某某开与某某、某某、广东桔利建筑工程有限公司、某某房屋买卖合同纠纷2014民三重1一审民事判决书

广州市海珠区人民法院

民事判决书

（2014）穗海法民三重字第1号

原告**开，住所地上海市卢湾区。

委托代理人胡先、李成富，均是广东明盛律师事务所律师。

被告***，住所地广东省深圳市龙岗区。

委托代理人陈浩纯，广东国智律师事务所律师。

被告张国山，住所地广州市越秀区。

被告广东桔利建筑工程有限公司，住所地广州市黄埔区。

法定代表人***。

第三人***，住所地广州市海珠区。

委托代理人雷铤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。

原告郑某乙诉被告***、张国山、广东桔利建筑工程有限公司和第三人***房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑某乙及其委托代理人李成富，被告***的委托代理人陈浩纯、第三人***的委托代理人雷铤均到庭参加了诉讼。被告张国山、广东桔利建筑工程有限公司经本院公告送达起诉书副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年7月2日，原告与被告***、张国山投资设立的广州市桔利贸易有限公司（以下简称桔利贸易公司）以及广东桔利建筑工程有限公司（以下简称桔利建筑公司）签订《购房协议书》，由桔利贸易公司、桔利建筑公司建设广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋住宅房，按照约定被告在建设成后将该栋楼房的1602号房出售给原告，售房价为人民币609767.60元。同时约定，原告向被告支付配套设施费用合计人民币9600元（物业维修基金5000元、二次装饰押金1OOO元、二次装饰垃圾费用1000元、煤气管道安装费用2600元）。原告分别于2010年1月26日、2010年5月19日向被告支付购房款人民币20万元、人民币15万元合计人民币35万元。2010年7月2日原告向被告支付购房款余款人民币259767.60元以及配套设施费用9600元合计269367.60元，原告支付全部购房款和配套设施费用后，被告于2010年7月2日与原告签订《购房协议书》。被告至今未将涉案房屋交付给原告使用。现经原告调查了解，原、被告于2010年7月2日签订《购房协议书》约定出售给原告的广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋住宅房，并没有合法房地产产权，且没有土地、规划、建设以及销售的审批许可，因此，双方签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。按照《合同法》等法律法规的规定，合同无效后，被告应返还原告所支付的全部购房款及相应利息，并应赔偿原告的损失。被告***、张国山是桔利贸易公司投资人（股东），但该公司已于2010年8月19日办理工商注销，该公司在注销时（且至今）未向原告履行清算义务。桔利贸易公司在未清算的情况下进行注销，其股东***、张国山为本案的被告，应对原告的债务承担清偿责任。另外，被告***同时又是被告桔利建筑公司（一人有限责任公司）的法定代表人和唯一一个的投资股东，按照《中华人民共和国公司法》第六十三条的相关规定，被告***还应对被告桔利建筑公司在本案的债务承担连带清偿责任。故起诉请求法院判决：1、确认原告与被告广东桔利建筑工程有限公司于2010年7月2日签订的《购房协议书》无效；2、被告***、张国山和广东桔利建筑工程有限公司连带向原告返还购房款、配套设施费用619367.6元及利息（分别是以20万元为本金，从2010年1月26日计至清偿之日止；以15万元为本金，从2010年5月19日计至清偿之日止；以269367.6元为本金，从2010年7月2日计至清偿之日止；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、三被告连带赔偿原告因合同无效导致房价上升的损失609767.6元；4、本案诉讼费用（包括公告费500元）由三被告承担。

被告***辩称，原告本非本案的利害关系人，与本案无关。本案应当是确认涉案土地的性质，现在涉案土地的性质无法确定，在土地及地上建筑物没有规划许可以及产权不清晰的情况下，应当是向行政主管部门申请处理，不应当直接由法院受理。即使郑某甲在合同上代郑某乙签名，现在原告也没有证据证明原告就是郑某甲签名所指的郑某乙。原告并非购房协议书的当事人，被告张国山也并非本案的适格当事人。虽然被告桔利建筑公司在合同上有签名盖章，但对于房屋买卖合同关系来说，被告桔利建筑公司并非买卖合同关系的当事人，被告桔利建筑公司是建设工程合同的当事人。由此可见，原、被告均不是购房协议书的利害关系人。该购房协议书中显示出来的主体应是已经注销的桔利贸易公司和第三人。桔利贸易公司已经注销，原告陈述该公司没有经过清算而注销需要有证据证明，现原告在没有证据的情况下追究股东的责任，原告的起诉不符合法律规定。

