**、新疆常盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区***依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）新02民终89号 上诉人（原审被告）：王**，男，1963年9月2日生，住新疆维吾尔自治区***依市。 委托诉讼代理人：**，新疆惠和律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：新疆常盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区***依市***依区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人：***依市**建筑安装有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区***依市白碱滩区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，女，系该公司员工。 原审第三人：***，男，1963年5月16日生，住新疆维吾尔自治区***依市***依区。 原审第三人：***依市**建材有限公司，住所地新疆维吾尔自治区***依市。 法定代表人：王**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李志娟，新疆先觉律师事务所律师。 上诉人王**因与上诉人新疆常盛房地产开发有限公司（以下简称常盛公司）、原审第三人***依市**建筑安装有限责任公司（以下简称**公司）、原审第三人***、原审第三人***依市**建材有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区***依市***依区人民法院（2022）新0203民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年4月4日立案后，依法组成合议庭，于2023年4月17日对本案进行了询问，上诉人王**及其委托诉讼代理人**、上诉人常盛公司之委托诉讼代理人***、原审第三人**公司之委托诉讼代理人***、原审第三人***、原审第三人**公司之委托诉讼代理人李志娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王**上诉请求：撤销***依区人民法院（2022）新0203民初2587号民事判决，驳回常盛公司一审诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、一审法院认定王**与常盛公司之间形成有效房屋买卖合同关系的事实错误。一审法院在判决书第9页第二行的“以上内容具备房屋买卖合同的基本要素，系双方真实意思表示，被告已经履行了主要合同义务，原告接受了履行，应当认定双方存在商品房买卖合同关系。”事实认定错误，双方实际上并未形成法律上要求的房屋买卖合同关系。本案的真实情况是：王**于2012年5月17日与常盛公司授权的第三人**公司签订了一份《设计委托书》，该《设计委托书》第一条约定王**购买常盛公司开发承建的56号独栋别墅，建筑面积约245平方米，限额单价为5，500元／平方米；第二条约定收取委托费40万元；第三条第4项约定项目取得预售许可证后，委托方根据建设开发方通知期限与开发方签订《商品房买卖合同》。委托人逾期不签订《商品房买卖合同》，视为委托人放弃购买房屋…。2013年4月17日双方又签订了《房屋买卖补充合同》一份，合同约定王**、***夫妇各购买田园三期房屋住房一套（55、56号），交房日期为2014年6月末，同时约定王**所经营的**公司向**公司供应1，806，000元砖款，该砖款用于抵扣购买的上述房屋尾款。后常盛公司未在约定的时间2014年6月完工，也未按《设计委托书》中约定电话通知王**与其签订《商品房买卖合同》。从《设计委托书》《房屋买卖补充合同》具体内容来看，其法律性质是商品房预约合同，不具备法律规定的商品房买卖合同的基本内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，即“当事人名称、商品房的基本情况、总价和单价、付款时间、方式、交付条件及日期、办理产权登记等有关事项，同时出卖人已按照约定收受房款的，可以认定此类协议已具有商品房买卖合同本约的条件，反之应认定为预约合同。”本案中双方签订的协议有两份，一是《设计委托书》、二是《房屋买卖补充合同》，而《房屋买卖补充合同》的内容相对于《设计委托书》在“商品房的基本情况、总价和单价、付款时间、方式、交付条件及日期、办理产权登记事项”上并没有突破新的约定，只是约定了部分砖款充抵房款和有利于王**的2014年6月交房。