某某开与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）穗中法民五终字第2736号

上诉人（原审被告）：广东桔利建筑工程有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。

法定代表人：陈进何，职务：总经理。

委托代理人：陈浩纯，广东国智律师事务所律师。

委托代理人：陈宇，广东国智律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：**开，住上海市卢湾区。

委托代理人：胡先，广东明盛律师事务所律师。

委托代理人：李成富，广东明盛律师事务所律师。

原审被告：陈进何，住广东省深圳市龙岗区。

委托代理人：陈浩纯，广东国智律师事务所律师。

原审被告：张国山，住广东省广州市越秀区。

原审第三人：余少英，住广东省广州市海珠区。

上诉人广州市桔利建筑工程有限公司（以下简称桔利建筑公司）因与被上诉人**开、原审被告陈进何、张国山、原审第三人余少英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审被告张国山、原审第三人余少英经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明：郑某是**开的女儿。2010年1月26日，**开汇款200000元给陈进何。

2010年7月2日，桔利建筑公司分别出具《收款收据》，载明收到**开交来F栋1602房尾款259767.6元、配套设施费8600元及第二次装饰押金1000元。

查询日期为2011年1月10日的《企业登记资料》，记载广东桔利建筑工程有限公司的法定代表人为陈进何。

广州市工商行政管理局于2011年1月18日出具的《企业注册基本资料》，记载广州市桔利贸易有限公司（以下简称桔利贸易公司）的法定代表人为陈进何，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为张国山、陈进何，出资额各为25万元，出资比例各为50%，企业状态为注销，注销日期为2010年8月19日，注销情况为决议解散；等。

另查，根据广州市工商行政管理局黄埔分局档案资料记载，桔利贸易公司于2010年6月3日作出《股东会决议》：一、本公司停止经营，开始办理清算；二、同意公司成立清算组，清算组由陈进何、张国山组成，清算组负责人为陈进何。

原审中，**开为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、**开（乙方、认购人）与桔利建筑公司（甲方、承建单位）、桔利贸易公司（甲方、兴建单位）于2010年7月2日签订的《购房协议书》，内容为：栋号F，房号1602；工程名称为马某岗住宅楼，工程地点为广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内，建筑规模为F型1栋；甲方按现行有关规定的计算规则进行计算，各套楼房的建筑面积已包含了公共部分的分摊面积在内；各购房住户原签订定房协议的建筑面积与现在楼房竣工后建筑面积不符时，以本购房协议书为准（详见F栋各套面积核算清单函）；本住宅楼F栋属个人自愿购买，只有使用权，没有房产权且带有一定的风险性，如遇各种意外情况所造成损失，由购房者自负；各购房住户在交楼时，公司在办理购房协议时，以原缴交楼房定金的姓名为准，不得任意更改变动，否则本购房协议无效；购房住户缴交房款由公司全权办理，交款账户由甲方提供，在购房住户房款全部付清时，购房住户才能进入第二次装修工程；本工程F栋交楼时间定于2010年8月1日开始至2010年9月30日，为期1个月；购房住户付清房款及其他款项时，才能与本公司签署本购房协议书；等。该合同第8页《楼房价格与配套费用明细表（附表1）》，内容为：户主姓名**开（为手写字体，前面有涂改液覆盖），户主房号F栋1602号；楼房价格为：面积204.62平方米，单价2980元，金额609767.6元；配套设施费用：物业维修基金（每户）5000元、二次装饰押金（每户）1000元、二次装饰垃圾费用（每户）1000元、煤气管道安装（每户）2600元；等。2、打印时间2011年1月8日的《中国工商银行自助服务终端凭证金帐户卡查询历史明细信息》，用以证明其于2010年5月19日向被告支付购房款150000元。陈进何质证表示：证据1在合同第8页有明显的涂改，涂改的地方恰恰就是涉案房屋的户主即余少英，由于证据1被涂改过，所以不能真实反应购房协议书的合同当事人以及各方的权利义务；同时该合同第4页第6条对于购房对象有约束，也已经说明该住宅楼只有使用权，没有产权，并说明了风险，因此就算**开是合同的主体，**开在本案中签订合同遭受的损失也应当由其自行承担；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可，该证据原件不清楚，也没有银行的盖章确认，无法确认真实性，无法证明**开需要证明的事实。余少英质证表示：对证据1的质证意见与陈进何的质证意见一致；证据2**开有收据，**开不提交的原因是交款人是余少英，是**开帮余少英交款，**开的汇款凭证不能证明是**开交款，是证明余少英交款的。

