大理市第一建设工程有限责任公司、大理洱海金沙旅游度假置业有限公司等确认合同无效纠纷民事一审民事判决书

云南省大理市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云2901民初6295号

原告：大理市第一建设工程有限责任公司，住所地云南省大理市下关镇苍山路45号。

统一社会信用代码：91532901218661370Y。

法定代表人：杨凤鸣，公司董事长。

委托诉讼代理人：许建泉，大理市第一建设工程有限责任公司员工，特别授权代理。

委托诉讼代理人：张雪琪，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。

被告：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司，住所地云南省大理市大理经济开发区满江片区洱海国际生态城。

统一社会信用代码：91532900662646548Q。

法定代表人：刘曲，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：杨煜剑，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：段晓，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。

被告：傅志文，男，1986年3月31日生，汉族，福建省霞浦县人，住福建省霞浦县。

委托诉讼代理人：周黎明，上海申浩律师事务所律师，特别授权代理。

第三人：上海松傲商务咨询有限公司，住所地上海市奉贤区金海公路2898弄1-193号30幢6177室。

统一社会信用代码：91310120666095827L。

法定代表人：李贵权，执行董事。

原告大理市第一建设工程有限责任公司(以下简称大理一建)与被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（以下简称洱海金沙公司）、傅志文、第三人上海松傲商务咨询有限公司(以下简称松傲公司)确认合同无效纠纷一案，本院于2021年9月28日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大理一建委托诉讼代理人许建泉、张雪琪，被告洱海金沙公司委托诉讼代理人杨煜剑、段晓，被告傅志文的委托诉讼代理人周黎明到庭参加了诉讼。第三人松傲公司经公告送达开庭传票，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大理一建向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认二被告于2015年5月21日签订的《商品房购销合同》无效。2.请求依法判决确认二被告关于“洱海国际生态城四期”第52幢2号房屋的商品房买卖合同登记备案（合同登记号为JK2015052101028）无效。3．诉讼费用由二被告承担。事实与理由，因被告洱海金沙公司拖欠原告“洱海国际生态城”房地产项目的工程款无力支付，双方于2016年1月5日达成了就部分剩余工程款“以房抵债”的协议，并制作了《工程抵款证明》，约定被告洱海金沙公司将其开发的“洱海国际生态城四期”第46幢1号房及第52幢2号房销售给原告以抵扣相应工程款。2016年1月12日，原告向被告洱海金沙公司出具了收到工程款的《收款收据》，2016年1月13日，被告洱海金沙公司向原告出具了收到购房款的《收据》。2016年1月14日，原告与被告洱海金沙公司签订了两份《商品房购销合同》，就“洱海国际生态城四期”46幢1号房及第52幢2号房的购销事宜进行了明确约定，并将第46幢1号房及第52幢2号房交付给了原告，但被告洱海金沙公司一直没有配合原告办理该两幢房屋的产权登记手续。为此，原告于2020年1月9日向大理市人民法院提起诉讼，要求被告洱海金沙公司为原告办理双方于2016年1月14日签订的关于“洱海国际生态城第四期”第46幢1号、第52幢2号房屋的《商品房购销合同》登记备案手续，并协助原告办理该房屋的产权登记手续。经大理市人民法院主持调解，双方达成协议，并由大理市人民法院于2020年3月4日作出（2020）云2901民初220号《民事调解书》，其中第二项即为被告洱海金沙公司于2020年8月30日前为原告办理双方于2016年1月14日签订的关于洱海国际生态城第四期第52幢2号房屋的《商品房购销合同》备案登记手续，并协助原告办理该房屋的产权登记手续。原告要求被告洱海金沙公司为原告办理第52幢2号房的《商品房购销合同》登记备案手续，并协助原告办理52-2号房的产权登记手续，但被告迟迟不予配合。期间，原告发现被告洱海金沙公司将52-2号房屋抵押给了第三人松傲公司。2015年2月12日被告洱海金沙公司与第三人签订《资金借款合同》，约定被告洱海金沙公司向第三人借款2500万元，双方在合同第十三条“附加协议”特别约定，被告洱海金沙公司将包括52-2号房屋在内的面积5359.28㎡的房屋抵押给第三人。随后，被告洱海金沙公司与被告傅志文签订了关于52-2号房屋的《商品房购销合同》，并于2015年5月21日办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号为JK2O15052101028)，而非合同法、担保法、物权法意义上的抵押。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故二被告签订的《商品房购销合同》是为履行被告洱海金沙公司与第三人之间签订的借款协议，将52-2号房屋出售给被告傅志文作为被告洱海金沙公司向第三人借款2500万元的担保，其双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，该商品房购销合同无效。另，2016年1月5日，原告与被告洱海金沙公司达成了以被告洱海金沙公司开发的“洱海国际生态城四期”第46幢1号房及第52幢2号房销售给原告抵扣相应工程款的“以房抵债协议”，原告作为案涉52-2号房屋的利害关系人，有权要求确认被告洱海金沙公司与被告傅志文签订的《商品房购销合同》及备案登记无效。综上所述，二被告以虚假的意思表示所实施的商品房购销合同无效，相应地该合同的登记备案也无效。由于该行为的存在导致原告无法办理案涉房屋的登记备案和产权登记手续，故为维护自身合法权益，原告只有依法向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