故本案中法律所要求的商品房买卖合同主要内容，即房价全款的数额、地下室的单价、房款的交付时间、交付方式、房屋交付的使用条件、办理产权登记均未作约定。并且《设计委托书》约定了项目取得预售许可证后需与开发商签订《商品房买卖合同》，可见双方当时均明确有《计划委托书》非《商品房买卖合同》的真实意思。另，已生效的（2017）新民申357号民事裁定书已确认《设计委托书》的法律效力为预约合同而非商品房买卖合同。二、一审判决适用法律错误。王**与常盛公司之间未构成法律意义上的商品房买卖合同关系，双方签订的《设计委托书》《房屋买卖补充合同》均为预约合同性质，应当参照合同法司法解释（一）中第十条并结合文书中的内容认定为预约合同。综上，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，两份文书均未对“商品房基本情况”进行明确，故不构成法定的认定为商品房买卖合同的情况。 常盛公司辩称，王**的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。1．王**认为双方实际没有形成法律上要求的房屋买卖合同关系，拒绝支付剩余购房款。本案可以确认的事实是王**通过怠于履行合同协助义务，故意阻止商品房买卖合同的签订，从而形成不了其认为的法律上要求的房屋买卖合同关系，以此作为拒付剩余购房款的理由，法律是不保护因违法行为获取利益的行为，王**的上诉理由具有违法性，应当予以驳回；2．王**以常盛公司与其没有形成房屋买卖合同主要条款约定，而拒绝承认房屋买卖已达成的事实提起上诉，但是王**在一审中没有对房屋买卖合同的效力提出任何异议，仅就别墅的地下室计价面积及是否应当计价提出抗辩，其抗辩事项均属于房屋买卖合同约定的事项，因此可以确定其对买卖合同已经达成并具有有效性没有异议，但是王**本次上诉以房屋买卖合同的效力性作为上诉理由明显与其一审答辩相悖，属于在法庭审理中对相同事实不能作为同一性表述的诉讼行为，具有虚假诉讼的嫌疑，请求法庭驳回其上诉。3．王**通过怠于履行合同协助义务，阻止其名下别墅登记备案、进行财产公示，已经给常盛公司造成损失，应当承担赔偿及补救的合同义务。 **公司述称，同意常盛公司的上述答辩意见。 ***述称，同意常盛公司的答辩意见。 **公司述称，王**和常盛公司之间的商品房买卖合同关系与**公司无关。至于以砖款抵房款之事，以**公***确认的《房屋买卖补充合同》为准。 常盛公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、三项，改判第一项内容“…支付剩余房款341，005元”为“…支付剩余房款588，285元”；二、判决王**支付自2016年10月20日起至2022年10月20日期间占用购房款资金的利息损失152，071.67元；支付自2022年10月21日起至付清之日止的利息损失（以588，285元为基数，按照同期贷款市场报价利率计算）。事实与理由：一、一审判决认定事实自相矛盾。依据《设计委托书》第一条第3项约定内容：“设计限额单价5，500元／平方米，含地下室（与客厅对应的地下室部分不计面积）”。特别约定：单价5，500元／平方米包含地下室计价面积，但客厅对应的地下室部分不计面积。关于“地下室面积计价方式”的约定内容是双方的真实意思表示，不违背法律、法规的禁止性规定，该项约定内容合法有效。如果违背法律、法规的禁止性规定，则约定内容无效，不应当作为判决认定依据。一审判决依据《建筑面积计算规则》第3.0.5条规定，将地下室计价面积减半计算，明显与合同约定不符，损害了常盛公司按照地下室整体面积计价的合同权利。同时，一审判决又以《设计委托书》第一条第3项约定内容为依据：判决地下室面积扣减与客厅对应部分的面积。一审判决即以《建筑面积计算规则》为依据否定《设计委托书》关于地下室计价面积的计价方式，又以《设计委托书》关于地下室面积扣减与客厅对应部分的面积约定内容为依据，认定事实自相矛盾。两项依据只能适用其中一项，要么按约定，要么按规则，一审判决选择性适用对上诉人计价面积不利的内容，显失公平，于法无据。因而，常盛公司依据合同约定主张的应付剩余房款588，285元，合法有据。二、一审判决未合理支持常盛公司主张的“资金占用期间利息损失”的诉讼请求，判决错误。2016年6月6日，常盛公司取得《商品房预销售许可证》后，9月8日以向王**的委托经办人***发送手机短信方式、9月30日以登报方式，履行了通知“接收预订房屋和办理商品房买卖合同登记备案手续”的合同义务。但王**一直未履行上述合同义务，致使常盛公司的售房款不能及时取得，长期被占有使用。