陈进何为证明其抗辩主张还提交了如下证据：1、《购房协议书》，证明购房户主是余少英，**开的名字是当时郑某签上去；签订合同当天自称余少英出差，郑某来签名，至于签了什么名字工作人员不清楚，但是户主名字均是打印上去的，合同第11条其他条款中的第6条可以说明。2、《收款收据》，其中2010年1月26日的《收据》载明今收到余少英交来F栋房款预付款200000元，2010年5月19日收到余少英交来F栋房款150000元。3、《收楼确认书》，内容为：马某岗住宅楼F栋1602号房户主于2010年9月10日经验收合格后收楼，特此确认。确认人：余少英。**开质证表示：确认陈进何的证据1与**开的证据1是一致的，只是**开的证据1上户主姓名中余少英三个字由桔利建筑公司的会计用涂改液涂改过；上述证据1确实是**开委托郑某签的，但是对该证据的证明内容有异议，房款从第一笔款项到最后一笔款项均是由**开本人支付，合同的认购人和签章人均是**开委托郑某签章，不能只是看打印的名字；基于当时**开与余少英是亲家关系，所以**开与被告、余少英沟通，被告把余少英名字打上去，但是实际上房款均是由**开支付；对证据2的真实性、合法性和关联性均不确认，该证据房号不明确，收据没有对应的付款凭证；收据何时能够开具是由余少英说了算，而且**开根本没有收到收据上显示的款项的收据；对证据3的真实性、合法性和关联性均不确认，合同并非余少英签的，当事人也并非余少英，房款也并非余少英支付的，所以余少英对涉案房屋没有任何权利。余少英质证表示：对证据1没有异议，郑某是代表余少英签字的，郑某签了**开的名字是因为郑某正要与余少英的儿子离婚，想将涉案房屋占为己有；证据2是郑某代余少英交的，**开支付了35万元应当会有收据；对证据3的真实性、合法性和关联性均没有异议，该证据是郑某代余少英签的。

余少英就其意见提交了**开出具的《收条》作为证据，该《收条》载明：今收到余少英购买上海市东台路146号房款贰拾捌万元整，收款人：**开。2008。12.26。**开质证表示对该证据的真实性没有异议，但是事实上是余少英在2008年12月26日支付给**开28万元用于在上海购买房屋，**开收到该笔款项后也是作为余少英投资用于在上海购买房屋。陈进何质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。

原审诉讼中，余少英确认2010年1月26日及5月19日的购房款20万元及15万元均是由**开代余少英交的。

**开于2011年1月21日向原审法院提起诉讼，要求桔利建筑公司、陈进何、张国山共同立即将位于广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋1602号的房屋交付给**开，原审法院于2012年7月19日作出（2011）穗海法民三初字第448号案民事判决书，判决桔利建筑公司、陈进何、张国山在该判决生效之日起30日内共同将广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋1602房房屋腾空并交付给**开。该案判决后，余少英不服上诉，广州市中级人民院于2013年12月13日作出（2013）穗中法民五终字第355号民事裁定书，认为“本案审理中对于涉案房屋及所在用地的性质的判断是对双方当事人权益的处理方式的基础，原审对此未予以查明，可能导致对当事人权益的处理不当”，故裁定发回重审。原审法院于2014年2月24日以（2014）穗海法民三重字第1号立案并重新组成合议庭审理本案。在本案诉讼过程中，**开变更诉讼请求为确认**开与桔利建筑公司于2010年7月2日签订的《购房协议书》无效，桔利建筑公司、陈进何、张国山共同返还购房款及利息给**开等。因张国山、桔利建筑公司下落不明，需要公告送达法律文书，**开支付公告费500元，并表示该费用应由被告负担。在本案原审诉讼过程中，**开、陈进何和余少英均确认涉案房屋所在的地址是没有合法的产权证和土地、规划、建设及销售的审批许可。原审法院也向中国人民解放军92390部队营房科发函调查涉案房屋是否属于该部队营区，有无办理报建手续及进行预售登记，能否向非军队人员销售的问题。中国人民解放军92390部队营房科函复该院，称其与原91708部队无传承关系，关于余少英住房问题并不了解，本着对住户和单位负责的态度，故对法院函告的协助调查的七星岗1号院F栋住房情况，无法答复。

