烟台市莱山区健成建筑工程有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁06民终829号

上诉人（原审原告）：烟台市莱山区健成建筑工程有限公司,住所地山东省烟台市莱山区广场南路6号。

法定代表人：孙庆龄，经理。

委托诉讼代理人：张波，山东同济律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1962年10月5日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。

委托诉讼代理人：王强，山东乾元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛煜帆，山东乾元律师事务所律师。

上诉人烟台市莱山区健成建筑工程有限公司（以下简称健成公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服莱山区人民法院（2021）鲁0613民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

健成公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并予以改判。2.本案一、二审诉讼费用由***承担。事实与理由：一审法院以“健成公司以***未按期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》并要求***承担责任，于法无据，不予支持”属于认定事实不清，适用法律错误，故意偏袒***一方。健成公司与***签订的《房屋租赁合同》中明确约定了房屋的租赁期限为八年(2017年11月2日至2025年11月1日)，房屋租金交付方式为上一年租期到期前一个月交清(在本案中***应在2020年10月1日前支付2020年11月2日至2021年11月1日期间的租金)，合同第五条约定：承租方有下列情形之一的，出租方有权终止合同，收回房屋，所收租金及押金不予退还且承租方必须赔偿出租方一年的租金......等内容。该合同中约定的内容符合法律规定，系双方当事人真实意思的表示，双方应当依法遵守合同的约定。但在实际履行过程中，***存在未按时支付租金违约行为，这在一审中***自认，且法院已经明确认定。健成公司在合同到期后，先后两次发函催促***继续缴纳房租经营，但***不做任何回应。因此，健成公司按照合同约定主张解除合同，赔偿损失是有事实和法律依据。对于以上事实，一审法院却以《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条的规定认定“***在新冠疫情及防控错所影响较大，必然影响其经营收入，多次与健成公司协商未达成一致，认为***虽未支付房屋之外，并无其他违约行为，同时认定健成公司在2020年11月2日双方发生纠纷后，将房屋收回，未产生新的租金”为由，认定健成公司按照合同约定主张的未支付租金为由解除《房屋租赁合同》并要求承担违约责任，于法无据，是明显错误的。首先，***在一审中对于其主张的因为新冠疫情影响其经营收入，未提供任何书面的证据证明其经营困难，收入减少，而仅是口头陈述，且健成公司不予认可。实际上烟台新冠疫情管控在2020年4月底时已经基本结束，2020年5月至10月期间，***都是正常经营，特别2020年10月国庆节全国旅游人数达到6亿人，新冠疫情当时的影响已经很小，烟台地区上半年新冠疫情基本上已经控制住了。一审法院在此情况下仍以疫情为由，引用《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》是错误的。一审法院引用的《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》系最高人民法院的指导意见，并不是司法解释或法律规范，只是在在审判过程中处理该类事情的一般原则和意见。在审判过程中应该与法律规定保持一致，要求谨慎使用。但一审判决的认定不但否定了合同当事人之间明确约定，同时又违反了民法典中关于合同履行的规定，是完全错误的。再次，健成公司与***签订的房屋租赁合同期限为八年，健成公司据此合同按照每年52万元的租金，应当获得416万元的利益期待。然而***在先行违约的情况下，却假借新冠疫情的理由继续违约，导致合同解除。一审判决损害了健成公司的利益，有失公平。第三、一审判决认定健成公司在2020年11月2日已经接受房屋，未产生新的租金，没有利益损失，与实际情况不相符。在2020年10月8日，11月4日，健成公司先后两次催促***缴纳房租，让其继续经营，但***拒绝接受邮件，但健成公司一直在等其回应，房屋也一直未进行任何处理原样存放，直至2021年1月份***都没有来处理此事，健成公司只能无奈接受***弃房而走的事实。于是健成公司为了减少损失，才在网上发布招租广告，这一做法也符合民法典五百九十一条的法律规定，况且直至健成公司提起一审诉讼时，***也未与健成公司进行交接。四、一审判决按照民事诉讼法六十四条、司法解释条的的规定为由驳回健成公司的请求是错误的。在本案中***已经明确表示自己违约，合同也明确载明违约责任，健成公司已经完成了举证责任。

***辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回健成公司的上诉请求。

健成公司向一审法院起诉请求:1.依法判令健成公司与***解除《房屋租赁合同》；2.依法判令***支付健成公司租金损失540000元；3.依法判令***承担本案诉讼费、保全费、担保费。

一审法院认定事实：2017年11月2日，健成公司(出租方)与***(承租方)签订《房屋租赁合同》，合同载明：“第一条：承租方租用出租方建设的健成大厦四层五层，建筑面积共计1852.16平方米，以及一层西120平方米，总计1972.16平方米，其中一部分面积可允许出租方做公共通道使用，租期从2017年11月2日起至2025年11月1日止，共8年，门前停车场不租可以使用，承租房屋内现有的所有设施设备等物资均属出租方所有(其中包括56台电视、56台空调、56张床、1台暖气锅炉及其他物资)，承租期间承租方可以使用。第二条：租金及交纳期限1.房屋租金按照前三年每年为人民币伍拾贰万元(￥520000.00元)第四年至第八年每年租金为人民币伍拾肆万元整(540000.00元)，物业管理费按照建筑面积每平方米每月壹元(￥1.00元)。2、租金交纳方式：先交租金及一年的物业管理费后租房。3、交纳期限：签订本合同当日，承租方必须交清第一年的全部租金人民币伍拾贰万元(￥520000.00元)、物业管理费贰万叁仟陆佰陆拾陆元(￥23666.00元)及租房押金贰万元(￥20000.00元)共计人民币(大写)伍拾陆万叁仟陆佰陆拾陆元(￥563666.00元)。以后每年的租金及物业费须在上一年租期到期前一个月交清。上述租金仅为基本租金，租房税由承租方全部承担。第三条：有关费用的交纳承租方在租期内应按时按规定交纳水、电费、采暖费、通讯费，若承租方不按时交纳，且逾期七日仍未交清，出租方有权终止合同，收回房屋，所收租金及押金不予退还且承租方必须赔偿出租方一年的租金。第四条：承租方应交纳租房押金，租用建筑面积100m2以内(含100m2)的租房押金为人民币壹仟元；100m'至200m'(含200m2)的租房押金为人民币壹万元；200m以上的租房押金为人民币贰万元。租房期内承租方遵守本合同及出租方物业管理规定的，租期满后出租方全额无息返还。若承租方不按时交纳租房押金，出租方有权终止合同，收回房屋，所收租金不予退还且承租方必须赔偿出租方一年的租金。第五条：承租方有下列情形之一的，出租方有权终止合同，收回房屋，所收租金及押金不予退还且承租方必须赔偿出租方一年的租金：1.承租方擅自将房屋转租、转让或转借的；2.承租方利用承租房屋进行非法活动损害社会公共利益的；3.承租方拖欠租金及应交的各类费用累计达十五日的；4.承租方不遵守物业管理规定的。5.承租方擅自更改、破坏房屋结构的。......第九条：承租期满，承租方应保持房屋的完好，承租方投入的室内装修等不动产不得拆除，须保持完好无损，出租方不予作价，如有损坏，承租方须按照每平方米500元向出租方给予赔偿，承租方购进的可动产由承租方自行处理。若承租方中途违约，出租方有权终止合同并收回房屋，所收租金及押金不予退还，且承租方必须赔偿出租方一年的房屋租金，承租方投入的所有不动产及所有动产均不得拆除、搬离，须保持完好无损，出租方不予作价，如有损坏，承租方须按照每平方米500元向出租方给予赔偿。承租方未经过出租方的许可，不得将任何办公设施(办公桌椅、电脑、空调等)搬离大厦，否则即为承租方违约，出租方有权终止合同并收回房屋，所收租金及押金不予退还，且承租方必须赔偿出租方一年的房屋租金，承租方投入的所有不动产及所有动产均不得拆除、搬离，须保持完好无损，出租方不予作价，如有损坏，承租方须按照每平方米500元向出租方给予赔偿。若承租方进行二次装修需要将办公设施搬离房间，可由出租方在大厦内部另行安排库房存放，库房租金由承租方按规定另行交纳......”合同另约定了双方的其他权利义务。