王**对其违约行为造成常盛公司资金占用期间的利息损失，应当承担赔偿责任。故一审判决认定事实错误，判决不当，应当对常盛公司主张占用资金的利息损失的该项请求予以支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误，请求二审法院查明案件事实，依法支持常盛公司的上诉请求。 王**辩称，1．根据《设计委托书》中第一条设计内容可以看出双方对建筑面积、类型、单价进行了约定，但对地下室的具体面积的计算方式没有进行约定，应当视为约定不明，其仅以单价5，500元每平米作为依据对地下室进行计算没有事实依据。2．在《设计委托书》第二条中明确载明受托方可以将自己喜欢的设计方案统一委托设计人设计。受托人与设计人之间的委托设计及结果委托方均接受，但事实上直至目前王**尚未收到任何关于案涉房屋的设计方案及设计图纸，并没有对任何一份设计方案进行确认，既然是定制的地下室，在未取得委托人明确确认的情况下，擅自将案涉房屋进行设计和施工，是越权行为，王**有权对其设计施工不认可，其个性化无法体现，也无法达到委托方的使用目的和预想的要求，故对此未经王**同意的委托设计方案及施工结果不认可不接受，常盛公司的诉讼行为增加了王**的成本和诉累。3．对方关于利息的主张，没有事实依据。首先，常盛公司仅以短信方式通知的第三人***，应当视为无效送达；其次，采取登报的方式通知，应当是在穷尽了联系方式后无法通知的情况下，才能采用的方式，常盛公司直接在***依日报登报通知不符合法律规定，应视为无效的没有通知。事实上直至本案诉讼王**才知道案涉房屋具备销售条件，故王**不应当承担因常盛公司的无效送达造成的所谓损失。4．因常盛公司没有按期交房，双方约定的交房时间是2014年6月末，而常盛公司通知***的时间是2016年9月8日，延迟交房，构成违约，造成王**无法入住、过户等诉累。常盛公司的诉求是其自身原因造成的，不应当追究王**的责任，反而王**保留追究常盛公司责任的权利。 **公司述称，同意常盛公司的上诉意见。 ***述称，1．常盛公司与**公司签订的补充合同约定的交房日期是2014年6月末，常盛公司在一审庭审中**交房时间是2017年冬天，根据常盛公司在《房屋买卖补充合同》的约定，常盛公司逾期交房近三年半。在《设计委托书》中***、王**分别已交房款400，000元，在《房屋买卖补充合同》中，***、王**分别已抵充房款903，000元，根据常盛公司的利息主张，***和王**也可以分别向常盛公司主张逾期交房三年半1，303，000元的利息；2．常盛公司、**公司当时给我们提供的是设计委托书，不是设计委托合同，二者是有区别的，委托书中的双方地位是不平等的。设计委托书对各房屋面积、房价、地下室面积等都没有约定；3．常盛公司和王**并未订立真正的房屋买卖合同，不应当再提房屋买卖补充合同的说法，应先有主合同才有补充合同。 **公司述称，王**与常盛公司之间的商品房买卖合同关系与**公司无关，对此不发表答辩意见。 常盛公司向一审法院起诉请求：1．判令王**支付购房款431，645元；2．王**支付2016年10月20日至2022年4月20日期间资金占用利息损失103，271.04元，支付2022年4月21日至实际付清之日止的利息（以431，645元为基数，按同期贷款市场报价利率计算）。 一审法院认定事实：2012年，常盛公司与第三人**公司签订建设工程施工合同，将***依市九公里居住区别墅建设工程发包给**公司，并与**公司书面约定：由**公司与常盛公司的客户签订《设计委托书》，代收客户委托设计费作为后期房款。第三人**公司成立于2011年12月7日。王**与第三人***是**公司的股东，出资比例分别为75％、25％，王**是**公司的法定代表人、执行董事，***是该公司监事。2012年，王**、***同时向常盛公司订购九公里居住区的别墅各一套。2012年5月17日，王**、***根据常盛公司指定，分别和**公司签订《设计委托书》，王**的《设计委托书》主要内容为：“房屋位于忆江南三期56#地块BS户型约245平方米独栋别墅；设计限额单价5，500元／平方米，含地下室（与客厅对应的地下室部分不计面积）；围墙和小院内道路、绿化，费用另行计算；收取委托设计费400，000元，全额计入委托方后期购买该房屋的房款；该项目取得预售许可证之后，委托方根据开发方通知期限，与开发方签订《商品房买卖合同》，委托人逾期不签订《商品房买卖合同》，视为放弃购买该房屋，委托人承担已经支付委托设计费30％的违约金，其余返还委托人。”***订购的房屋地块编号为55号，不含地下室，其他内容与王**一致。王**的《设计委托书》由***代签，王**后期到常盛公司补签姓名。