某某（原申请执行人延吉市三和小额贷款有限公司）、延边敖翔建筑安装有限责任公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 执行裁定书 （2025）吉24执异15号 案外人：***，男，1962年10月28日出生，汉族，住山东省梁山县。 申请执行人：***（原申请执行人延吉市三和小额贷款有限公司），女，1955年7月2日出生，汉族，住吉林省延吉市。 被执行人：延边敖翔建筑安装有限责任公司，住所地吉林省延吉市。 法定代表人：***，总经理。 被执行人：***，男，1969年12月17日出生，汉族，户籍所在地山东省梁山县。 被执行人：***，男，1969年3月25日出生，汉族，住吉林省延吉市。 被执行人：***，男，1958年5月19日出生，汉族，住吉林省珲春市。 被执行人：珲春森林山建筑安装有限公司，住所地吉林省珲春市。 法定代表人：***，总经理。 被执行人：海阳市和盈置业有限公司，住所地山东省海阳市。 法定代表人：***，总经理。 在本院执行申请执行人***与被执行人延边敖翔建筑安装有限责任公司、***、***、***、珲春森林山建筑安装有限公司、海阳市和盈置业有限公司（以下简称海阳和盈公司）借款合同纠纷一案中，案外人***对本院查封位于山东省海阳市城北佳苑的四套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人***称，请求法院依法解除对位于山东省海阳市城北佳苑四套房屋的查封。事实与理由：海阳和盈公司开发建设城北佳苑小区，城北佳苑13号楼、19号楼、20号楼及34号楼工程及小区其他附属工程由异议人承包。由于海阳和盈公司资金拨付不及时，2015年9月，双方签订《以楼房顶抵农民工人工费协议》，约定以城北佳苑31号楼4单元501、31号楼1单元502两套房产顶抵人工费712656元。2017年6月，双方签订《顶账协议书》，约定以城北佳苑两套房产及部分车库顶抵部分工程款949862元。双方对顶抵房产陆续签订了《商品房买卖合同》并进行了网签备案手续，由海阳和盈公司开具了收款收据，注明了房产顶抵人工费或工程款抵房款。异议人在法院查封案涉房屋之前就已签订了合法有效的《商品房买卖合同》并已进行网签备案手续，异议人对案涉房屋拥有所有权。综上请求本院依法解除对位于山东省海阳市城北佳苑四套房屋的查封。 ***提交的证据有：《以楼房顶抵农民工人工费协议》一份、《抵账协议书》一份、《商品房买卖合同》两份、《收据》四份，以上证据均为复印件。 经审查查明，延吉市三和小额贷款有限公司与延边敖翔建筑安装有限责任公司、***、***、***、珲春森林山建筑安装有限公司、海阳和盈公司借款合同纠纷一案，本院于2018年3月20日作出（2017）吉24民初205号民事判决，判令延边敖翔建筑安装有限责任公司、***、***、***、珲春森林山建筑安装有限公司、海阳和盈公司于本判决生效之日起十日内向延吉市三和小额贷款有限公司偿还借款本金1000万元及利息（利息按月利率2%计算，自2015年10月4日至本息付清止）。该判决于2018年7月11日发生法律效力，延边敖翔建筑安装有限责任公司、***、***、***、珲春森林山建筑安装有限公司、海阳和盈公司未按照判决指定期间履行给付义务，延吉市三和小额贷款有限公司遂向本院申请强制执行。本院于2018年7月24日立案执行，案号为（2018）吉24执149号。在执行过程中，本院于2019年6月6日作出（2018）吉24执149号之十一执行裁定，裁定查封海阳和盈公司名下位于山东省海阳市城北佳苑的30套房屋，其中包括案涉房屋，查封期限为三年。2022年6月14日作出（2018）吉24执149号之二十执行裁定，裁定对上述房屋续行查封，查封期限为三年。 另查明，2015年9月7日，海阳和盈公司与***签订了《以楼房顶抵农民工人工费协议》，约定以城北佳苑（面积为84.84平方米），总价为356328元、（面积为84.84平方米），总价为356328元的两套房屋顶抵***带队施工的城北佳苑小区部分人工费。2017年6月2日，海阳和盈公司与***签订了《抵账协议书》，约定以城北佳苑、（面积为97.72平方米），总价为361564元、（面积为97.72平方米），总价为361564元、（面积为25.98平方米），总价为119508元、（面积为23.31平方米），总价为107226元的两套房屋及两间车库顶抵所欠工程款。 再查明，2017年6月10日，海阳和盈公司与***签订了两份《商品房买卖合同》，约定将城北佳苑两套房屋出售给***，两套房屋售价均为361564元，付款方式均为“买受人于2017年6月5日一次性付清总房款361564元”。 还查明，***在审查过程中未向本院提交占有案涉房屋的证据。 本院认为，本案的争议焦点为，案外人***能否排除对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人***在本院查封之前与海阳和盈公司签订《以楼房抵顶农民工人工费协议》和《商品房买卖合同（预售）》，但其在审查过程中未向本院提交占有案涉房屋的证据，故其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件要求，对其要求解除案涉房屋查封的异议请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第十七条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回案外人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 *** 审判员 *** 审判员 *** 二〇二五年三月二十四日 法官助理 *** 书记员 ***