烟台市莱山区健成建筑工程有限公司与烟台鹏翔驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省烟台市莱山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0613民初1271号

原告：烟台市莱山区健成建筑工程有限公司，住所地烟台市莱山区。

法定代表人：孙茂建，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张波,山东同济律师事务所执业律师。

被告：烟台鹏翔驾驶员培训有限公司，住所地烟台市莱山区。

法定代表人：李双军，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨东山，山东通昌律师事务所执业律师。

原告烟台市莱山区健成建筑工程有限公司与被告烟台鹏翔驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台市莱山区健成建筑工程有限公司的委托诉讼代理人张波、被告烟台鹏翔驾驶员培训有限公司的委托诉讼代理人杨东山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告解除合同造成的损失400000元；2.依法判令由被告承担本案原告的律师费25000元；3.依法判令被告承担本案一切诉讼费用、保全费、担保费。事实与理由：2017年11月20日，原、被告签订了《租地合同》，约定被告租赁原告位于莱山区盛泉工业园富明路5号的院内东北角的土地25亩，租赁期限为2018年1月1日至2022年12月31日止，租期为五年，租金每年375000元，同时约定了双方的权利义务。合同第九条“租赁期满，乙方应保证租赁范围内的不动产完好无损，甲方不予作价，乙方购进的可动产由乙方自行处理。若租期内乙方中途不再继续租用时，乙方已交纳的租金及押金甲方不予退还，且乙方必须赔偿甲方一年的租金。”等内容。协议签订后，双方按照约定进行履行。2019年1月1日，双方签订补充协议将租金变更为每年400000元。2019年12月23日，被告单方面发通知给原告解除租赁协议，并且将场地内设备全部搬走。原告认为被告的行为已经违反了合同的约定，应当按照协议约定赔偿原告的损失。据此，原告提起此诉讼，请求人民法院依法裁判。

被告烟台鹏翔驾驶员培训有限公司辩称，1.原告的诉讼请求已经超过了法律规定的除斥期间，应当驳回其诉讼请求。如果原告认为合同的解除是被告单方违约造成，其不同意解除合同或者对解除合同有异议，其应当在法定起诉期间内向法院提起诉讼要求确认被告解除合同的效力。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述的规定，如果原告对被告的合同解除有异议，其应当在法定的3个月的除斥期间内向法院提起诉讼，但事实上，原告并未在法定除斥期间内向法院提起诉讼要求确认被告解除合同的效力，为此，原告的诉讼请求不能得到法院的支持，应当依法驳回原告的诉讼请求。2.被告没有违约，不应当承担违约责任。尽管双方在合同当中第九条约定：“租赁期满，乙方应保证租赁范围内的不动产完好无损，甲方不予作价，乙方购进的可动产由乙方自行处理。若租期内乙方中途违约不再继续租用时，乙方已交纳的租金及押金甲方不予退还，且乙方必须赔偿甲方一年的租金，租赁场地内乙方所有的动产(车辆、监考设备除外)及不动产均归甲方所有，如有损坏则按土地面积500元/㎡向甲方给予赔偿”。但被告认为，该条款执行的前提是“若租期内乙方中途违约不再继续租用时”，才能够适用该条款，而在本案中，并非是被告单方违约解除合同，而是经过双方协商一致解除合同，这一点在原告向法院提交的2019年12月23日原告起草的，被告签字确认的合同解除协议书当中有所体现，从该合同解除协议书形式上看，当中双方明确的约定，甲方为原告，乙方为被告，尽管没有原告的签字，但从原告将该合同解除协议提交给法院作为证据使用以及原告起草的情况来看，完全能够说明该合同解除协议是双方协商一致的结果，不存在被告单方违约解除合同的情况，另外，从该“合同解除”的内容来看，“乙方决定自2020年1月1日起终止合同不再租赁，一切场地物资交接完毕，乙方同意解除合同”，该内容进一步的确定该“合同解除”是双方协商一致后在原告对解除合同无异议的情况下，并对一切场地物资交接完毕后的结果，“交接完毕”本身就是双方协作才能完成的结果，且不经协商，何来“同意”。进一步的说明并非是被告单方面违约而解除合同，而是双方协商一致的结果，被告对此不应当承担违约责任。3.被告认为，双方在合同中第九条约定的“租赁期满，乙方应保证租赁范围内的不动产完好无损，甲方不予作价，乙方购进的可动产由乙方自行处理。若租期内乙方中途违约不再继续租用时，乙方已交纳的租金及押金甲方不予退还，且乙方必须赔偿甲方一年的租金，租赁场地内乙方所有的动产(车辆、监考设备除外)及不动产均归甲方所有，如有损坏则按土地面积500元/m2向甲方给予赔偿”，该条款应为无效条款，不应当照此执行。该条款系原告单方起草并利用其优势地位与被告签订的格式化的条款，按照该约定，如果被告违约的话，不但前期投入没有任何的补偿，且已经交纳的租金及押金不退，并且还要赔偿原告一年的租金，显然该条款属于“霸王条款”，即使在被告违约的情况下，也不应当执行该条款。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按照上述的规定，即使被告违约，该条款也不应当予以执行，应当对违约金予以调整。况且，原告的场地现在正在实际使用当中，并没有造成任何的经济损失，为此，其诉讼请求不能得到法院的支持。4.原告违约，应当承担违约责任。按照双方2017年11月20日签订的合同，原告提供给被告的土地为25亩，按照2019年1月1日签订的补充合同，原告应当提供的土地为21.37亩，但该涉案的土地经被告实地测量，南北103.9米，东西125.1米，合计12997m2，共计19.49亩，与合同约定不符，对此，原告应当承担违约责任。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求已经超过了法律规定的除斥期间，其诉讼请求不应当得到法院的支持，且被告并不构成违约，为此，请依法驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：

