北京新城基业投资发展有限公司与某某成等排除妨害纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0112民初26051号

原告北京新城基业投资发展有限公司，住所地北京市通州区梨园镇云景东路80号。

法定代表人赵铁成，总经理。

委托代理人李丽丽，北京市天正律师事务所律师。

被告北京保利民房屋拆迁有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里79号楼4层406室。

法定代表人周剑，董事长。

委托代理人赵艳艳，北京市天安律师事务所律师。

被告北京天圣源建筑工程有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇白各庄村。

法定代表人郭丹，经理。

委托代理人王维，北京市致宏律师事务所律师。

被告***，男，1989年1月7日出生，汉族，河北省承德市隆化县庙子沟乡八家村农民，住北京市通州区。

原告北京新城基业投资发展有限公司（以下简称新城基业公司）诉被告北京保利民房屋拆迁有限公司（以下简称保利民公司）、北京天圣源建筑工程有限公司（以下简称天圣源公司）、***排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告新城基业公司的委托代理人李丽丽，被告保利民公司的委托代理人赵艳艳，被告天圣源公司的委托代理人王维，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告新城基业公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令三被告立即将北京市通州区洼子1号6幢2单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）腾退并返还给原告；2、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2007年6月1日，原告与XXX号房屋原所有权人张素云签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定对上述房屋进行拆迁，对张素云给予货币补偿。后张素云向原告交付了房屋和产权证，原告向张素云支付了全部拆迁补偿款。保利民公司是受原告委托负责该楼宇拆迁拆除工作的单位。后该楼宇拆迁工作停止，保利民公司离开后与原告失去联系。2017年12月15日在安全联防检查过程中，原告发现上述房屋被***私自占用，原告多次责令其腾退房屋未果。2018年2月，原告对***提起诉讼，诉讼中***提出是天圣源公司让其在诉争房屋内居住的，而天圣源公司与保利民公司私下签订过一份《房屋拆除合同》。为全面了解事实和彻底解决问题，原告撤诉后对三被告共同提起诉讼，以维护原告的合法权益。

被告保利民公司辩称：2017年10月底，我方已经完成全部的拆迁工作，当时拆迁了10户，其余74户已经决定不再拆迁，我方已经撤场，在2007年11月16日，我方和新城基业公司已经结算完毕，新城基业公司给付我方500万元，付给拆迁户款项200多万元，剩余260余万元返还给了新城基业公司，因此我方的拆迁工作全部完成。我方也通知天圣源公司该工程的拆迁工作已经结束了，通知天圣源公司撤场。至于天圣源公司为什么占用涉案房屋，与我方无关。我方不是实际占用房屋的主体，因此我方不承担腾退义务。综上，请求法院驳回原告新城基业公司的诉讼请求。

被告天圣源公司辩称：原告起诉的案由是排除妨害纠纷，原告的起诉应当提供合法依据。1、原告应当是涉案房屋的实际产权人，应当具有合法的使用权。但是我方与保利民公司签订《房屋拆除合同》，我方实际拆除房屋，拆除之后房屋的残值应当属于我方所有，因此房屋应当由我方占有和使用，新城基业公司作为起诉的原告主体不适格。2、被告应当有妨害的行为，本案中被告占有涉案房屋是基于拆迁法律关系，且现在合同还在履行过程中，并没有妨害原告的权利，因此谈不上妨害的排除问题。综上，我方不同意原告的诉讼请求。

被告***辩称：我在涉案房屋居住是替赵国军看护房子，本案与我无关。

经审理查明：2007年4月，新城基业公司（甲方）、保利民公司（乙方）与北京兴华物业管理公司（丙方）签订《房屋拆迁委托合同》，约定根据通州区新城建设总体规划要求，甲方将对通州区洼子一号楼进行拆迁改造，经三方协商，甲方将该项目拆迁工作委托乙方和丙方负责实施，现就有关事宜依据有关规定协商如下：一、被拆除房屋的四至范围：通州区洼子一号楼。二、拆除房屋的基本情况：本次拆迁六层居民住宅楼房一栋和锅炉房等配套设施，其中居民住宅84套、84户，约336口人，建筑面积6672.42平方米。协议第三条各方责任中甲方责任约定：甲方负责提供项目拆迁所需要的手续资料；按批准的拆迁方案筹备所需的资金，并按拆迁进度支付给乙方，保证资金和用房及时到位。为乙方提供“拆一还一”所需的安置楼。乙方责任：负责制定拆迁预案，拆迁实施方案，并报甲方审批；按已获批准的拆迁实施方案，代表甲方对拆迁范围内的被拆迁人进行入户调查，拆迁动员，组织签订补偿安置协议等工作。负责房屋及建筑物拆除，确保地面平整达到拆除标准。乙方拆除工作需达到的标准为：拆除范围内场地平整，是否达到标准，需经甲方验收；乙方力争在2007年7月底之前完成全部拆迁工作；乙方保证具有建筑拆除相关资质。乙方负责拆除后建筑垃圾的清运，与清运垃圾相关的城管、环卫、垃圾填埋、弃土场等手续由乙方负责办理并承担相关费用。

