宜昌朝阳建设工程有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省宜昌市夷陵区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鄂0506民初834号

原告：宜昌朝阳建设工程有限责任公司，统一社会信用代码91420506751045584B，住所地宜昌市夷陵区金发路5号。

法定代表人：陈开杰，系该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：朱国辉、刘迪艳，湖北三立律师事务所律师。

被告：**，女，1955年6月24日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。

委托诉讼代理人：杨同明，男，1962年11月3日出生，汉族，住宜昌市夷陵区，系被告**弟弟。

原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司诉被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法由审判员郭红适用简易程序于2021年4月20日公开开庭进行了审理，原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司的委托诉讼代理人刘迪艳、被告**及其委托诉讼代理人杨同明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间的租赁合同关系；2.请求判令被告立即腾退房屋，并将房屋交付给原告使用；3.请求判令被告支付原告自2020年1月至实际腾退之日的房屋租金，暂计算至2021年3月的租金为3900元；支付原告水费423元，合计4323元；4.请求判令被告承担逾期支付房屋租金的违约金357元（以欠付房屋租金为基数，按贷款市场报价利率的4倍计算违约金，详见明细表）；5.本案的案件受理费及其他费用由被告承担。事实及理由：原告长期租用宜昌浩达木业总公司（以下简称浩达木业公司）位于黄金路28号生活区职工宿舍一幢及部分场地作为办公场所，被告系浩达木业公司原职工，经浩达木业公司协调，原告同意将其租用的办公场所中的一楼108室租给被告使用，双方于2018年11月9日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定租期为2018年11月1日至2019年10月31日，每月房租为260元，在每月18号以前交清当月房租。被告自承租以来，多次欠缴房租及水费，并且多次与周边邻里及原告公司职工发生冲突，经派出所协调后，其在2018年11月9日书面给原告出具保证书，保证按时缴纳房租、水费，保证周围环境整洁、不再发生辱骂、殴打他人及损坏公司财务的行为。但是，被告在出具保证书后，仍未按期足额缴纳房租，仍欠付2020年1月1日至今的房租及相关费用，且与单位职工多次发生纠纷，造成了十分恶劣的影响，原告于2020年11月12日委托律师向被告寄送了律师函，要求腾退房屋，但被告至今仍未交清欠付费用、腾退房屋。故依法起诉，请求法院判如所请。

被告**辩称，我是浩达木业公司的老职工，是浩达木业公司要求原告将房屋提供给我们住，租金原来是200元/月，被告以公司要搬走将房租涨到了260元/月；发生冲突的是因为原告把路堵了，我们当时共同在派出所解决的；我从没有说过不交钱，不存在拖欠租金。

经审理查明，自2009年9月10日起，原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司与浩达木业公司多次签订《房屋租赁合同》，租赁浩达木业公司位于黄金路28号职工宿舍一栋（四层四十间）及部分场地用于办公、住宿。2020年11月1日，原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司与浩达木业公司最后一次签订《房屋租赁合同》，现在租赁期限内。原告租赁黄金路28号职工宿舍一栋（四层四十间）后，自2009年起原告将黄金路28号职工宿舍一楼108室租赁给被告使用，约定租金为250元/月，合同签订后被告一直租赁该房屋使用至今。2018年11月9日，原被告双方最后一次签订《房屋租赁合同书》一份，约定租赁期间为2018年11月1日至2019年10月31日，每月租金为260元，定于每月18日前交清房租，逾期缴纳的，出租方有权收回房屋并按照每日2%加收违约金。2019年12月以前的租金被告已清缴，被告尚欠2020年1月起2021年3月的租金3900元未缴纳。2018年11月19日，被告按3元/吨的标准缴纳了截止2018年12月份的水费573元，之后，被告未缴纳水费，当时（2018年12月）的水表吨位数为600吨，现原告提交的被告水表照片显示吨位数为741吨，被告尚截止2021年3月的水费(741-600)吨×3元/吨=423元未缴纳。

同时查明，2018年11月9日，原被告因发生纠纷，被告给原告出具保证书载明保证按期缴纳房租、保证不再有辱骂公司员工的行为。2020年11月12日，原告委托湖北三立律师事务所律师向被告及其丈夫送达了要求解除租赁合同的律师函。

上述事实，有原告提交的营业执照、身份证复印件、租赁合同、收据、水表照片、保证书、律师函及视频资料，被告提交的租赁合同以及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，原、被告之间自2009年依法成立租赁合同关系，双方在2018年11月9日所签订的《租赁合同》中确定租赁期限截止2019年10月31日，被告在租赁合同到期后继续在租赁房屋中居住，但双方并未签订书面合同约定租赁期限，因此，原被告之间自2019年11月1日起形成不定期的房屋租赁合同关系，双方均有权随时解除租赁合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于2020年11月12日委托律师事务所向被告送达了要求解除租赁合同关系的律师函，视为其已经履行了在合理期限内通知承租人的义务，本院对于原告要求解除租赁合同关系的请求予以支持。原被告的租赁合同第三条明确约定每月18日前交清房租，并在合同第五条约定逾期缴纳房租的，出租人有权收回房屋，并每日加收2%的违约金，被告自2020年1月1日至今的房屋租金未向被告缴纳，被告欠缴租金的行为违反了双方之间的合同约定，构成违约，原告有权要求解除合同、要求被告支付欠付的租金及水费并依法承担违约金。原告起诉时自愿将过高的违约金标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，符合法律规定的违约金标准，本院予以支持。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未达成协议。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百零七条、第七百二十二条、第七百三十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司与被告**之间的房屋租赁合同关系；

二、被告**于本判决生效后三个月内腾退租赁的黄金路28号职工宿舍一楼108房，并向原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司履行交付义务；

三、由被告**于本判决生效后立即向原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司支付租金3900元（计算至2021年3月），同时按每月260元的标准支付自2021年4月1日起至房屋实际腾退之日止的租金，并以当期欠付租金数额为基数，自应付租金之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付违约金至实际付清之日止；

四、由被告**于本判决生效后立即向原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司支付水费423元（计算至2021年3月），2021年4月至腾退时的水费，按3元/吨的水费标准，依租赁房屋交付时的水表吨位数减去741吨计付水费；

五、驳回原告宜昌朝阳建设工程有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费25元，由被告**负担，在履行上述给付义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　郭　红

二〇二一年五月二十六日

书记员　谭靓雯