通化市星空假日酒店有限公司、通化市长江建筑安装有限责任公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉05民终59号 上诉人（原审被告）：通化市星空假日酒店有限公司，地址：吉林省通化市东昌区。 法定代表人：***，经理。 诉讼代理人：***，***圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：通化市长江建筑安装有限责任公司，住所：吉林省通化市新站胜利路9号。 法定代表人：**，总经理。 诉讼代理人：***，******事务所律师。 诉讼代理人：**，女，1985年7月29日生，汉族，该单位职员，住吉林省通化市。 原审被告：***，男，1974年10月9日生，汉族，住通化市东昌区。 上诉人通化市星空假日酒店有限公司（以下简称星空假日酒店）因与被上诉人通化市长江建筑安装有限责任公司（以下简称长江建筑公司）、原审被告***房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2022）吉0502民初2891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长江建筑公司向一审院提出诉讼请求：一、判令解除长江建筑公司与星空假日酒店之间的房屋租赁合同。二、判令星空假日酒店支付长江建筑公司房屋租金25万元；以及从2022年3月5日起至2022年9月2日止每日500元的违约金共计91，000元。三、判令星空假日酒店腾空案涉房屋，立即搬出；同时支付房屋的占有使用费（从2022年9月2日至星空假日酒店搬离之日止参照房屋租金标准计算；其中从2022年9月2日至2022年11月10日立案之日为95841元），以上二、三项合计436841元人民币。四、判令星空假日酒店承担案件受理费、保全费等相关诉讼费用。事实与理由：2016年9月1日长江建筑公司作为出租人委托***与实际经营人***所代表的星空假日酒店签署了《房屋出租协议》（2016版），双方约定将位于东昌区滨江南路398号，面积约2000平的房屋租给星空假日酒店作为酒店使用，租期为5年，租金每年48万，房屋租金采取上纳租的方式。合同签订后，长江建筑公司依约向星空假日酒店交付了出租房屋，星空假日酒店***作为星空假日酒店的实际经营人一直在此经营酒店。后因合同履行过程中，星空假日酒店屡次延迟缴纳房屋租金，双方又于2019年9月1日重新签署了新的《房屋出租协议》（2019版）。在延续了2016年房屋出租协议的部分条款的基础上，将租**改为从2019年9月5日开始每半年缴纳一次租金为25万，仍然为上纳租方式，租期为2年，现已到期。现2022年3月5日至2022年9月5日的租金星空假日酒店一直欠付，经长江建筑公司多次催要无果，至今仍未缴纳，构成严重违约，故长江建筑公司诉至法院，请求法院查明事实基础上，依法支持长江建筑公司上述诉请，维护长江建筑公司的合法权益。 星空假日酒店一审辩称，长江建筑公司与星空假日酒店的租赁合同客观事实，租金约定、违约约定都是合同条款，但双方签订合同后，全国连续3年发生疫情，导致酒店经营极其困难，吉林省人民政府2020年、2021年、2022年每年都要发布通知，针对疫情对国有房屋租赁无法履行合同，可以迟延合同半年，对于非国有房屋租赁，由双方根据疫情情况协商解决，但长江建筑公司于2019年9月2日签订合同后，当年年底就发生了波及全国的疫情，也就是说补充协议签订后，星空假日酒店方的酒店一直举步维艰，所以星空假日酒店方一直克服各种困难，在亏损的状态下一直给付房租，虽然有时给付的不及时，但双方都表示理解，所以长江建筑公司起诉认为星空假日酒店方一直违约，该事实不成立，依照相关法律规定，此前双方在履行合同中，有所差异，但长江建筑公司已经接受了租金，并同意继续履行租赁合同，就不存在违约情形。该项诉讼理由不成立。