被告洱海金沙公司辩称：1、原告诉请请法庭依法作出判决。被告洱海金沙公司尊重法院判决。2、对案件事实作出说明：被告洱海金沙公司与第三人于2015年签订资金借款合同，双方建立借贷关系，因无法办理相应抵押权登记，与第三人的委托代理人签订了商品房购销合同，涉及房号为52幢2号房屋，被告洱海金沙公司签订该买卖合同目的是为了借款而提供具有担保性质的买卖合同，作为原告系洱海国际生态城项目的建设承包人之一，双方订立了建设工程施工合同关系，因被告洱海金沙公司无力偿还工程款，依据原告申请，被告洱海金沙公司执行董事予以批准，签订了工程抵款证明，约定通过以房抵债方式抵扣工程款，包括了案涉房屋，被告洱海金沙公司于2016年1月12日向原告出具收到工程款收据，签订工程抵扣证明后，原告要求被告洱海金沙公司办理相应产权变更登记，经原被告调解一致，制作了民事调解书。

被告傅志文辩称：不同意原告诉请。买卖合同的签订在原告与被告洱海金沙公司之前，虽然被告傅志文不具有购买房屋的真实意思，但是为了履行担保条款。被告洱海金沙公司与第三人间无法签订借款合同而选择的无奈之举。原告与被告洱海金沙公司签订的合同、协议等侵害了被告傅志文及第三人的合法权益。

第三人松傲公司未到庭应诉，未提出答辩意见。

当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，原告向本院提交以下证据：1.《工程抵款证明》及附件、《商品房购销合同》各一份；证明因被告拖欠原告工程款无力支付，双方于2016年1月5日达成“以房抵债”协议，并制作了《工程抵款证明》。2016年1月14日，原告与被告洱海金沙公司签订两份《商品房购销合同》，就“洱海国际生态城四期”46幢1号房及第52幢2号房的购销事宜进行了明确约定，被告洱海金沙公司将第46幢1号房及第52幢2号房交付给了原告，但被告洱海金沙公司一直没有配合原告办理该两幢房屋的产权登记手续。2.《民事调解书》一份；证明原告于2020年1月9日向大理市人民法院提起诉讼，要求被告洱海金沙公司为原告办理双方于2016年1月14日签订的关于“洱海国际生态城第四期”第46幢1号、第52幢2号房屋的《商品房购销合同》登记备案手续，并协助原告办理该房屋的产权登记手续。经大理市人民法院主持调解，双方达成协议，并由大理市人民法院于2020年3月4日作出（2020）云2901民初220号《民事调解书》，其中第一项即为被告洱海金沙公司于2020年6月30日前为原告办理双方于2016年1月14日签订的关于洱海国际生态城第四期第46幢1号房屋的《商品房购销合同》备案登记手续，并协助原告办理该房屋的产权登记手续。第二项即为被告洱海金沙公司于2020年8月30日前为原告办理双方于2016年1月14日签订的关于洱海国际生态城第四期第52幢2号房屋的《商品房购销合同》备案登记手续，并协助原告办理该房屋的产权登记手续。3.《资金借款合同》《别墅备案明细表》《商品房购销合同》及备案登记表；证明2015年2月12日被告洱海金沙公司向第三人借款2500万元，双方签订《借款合同》，双方在附加条款约定被告洱海金沙公司将“洱海国际生态城四期”52幢2号房屋抵押给第三人，洱海金沙公司与被告傅志文签订《商品房购销合同》，并办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号为JK2015052101028)。

经质证，被告洱海金沙公司对原告提交的证据1、2三性及证明方向无异议，证据3中《资金借款合同》及《别墅备案明细表》三性认可，《商品房购销合同》合法性不认可，双方的意思表示并非达到房产交易目的，该合同签订是为了达到抵押担保目的，该合同不能达到法定抵押登记的生效要件。

被告傅志文对原告提交的证据1、2三性及证明方向无异议，证据3真实性无异议，意见与答辩意见一致。

被告洱海金沙公司、被告傅志文未向本院提交证据。

本院认为，第三人松傲公司未到庭参加诉讼应视为放弃举证、质证的权利。原告提交的全部证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。