被告张国山、桔利建筑公司没有提交答辩意见和举证。

第三人***述称，一、本案争议房屋F栋1602房的实际购房人为第三人，并非冒签购房协议的原告。1、海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋房屋虽由桔利贸易公司作为开发商，但因F栋房屋土地位于中国人民解放军91630部队营区内，居住人员出入必须经过部队门岗和办公区。出于安全保密需要，经桔利贸易公司与部队协商，确定该栋房屋只能向部队人员出售，并确定了由部队人员按照职务、军衔、军龄等计分依次选择房号的原则，部队团职以上干部才具备购买争议房屋的资格。第三人作为部队管理的军队团职以上退休人员，才是桔利贸易公司和部队共同确定的购房人。F栋房屋在某种意义上可以视为部队的集资房或福利房，不可能面向地方人员出售。原告作为地方人员，不具备进入部队营区的条件，根本不可能享有购房资格。2、涉案房屋的购房人以缴交楼房定金的人员为准。《购房协议书》第六条第3项规定”公司在办理购房协议时，以原缴交楼房定金的姓名为准，不得任意更改变动。否则，本购房协议无效。”之所以作此规定，是因为购房资格人由桔利贸易公司与部队共同确定，因此桔利贸易公司也无权自行变更购房人。第三人取得购房资格后，于2009年9月15日向桔利贸易公司支付购房定金10万元，进一步确定了购房资格和签订购房协议的唯一权利。3、原告支付的第一、二笔款项系代第三人支付的购房款。第三人与原告在2010年12月27日前仍属于亲家关系，即第三人的儿子余某与原告的女儿郑某甲曾为夫妻关系。两亲家之间经常存在互相借贷或者代为支付购房款的情况。2008年12月26日，第三人就曾经借给原告28万元用于支付上海市东台路146号的购房款。第三人在缴纳购房定金后，按施工进度需要向桔利贸易公司缴交第二期、第三期购房款时，由原告以偿还上述欠款的方式代为向桔利贸易公司支付了款项35万元（即2010年1月26日、2010年5月19日，原告分别某第三人支付F栋1602房购房款20万元及15万元），这两笔代付款项有桔利贸易公司提交的《收款收据》存根予以证实。4、原告与其女儿恶意串通，将涉案房屋的认购人私下改为原告。2010年7月1日，第三人接到桔利贸易公司通知，要求在3天内签订《购房协议书》。由于第三人在武汉出差，于是委托儿媳郑某甲到桔利贸易公司签订《购房协议书》。桔利贸易公司人员打电话确认郑某甲是第三人的儿媳妇后，才同意郑某甲代办购房协议签字手续。尽管第三人并不知情，但郑某甲此时早有与第三人儿子余某离婚的打算，因此故意将订购人名字改为其父郑某乙的名字，预谋将该房屋占为已有。由于当时现场签订协议人员较多，加上桔利贸易公司工作人员的疏忽，没有认真核对购房人名单和《购房协议书》，致使认购人一栏被郑某甲签上原告的名字。但事先已经打印的《购房协议书》文本第8页”户主姓名”一栏，仍然非常明确地打印为第三人的名字。二、如法院判决被告退还原告的购房款，则应当对原告代第三人支付的28万元购房款予以扣除。如前所述，在按房屋建设进度缴纳第二期、第三期购房款时，原告以偿还第三人28万元借款的方式，代为支付了35万元购房款，该35万元中有28万元系偿还第三人的借款，不属于被告予以返还的范围。三、因原告自身过错导致购房行为无效以及购房款无法及时退回，故原告无权主张利息和损失。桔利贸易公司与第三人知道原告冒签购房协议的情况后，早在2010年8月即与原告协商过退还购房款事宜，原告当时同意不再要求占有涉案房屋，并同意桔利贸易公司在扣除对第三人28万元的欠款后，将余下购房款退还原告。后来因为其女儿与第三人儿子的离婚纠纷才转而向法院起诉。因此，原告采用欺诈手段冒用第三人的名义签订购房协议，企图占有涉案房屋并向法院恶意提起诉讼，拒不按照三方协商结果拿回购房款，其主要过错在于原告，故原告主张利息和损失是完全无理的。

