兴业银行股份有限公司潍坊分行、某某等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0791民初344号

原告：兴业银行股份有限公司潍坊分行，住所地：潍坊高新技术产业开发区东风东街4899号金融广场中心一期二号办公综合楼1-5层，统一社会信用代码：91370700680662250A。

负责人：陈志红，行长。

委托诉讼代理人：张学文，山东泰中律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1982年11月18日生，住山东省高密市。

被告：张伦伦，女，汉族，1982年4月11日生，住山东省高密市。

委托诉讼代理人：***。

被告：高密市华洋建业有限公司，住所地：山东省潍坊市高密市北外环路南侧(爱梁路西侧)，统一社会信用代码：9137078577205923X7。

法定代表人：栾纪信，总经理。

委托诉讼代理人：于若轩，山东子伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡琦，系单位职工。

原告兴业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称兴业银行潍坊分行）与被告***、张伦伦、高密市华洋建业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2022年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行潍坊分行的委托诉讼代理人张学文、被告***、高密市华洋建业有限公司的委托诉讼代理人于若轩、胡琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

兴业银行潍坊分行向本院提出诉讼：1.依法判令被告***、张伦伦共同偿还借款本金307939.48元及相应利息、罚息6619.6元（利息计算至2021年10月11日，后期利息及罚息仍然按照约定计算至付清之日止，并支付原告实现债权的律师费3000元）。合计：317559.08元；2.依法判令被告高密市华洋建业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.依法判令原告就上述债权对鲁（2018）高密市不动产证明第0××6号不动产登记证明项下的房产享有优先受偿权；4.依法判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月3日，原告与被告***、张伦伦、高密市华洋建业有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定被告***向原告借款350000元，借款用途为购房，自2018年9月3日至2033年9月3日，借款利率为浮动利率，逾期还款罚息利率为借款利率上浮50%。被告张伦伦系被告***的共同债务人，应承担共同还款责任；被告高密市华洋建业有限公司系保证人，承担连带清偿责任，担保的范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、债权人实现债权的费用等，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。

同时，于2018年11月15日办理了不动产登记证明一份，编号为鲁（2018）高密市不动产证明第0××6号，房屋坐落于高密市××镇××庄社区××路（西）888号2幢3单元302室，原告依法对上述房产享有优先受偿权。原告如约支付借款，但被告未按约定偿还本息。现本息已逾期，被告已构成违约。借款合同约定发生争议后，由债权人（原告）所在地人民法院管辖。所以，贵院对本案享有管辖权。上述债务虽经原告多次催要，未果。无奈，原告特诉至贵院。请求贵院依法支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。

被告***、张伦伦答辩，借款属实。

被告高密市华洋建业有限公司答辩，1.原告主张被告以及答辩人偿还借款本金及利息不符合合同约定，且主张的罚息过高。被告还款期间虽有逾期，但随后及时将逾期贷款付清并承担了违约金，并未违反与被答辩人的合同约定，因此原告不应要求答辩人提前偿还借款本金及利息。另外，原告主张的罚息过高，被告已经承担了逾期违约金，原告主张的罚息过高且无依据。2.原告应当先就债务人提供的财产实现债权，债务人无法履行的部分才由答辩人承担补充责任。根据《民法典》第三百九十二条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”双方签订的借款合同虽有约定保证人对债权人承担的担保责任不受其他任何担保人所提供的担保的影响，但并未明确约定债务清偿的顺序，且本案中债务人自己提供了涉案房屋做物的担保，因此原告应当先就该房屋实现担保物权，若还有未清偿的债务，才由答辩人履行债务。3.关于答辩人与原告所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，答辩人为其他二被告担保的事项并未经过公司内部股东会决议程序，因此不产生效力，答辩人不应承担连带责任。

