某某与北京市海淀区西北旺镇人民政府土井村村民委员会等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2019）京01民终1620号

1955年1月23日上诉人（原审原告）：***，男，1955年1月23日出生。

委托诉讼代理人：**，北京市民博律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，北京市民博律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京土井嘉园房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区土井村委会院内平房。

法定代表人：*学工，总经理。

委托诉讼代理人：***，女，该公司法务。

被上诉人（原审被告）：北京开创房屋拆迁有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号410室。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：**，男,该公司项目经理。

被上诉人（原审被告）：北京市海淀区西北旺镇人民政府土井村村民委员会，住所地北京市海淀区西北旺镇土井村。

负责人：*学工，村委会主任。

委托诉讼代理人：***，女，该村委会法务。

上诉人**才因与被上诉人北京土井嘉园房地产开发有限公司（以下简称土井嘉园公司）、被上诉人北京开创房屋拆迁有限公司（以下简称开创拆迁公司）、被上诉人北京市海淀区西北旺镇人民政府土井村村民委员会（以下简称土井村委会）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第32132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我一审全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，我们各方对宅基地登记卡和宅基地宗地图的四至均无异议，应当以四至为依据计算宅基地总面积和建筑面积，根据测绘和评估数据，四至范围内的占地面积为1731.6平方米、总建筑面积为1393.24平方米；2.我的院落面积大房间多，在如何补偿没有达成一致之前，我的房屋就被违法拆除；3.拆迁范围内的房屋均是在自有土地上建造，不是违章建筑；4.在拆迁时，关于补偿的分歧是按照什么标准补偿，并非是属于违章建筑而不予补偿。

土井嘉园公司、土井村委会辩称，同意一审法院判决，不同意***的上诉请求。***对宅基地范围的主张与2003年建房审批表内容不符，此次腾退搬迁，村委会依据的改造方案经过村民代表大会通过，*广才应享有的安置房和补偿款已经领取。

开创拆迁公司辩称，同意一审法院判决，不同意***的上诉请求。

***向一审法院起诉请求：1.判令土井嘉园公司、开创拆迁公司、土井村委会支付我房屋重置成新价（不包括303.2平方米宅基地面积对应的房屋重置成新价）1616529.32元；2.判令土井嘉园公司、开创拆迁公司、土井村委会支付我未置换安置房应得的货币补偿款（不包括303.2平方米宅基地面积对应的货币补偿款）17140800元；3.诉讼费由土井嘉园公司、开创拆迁公司、土井村委会承担。

一审法院认定事实：*某1与王某系夫妻，***系二人之子。庭审中，***提交1950年2月16日《土地房产所有证》复印件一页，内容为土井村居民*某1，确定房产共计房屋三间，地基壹段肆分陆厘；其另提交1993年《宅基地登记卡》，内容为土地使用者***，家庭人口3人，房屋7间，总面积303.2平方米，标准面积266.6平方米，超占面积36.6平方米；提交1992年《宅基地宗地图》，内容为面积303.17平方米，超标36.6平方米；提交1992年《宅基地确权情况表》，内容为宅基地东至王某，南至道，西至排水井，北至自留地，面积303.2平方米，超标36.6平方米；提交2003年建房审批手续，户主为***，家庭人口4人，乡批复在宅院标准面积内增减平房，不准违章。***据此主张其名下现有宅基地为祖业产，四至范围一直未变，1992年确权时面积计算错误。土井嘉园公司、土井村委会对地契真实性不予认可，主张不能证明现状，对其余证据真实性认可。

2010年8月，北京市海淀区西北旺镇土井村涉及搬迁腾退，范围含***上述宅院。因双方对拆迁补偿方案存在争议，*广才一直未签订补偿协议书。2010年12月20日，*广才上述宅院上房屋被拆除。