本院查明，郑某甲是原告的女儿。2010年1月26日，原告汇款200000元给被告***。

2010年7月2日，被告桔利建筑公司分别出具《收款收据》，载明收到原告交来F栋1602房尾款259767.6元、配套设施费8600元及第二次装饰押金1000元。

查询日期为2011年1月10日的《企业登记资料》，记载广东桔利建筑工程有限公司的法定代表人为***。

广州市工商行政管理局于2011年1月18日出具的《企业注册基本资料》，记载广州市桔利贸易有限公司的法定代表人为***，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为张国山、***，出资额各为25万元，出资比例各为50%，企业状态为注销，注销日期为2010年8月19日，注销情况为决议解散；等。

另查，根据广州市工商行政管理局黄埔分局档案资料记载，广州市桔利贸易有限公司于2010年6月3日作出《股东会决议》：一、本公司停止经营，开始办理清算；二、同意公司成立清算组，清算组由***、张国山组成，清算组负责人为***。

原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、原告（乙方、认购人）与被告桔利建筑公司（甲方、承建单位）、桔利贸易公司（甲方、兴建单位）于2010年7月2日签订的《购房协议书》，内容为：栋号F，房号1602；工程名称为马某岗住宅楼，工程地点为广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内，建筑规模为F型1栋；甲方按现行有关规定的计算规则进行计算，各套楼房的建筑面积已包含了公共部分的分摊面积在内；各购房住户原签订定房协议的建筑面积与现在楼房竣工后建筑面积不符时，以本购房协议书为准（详见F栋各套面积核算清单函）；本住宅楼F栋属个人自愿购买，只有使用权，没有房产权且带有一定的风险性，如遇各种意外情况所造成损失，由购房者自负；各购房住户在交楼时，公司在办理购房协议时，以原缴交楼房定金的姓名为准，不得任意更改变动，否则本购房协议无效；购房住户缴交房款由公司全权办理，交款账户由甲方提供，在购房住户房款全部付清时，购房住户才能进入第二次装修工程；本工程F栋交楼时间定于2010年8月1日开始至2010年9月30日，为期1个月；购房住户付清房款及其他款项时，才能与本公司签署本购房协议书；等。该合同第8页《楼房价格与配套费用明细表（附表1）》，内容为：户主姓名郑某乙（为手写字体，前面有涂改液覆盖），户主房号F栋1602号；楼房价格为：面积204.62平方米，单价2980元，金额609767.6元；配套设施费用：物业维修基金（每户）5000元、二次装饰押金（每户）1000元、二次装饰垃圾费用(每户)1000元、煤气管道安装（每户）2600元；等。2、打印时间2011年1月8日的《中国工商银行自助服务终端凭证金帐户卡查询历史明细信息》，用以证明其于2010年5月19日向被告支付购房款150000元。被告***质证表示：证据1在合同第8页有明显的涂改，涂改的地方恰恰就是涉案房屋的户主即第三人，由于证据1被涂改过，所以不能真实反应购房协议书的合同当事人以及各方的权利义务；同时该合同第4页第6条对于购房对象有约束，也已经说明该住宅楼只有使用权，没有产权，并说明了风险，因此就算原告是合同的主体，原告在本案中签订合同遭受的损失也应当由其自行承担；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可，该证据原件不清楚，也没有银行的盖章确认，无法确认真实性，无法证明原告需要证明的事实。第三人质证表示：对证据1的质证意见与被告***的质证意见一致；证据2原告有收据，原告不提交的原因是交款人是第三人，是原告帮第三人交款，原告的汇款凭证不能证明是原告交款，是证明第三人交款的。