经审理查明：2015年2月12日，被告洱海金沙公司与第三人松傲公司(原名称为上海炳恒资产管理有限公司)签订《资金借款合同》，约定由被告洱海金沙公司向松傲公司借款，借款金额25,000,000元，借款期限为2015年2月13日至2015年4月13日。同时约定被告洱海金沙公司以其开发的物业面积5359.28平方米（具体在附件）抵押给第三人，如此合同在履行过程中出现不可控因素或人为原因导致借款不能如期返还，那么第三人有权处理被告名下物业（其中包括出售或进行二次抵押给第三人）。2015年5月21日，被告洱海金沙公司应第三人要求与被告傅志文签订《商品房购销合同》，约定洱海金沙公司将洱海国际生态城四期第52幢第-1-2层2号房（套内建筑面积286.19㎡）出卖给被告傅志文；被告应于合同签订时一次性付清全部购房款5,288,677元；交房时间为2015年12月31日前；合同还就违约责任等进行了约定。2015年5月21日，被告洱海金沙公司为被告傅志文办理了第52幢第-1-2层2号房商品房买卖合同登记备案（合同登记号为JK2O15052101028)。被告傅志文未向被告实际支付购房款。

另查明，因被告洱海金沙公司拖欠原告大理一建“洱海国际生态城”房地产项目的工程款无力支付，双方于2016年1月5日达成了就部分剩余工程款“以房抵债”的协议，并制作了《工程抵款证明》，约定被告洱海金沙公司将其开发的“洱海国际生态城四期”第46幢1号房及第52幢2号房销售给原告以抵扣相应工程款。2016年1月12日，原告大理一建向被告洱海金沙公司出具了收到工程款的《收款收据》，2016年1月13日，被告洱海金沙公司向原告大理一建出具了收到购房款的《收据》。2016年1月14日，原告大理一建与被告洱海金沙公司签订了两份《商品房购销合同》，就“洱海国际生态城四期”46幢1号房及第52幢2号房的购销事宜进行了明确约定，并将第46幢1号房及第52幢2号房交付给了原告大理一建，但被告洱海金沙公司一直没有配合原告大理一建办理该两幢房屋的产权登记手续。为此，原告大理一建于2020年1月9日向本院提起诉讼，要求被告洱海金沙公司为原告办理双方于2016年1月14日签订的关于“洱海国际生态城第四期”第46幢1号、第52幢2号房屋的《商品房购销合同》登记备案手续，并协助原告办理该房屋的产权登记手续。经本院主持调解，双方达成协议，并由本院于2020年3月4日出具(2020)云2901民初220号《民事调解书》，其中第二项即为被告洱海金沙公司于2020年8月30日前为原告办理双方于2016年1月14日签订的关于洱海国际生态城第四期第52幢2号房屋的《商品房购销合同》备案登记手续，并协助原告办理该房屋的产权登记手续。

本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，在案的证据能够证实，被告洱海金沙公司与被告傅志文于2015年5月21日签订的《商品房购销合同》是为履行被告洱海金沙公司与第三人松傲公司签订的借款协议，将案涉房屋出售给傅志文作为洱海金沙公司向第三人借款25,000,000元的担保，双方并无房屋买卖的意思表示，该《商品房购销合同》并非双方的真实意思表示，应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。

原告大理一建与被告洱海金沙公司均认可2016年1月14日签订的两份《商品房购销合同》并非为了买卖房屋，实际是以房屋抵工程款。被告洱海金沙公司虽向大理一建出具收款收据，但该款项大理一建也未实际支付。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。原告大理一建与被告洱海金沙公司之间的《商品房购销合同》系虚假的房屋买卖浮于表面，真实的以物抵债隐藏其中，故该《商品房购销合同》应认定为以物抵债协议。参照最高人民法院（2016）最高法民终484号建设工程施工合同纠纷一案判决观点，以物抵债，系债务清偿的方式之一，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，以物抵债协议即为有效。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行债务。就本案而言，被告洱海金沙公司并未实际履行以物抵债协议，即2016年1月14日签订的《商品房购销合同》，原告选择请求其履行以物抵债协议并无不可。因此，原告大理一建作为案涉房屋的利害关系人，有权作为本案原告提起民事诉讼，关于原告大理一建提出的诉讼请求1．依法判决确认二被告于2015年5月21日签订的《商品房购销合同》无效，符合法律规定，本院予以支持；关于原告大理一建提出的诉讼请求2.依法判决确认二被告关于“洱海国际生态城四期”第52幢2号房屋的《商品房买卖合同登记备案》（合同登记号为JK2015052101028）无效，基于前述《商品房购销合同》被确认无效，该房屋的《商品房买卖合同登记备案》也应确认无效。对该项诉讼请求，本院也予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：

一、被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司与被告傅志文于2015年5月21日签订的《商品房购销合同》无效。

二、被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司与被告傅志文于2015年5月21日对于“大理洱海国际生态城四期”第52幢2号房屋的《商品房买卖合同登记备案》（合同登记号为JK2015052101028）无效。

案件受理费800元（实际预交400元），由被告大理洱海金沙旅游度假置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。

审　判　长　　龚　文

人民陪审员　　戴月雄

人民陪审员　　胡翠娥

二〇二二年二月二十五日

书　记　员　　杨骁鹏