烟台银行股份有限公司某某支行、烟台信德机械制造有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

烟台市**区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鲁0612执异14号

案外人：金润浩，男，汉族，现住烟台市莱山区。

申请执行人：烟台银行股份有限公司**支行。住所地烟台市**区。

被执行人：烟台信德机械制造有限公司，住所地烟台市**区。

被执行人：**，男，汉族，住烟台市**区。

被执行人：王丽敏，女，汉族，住址同上。

被执行人：烟台丰园建筑开发有限公司，住所地烟台莱山区。

被执行人：宫金平，男，汉族，住烟台市莱山区。

本院在执行申请人烟台银行股份有限公司**支行与被执行人烟台信德机械制造有限公司、**、王丽敏、烟台丰园建筑开发有限公司、宫金平借款合同纠纷一案中，依法查封宫金平名下的位于莱山区宋家庄七街12号楼4单元1号的房产。为此，案外人金润浩提出执行异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人称，异议人系位于莱山区××街××楼××单元××号的房产的合法所有权人，近十年来一直占有使用该房屋，异议人与宫金平于2011年9月20日签订房屋买卖合同，约定异议人从宫金平处购买涉案房屋，房屋只有房产证，没有土地证，按照房屋购买时的莱山区房管部门政策房屋也无法办理过户，房屋买卖合同签订后，异议人支付了全部购房款（签订房屋买卖合同时，异议人尚未成年，故，由异议人继父代为支付），宫金平将房屋交接给异议人，并将房产证原件交付给异议人，异议人于2011年与宫金平签订房屋买卖合同，并已支付全部购房款，且自2011年起就占有使用房屋，并缴纳水电费（该社区水费由房屋所在地基层组织代收后统一支付给自来水公司，无物业费），而且是因为国家政策无法办理过户，责任不在异议人。综上，涉案房屋归异议人所有，不应作为宫金平的财产予以执行。综上，请求不得对上述房产予以执行并解除对该房产的查封。

为证明自己的主张，案外人提供证据如下：1、《房屋买卖合同》一份，证明2011年9月18日，金润浩与被执行人宫金平签订房屋买卖合同，购买涉案房产；2、交接清单及收条，证明2011年9月30日，金润浩将购房款以现金方式支付给宫金平，宫金平交付钥匙；3、证人证明三份，证明案外人购房及付款经过；4、莱山区初家街道宋家庄村委会证明一份，证明金润浩购房过程及缴纳水费的事实。

本院查明，申请执行人烟台银行股份有限公司**支行与被执行人烟台信德机械制造有限公司、**、王丽敏、烟台丰园建筑开发有限公司、宫金平借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）烟牟商初字第245号民事判决书已经生效，因被执行人未依法履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院立案为（2015）烟牟执字第25号。在执行过程中，本院于2018年7月19日依法查封了被执行人宫金平名下的位于莱山区××街××楼××单元××号的房产。

另查明，莱山区××街××楼××单元××号的房产登记在宫金平名下，产权证为烟房权证莱（集）字第××号。土地性质为集体土地。

再查明，2011年9月18日，金润浩与被执行人宫金平签订《房屋买卖合同》购买涉案房产，合同第1条约定，“卖方有位于莱山区××街××楼××单元××号的房屋一处，该房屋只有房产证，无土地证（小产权房）。买方对房屋状况之情。”第3条约定，“因目前房屋无法办理过户，待房屋可以办理过户时，卖方协助过户，过户费用由买方承担。”同年9月30日，金润浩以现金方式全额支付购房款，宫金平出具收条并交付房屋钥匙。同时，依据莱山区公安分局马山寨边防派出所出具查询信息结果表明，金润浩户籍地址为烟台市××区××号附11号。

上述事实有（2014）烟牟商初字第245号民事判决书及（2015）烟牟执字第25号执行裁定书、当事人提供的申请书及证据材料等在卷佐证，应予认定。

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽案外人金润浩在人民法院查封之前，即于2011年9月18日与被执行人宫金平签订《房屋买卖合同》，购买涉案房产并支付购房款。但该房产系在集体土地上建设的小产权房，只有房产证，无土地证。且金润浩也非该集体经济组织成员，因此，双方就涉案房产进行的买卖，违反国家法律的强制性规定，签订的《房屋买卖合同》不属于合法有效的合同。其次，因该房产为小产权房，金润浩在购买涉案房产时是明知的，也即其对涉案房产不能办理产权过户是存在过错的。综上，案外人提出的异议不符合上述《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益，其请求解除对上述房产的执行，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：

驳回案外人金润浩的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　贺加贝

审判员　　肖德峰

审判员　　汝明钰

二〇二一年三月十六日

书记员　　于　婧