原告系位于烟台市莱山区经济开发区（盛泉工业园）富明路5号的土地使用权人。

2017年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租地合同》，约定甲方将烟台市莱山区经济开发区（盛泉工业园）富明路5号的院内东北角的土地25亩出租给乙方使用。合同第一条约定：租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，租期为5年,租金为每亩每年15000元；租金的交纳方式为先交纳租金后租地，签订本合同当日乙方先交给甲方50000元定金（在交纳第一年租金时自动转为租金予以扣除），乙方须于2017年12月31日前交清第一年的全部租金、物业费以及水电费押金，若乙方未按时交清前述费用，则甲方有权解除合同且所收定金不予退还;以后每年租金计375000元，乙方须在上年租期届满30日前交清；前述租金仅为基本租金，租赁税由乙方承担。合同第九条约定：若租期内乙方中途违约不再继续租用时，乙方已交纳的租金及押金甲方不予退还，且乙方必须赔偿甲方一年的租金，租赁场地内乙方所有的动产（车辆、监考设备除外）及不动产均归甲方所有，如有损坏则按土地面积500元/㎡向甲方给予赔偿。合同第十二条约定：本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成，任何一方有权向甲方所在地人民法院起诉，因此发生的包括但不限于诉讼费用、律师费、交通费等所有费用均由乙方承担。合同另约定了其他权利义务。

2019年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充合同》，合同载明：甲、乙双方于2017年11月20日签订了《租地合同》（以下简称原合同），经甲乙双方协商一致，自2019年1月1日起，原合同中的租赁面积变更为21.37亩(包含承租场地西侧道路的1/2)，租金变更为每年人民币肆拾万元整(￥400000.00元)。此款为除水电费之外乙方每年应向甲方缴纳费用(费用包含：租赁费、土地税、物业费、卫生费)的总额，在乙方不违约的情况下，甲方不得以任何理由再向乙方收取此费用外的其他额外费用。乙方按时缴清所有费用后，在乙方不欠费、不违约、不违法违规的情况下，甲方不得以其他任何理由给乙方停水、停电，阻碍乙方正常合法生产经营。若甲方无故给乙方停水、停电阻碍乙方正常合法生产经营，则甲方应赔偿因此给乙方造成的经济损失。本补充合同与原合同具有同等法律效力，与原合同有冲突的，以本补充合同为准。涉案土地的租赁面积实际未发生变化。

2019年12月23日，被告（乙方）向原告（甲方）出具书面《合同解除》，载明：甲方与乙方签订的位于莱山区盛泉工业园富明路5号院内东北角的土地共计25亩，租期为2018年1月1日至2022年12月31日为期5年的场地租赁合同，乙方决定自2020年1月1日起终止合同不再租赁，一切场地物资交接完毕，乙方同意解除合同。后双方没有交接，被告搬离涉案场地。