本案2022年3月也就是长江建筑公司主张的欠租期间，通化市政府将星空假日酒店征用作为防疫封闭酒店，征用期间星空假日酒店无权经营，所有的酒店设施，包括管理人员在征用期间均有防疫部门安排并接管，基于这个现实政府征用期间的应付酒店占用费60余万元至今未付，因该笔租金属于财政计划拨款，在该款项没有拨付之前，酒店目前是亏损性经营，长江建筑公司主张交纳租金后，星空假日酒店已经向长江建筑公司承诺，该政府欠费拨款后优先全额向长江建筑公司支付，但长江建筑公司不接受，并到酒店干扰经营，致使部分员工感到工作不保险，无法正常工作。所以星空假日酒店的经营困难首先是疫情影响的结果，其次是政府征用费用未能及时支付。长江建筑公司以非正常方式导致。尽管如此星空假日酒店也愿意承诺在政府欠费拨付后，足额向长江建筑公司支付并可以用该部分债权对履行合同进行质押。因星空假日酒店拖延资金是由不可抗力和政府征用等原因造成的，因此长江建筑公司主张的第二项诉讼中91000元违约***无据，应驳回该项诉讼请求。其他诉求长江建筑公司主张合理，星空假日酒店方同意履约。但只能将政府欠费进行质押后继续履约。 另外长江建筑公司起诉中将星空假日酒店的代理人***签订合同的行为视为个人应承担连带责任的诉求没有法律依据，即***作为自然人对本案的合同不承担责任。 ***一审辩称，我是自然人，这是公司行为，与我个人无关。 一审法院认定事实：2016年9月1日长江建筑公司作为出租人委托***与实际经营人***所代表的星空假日酒店签署了《房屋出租协议》，双方约定将位于东昌区滨江南路398号，面积约2000平的房屋租给星空假日酒店作为酒店使用，租期为5年，租金每年48万，房屋租金采取上纳租的方式。合同签订后，长江建筑公司依约向星空假日酒店交付了出租房屋。后因合同履行过程中，长江建筑公司与星空假日酒店产生争议，双方又于2019年9月1日重新签署了新的《房屋出租协议》。在原房屋出租协议的基础上，将租金变更为从2019年9月5日开始每半年缴纳一次租金为25万，为上纳租方式，租期为2年，现已到期。2022年3月5日至2022年9月5日的租金星空假日酒店一直欠付。 另查明，星空假日酒店在经营期间，适逢连续三年爆发新冠疫情，对星空假日酒店的经营带来冲击，使星空假日酒店无法正常经营，星空假日酒店的酒店也被征用作为隔离酒店，征用费用亦未支付给星空假日酒店。 一审法院认为，当事人提供的证据来源合法、客观真实、相互印证、形成链条，且经对方当事人质证，能够证明双方存在房屋租赁合同关系以及星空假日酒店拖欠租金的事实。长江建筑公司与星空假日酒店签订的《房屋租赁协议》，是当事人的真实意思表示，各方均应按合同约定积极履行义务，星空假日酒店欠长江建筑公司租金，未按约定及时给付，经催要仍未给付，违反了合同约定及法律规定，侵犯了长江建筑公司的合法权益，应承担民事责任；长江建筑公司主张星空假日酒店应按拖欠租金每日500元违约金承担违约责任，星空假日酒店认为违约金过高，请求降低或减少，该院认为，由于不可预见的新冠疫情的持续发生，给星空假日酒店经营带来冲击，星空假日酒店的酒店亦被征用作为隔离酒店，征用费用至今未给付，星空假日酒店亦尽到了社会责任，由于不可抗力及征用致使星空假日酒店不能及时履行合同义务，长江建筑公司主张按拖欠租金每日500元违约金承担违约责任，违约金过高，可以部分免除星空假日酒店的责任，以支付拖欠租金期间的利息为宜。《房屋租赁协议》是长江建筑公司与星空假日酒店签订的，合同具有相对性，长江建筑公司主张***个人承担责任，对此主张该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第三款、一百零七条、一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条之规定，遂判决：一、解除长江建筑公司与星空假日酒店的《房屋租赁协议》；二、星空假日酒店于本判决生效后立即给付长江建筑公司租金25万元，并承担自2022年3月5日起至2022年9月2日止的利息，利率按一年期贷款市场报价利率计算。