2007年5月，保利民公司（甲方）与北京天圣元建筑工程有限公司（乙方，2008年11月更名为北京天圣源建筑工程有限公司）签订《房屋拆除合同》，约定甲方将通州区洼子一号楼拆迁的房屋拆除及渣土清运工作交乙方负责，房屋总建筑面积为6700平方米。拆除标准达到场地平整，并经拆迁人检查验收合格。乙方向甲方交纳风险抵押金10万元，在本合同签订之日交付甲方。双方责任中的甲方责任：负责在全部拆迁户完成搬迁后通知乙方及时对楼房整体拆除；负责在全部拆除工作完成后将风险抵押金退还乙方。乙方责任：负责办理房屋拆除及渣土清运过程的各种手续；承担拆除现场、拆除过程中的安全责任及运输中的交通安全，因此造成的任何人员伤亡及车辆事故均由乙方负责，甲方不承担任何责任。乙方保证按时按量完成拆除工作。乙方在楼房整体拆除时机成熟时，要尽快实施拆除，并及时清运渣土达到规定标准。

2007年6月1日，新城基业公司（甲方，拆迁人）与张素云（乙方，被拆迁人）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定根据通州区总体规划，甲方需要拆迁乙方在拆迁范围内通州区洼子一号楼XXX号所有的房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅楼房二居室一套，建筑面积为71.68平方米。协议约定甲方应支付乙方房屋补偿款、装修补偿款及各项补助款共计488067元，并约定了补偿款的给付期限和乙方搬迁、将原住房交给甲方拆除的期限。上述补偿协议签订后，张素云将XXX号房屋交付甲方拆除，甲方于2007年6月5日将补偿补助款支付给乙方。

2007年5月，新城基业公司向保利民公司支付了500万元拆除款，2007年11月，新城基业公司与保利民公司进行对账确认，将保利民公司已经拆除的10户业主的拆迁补偿款及保利民公司的拆除服务费10万元扣除后的余款2672616元退还给保利民公司。保利民公司表示截止到2007年10月其完成了10户业主的谈判签约工作，后新城基业公司通知保利民公司剩余住户的拆迁工作不再进行了，保利民公司于2017年10月就撤场了。保利民公司同时表示其已经将上述情况通知了天圣源公司，并通知天圣源公司撤场。

另查，2014年左右，天圣源公司的雇员***在天圣源公司授意下入住占用涉案XXX号房屋，天圣源公司表示让***入住涉案房屋的原因是让其看护拆除现场。

上述事实有房屋拆迁委托合同、房屋拆除合同、北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、补偿款及补助费领款凭证、房屋所有权证、对账单、服务费发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

根据本案查明的事实，原告新城基业公司作为通州区洼子一号楼的拆迁人，与保利民公司签订拆迁委托合同，将涉案项目的拆迁工作委托给保利民公司。保利民公司作为拆迁工作的受托人通过自身工作促使新城基业公司与10户业主签订拆迁协议，新城基业公司于2007年11月与保利民公司进行结算，向保利民公司支付拆迁服务费。

新城基业公司作为项目拆迁人就涉案XXX号房屋与被拆迁人张素云签订拆迁协议，新城基业公司将拆迁补偿款支付给张素云，张素云将XXX号房屋交付给新城基业公司，新城基业公司由此取得涉案房屋的占有支配权。因拆迁工作都是由保利民公司受托进行的，新城基业公司向保利民公司支付了服务费，因此保利民公司负有将涉案XXX号房屋交付给新城基业公司的义务。保利民公司将拆除工作委托给天圣源公司进行，因此保利民公司应对天圣源公司的不当行为对新城基业公司承担责任。

被告***作为拆除公司的雇员在天圣源公司的授意下入住占用涉案房屋，构成了对新城基业公司对涉案房屋占有支配权的侵犯，新城基业公司有权要求房屋实际占用人***腾退房屋。因***入住涉案房屋系在天圣源公司的授意下进行，因此天圣源公司作为***的雇主，亦应承担腾退义务。

关于被告天圣源公司所称排除妨害纠纷的原告主体应为房屋的实际产权人、原告主体不适格的辩解意见，因涉案XXX号房屋的产权人张素云作为被拆迁人与拆迁人新城基业公司签订拆迁补偿协议，新城基业公司向张素云支付了拆迁补偿款，张素云按照拆迁补偿协议将房屋予以交付，因此新城基业公司作为拆迁人享有涉案房屋的占用及支配权，有权以自己的名义要求无权占有人腾退房屋，故天圣源公司的上述辩解意见依据不足，本院不予采信。关于天圣源公司所称其与保利民公司的合同尚在履行过程中，按照约定拆除房屋的残值归天圣源公司所有，天圣源公司有权安排雇员入住房屋看护现场的辩解意见，本院认为保利民公司仅是将涉案项目的拆除工作委托给天圣源公司进行，双方签订的合同中并未赋予天圣源公司入住占用拆除房屋的权利，因此天圣源公司的该项辩解意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：

被告北京保利民房屋拆迁有限公司、北京天圣源建筑工程有限公司、***将北京市通州区洼子1号6幢2单元XXX号房屋腾退并交付给原告北京新城基业投资发展有限公司，于本判决生效之日起十日内执行清。

案件受理费35元，由被告北京保利民房屋拆迁有限公司、北京天圣源建筑工程有限公司、***共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　王新东

二〇一八年十月二十九日

书记员　　马　翔