***已向健成公司支付押金20000元及2020年11月1日前的房屋租金。健成公司与***认可2020年11月2日至2021年11月1日期间租金应于2020年10月1日前支付，***未能支付。2020年10月8日、11月4日健成公司按照***《房屋租赁合同》所留地址向***邮寄催款函，要求***支付上述期间租金及物业管理费，该邮件被拒收退回。2020年10月***向健成公司发函协商要求变更合同降低房租，2020年11月12日健成公司向***邮寄《关于减免房租的诉求的复函》，认为国家因疫情出台的优惠政策只是一些政府性文件，非法律法规，且健成公司属于私营企业，受疫情影响也是经营困难，因此要求其依约足额交清房租。庭审中***主张，涉案房屋原系经营酒店使用，2017年11月，其与原酒店的五位股东协商将该酒店的股份及资产折价转给***，2018年11月1日前的租金由原经营者支付，健成公司与***签署上述合同后，***在涉案房屋内经营天天酒店，并向健成公司支付了2018年11月2日至2020年11月1日期间房租；2020年其受疫情影响资金紧张，2020年4月底之前未经营，开始经营后几乎没有客人，5、6月份收入不足以支付经营费用，7、8、9月份仅能维持经营，10月收入不足支付经营费用；2020年6月起***多次找健成公司法定代表人协商降低房租或者变更房租缴纳方式，健成公司没有同意，***与健成公司协商一个月或者两个月支付一次房租，健成公司也没有同意；之所以健成公司邮寄的快件被退回是因为***已经不在原址居住，快递员曾给其打过一次电话，其告知快递员已经更换住址，新的地址不方便提供给快递员才被退回的；2020年11月2日，健成公司通过停水停电以及将***的全部租客驱逐出场的方式不允许***续租，***报警，通过警察协调健成公司给***通了电，***将客人清出，当日***从房屋中拿走了私人用品未再继续经营，健成公司将酒店门从内部上锁，***无法进入。

***为证实其主张提交2020年11月2日***及其配偶与健成公司法定代表人孙茂健及其配偶的录音一份、同日因***报警健成公司工作人员及***在涉案房屋处理的视频录像一份、2021年5月8日***到涉案房屋拍摄的视频一份以及2021年1月29日***在58同城软件中查询到涉案房屋对外招租的截图打印件。录音内容显示：***称涉案合同为无效合同，要继续经营协商减免、要求送上电需要使用电梯；健成公司回复称认为合同无效可以去法院起诉，租金可以半年半年交，其没有减免的政策，合同已经到期了怎么能送电，录音中孙茂健情绪激动，称不让***继续干。2020年11月2日视频显示：出警人员提出健成公司与***各出一个人将房屋内的物品录制一下证明东西都在，健成公司工作人员提出房屋到期要求收回房屋的钥匙，***表示交回钥匙担心物品没有了。该视频未显示双方处理的结果。2021年5月8日视频显示涉案房屋门被锁，周围窗户张贴了招租的广告。58同城软件截图打印件显示健成大厦4-5层旅馆空置中，对外出租。健成公司主张，2020年4月份之前国家不允许经营，2020年9月健成公司财务联系***要求支付次年房租，***以经营不好为由要求健成公司降低房租，健成公司未同意，之后健成公司财务又找了***几次，***仍未缴纳，健成公司认为***主张其收入减少应当提供证据，而不是以疫情为由就不按时支付房租。健成公司对上述证据的真实性均无异议，但认为2020年11月2日***与健成公司协商时已构成违约，健成公司无义务减免房租，当日交涉时健成公司工作人员没有明确陈述不让***经营，只是说房租到期了，不交房租健成公司就需要收回房屋钥匙，视频中并未交接钥匙以及健成公司关闭经营场所大门的内容，无法达到***的证明目的；2021年5月8日视频显示张贴招租电话的大门是可以自由进出的，健成公司张贴招租也是没有问题的，但是健成公司没有涉案房屋的钥匙，现在涉案房屋也由***锁住，健成公司无法打开；健成公司在58同城中发布招租内容是因为健成公司财务工作人员找到***要求缴纳房租，***不同意并要求降低房租标准否则就不租赁了，财务工作人员见***不租赁就在网上发布了租赁信息，健成公司发出招租广告是因为***违约且拒不履行造成的。