被告***为证明其抗辩主张还提交了如下证据：1、《购房协议书》，证明购房户主是第三人，原告的名字是当时郑某甲签上去；签订合同当天自称第三人出差，郑某甲来签名，至于签了什么名字工作人员不清楚，但是户主名字均是打印上去的，合同第11条其他条款中的第6条可以说明。2、《收款收据》，其中2010年1月26日的《收据》载明今收到***交来F栋房款预付款200000元，2010年5月19日收到***交来F栋房款150000元。3、《收楼确认书》，内容为：马某岗住宅楼F栋1602号房户主于2010年9月10日经验收合格后收楼，特此确认。确认人：***。原告质证表示：确认被告***的证据1与原告的证据1是一致的，只是原告的证据1上户主姓名中***三个字由桔利建筑公司的会计用涂改液涂改过；上述证据1确实是原告委托郑某甲签的，但是对该证据的证明内容有异议，房款从第一笔款项到最后一笔款项均是由原告本人支付，合同的认购人和签章人均是原告委托郑某甲签章，不能只是看打印的名字；基于当时原告与第三人是亲家关系，所以原告与被告、第三人沟通，被告把第三人名字打上去，但是实际上房款均是由原告支付；对证据2的真实性、合法性和关联性均不确认，该证据房号不明确，收据没有对应的付款凭证；收据何时能够开具是由第三人说了算，而且原告根本没有收到收据上显示的款项的收据；对证据3的真实性、合法性和关联性均不确认，合同并非第三人签的，当事人也并非第三人，房款也并非第三人支付的，所以第三人对涉案房屋没有任何权利。第三人质证表示：对证据1没有异议，郑某甲是代表第三人签字的，郑某甲签了原告的名字是因为郑某甲正要与第三人的儿子离婚，想将涉案房屋占为己有；证据2是郑某甲代第三人交的，原告支付了35万元应当会有收据；对证据3的真实性、合法性和关联性均没有异议，该证据是郑某甲代第三人签的。

第三人就其意见提交了原告出具的《收条》作为证据，该《收条》载明：今收到***购买上海市东台路146号房款贰拾捌万元整，收款人：郑某乙。2008。12.26。原告质证表示对该证据的真实性没有异议，但是事实上是第三人在2008年12月26日支付给原告28万元用于在上海购买房屋，原告收到该笔款项后也是作为第三人投资用于在上海购买房屋。被告***质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。

诉讼中，第三人确认2010年1月26日及5月19日的购房款20万元及15万元均是由原告代第三人交的。

原告于2011年1月21日向本院提起诉讼，要求三被告共同立即将位于广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋1602号的房屋交付给原告，本院于2012年7月19日作出（2011）穗海法民三初字第448号案民事判决书，判决三被告在该判决生效之日起30日内共同将广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋1602房房屋腾空并交付给原告。该案判决后，第三人不服上诉，广州市中级人民院于2013年12月13日作出（2013）穗中法民五终字第355号民事裁定书，认为”本案审理中对于涉案房屋及所在用地的性质的判断是对双方当事人权益的处理方式的基础，原审对此未予以查明，可能导致对当事人权益的处理不当”，故裁定发回重审。本院于2014年2月24日以（2014）穗海法民三重字第1号立案并重新组成合议庭审理本案。在本案诉讼过程中，原告变更诉讼请求为确认原告与被告广东桔利建筑工程有限公司于2010年7月2日签订的《购房协议书》无效，三被告共同返还购房款及利息给原告等。因被告张国山、广东桔利建筑工程有限公司下落不明，需要公告送达法律文书，原告支付公告费500元，并表示该费用应由被告负担。在本案诉讼过程中，原告、被告***和第三人均确认涉案房屋所在的地址是没有合法的产权证和土地、规划、建设及销售的审批许可。本院也向中国人民解放军92390部队营房科发函调查涉案房屋是否属于该部队营区，有无办理报建手续及进行预售登记，能否向非军队人员销售的问题。中国人民解放军92390部队营房科函复本院，称其与原91708部队无传承关系，关于***住房问题并不了解，本着对住户和单位负责的态度，故对法院函告的协助调查的七星岗1号院F栋住房情况，无法答复。