本案中***主张其宅基地面积2880平方米，房屋建筑面积经评估公司测量为1390平方米。庭审中，***申请法院调取涉案宅基地拆迁档案，土井村委会出具回复称，被拆迁宅院及房屋面积应以1992年宅基地宗地图标注面积为准，现场测绘图纸、测绘数据及资料、实景照片均在评估公司；就***主张的补偿方案外其余建筑面积的补偿，因拆迁公司与***协商未达成协议，原来的材料应为无效，宅基地拆迁过程中有关会议资料、其他相关材料均无。对上述回复，***不予认可。依***申请，法院另向北京海创房地产土地评估有限公司调取评估材料及照片，在院落示意图及说明中，显示占地面积1731.6平方米，总建筑面积为1393.24平方米。***认可上述材料，土井嘉园公司、土井村委会认可真实性，但主张除303平方米及王某名下200平方米有合法批示外，其余均无合法批示，按照拆迁细则，无批示的属于违章建筑，无权得到补偿。土井嘉园公司、土井村委会为此提交《土井村宅基地腾退搬迁改造方案》及《土井村宅基地腾退搬迁改造方案实施细则》，其中方案中规定：凡在土井村行政村区域内，应腾退宅基地和房屋及附属物的，并需要对被腾退人进行安置或补偿的，适用本方案；腾退人应该按照本方案的规定，对被腾退人进行安置或补偿，本方案所称腾退人是指土井村民委员会，被腾退人是指土井村民委会宅基地的使用权人；在腾退公告的腾退期限内，腾退人与被腾退人达不成腾退补偿安置协议的，自腾退期限届满之日起十五日内，经当事人申请由西北旺镇人民政府调解，十五日内不能达成调解协议的，由土井村村民委员会按《中华人民共和国村民委员会组织法》村民自治原则的规定对被腾退人执行强制腾退；房屋腾退实行宅基地面积置换，按合法有效宅基地面积1:1置换安置楼房建筑面积，对被拆除的合法有效宅基地内房屋及附属物按照重置成新价给予补偿；腾退补偿中认定的宅基地面积依据《海淀区私有房屋建房申请表（农）》或《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》中标注的合法有效面积予以认定，在合法批准的宅基地面积以外部分，不予认定；对于无法提供宅基地及房屋审批证件的，参照北京市人民政府令1989年第39号《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》，村民每户建房用地的标准最高不得超过0.25亩（折166.67平方米），1982年以前规定的老宅基地，可按每户最高不超过0.4亩（折266.68平方米）的标准从宽认定为合法有效的宅基地，但不得超过原宅基地使用面积；腾退补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以《海淀区私有房屋建房申请表（农）》或《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》的面积为准；违法建筑不予补偿；本方案经土井村村民代表大会三分之二村民代表讨论通过后生效。其中实施细则中规定：腾退搬迁范围内村民宅基地面积及房屋建筑面积的认定依据：区、镇（乡）二级政府的有效批示，有效批示包括《海淀区私有房屋建房申请表（农）》或《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》；无法提供区、镇（乡）二级政府的有效批示的，参照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》，村民每户建房用地标准最高不得超过0.25亩（折166.67平方米），1982年以前的划定的老宅基地，多于前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩（折266.68平方米）的标准从宽认定为合法有效的宅基地；被腾退搬迁人合法有效宅基地面积以村民委员会宅基地确权小组审核且无异议后的结果为准；被腾退搬迁人在相关部门依法有效批示宅基地面积以外，未经批准私自占用土地及一切建筑物为违法占地违法建筑，不予认定；宅基地置换定向安置房的办法中规定被腾退搬迁人合法有效宅基地面积范围内的被腾退搬迁房屋的实际建筑面积及附属物，腾退搬迁单位参照北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局京国土拆管字808号文所发布的《北京市房屋重置成新价评估技术标准》给予评估补偿，对于没有合法手续加盖的二层以上房屋及附属物均不予补偿；合法有效宅基地面积被腾退人置换成套定向安置房后，所剩余面积不足置换最小成套住房的建筑面积，给予12000元/平方米货币补偿。

庭审中，***申请追加土井村委会作为被告参加诉讼，法院予以准许，***坚持主张土井嘉园公司、开创拆迁公司亦系适格被告。

就涉案宅院情况，土井嘉园公司提交建房批示一份，主张***主张的宅基地面积中有200多平方米归其母亲王某，王某已就其名下宅基地签订腾退补偿协议。***认可其母亲王某已签协议，但主张已签协议宅基地面积不在其主张范围之内。