三、星空假日酒店于本判决生效后一个月内腾空租赁房屋，并承担腾空前合同约定的租金；四、驳回长江建筑公司其它诉讼请求。案件受理费6630元，由星空假日酒店负担。 星空假日酒店上诉请求，一、撤销一审判决，改判双方继续履行合同；二、撤销对诉讼费用部分的判决。事实与理由：一、原审第一项判决解除长江建筑公司与星空假日酒店的《房屋租赁协议》，没有法律依据，应该撤销改判。本案有两个关键事实，一是诉讼双方签订了两份租赁合同，如何判断两份合同的性质。2016年9月1日诉讼双方签署的《房屋出租协议》约定租期5年，到期后续租三年。2019年9月1日，双方签订的《房屋出租协议》。在原房屋出租协议的基础上，将租金交纳变更为每半年缴纳一次租金为25万，租期为2年。第二份合同是一份补充合同，对第一份合同并没有进行根本性修改。即双方没有改变租赁期间。星空假日酒店承租长江建筑公司的楼房装修经营酒店，需要投入数百万元。诉讼双方在建立合同时已经预料，酒店经营需要培育市场才能形成利润，因此双方在租赁期间约定了5＋3的方式，也就是说，投资至少需要5年能收回成本，续期3年才能获取利润。而2019年签订的协议并没有作废2016年的租赁协议，双方在租金交纳方式和价格进行了相应的调整。所以，原审以第二个租赁协议取代第一个租赁协议，确认双方的租赁期间为5年是错误的。因为，长江建筑公司原审提供的租赁协议上面都是自己单方面改的，对星空假日酒店没有约束力。二是星空假日酒店是否违约。长江建筑公司原审强调星空假日酒店一直交租金不及时属于违约，但双方的证据显示，长江建筑公司强调的星空假日酒店违约行为并没有发生争议，长江建筑公司一直按照约定的租金数额收款。即使星空假日酒店在经营十分困难的情况下，也一直如实履行了交付租金义务，诉讼双方并没有发生争议。2019年9月1日，双方签订的租赁协议之后不久，即发生了全国性疫情，从2020年到本案诉讼时，星空假日酒店被征用6次之多，每次征用之后，酒店至少在三个月都无法正常经营。但2000年和2021年两年度星空假日酒店各种困难也一直如实交租。2022年更加严重，导致客流量锐减，政府两次征用酒店作为集中隔离场所，却一直拖欠征用费。即使在原审开庭的当天，酒店又一次被征用，并被连夜安装了隔离设施。在这种情况下，原审以星空假日酒店违约为由判决星空假日酒店承担违约责任缺少法律责任，同时也是没有社会责任的判决。星空假日酒店作为经营酒店的一方，从接收楼房到装修经营，期间需要培育市场，又经历了三年连续发生了疫情和不间断的政府征用酒店作为社会集中防疫场所的情形。星空假日酒店有义务协助政府共度难关，但不能独自承担疫情造成的经营损失。原审忽视这一事实，以星空假日酒店违约理由判决双方解除合同，将导致星空假日酒店的重大财产利益损失，显失公平。此案也将成为国内首起因政府拖欠征用酒店作集中隔离场所原因导致酒店违约无法经营的惨案，必将引起社会多方的关注。二、长江建筑公司原审起诉请求支付数额高于判决数额一倍之多，且星空假日酒店在长江建筑公司处还有抵押金10万元，原审竟然把全部诉讼都判决给星空假日酒店承担，显失公平。长江建筑公司在诉讼期间对星空假日酒店账户进行查封，导致无法正常使用。没有办法交取暖费、交税、水、电、员工开资等。导致酒店无法营业。酒店蒙受巨大经济损失，应该由长江建筑公司承担。另外，星空假日酒店先后给付长江建筑公司的近200万元的租赁费，长江建筑公司一直采取收款不开发票的方式处理，导致星空假日酒店支出的租金一直无法落账，也是影响星空假日酒店经营的重要原因。因一审没有涉及这个问题，星空假日酒店将另寻救济途径。 长江建筑公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。星空假日酒店与长江建筑公司之间签署的两份合同存在前后承接的先后顺序，后一份合同已经生效双方已经实际履行，且在后一份合同生效的同时，第一份合同就已经作废，从我方一审提供的证据就可以看出，星空假日酒店是按照2019版合同中约定的方式和数额实际履行交纳的租金。而且无论按照哪一份合同星空假日酒店都存在非按约定时间交纳租金等严重违约的行为，应当依约解除租赁合同并承担违约责任。