2013年3月26日，王**向常盛公司支付400，000元。2013年4月17日，***代表**公司与**公司签订《房屋买卖补充合同》，主要内容为：“王**夫妇、***和***夫妇分别购买忆江南三期56#、55#地块BS户型别墅住宅各一套，每套面积约233平方米至245平方米，实际建筑面积以交工验收后为准，单价5，500元／平方米，交房日期为2014年6月末。3月26日甲方将首付款存入乙方账户，每户400，000元。双方就2套房屋余款达成如下协议：**公司向**公司提供30万块95型红砖、330万块90型红砖，95型红砖单价0.41元／块，90型红砖单价0.51元／块，共计360万块红砖价款1，806，000元，一并冲抵王**夫妇、***和***夫妇的购房款，尾款多退少补。”2014年10月，常盛公司委托新疆精准测绘有限公司对案涉房屋产权面积进行测量，《房产测量成果报告》载明案涉房屋地上一层、二层测绘建筑面积合计256.59平方米，其中地上一层测绘建筑面积146.06平方米，含住宅、车库、门厅、雨篷、外墙，其中门厅面积4.02平方米、雨篷面积2.66平方米、外墙面积9.64平方米，分户图标注车库边长6.36米、3.96米、客厅边长6.66米、4.56米。案涉房屋地下室层高小于2.20米，《房产测量成果报告》无地下室测绘面积。2016年6月6日，常盛公司取得案涉房屋所在区域的《商品房预售许可证》，编号新建房许字（2016）015号。2016年9月8日，常盛公司通过短信方式通知***签订56#、55#地块2套房屋《商品房买卖合同》并办理相关手续。2016年9月30日，常盛公司通过报纸公告方式，通知案涉房屋所在区域的购房人于2016年10月15日前到常盛公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续。2017年4月12日，案涉房屋所在九公里生态居住区KLMY-1地块三期工程竣工验收。案涉房屋开发阶段的地址忆江南三期56#地块，建成后对应的房栋号为***依区*****风园162栋。双方至今未签订书面《商品房买卖合同》，未办理备案手续和交房手续。另查，*****私人印章和**公司公章的《2013年内账转账审批单》、王**签字的**公司《2012-2013年末王**借出、归还资金对账单（审批单）》均记载“**公司九公里砖款转王**借款903，000元”。另查，***所购房屋，常盛公司于2016年和***签订过《商品房买卖合同》没有办理备案手续，尚未办理产权证，房屋已经交付，房款尚未付清。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《设计委托书》的内容、王**支付400，000元的行为、《房屋买卖补充合同》涉及房屋买卖部分的条款、测绘报告所包含的关于案涉房屋买卖的内容为：王**订购常盛公司开发的九公里别墅区忆江南三期56#地块BS户型独栋别墅，房屋单价5，500元／平方米，含地下室（与客厅对应的地下室面积不计面积），围墙和小院内道路、绿化费用另行计算，建筑面积根据实际测量面积确定；2013年3月支付400，000元，2013年4月以**公司砖款抵房款；交房时间2014年6月；2014年10月通过测绘确定了房屋建筑面积。以上内容具备房屋买卖合同的基本要素，系双方真实意思表示，王**已经履行了主要合同义务，常盛公司接受了履行，应当认定双方存在商品房买卖合同关系。常盛公司于2016年取得商品房预售许可证时，根据《商品房买卖司法解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方的合同关系发生法律效力。2017年竣工验收合格后，房屋具备交付条件。常盛公司和王**虽未签订书面《商品房买卖合同》，但上述发生在2012年至2017年期间与案涉房屋买卖有关的行为和事件，在常盛公司和王**之间共同构成合法有效的事实上的商品房买卖合同关系。现在主要是由于砖款抵房款的比例即已付款数额和地下室是计价还是赠送存在争议，故，本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。关于已付款数额问题。主要涉及**公司2013年4月砖款1，806，000元折抵王**与***房款的协议效力问题和比例问题。首先，**公司砖款抵两名股东个人房款的协议效力问题，由于**公司仅王**和***两名股东，**公司对此协议不持异议，公司其他债权人至今尚未对此提出异议，亦无证据证明**公司无资力清偿其他债务，故，对于**公司砖款抵两名股东个人房款的协议，可认定为有效。