经审理本院认定事实如下：2018年9月3日，原告与被告***、张伦伦、高密市华洋建业有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定***向原告借款350000元，借款用途为购房，借款期限180个月，自2018年9月3日至2033年9月3日，借款利率为浮动利率，逾期还款罚息利率为借款利率上浮50%。被告张伦伦系被告***的共同债务人，承担共同还款责任。被告高密市华洋建业有限公司系保证人，承担连带清偿责任，担保的范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、债权人实现债权的费用等，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。

2018年11月15日，双方就涉案房产办理了抵押预告登记，证明书记载编号为鲁（2018）高密市不动产证明第0××6号，预告登记权利人兴业银行股份有限公司潍坊分行，义务人***，债务人***、张伦伦，登记类型为预购商品房抵押权预告登记。

2018年9月14日，原告向***发放借款350000元，借款利率为浮动利率，借款期限自2018年9月3日至2033年9月3日。***自2021年7月10日开始逾期，至2022年3月8日，被告尚欠原告借款本金306537.18元及利息、罚息13090.74元，原告主张之后的利息、罚息按照合同约定计算至借款本息全部清偿之日。

另，原告要求被告支付律师代理费3000元。

为证明上述事实，原告提交《个人购房抵押（保证）借款合同》、不动产登记证明、借款借据、本息表、客户还款明细清单、个人贷款催收通知书、律师代理合同、律师费发票、网上回单，对上述证据的真实性，本院予以确认并在卷作证。

本院认为，一、关于被告***购房的借款。原、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》是各方的真实意思的表示，且不违背法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。被告***从原告处借款350000元，但却未依约还款，至2022年3月8日，被告尚欠原告借款本金306537.18元，此行为已构成违约，原告有权依据合同提前收回借款并要求被告承担违约责任，又因双方当事人在合同中就利息及罚息进行了约定，且不违反相关法律规定，对原告主张至2022年3月8日的相应借款利息、罚息13090.74元及之后的利息原告主张按照合同约定计算的诉讼请求，本院予以支持。被告高密市华洋建业有限公司辩称原告的罚息过高且无依据，但在《个人购房抵押（保证）借款合同》中，双方就罚息利率做了明确规定“债务人未按本合同约定的用途使用借款的，罚息利率为借款利率上浮50%，借款逾期、罚息利率为借款利率上浮50%”，高密市华洋建业有限公司在合同中盖章即表示其同意该条款，因此对于被告高密市华洋建业有限公司的辩称，本院不予采信。高密市华洋建业有限公司自愿为以上借款提供连带清偿责任保证，现被告未按约还款，故保证人应对此债务承担连带保证责任。被告高密市华洋建业有限公司虽辩称，该担保并未经过公司内部股东会决议程序，因而不产生效力，但本院认为，高密市华洋建业有限公司在《个人购房抵押（保证）借款合同》上盖章，表示自愿为该笔借款提供连带清偿责任保证，其未经过内部股东会决议的抗辩本院不予采信。

关于原告要求对***购买的涉案房屋的优先受偿权，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，原告未提交证据证明预告登记后，自能够进行不动产登记之日起在有效时间内申请了登记，因此，不能证明预告登记有效的情形，原告要求对涉案房产的优先受偿权，于法无据，本院不予支持。

二、原告主张被告支付律师代理费3000元，有转款的相关证据予以证明，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条规定，判决如下：

一、被告***、张伦伦共同偿还原告兴业银行股份有限公司潍坊分行借款本金306537.18元及利息、罚息（至2022年3月8日的借款利息、罚息为13090.74元，自2022年3月9起至实际清偿之日止，按照合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；

二、被告***、张伦伦共同支付原告兴业银行股份有限公司潍坊分行律师代理费3000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

三、被告高密市晟龙地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；保证人履行保证责任后，在履行责任范围内有权向被告***、张伦伦追偿。

四、驳回原告兴业银行股份有限公司潍坊分行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6064元，减半收取3032元，财产保全费2108元，共计5140元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审 判 员　高鹏

二〇二二年三月二十三日

法官助理　杨岩

书 记 员　王琮