而且星空假日酒店也并非因此疫情才开始违约，星空假日酒店的违约行为可以追溯到2016年，当时并不存在疫情。长江建筑公司对其也一直秉持较为宽容的态度，疫情之后更是对星空假日酒店迟延交租的行为充分予以理解，但包容也有底线，长江建筑公司也需要租金来维持生计，星空假日酒店的长期拖欠让长江建筑公司不堪重负，多次催要无果，无奈之下才诉诸法律。本案的现实情况是案涉合同继续履行已经不能。星空假日酒店已经放弃履行合同，现在已经实际不再经营，案涉酒店已被星空假日酒店闲置并锁门，但迄今占用并未实际交还长江建筑公司，同时至二审开庭时止，由于星空假日酒店的占用，又因此产生了巨额的各项费用，我方要求星空假日酒店支付该笔费用。二、一审诉讼费用判决合理，应由星空假日酒店承担。本案的起因就是由于星空假日酒店的违约行为而导致本案一二审的诉讼活动，星空假日酒店的违约行为不仅浪费了司法资源同时给长江建筑公司在人力、物力、财力上都带来了巨大的影响负担。一审法院判决由星空假日酒店承担诉讼费用正确合理，应予维持，这也符合民法的公平原则，由违约方承担全部违约责任和诉讼费用公平合理。本案在一审法院虽未全额支持长江建筑公司对于违约金部分的诉求，是法院出于对疫情的考虑，而并非是由于星空假日酒店没有违约。而我方在一审判决之后，虽然觉得违约金判决数额不合理，但是出于对星空假日酒店的考虑和同情而且也想尽快案结事了，不要影响案涉房屋继续对外的出租和经营继续扩大我方损失，才没有上诉。综上所述请求二审法院依法维持原判，驳回星空假日酒店的各项诉求，以依法维护长江建筑公司的合法权益。 本院查明事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷。星空假日酒店与长江建筑公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守并积极履行。星空假日酒店上诉请求继续履行该协议，理由是长江建筑公司一直按照约定的租金数额收款，即使星空假日酒店在经营十分困难的情况下，也一直如实履行交付租金义务。本院认为，从一二审已经查明的基本事实看，星空假日酒店拖欠长江建筑公司租金数额较大，时间较长，经多次催要后依然未能给付，业已违反双方约定。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”双方签订的《房屋租赁协议》第三条第4点明确约定：“如果乙方（星空假日酒店）不能按时交房租，按每日500元收取滞纳金，超过15日，视为自动放弃租赁权。甲方（长江建筑公司）将收回此房屋。”依照上述法律规定和双方约定，结合星空假日酒店长期拖欠租金的事实，长江建筑公司有权要求解除与星空假日酒店签订的《房屋租赁协议》并要求其承担相应经济损失，故一审判决解除双方签订的《房屋租赁协议》及判令星空假日酒店给付拖欠的租金和利息正确。同时一审判决诉讼费的负担符合本案实际，本院予以支持。另外，星空假日酒店同时主张，受疫情影响经营困难，且政府相关部门多次征用酒店作为集中隔离场所，如解除合同，对星空假日酒店损失较大，显失公平。本院认为，首先，长江建筑公司要求解除双方签订的协议主要理由是星空假日酒店长期存在拖欠租金的情形，违约情形严重，疫情不是导致解除双方协议的主要原因；其次，疫情因素和政府征用酒店作为隔离场所，不是造成酒店经营困难的主要原因，亦不应当成为星空假日酒店拖欠租金的主要借口和理由，且政府相关部门亦会对酒店征用依法进行补偿，星空假日酒店不会因疫情因素遭受损失，故无法认定因解除租赁合同将会给星空假日酒店造成损失。 综上，星空假日酒店的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人通化市星空假日酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判长　　*** 审判员　　修　勇 审判员　　*** 二〇二三年四月二十三日 书记员　　李　妍