其次，关于比例问题，***提交的*****私人印章和**公司公章的《2013年内账转账审批单》、王**签字的**公司《2012-2013年末王**借出、归还资金对账单（审批单）》，均记载“**公司九公里砖款转王**借款903，000元”，两份证据相互印证，能够证实《房屋买卖补充合同》所载砖款抵房款的分配比例是50％、50％。王**认为是按75％、50％的出资比例分配与查明的事实不符，一审法院不予采信，认定王**砖款抵房款数额为903，000元。关于地下室价款问题。首先，地下室是否应当计价。根据用于规范城镇房产面积测量行为的《房产测量规范》（GB／T17996.1-2000）第8.1.4条、第8.2.3条规定，层高小于2.2米的地下室不计算建筑面积，不计入产权面积。同时，根据建设部2005年4月15日发布的用于规范工程造价的《建筑面积计算规则》第3.0.5条规定，层高不足2.20米的地下室应计算1／2面积。案涉房屋测绘报告没有地下室面积的事实表明，案涉房屋地下室层高小于2.20米，属于《房产测量规范》不计算建筑面积、不计入产权面积的情形。同时，由于地下室计入工程造价，故，地下室在与房屋一同销售时，一般情况下与不带地下室的房屋在总价上会有所区分；***与王**同时订购房屋，***的房屋不带地下室，***与常盛公司均述称“地下室要算钱，不要地下室。”常盛公司作为开发商，其销售的对象是不特定人群，销售价款一般情况下是统一的。综合以上分析意见，常盛公司主张存在地下室计价的约定符合常理，应予认定。王**述称其购房时与常盛公司存在业务关系，常盛公司基于特定业务关系赠送地下室，但是王**未提供证据证明双方存在赠送地下室的约定，故一审法院对王**主张地下室赠送的意见不予采纳。其次，地下室的价款应当如何认定。1．地下室层高小于2.2米，无法根据《房产测量规范》对地下室面积进行测绘，在此情况下，常盛公司按照测绘报告标注的相关部分计算地下室面积的方法可以采纳，在此基础上，地下室计价面积应当根据《建筑面积计算规则》第3.0.5条“层高不足2.20米的地下室应计算1／2面积”的规定和《设计委托书》“与客厅对应的地下室部分不计面积”的约定予以确定。2．按照测绘报告，地上一层的测绘建筑面积含住宅、车库、门厅、雨篷、外墙，地下室面积同样包含外墙面积，故地下室全面积应当为地上一层总建筑面积减去车库、门厅、雨篷面积，数值计算为109.01平方米（146.06平方米－车库面积6.36米×3.96米－门厅面积4.02平方米－雨篷面积2.66平方米）。客厅面积为30.37平方米（6.66米×4.56米）。3．按照《设计委托书》，减去与客厅对应的地下室面积后，地下室面积数值为78.64平方米（109.01平方米－30.37平方米）。4．按照《建筑面积计算规则》第3.0.5条“层高不足2.20米的地下室应计算1／2面积”的规定，案涉地下室层高不足2.20米，应当将78.64平方米的1／2面积作为能够计价的地下室面积。故，应当计入地下室价款的面积为39.32平方米（78.64平方米×1／2）。5．按照《设计委托书》“房屋单价5，500元／平方米，含地下室（与客厅对应的地下室面积不计面积）”，常盛公司主张按5，500元／平方米计算地下室价款符合合同约定，一审法院予以采纳。地下室价款应当计算为216，260元（地下室计价面积39.32平方米×5，500元／平方米）。房屋总价应当计算为1，644，005元（地上建筑面积256.59平方米×5，500元／平方米＋地下室216，260元）。王**已付款总额1，303，000元（委托设计费400，000元＋砖款抵房款数额为903，000元）。剩余房款341，005元（房屋总价1，644，005元－已付款总额1，303，000元），王**应当向常盛公司支付。常盛公司要求王**支付的房款中超出部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于付款时间和协助办理合同备案手续和房屋交接手续问题。双方未约定支付尾款的时间，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百六十一条的规定，付款时间约定不明，协商不成的情况下，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时付款。具体到本案，根据该条法律规定，结合商品房买卖合同的一般交易习惯，参照与王**一同订购房屋的***的合同履行情况即“签订过《商品房买卖合同》没有办理备案手续，房屋已经交付，房款尚未付清”，王**应当在常盛公司交房时付清尾款。同时，根据《合同法》第六十条的规定，当事人在履行合同过程中，应当按照合同性质、交易习惯履行协助义务。常盛公司履行《商品房买卖合同》备案和交付房屋等义务，均需要王**的配合，即王**负有协助义务。