某某与北京市海淀区西北旺镇人民政府土井村村民委员会等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民事判决书

（2015）海民初字第32132号

原告宋广才，男，1955年1月23日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托代理人**，北京市民博律师事务所律师。

委托代理人**，北京市民博律师事务所律师。

被告北京土井嘉园房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区土井村委会院内平房。

法定代表人董学工，该公司总经理。

委托代理人***，女，住北京市海淀区。

被告北京开创房屋拆迁有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号410室。

法定代表人**，该公司总经理。

委托代理人**，男,住北京市朝阳区。

被告北京市海淀区西北旺镇人民政府土井村村民委员会，住所地北京市海淀区西北旺镇土井村。

负责人*学工，村委会主任。

委托代理人***，女，住北京市海淀区。

原告***与被告北京土井嘉园房地产开发有限公司（以下简称土井嘉园公司）、北京开创房屋拆迁有限公司（以下简称开创拆迁公司）、北京市海淀区西北旺镇人民政府土井村村民委员会（以下简称土井村委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托代理人**、**与被告土井嘉园公司、被告土井村委会共同委托代理人***、被告开创拆迁公司委托代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付我房屋重置成新价（不包括303.2平方米宅基地面积对应的房屋重置成新价）1616529.32元；2、判令三被告支付我未置换安置房应得的货币补偿款（不包括303.2平方米宅基地面积对应的货币补偿款）17140800元；3、诉讼费由三被告承担。事实与理由：我系北京市海淀区西北旺镇土井村村民，2010年因北京市占地建森林公园，要求土井村村民腾退搬迁。我家房屋被土井嘉园公司、开创拆迁公司强拆，且土井嘉园公司、开创拆迁公司未支付补偿款，我要求其承担因共同侵权产生的连带责任。我家面积较大，现有面积为2880平方米，房屋建筑面积经评估公司测量约为1390平方米。1992年批示的宅基地四至界限与现有面积一致，但是1992年批示的宅基地面积计算有误，与四至严重不符。就此问题，双方无法在拆迁安置补偿问题上达成一致，我认为应按照1992年批示的四至范围内的实际面积给予安置补偿；土井嘉园公司、开创拆迁公司认为应按照1992年批示的与四至不符且计算有误的宅基地面积给予安置补偿。发生争议后，土井嘉园公司、开创拆迁公司表示将如实上报。之后，村委会主管此事的领导***表示房屋是按照指示面积安排的，其他面积只能补钱，你家的问题最后解决，让我回家等着。2010年12月20日，在我不知情的情况下，土井嘉园公司、开创拆迁公司强拆了我家房屋。我发现房屋被强拆后，第一时间找到西北旺镇副镇长，其答复称由于时间紧，上面压力大，不得不强拆，但你家的问题会很快得到解决的。后我先后找开发办、村委会、镇政府、信访办等，要求解决拆迁安置补偿问题，但现仍未得到解决。至今我家房屋被强拆，任何拆迁安置补偿款分文未得，故诉至法院。

土井嘉园公司、土井村委会共同辩称，我方不同意***的诉请。土井村拆迁是村民代表大会通过的实施细则，有建房批示按照批示，没有批示的由村委会测量，但都不会超过法律规定的4分地。***的宅基地面积仅仅有300多平方米，违章建筑并不是实际的宅基地面积，其主张的补偿利益大于实际应得利益，故至今未签订协议，故不涉及补偿的问题。

开创拆迁公司辩称，我公司作为拆迁公司，按照土井家园拆迁改造搬迁实施细则及上级规定实施拆迁工作，超出细则的部分我方没有权利确定，尤其是拆迁面积及人口的确定，实施具体的工作。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方一致认可的事实为：**元与***系夫妻，***系二人之子。庭审中，宋广才提交1950年2月16日《土地房产所有证》复印件一页，内容为土井村居民宋文元，确定房产共计房屋三间，地基壹段肆分陆厘；其另提交1993年《宅基地登记卡》，内容为土地使用者***，家庭人口3人，房屋7间，总面积303.2平方米，标准面积266.6平方米，超占面积36.6平方米；提交1992年《宅基地宗地图》，内容为面积303.17平方米，超标36.6平方米；提交1992年《宅基地确权情况表》，内容为宅基地东至***，南至道，西至排水井，北至自留地，面积303.2平方米，超标36.6平方米；提交2003年建房审批手续，户主为***，家庭人口4人，乡批复在宅院标准面积内增减平房，不准违章。***据此主张其名下现有宅基地为祖业产，四至范围一直未变，1992年确权时面积计算错误。土井嘉园公司、土井村委会对地契真实性不予认可，主张不能证明现状，对其余证据真实性认可。

