘机款应向万寿宫支付。二被告当时对孙彬彬的陈述并无异议。虽然孙彬彬在2021年6月30日的庭审中陈述中其已将挖掘机款在签合同当日用现金支付给了**，但此次陈述与其在（2019）鲁1326民初2781号案件中作为证人的陈述明显相悖，又无其他证据推翻其在（2019）鲁1326民初2781号案件中作为证人的陈述，故对孙彬彬的此次陈述不予采信。同时，在东蒙书院公司出具的两份收款收据中均有“以小松360挖掘机壹台顶房款77集团办手续”字样，在同日万寿宫公司向东蒙书院公司出具的收款收据中有“蒙山77集团收东蒙书院房款650000元（以小松360型挖掘机一台，车牌号DZ39919抵款）”字样，上述收据中记载的内容与二被告认可的孙彬彬的证人证言相互印证，足够认定**、东蒙书院公司、万寿宫公司、孙彬彬之间通过多方抵账的方式最终在**与东蒙书院公司之间形成了**用65万元的债权折抵东蒙书院楼房一套。故一审法院认为**在将挖掘机交付给孙彬彬后已实际履行完毕与东蒙书院公司以“以债抵房”的义务，在涉案合同被认定无效后，东蒙书院应返还挖掘机折价款65万元及其占有期间产生的利息，利息自2017年6月18日起2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按LPR计算。**对涉案房屋不再享有任何权利。

同时《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于争议焦点3双方当事人的过错程度、过错事由、赔偿主体、损失数额的确定。涉案楼房未取得商品房预售许可证明，东蒙书院公司是否构成故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。一审法院认为，东蒙书院公司不构成故意隐瞒，理由如下：1、王利军接手东蒙书院公司时，**在股权转让合同中签字，**参与王利军接手东蒙书院公司的事情，应知悉东蒙书院公司的经营内容及状况；2、**签字担保的股权转让合同第五条约定，东蒙书院公司应于合同签订后5日内将所有会计资料、建设、规划、施工等相关档案交给王利军、何彦君，该条所列移交材料中未列商品房预售许可证，通常情况下，合同的签订须经双方对合同内容磋商、议定、确认等环节，东蒙书院公司的经营范围包含房地产开发、销售，其进行股权转让，双方磋商时不提及商品房预售许可证的可能性较小；3、《商品房买卖合同》第二条“预售许可证号”为空，《商品房买卖合同》部分内容虽为格式条款，但关于房屋使用土地情况、房屋位置、面积、价款及支付方式、违约责任等重要内容均预留空白格后手写，除第二条预售许可证号空白外其他内容填写相对完整，确实不需填写的其他空白处均用“×”勾掉，商品房预售许可证号空白置比较明显，足以引起合同当事人的注意，因此股权转让合同未涉及商品房预售许可证，《商品房买卖合同》商品房预售许可证号未填写，恰恰说明**知道案涉房屋商品房没有预售许可证的事实；4、商品房买卖时，买受人未问，出卖人未主动告知，不构成故意隐瞒。法律规定起诉前销售者能取得商品房预售许可证的，可认定商品房买卖合同有效，可见立法本意对商品房买卖合同签订时售房者没有主动告知不认为是故意隐瞒。综上，东蒙书院公司不构成故意隐瞒未取得商品房预售许可证明，故对合同无效不存在过错。故**要求东蒙书院赔偿其损失，一审法院不予支持。

**要求东蒙书院公司按照2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条承担65万元的赔偿责任，因上述解释已于2020年作出修改，修改后删除了该条款，对**的上述主张一审法院不予支持。

**要求万寿宫公司承担连带责任，主要理由是东蒙书院公司与万寿宫公司之间存在关联关系，根据查明的东蒙书院公司、万寿宫公司、七七集团股东组成及股东持股比例，以及**提交的相关证据，一审法院认为**以东蒙书院公司和万寿宫公司之间存在关联关系、财产混同为由要求二被告承担连带责任，理由不足，一审法院不予支持。

案经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、确认原告**与被告平邑东蒙书院置业有限公司于2017年6月18日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；二、被告平邑东蒙书院置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告**挖掘机折抵款650000元及利息（以650000元为基数，自2017年6月18日起2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按LPR计算），原告**在判决生效后对涉案房屋不再享有任何权利；三、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21502元，由被告平邑东蒙书院置业有限公司负担7532元，由原告**负担13970元；保全费2000元，由被告平邑东蒙书院置业有限公司负担；评估费10000元，由原告**负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。

本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。

本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时约定的付款方式为一次性付款，以360挖掘机顶房款（小松）77集团办理手续。上诉人于2017年6月18日向被上诉人出具收款收据载明：交房款18#楼1单01户1套65万以小松360°挖掘机壹台顶房款77集团办手续。收据的成立往往使原先的债权债务关系消灭，上诉人出具收据的行为应视为其认可通过涉案挖掘机的抵顶，其已收到65万元房款。上诉人虽主张其又将涉案挖掘机抵顶给了原审被告，原审被告多次向被上诉人追要涉案挖掘机未果，实际挖掘机抵款并无实现，但一审、二审庭审中上诉人与原审被告均未提交证据证明其向被上诉人索要涉案挖掘机而被上诉人拒绝交付的相关事实。故一审法院再结合原审第三人实际接收了涉案挖掘机并且庭审中认可应向原审被告支付涉案挖掘机款项，认定上诉人、被上诉人、原审被告、原审第三人之间通过多方抵账的方式已实现被上诉人用涉案挖掘机抵顶完毕涉案购房款，并无不当。上诉人未提交证据证实一审法院审判程序违法，故本院对其认为原审程序错误的主张不予采信。

综上所述，上诉人平邑东蒙书院置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7532元，由上诉人平邑东蒙书院置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　马　骏

审判员　刘瑞娟

审判员　武　威

二〇二一年十一月四日

书记员　马靖尧