故常盛公司要求王**履行协助办理合同备案手续和房屋交接手续的义务，合法有据，一审法院予以支持。关于常盛公司主张的利息，由于案涉合同为双务合同，无证据证明常盛公司和王**存在“先付清房款、后签订《商品房买卖合同》办理备案手续及交付房屋的约定”。在王**已经支付了大部分房款的情况下，常盛公司尚未履行交付房屋的义务，故常盛公司要求王**支付逾期付款利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照相关法律规定，判决：一、王**于本判决生效之日起七日内向新疆常盛房地产开发有限公司支付剩余房款341，005元；二、王**于剩余房款付清之日协助新疆常盛房地产开发有限公司办理***依区*****风园162栋房屋的合同登记备案手续，并协助新疆常盛房地产开发有限公司办理该房屋交接手续；三、驳回新疆常盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11，203.57元，由常盛公司负担3，921.25元，王**负担7，282.32元。 本院二审期间，上诉人王**提交新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新民申356号、（2017）新民申357号、（2017）新民申384号民事裁定书，拟证实一审中常盛公司提交的***依市中级法院（2016）新02民终155号民事判决正确，该案件中当事人**向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出申诉被驳回，在该裁定书中认定**公司与**签订的《设计委托书》为预约合同而非商品房预售合同。常盛公司质证认为，对该证据的真实性、合法性认可，这三个案件的情况与本案案情不同，对于其关联性不予认可。本院经审查认为，对该三份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以证实**公司与王**签订的《设计委托书》的性质是预约合同而不是商品房预售合同，其约定的内容不具备《商品房买卖合同》的主要内容。 本院查明的事实与一审法院认定事实基本一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2012年5月17日，***代王**与常盛公司签订《设计委托书》，2015年4月王**到常盛公司在该《设计委托书》上委托人处补签自己姓名并捺手印，同时将***的手机号139XXXX****划掉，写上自己的手机号135XXXX****。2016年9月8日，常盛公司以短信方式通知***签订《商品房买卖合同》，而没有通知王**。2016年9月30日，常盛公司在***依日报以公告方式通知案涉房屋所在区域的购房人，于2016年10月15日前到常盛公司签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，但王****其此时在内地不在***依，没有看到常盛公司所发布的公告，也没有收到常盛公司发给***的短息内容。2017年3月24日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2017）新民申356、357、384号民事裁定书，认定双方签订的《设计委托书》的性质是预约合同，非商品房预售合同。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案双方争议的焦点是：一、上诉人王**与上诉人常盛公司之间的商品房买卖合同关系是否成立；二、上诉人常盛公司请求上诉人王**支付剩余购房款588，285元及欠付剩余购房款期间利息的事实和法律依据。 第一个争议焦点，关于王**与常盛公司之间的商品房买卖合同关系是否成立的问题。可以从以下几个方面分析，1．（2017）新民申356、357、384号民事裁定书为生效法律文书，该法律文书认定购房人与常盛公司委托的**公司签订的《设计委托书》的性质是预约合同，非商品房预售合同，更不是商品房买卖合同对此认定本院予以采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，预定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”依据上述解释，预约合同当事人是以将来订立本约合同为内容的合意，属于独立的合同。本案中双方已签订的《设计委托书》与约定的后期要签订的《商品房买卖合同》属于性质不同的两个独立的合同，《设计委托书》只有具备法定的条件才能确认为《商品房买卖合同》；2．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。