庭审中，双方均同意就无异议的303平方米先行签订补偿协议。2018年3月1日，*广才作为被腾退人与腾退人土井嘉园公司签订《土井村腾退搬迁改造工作安置补偿协议书》及《置换购房协议书》，内容为腾退的有效宅基地地址土井某号，有效宅基地面积303.20平方米，有效宅基地四至范围内应评估补偿的房屋建筑面积289.16平方米；应安置人口叁人，分别为戴某、***、*某2；按有效宅基地面积1:1比例可置换图景嘉园安置房建筑面积为303.20平方米，可享受置换、购买的图景嘉园安置房总建筑面积为313.20平方米；给予有效宅基地四至范围内的有效房屋评估重置成新价390013元；各项补助、奖励共计1106366元；周转费13500元；补偿、补助、奖励款总计1509879元；置换、购买图景嘉园成套住宅房屋四套，合计设计建筑面积312.01平方米，装修补助费共计93603元。

现***诉请为双方无争议的303.20平方米之外的补偿，要求按照每平方米1488元给付其余房屋重置成新价，为1616529.32元；要求按照每平方米1.2万元补偿其余宅基地面积区位补偿款，为17140800元。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就原北京市海淀区西北旺镇土井村某院303.2平方米的补偿问题，双方已签订补偿协议，法院对此不持异议。就***主张的303.2平方米之外的房屋重置成新价及宅基地补偿，现其依据财产损害赔偿纠纷主张己方权利，对此法院分析如下：财产损害赔偿系侵权纠纷，被告应否承担责任应考量是否存在侵权行为、损害后果、因果关系及过错，前提是原告应对其主张的权益享有合法的利益。就本案***主张的涉案宅院被拆除之前房屋建筑面积及宅基地面积，其提交的宅基地宗地图、宅基地确认表等材料，均注明涉案宅院面积为303平方米。依***申请，法院向评估公司调取的评估材料中院落示意图及说明显示占地面积1731.6平方米，总建筑面积为1393.24平方米。就303.2平方米之外房屋建筑面积及宅基地面积的补偿，***现要求依据拆迁规则予以补偿，土井嘉园公司、开创拆迁公司、土井村委会则不予认可。涉案宅基地拆迁腾退根据《土井村宅基地腾退搬迁改造方案》规定，系经土井村村民代表大会三分之二村民代表讨论通过后生效的，属于村民自治的范畴，***作为本村村民，其宅院应享有的拆迁利益应依照该方案予以确定。该方案明确规定如腾退人与被腾退人无法达成调解，则由土井村村民委员会按照村民自治原则的规定对被腾退人执行强制腾退；另根据方案对有效宅基地面积认定的规定，在合法批准的宅基地面积以外部分，不予认定。现***就其宅院中303.2平方米之外面积是否存在审批手续未提交相关证据，根据方案规定，其要求对该部分房屋建筑面积及宅基地面积进行补偿，于法无据，法院不予支持，对其诉请，法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回***的诉讼请求。

本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。宅基地宗地图、宅基地登记卡等资料均载明涉案宅基用地面积为303.2平方米，双方一审审理过程中就该部分面积签订拆迁补偿协议，本院对此不持异议。《土井村宅基地腾退搬迁改造方案》确定了被腾退宅基地权利人应享有的拆迁利益，该方案规定对被拆除的宅基地内房屋及附属物按照重置成新价给予补偿，***申请调取的评估公司对宅基地的测绘数据并非房屋面积，***亦未提供其他证据证明该面积之外宅基地上所有房屋的范围，故***主张支付相应的房屋重置成新价补偿缺乏事实依据。***主张303.2平方米之外的宅基地补偿亦缺乏事实依据，本院对此不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费134344元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长张磊

审判员***

审判员***

二〇一九年二月二十五日

法官助理武旋

法官助理*正

书记员***