2021年5月21日，一审法院组织健成公司与***共同对涉案房屋进行现场勘查，经查，天天酒店外层平拉门上张贴了招租信息，该门由透明胶带封住，拉开后，酒店大厅的门在里面由三环锁锁住，无法打开。健成公司称该锁并非其加挂，认为***也可以从里面将该门锁住。***称，2020年6月前除该门以外还有一个消防通道门可以进出，但是2020年6月健成公司将消防通道门封堵，只能通过健成公司的传达室用专用电梯卡到四楼再换乘酒店电梯才能到达酒店一楼大厅内部，因此***无法进入涉案房屋，只有健成公司才能进入锁门。

健成公司与***均认可涉案《房屋租赁合同》于***收到诉状之日即2021年4月13日解除。健成公司主张其于2021年4月6日立案后控制涉案房屋，不主张返还房屋。***称涉案房屋内还留存其经营物品，但暂不提起反诉要求返还。

一审法院认为，2017年11月2日健成公司与***签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”本案中，***租赁房屋用于旅馆经营，受到新冠疫情及防控措施的影响较大，必然影响到其经营收入，为此***于2020年10月通过发函的方式与健成公司协商变更合同履行的相关事宜，未能达成一致。***虽未依约支付2020年11月2日至2021年11月1日期间房屋租金，但除此之外，并无其他违约行为。根据***提交的2020年11月2日的录音录像以及2021年1月29日健成公司在58同城软件中发布对外招租信息并结合其庭审中关于已控制涉案房屋的陈述，能够认定健成公司在2020年11月2日双方发生纠纷后已将房屋收回，未产生新的租金。健成公司以***未按期支付租金为由要求解除《房屋租赁合同》并要求***承担违约责任，于法无据，不予支持。***同意解除《房屋租赁合同》，且健成公司与***双方均认可合同于2021年4月13日解除，予以确认。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回烟台市莱山区健成建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计9200元，诉讼保全费3220元，由烟台市莱山区健成建筑工程有限公司负担。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，健成公司主张***未按约定于2020年10月1日前支付2020年11月2日至2021年11月1日的房租，依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条之约定，***应支付健成公司租金损失540000元。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”2020年我国受新冠肺炎疫情及防控措施影响，***承租房屋经营受疫情影响是客观事实，***亦于2020年10月通过发函的方式与健成公司协商变更合同履行的相关事宜。***提交的其于2020年11月2日与健成公司法定代表人的谈话录音及其于2020年11月2日拍摄的视频证明涉案房屋于2020年11月2日被停水停电，旅馆无法正常运营。且录音中也显示健成公司不让***继续租赁涉案房屋。***主张其于2020年11月2日从涉案房屋中取走了私人物品再未继续经营。结合涉案房屋从内部上锁的情况，健成公司无证据证明此后***实际使用了涉案房屋。***提交的手机登陆58同城截屏图片证明2021年1月29日健成公司对涉案房屋通过58同城向外招租。一审法院认定健成公司在2020年11月2日双方发生纠纷后已将房屋收回未产生新的租金并对健成公司要求***支付租金损失540000元的诉请不予支持并无不当。健成公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，健成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9200元，由上诉人烟台市莱山区健成建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　于　慧

审判员　王家国

审判员　于　青

二〇二二年三月二十一日

书记员　辛婷婷