原告称涉案土地自2019年12月23日起未再出租，其上堆放本公司的器材；被告不清楚涉案土地是否对外出租，但主张涉案土地并非闲置，土地上堆放部分建材。

2020年6月15日，原告因本案诉讼与山东同济律师事务所签订《委托代理合同》并支付代理费25000元。

庭审中，原、被告双方对以下事实存在争议：

1.关于补充合同的签订过程。

被告主张，原告采用停水、停电、干扰正常生产经营的方式逼迫被告签订了补充合同，同时，在土地面积减少的情况下，租金反而提高，说明被告并非真实意思表示而签订了补充合同，是因为被告前期投入过大，在被逼无奈的情况下才签订的补充合同。被告对上述主张未提交证据证明。

2.关于涉案土地的面积。

原告主张，2017年11月20日双方签订租地合同时，双方没有对实际面积进行测量，后期双方签订补充合同时，根据土地使用权证的测绘面积计算为21.37亩，故在补充合同中租赁面积明确为21.37亩。被告主张，实际租用土地面积在补充合同签订前后没有变化，被告根据高德地图测算涉案土地实际面积是19.49亩，原告提供的土地面积没有达到合同约定。

3.关于涉案合同的解除过程。

原告主张，2019年12月23日被告的实际控制人张少玮到原告办公室，与原告法定代表人孙茂建提出要求解除租赁合同，孙茂建提出你要解除合同，需要写一个书面的通知给我们，张少玮写的合同解除的内容，后原告让工作人员将张少玮书写的内容打印出来，然后张少玮在解除通知上签字确认。被告自行搬离了场地，双方没有交接，具体搬离时间原告不清楚。

被告主张，被告公司实际控制人张少玮找到原告公司的法定代表人孙茂建提出解除合同的意愿，原告也同意解除，双方对此没有争议，原告的工作人员提供模板并现场打印了该合同解除书后让张少玮签字确认，签完字后又给了孙茂建，双方在2019年12月23日对一切场地物资已经交接完毕；从乙方同意解除合同的字面意思来看，也是双方充分协商的结果，双方进行了全面友好无异议的解除，被告并未违约，不应承担违约责任。被告对上述主张未提交证据证明。

上述事实，有当事人陈述、租地合同、补充合同、合同解除书、委托代理合同、代理费发票及转账记录、土地使用权证书复印件等证据及庭审笔录在卷佐证并经庭审质证，可以采信。

本院认为，原告与被告签订的《补充合同》，被告未提交证据证明系原告采用停水、停电、干扰正常生产经营的方式胁迫被告所签订，该《补充合同》与《租地合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，双方均应依约履行。

当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告虽主张根据高德地图测算涉案土地实际面积是19.49亩，但未提交证据证明，且双方均知晓涉案土地的实际面积在补充合同签订前后没有变化并按照补充合同约定实际履行，故被告主张原告提供的土地面积不符合合同约定、原告构成违约的抗辩主张，本院不予采信。原、被告双方约定的租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，租期为5年，从2019年12月23日《合同解除》的内容来看，不能得出原、被告双方就解除合同达成合意的结论，被告就其双方系协商解除的主张未提交证据证明，且不存在合同解除的法定事由，故被告系在合同期内单方解除合同，构成违约，应当向原告承担违约责任。被告主张原告的诉讼请求已经超过了法律规定的除斥期间其诉讼请求不应当得到支持、被告并不构成违约的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。

综上，原告依照《租地合同》第九条“若被告中途违约不再继续租用时，被告已交纳的租金及押金原告不予退还，且被告必须赔偿原告一年的租金”的约定要求被告支付原告解除合同造成的损失400000元、依照《租地合同》第十二条“本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成，任何一方有权向原告所在地人民法院起诉，因此发生的包括但不限于诉讼费用、律师费、交通费等所有费用均由被告承担”的约定要求被告承担代理费25000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付的担保费，未提供证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告烟台鹏翔驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告烟台市莱山区健成建筑工程有限公司损失400000元；

二、被告烟台鹏翔驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告烟台市莱山区健成建筑工程有限公司代理费25000元；

三、驳回原告烟台市莱山区健成建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果被告烟台鹏翔驾驶员培训有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计3838元、财产保全费2645元，合计6483元由被告烟台鹏翔驾驶员培训有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审判员　　王丹

二〇二〇年十二月二十八日

法官助理张磊

书记员宋晓萃