预约合同只有在具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收取购房款的条件下，才能认定为商品房买卖合同。”依该规定商品房预约合同应当具备两个条件才能认定为商品房买卖合同，一是具备商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经按照约定收受购房款。本案根据查明的事实，王**与**、***、***签订的《设计委托书》的内容基本一致。虽然2013年4月17日，**公司与常盛公司签订了《房屋买卖补充合同》，以**公司砖款抵王**房款，但依《设计委托书》的约定，委托方支付的设计委托费全额计入委托方的后期购房款，因此王**预付的903，000元与400，000元委托设计费均成为部分购房款，两笔款的性质并无不同；虽然该补充合同还约定了交房期限，但双方签订的《设计委托书》加上《房屋买卖补充合同》的内容仅包括房屋型号、面积、单价、位置、交房期限，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，部分条款如房价全款的数额、交付时间、交付方式、房屋交付使用条件、地下室的价款、办理产权登记等事宜均未约定，存在很大不确定性，正因缺少了商品房买卖合同的必要内容，使协议不具备实际履行条件，后期需要各方当事人对部分主要内容再进行磋商，从而约定交房时双方再签订《商品房买卖合同》。所以一审法院关于“《设计委托书》的内容、王**支付400，000元的行为、《房屋买卖补充合同》涉及房屋买卖部分的条款、测绘报告所包含的关于案涉房屋买卖的内容具备房屋买卖合同的基本要素，系双方真实意思表示，王**已经履行了主要合同义务，常盛公司接受了履行，应当认定双方存在商品房买卖合同关系”的认定错误。“测绘报告所包含的关于案涉房屋买卖的内容”并没有在合同中出现，非双方合同中约定内容。王**交付了大部分房款并不代表王**履行了主要义务，更不能说明双方的合同约定具备了商品房买卖合同的主要内容。一审法院的该认定与生效裁判（2017）新02民终155号判决和新疆维吾尔自治区高级人法院（2017）新民申356、357、384号民事裁定书对《设计委托书》性质的认定相悖，应予以纠正；3．双方签订的《房屋买卖补充合同》约定，常盛公司的交房时间应为2014年6月，但实际交房时间是2016年9月8日，并且没有按照双方约定的方式通知王**，致使王**至今未与常盛公司签订《商品房买卖合同》，过错不在王**。《设计委托书》第4条约定，“该项目取得预售许可证后，委托方根据建设开发方通知期限，与开发方签订《商品房买卖合同》。委托人逾期不签订《商品房买卖合同》，视为委托人放弃购买该房屋，委托人承担已经支付委托设计费30％的违约金，其余返还委托人。”依上述约定及王**的意思表示，应视为委托人王**放弃了购买案涉房屋。综上，可以认定双方签订的《设计委托书》为预约合同，其与《商品房买卖补充合同》的内容合计也不具备《商品房买卖合同》的主要内容。根据《设计委托书》的约定，常盛公司没有按照双方约定的期限交房，也没有依双方约定的方式通知到王**，王**有权不签订《商品房买卖合同》，并放弃购买案涉房屋。 第二个争议焦点，关于常盛公司请求王**支付剩余购房款588，285元及欠付剩余购房款期间利息的事实和法律依据。承上所述，王**依照合同约定有权放弃购买案涉房屋，并以其实际行动表明拒绝签订《商品房买卖合同》，常盛公司要求王**支付剩余房款及欠付剩余购房款期间利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。至于违约和违约责任的承担、退房退款事宜双方并没有在本案中诉请，双方可另行起诉。 综上，上诉人王**的上诉请求成立，应当予以支持。上诉人新疆常盛房地产开发有限公司的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果不正确，应当予以纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区***依市***依区人民法院（2022）新0203民初2587号民事判决； 二、驳回新疆常盛房地产开发有限公司的全部诉讼请求； 三、驳回上诉人新疆常盛房地产开发有限公司的上诉请求； 一审案件受理费11，203.57元，二审案件受理费13，705.35元，合计24，908.92元，由上诉人新疆常盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　李　 德　 明 审判员　吴　　　　婷 审判员　莱提排伊米提 二〇二三年四月二十三日 书记员　熊　 雪　 娇