2010年8月，北京市海淀区西北旺镇土井村涉及搬迁腾退，范围含宋广才上述宅院。因双方对拆迁补偿方案存在争议，*广才一直未签订补偿协议书。2010年12月20日，*广才上述宅院上房屋被拆除。

本案中宋广才主张其宅基地面积2880平方米，房屋建筑面积经评估公司测量为1390平方米。庭审中，***申请本院调取涉案宅基地拆迁档案，土井村委会出具回复称，被拆迁宅院及房屋面积应以1992年宅基地宗地图标注面积为准，现场测绘图纸、测绘数据及资料、实景照片均在评估公司；就宋广才主张的补偿方案外其余建筑面积的补偿，因拆迁公司与***协商未达成协议，原来的材料应为无效，宅基地拆迁过程中有关会议资料、其他相关材料均无。对上述回复，宋广才不予认可。依宋广才申请，本院另向北京海创房地产土地评估有限公司调取评估材料及照片，在院落示意图及说明中，显示占地面积1731.6平方米，总建筑面积为1393.24平方米。宋广才认可上述材料，土井嘉园公司、土井村委会认可真实性，但主张除303平方米及***名下200平方米有合法批示外，其余均无合法批示，按照拆迁细则，无批示的属于违章建筑，无权得到补偿。土井嘉园公司、土井村委会为此提交《土井村宅基地腾退搬迁改造方案》及《土井村宅基地腾退搬迁改造方案实施细则》，其中方案中规定：凡在土井村行政村区域内，应腾退宅基地和房屋及附属物的，并需要对被腾退人进行安置或补偿的，适用本方案；腾退人应该按照本方案的规定，对被腾退人进行安置或补偿，本方案所称腾退人是指土井村民委员会，被腾退人是指土井村民委会宅基地的使用权人；在腾退公告的腾退期限内，腾退人与被腾退人达不成腾退补偿安置协议的，自腾退期限届满之日起十五日内，经当事人申请由西北旺镇人民政府调解，十五日内不能达成调解协议的，由土井村村民委员会按《中华人民共和国村民委员会组织法》村民自治原则的规定对被腾退人执行强制腾退；房屋腾退实行宅基地面积置换，按合法有效宅基地面积1:1置换安置楼房建筑面积，对被拆除的合法有效宅基地内房屋及附属物按照重置成新价给予补偿；腾退补偿中认定的宅基地面积依据《海淀区私有房屋建房申请表（农）》或《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》中标注的合法有效面积予以认定，在合法批准的宅基地面积以外部分，不予认定；对于无法提供宅基地及房屋审批证件的，参照北京市人民政府令1989年第39号《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》，村民每户建房用地的标准最高不得超过0.25亩（折166.67平方米），1982年以前规定的老宅基地，可按每户最高不超过0.4亩（折266.68平方米）的标准从宽认定为合法有效的宅基地，但不得超过原宅基地使用面积；腾退补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以《海淀区私有房屋建房申请表（农）》或《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》的面积为准；违法建筑不予补偿；本方案经土井村村民代表大会三分之二村民代表讨论通过后生效。其中实施细则中规定：腾退搬迁范围内村民宅基地面积及房屋建筑面积的认定依据：区、镇（乡）二级政府的有效批示，有效批示包括《海淀区私有房屋建房申请表（农）》或《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》；无法提供区、镇（乡）二级政府的有效批示的，参照《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》，村民每户建房用地标准最高不得超过0.25亩（折166.67平方米），1982年以前的划定的老宅基地，多于前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩（折266.68平方米）的标准从宽认定为合法有效的宅基地；被腾退搬迁人合法有效宅基地面积以村民委员会宅基地确权小组审核且无异议后的结果为准；被腾退搬迁人在相关部门依法有效批示宅基地面积以外，未经批准私自占用土地及一切建筑物为违法占地违法建筑，不予认定；宅基地置换定向安置房的办法中规定被腾退搬迁人合法有效宅基地面积范围内的被腾退搬迁房屋的实际建筑面积及附属物，腾退搬迁单位参照北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局京国土拆管字808号文所发布的《北京市房屋重置成新价评估技术标准》给予评估补偿，对于没有合法手续加盖的二层以上房屋及附属物均不予补偿；合法有效宅基地面积被腾退人置换成套定向安置房后，所剩余面积不足置换最小成套住房的建筑面积，给予12000元/平方米货币补偿。