原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。**开与陈进何分别提交的《购房协议书》仅有第8页《楼房价格与配套费用明细表（附表1）》的户主姓名栏中“余少英”的打印字体存在有否涂去的差异，两份合同中均没有显示“余少英”的手写签名，陈进何提交的收到余少英款项的《收款收据》存根也没有显示与F栋1602房相对应，现**开确认其提交的合同是由其委托女儿郑某代签的，故陈进何和余少英关于“涉案房屋的购房人并非**开，而是余少英，《购房协议书》上的签名并非**开本人亲笔签名，**开不是本案适格主体”的抗辩意见，理据不足，不予采纳。按照《购房协议书》中的约定，桔利建筑公司虽为承建单位，但其与兴建单位桔利贸易公司同为合同的甲方，结合桔利建筑公司出具给**开的《收款收据》确认其收到购房款的证据，对桔利建筑公司为《购房协议书》当事人的事实，予以认定。陈进何认为桔利建筑公司是建设工程合同的当事人，不是购房协议的当事人的意见缺乏依据，不予采纳。

原审诉讼中，**开、陈进何和余少英均确认涉案房屋所在的地址是没有合法的产权证和土地、规划、建设及销售的审批许可，故对涉案房屋及其用地没有经过报建及预售登记的事实，予以确认。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，**开主张其与桔利建筑公司于2010年7月2日签订的《购房协议书》无效的请求，予以支持。

**开与桔利建筑公司、桔利贸易公司签订上述《购房协议书》后，桔利建筑公司收取**开F栋1602房尾款259767.6元、配套设施费8600元及第二次装饰押金1000元，陈进何收取了**开汇款200000元，上述事实有票据为证，予以认定。陈进何确认分别于2010年1月26日和2010年5月19日收到余少英支付的200000元和150000元购房款，余少英则确认该两笔款项为**开代其交纳给陈进何的，故对**开向陈进何汇款的200000元为购房款及另交纳150000元房款的事实，也予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于**开与桔利建筑公司签订的《购房协议书》无效，故**开要求桔利建筑公司返还上述款项及支付利息合法合理，予以支持。由于陈进何是桔利建筑公司和桔利贸易公司的法定代表人，其和桔利建筑公司又是**开所交款项的实际收款人，且作为兴建方的桔利贸易公司已于2010年8月19日注销，虽然成立了清算组，但根据工商内档的资料显示，桔利贸易公司的债权债务进行清算没有相应的清算资料和结果，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款的规定：公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。陈进何、张国山作为桔利贸易公司的股东，**开要求该两人与桔利建筑公司共同返还上述款项及利息有理，应予以支持。余少英主张**开欠其280000元借款，被告在返还**开购房款时应对该借款进行扣除，由于**开与余少英的借款关系与本案不是同一法律关系，本案中不宜一并处理，余少英可另循其他法律途径进行解决，故对余少英的该意见，不予采纳。另**开要求桔利建筑公司、陈进何、张国山连带赔偿因合同无效导致房价上升的损失609767.6元缺乏依据，故对**开的该请求，不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月27日作出如下判决：一、确认**开与桔利建筑公司及桔利贸易公司于2010年7月2日签订的关于广州市海珠区石榴岗路七星岗1号大院内F栋1602房的《购房协议书》无效；二、陈进何、张国山和桔利建筑公司在本判决生效之日起30日内，共同向**开返还购房款、配套设施费用619367.6元及利息（以20万元为本金，从2010年1月26日计至清偿20万元之日止；以15万元为本金，从2010年5月19日计至清偿15万元之日止；以269367.6元为本金，从2010年7月2日计至清偿269367.6元之日止；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回**开的其他诉讼请求。本案受理费15962元由桔利建筑公司、陈进何、张国山负担10099元，**开负担5863元；本案公告费500元由桔利建筑公司、陈进何、张国山负担。