本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告***分别提交的《购房协议书》仅有第8页《楼房价格与配套费用明细表（附表1）》的户主姓名栏中”***”的打印字体存在有否涂去的差异，两份合同中均没有显示”***”的手写签名，被告***提交的收到***款项的《收款收据》存根也没有显示与F栋1602房相对应，现原告确认其提交的合同是由其委托女儿郑某甲代签的，故被告***和第三人关于”涉案房屋的购房人并非原告，而是第三人，《购房协议书》上的签名并非原告本人亲笔签名，原告不是本案适格主体”的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。按照《购房协议书》中的约定，被告桔利建筑公司虽为承建单位，但其与兴建单位桔利贸易公司同为合同的甲方，结合被告桔利建筑公司出具给原告的《收款收据》确认其收到购房款的证据，对被告桔利建筑公司为《购房协议书》当事人的事实，本院予以认定。被告***认为被告桔利建筑公司是建设工程合同的当事人，不是购房协议的当事人的意见缺乏依据，本院不予采纳。

诉讼中，原告、被告***和第三人均确认涉案房屋所在的地址是没有合法的产权证和土地、规划、建设及销售的审批许可，故对涉案房屋及其用地没有经过报建及预售登记的事实，本院予以确认。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告主张其与被告桔利建筑公司于2010年7月2日签订的《购房协议书》无效的请求，本院予以支持。

原告与被告桔利建筑公司、桔利贸易公司签订上述《购房协议书》后，被告桔利建筑公司收取原告F栋1602房尾款259767.6元、配套设施费8600元及第二次装饰押金1000元，被告***收取了原告汇款200000元，上述事实有票据为证，本院予以认定。被告***确认分别于2010年1月26日和2010年5月19日收到第三人支付的200000元和150000元购房款，第三人则确认该两笔款项为原告代其交纳给被告***的，故对原告向被告***汇款的200000元为购房款及另交纳150000元房款的事实，本院也予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原告与被告桔利建筑公司签订的《购房协议书》无效，故原告要求被告桔利建筑公司返还上述款项及支付利息合法合理，本院予以支持。由于被告***是被告桔利建筑公司和桔利贸易公司的法定代表人，其和被告桔利建筑公司又是原告所交款项的实际收款人，且作为兴建方的桔利贸易公司已于2010年8月19日注销，虽然成立了清算组，但根据工商内档的资料显示，桔利贸易公司的债权债务进行清算没有相应的清算资料和结果，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款的规定：公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。被告***、张国山作为桔利贸易公司的股东，原告要求该两被告与被告桔利建筑公司共同返还上述款项及利息有理，应予以支持。第三人主张原告欠其280000元借款，被告在返还原告购房款时应对该借款进行扣除，由于原告与第三人的借款关系与本案不是同一法律关系，本案中不宜一并处理，第三人可另循其他法律途径进行解决，故对第三人的该意见，本院不予采纳。另原告要求三被告连带赔偿因合同无效导致房价上升的损失609767.6元缺乏依据，故对原告的该请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告郑某乙与被告广东桔利建筑工程有限公司及广州市桔利贸易有限公司于2010年7月2日签订的关于广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋1602房的《购房协议书》无效；

二、被告***、张国山和广东桔利建筑工程有限公司在本判决生效之日起30日内，共同向原告返还购房款、配套设施费用619367.6元及利息（以20万元为本金，从2010年1月26日计至清偿20万元之日止；以15万元为本金，从2010年5月19日计至清偿15万元之日止；以269367.6元为本金，从2010年7月2日计至清偿269367.6元之日止；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

本案受理费15962元由三被告负担10099元，原告负担5863元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由三被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。本案公告费500元由三被告负担，三被告在本判决生效之日起30日内直接将公告费支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　韩建文

代理审判员　　陈美贤

人民陪审员　　甘永红

二〇一四年十一月二十七日

书记员赖佩明

许珊珊