庭审中，***申请追加土井村委会作为被告参加诉讼，本院予以准许，宋广才坚持主张土井嘉园公司、开创拆迁公司亦系适格被告。

就涉案宅院情况，土井嘉园公司提交建房批示一份，主张宋广才主张的宅基地面积中有200多平方米归其母亲***，***已就其名下宅基地签订腾退补偿协议。宋广才认可其母亲***已签协议，但主张已签协议宅基地面积不在其主张范围之内。

庭审中，双方均同意就无异议的303平方米先行签订补偿协议。2018年3月1日，*广才作为被腾退人与腾退人土井嘉园公司签订《土井村腾退搬迁改造工作安置补偿协议书》及《置换购房协议书》，内容为腾退的有效宅基地地址土井东街12号，有效宅基地面积303.20平方米，有效宅基地四至范围内应评估补偿的房屋建筑面积289.16平方米；应安置人口叁人，分别为戴洪培、***、**；按有效宅基地面积1:1比例可置换图景嘉园安置房建筑面积为303.20平方米，可享受置换、购买的图景嘉园安置房总建筑面积为313.20平方米；给予有效宅基地四至范围内的有效房屋评估重置成新价390013元；各项补助、奖励共计1106366元；周转费13500元；补偿、补助、奖励款总计1509879元；置换、购买图景嘉园成套住宅房屋四套，合计设计建筑面积312.01平方米，装修补助费共计93603元。

现宋广才诉请为双方无争议的303.20平方米之外的补偿，要求按照每平方米1488元给付其余房屋重置成新价，为1616529.32元；要求按照每平方米1.2万元补偿其余宅基地面积区位补偿款，为17140800元。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就原北京市海淀区西北旺镇土井村东街12号院303.2平方米的补偿问题，双方已签订补偿协议，本院对此不持异议。就宋广才主张的303.2平方米之外的房屋重置成新价及宅基地补偿，现其依据财产损害赔偿纠纷主张己方权利，对此本院分析如下：财产损害赔偿系侵权纠纷，被告应否承担责任应考量是否存在侵权行为、损害后果、因果关系及过错，前提是原告应对其主张的权益享有合法的利益。就本案宋广才主张的涉案宅院被拆除之前房屋建筑面积及宅基地面积，其提交的宅基地宗地图、宅基地确认表等材料，均注明涉案宅院面积为303平方米。依宋广才申请，本院向评估公司调取的评估材料中院落示意图及说明显示占地面积1731.6平方米，总建筑面积为1393.24平方米。就303.2平方米之外房屋建筑面积及宅基地面积的补偿，宋广才现要求依据拆迁规则予以补偿，三被告则不予认可。涉案宅基地拆迁腾退根据《土井村宅基地腾退搬迁改造方案》规定，系经土井村村民代表大会三分之二村民代表讨论通过后生效的，属于村民自治的范畴，宋广才作为本村村民，其宅院应享有的拆迁利益应依照该方案予以确定。该方案明确规定如腾退人与被腾退人无法达成调解，则由土井村村民委员会按照村民自治原则的规定对被腾退人执行强制腾退；另根据方案对有效宅基地面积认定的规定，在合法批准的宅基地面积以外部分，不予认定。现宋广才就其宅院中303.2平方米之外面积是否存在审批手续未提交相关证据，根据方案规定，其要求对该部分房屋建筑面积及宅基地面积进行补偿，于法无据，本院不予支持，对其诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第一百零七条之规定，判决如下：

驳回***的诉讼请求。

案件受理费十三万四千三百四十四元，由***负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。

审判长***

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年八月十四日

书记员***