判后，上诉人桔利建筑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实不清，适用法律错误。1、**开非本案的利害关系人，与本案无关，无权提起诉讼。本案《购房协议书》上认购人其中之一虽然写着**开的名字，但实际上是由**开的女儿郑某所签，在未有任何证据证明**开与郑某系委托关系且也未得到合同相对方确认的情况下，应由实际行为人承担合同的权利义务。2、尽管《购房协议书》上的甲方为桔利贸易公司与我方，但我方乃是承建单位，而非兴建单位。也就是说，该《购房协议书》中存在两个法律关系，即房屋买卖合同关系及房屋建设工程合同关系，现发生纠纷的是房屋买卖合同关系部分，而我方在房屋买卖合同中并非权利义务主体，不应承担合同责任。3、在原审法院已确认桔利贸易公司已成立清算组进行清算的情况下，原审法院却又认为桔利贸易公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法讲行清算，并以此判决公司股东承担责任，明显自相矛盾，也没有任何法律依据。二、《购房协议书》中，已明确约定合同可能存在的风险，因此作为购房人，在合同被认定为无效并请求返还财产时，也仅能主张购房款的本金。只有在合同经确认无效且收款人拒不支付的情况下，购房人才能要求支付利息损失，而且，利息也不能按银行同期贷款利率计算，而应按银行同期存款利率计算。原审法院判决从付款日起即按银行同期贷款利率计算利息明显不当。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判驳回**开的全部诉讼请求；2、由**开承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人**开答辩同意原审判决，不同意桔利建筑公司的上诉请求。

原审被告陈进何某称同意桔利建筑公司的上诉意见。

原审被告张国山、原审第三人余少英经本院合法传唤未到庭表明意见。

经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为：关于涉案房屋买卖合同关系的合同当事人问题。第一，**开与陈进何原审各自提交的《购房协议书》首页认购人处及第七页住户签名处均填写**开的名字，仅有第8页《楼房价格与配套费用明细表（附表1）》的户主姓名栏中“余少英”的打印字体存在有否涂去的差异，两份合同中均没有显示“余少英”的手写签名，再结合桔利建筑公司于2010年7月2日开具的收到**开涉案房屋房款的收据，可认定《购房协议书》的买受人一方为**开。上述合同为**开的女儿郑某以**开名义订立，**开对此予以追认，故该合同直接约束**开，桔利建筑公司上诉提出**开并非本案的利害关系人的主张，理据不足，本院不予采纳。第二，涉案《购房协议书》中虽注明桔利建筑公司为承建单位，但其与兴建单位桔利贸易公司同为合同的甲方，合同中对两甲方的合同义务未作区分，再结合桔利建筑公司出具给**开的《收款收据》确认其收到购房款的证据，故原审法院认定桔利建筑公司为《购房协议书》的合同当事人并无不当。

因涉案房屋及其用地没有经过报建及取得预售许可，原审认定涉案《购房协议书》无效，符合相关法律与司法解释的规定，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。购房款利息属购房款的法定孳息，原审判决桔利建筑公司向**开返还购房款及按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自收款日起的利息，合法合理，本院予以维持。桔利建筑公司不同意支付购房款利息的上诉意见不符合公平原则，本院不予采纳。此外，关于原审法院判决陈进何、张国山承担共同返还款项责任的问题，鉴于该二人并未就此提起上诉，故二审中对此不予审查。

综上所述，桔利建筑公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费9993元，由上诉人广东桔利建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　蔡培娟

审判员　　黄　嵩

审判员　　谭红玉

二〇一五年七月六日

书记员　　仪文娟