某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省东营市垦利区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0505民初619号

原告：***

原告：***

被告：东营华东房地产开发有限公司

原告***、***与被告东营华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年3月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告***及其与***的共同委托诉讼代理人张娟、被告华东公司的委托诉讼代理人王端九到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：1.判令华东公司向***、***支付逾期交房违约金30175元；2.本案诉讼费由华东公司承担。事实和理由：***、***与华东公司于2020年5月15日签订合同编号为ＹＳ202001642号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定***、***以总价款903435元向华东公司购买位于垦利区。合同约定，华东公司应在2020年10月30日前向***、***交付该商品房，逾期交房***、***要求继续履行合同的，华东公司应按日计算向***、***支付全部房价款万分之一的违约金。现华东公司逾期交房，按照合同约定应向***、***支付违约金。***、***与华东公司双方就违约金事宜多次协商，华东公司拒不支付。为维护***、***的合法权益，现向贵院提起诉讼，请依法判决。

华东公司辩称，1、华东公司不应承担违约金，因为天气扬尘原因政府部门下发停工通知导致交房时间延后，这属于政府指令行为，双方签订的补充协议内容明确约定了政府下发指令行为停工不属于违约行为，不承担违约责任。另外自2020年1月25日起新冠疫情开始，华东公司不能施工，也无法办理交房手续，疫情持续到2020年4月底，因以上原因导致逾期交房，华东公司不应承担违约责任。2、即使承担责任，也应当扣除政府部门要求停工的时间，以及新冠疫情期间。3、***、***主张的违约金不应支持，法院应充分考虑逾期交房的原因，因为新冠疫情而导致三个多月不能施工，新冠疫情为不可抗力，该期间逾期交房的责任由华东公司承担也显失公平。4、华东公司与***、***签订的买卖合同为格式合同，签订合同时，也已经告知***、***不可能在2020年10月30日前交房，因该合同是城建部门监管的合同，也是格式合同，交房的时间不能更改，所以合同中统统约定交房时间为2020年10月30日。另外，其他的购房合同中在交房时间之后签订的合同，合同中的交房时间也是统一的交房时间。原合同中的交房时间仍是不能更改，法院应充分考虑该事实情况。5、华东公司已经于2021年2月8日下发交房的通知，***、***于2021年2月27日才办理房屋交付手续，***、***主张逾期交房的时间应当截止到2021年2月8日，扣除疫情及政府下发停工的通知后，华东公司不应承担逾期交房责任。

本院审理认定事实如下：2020年2月10日，华东公司与***签订《垦利嘉禾苑小区精装房装修补充协议》，约定华东公司出售给***、***的嘉禾苑小区商品房为精装房，补充协议对交房时间未作规定。补充协议约定如遇政府政策、天气、自然灾害等因素导致工期延误的，双方约定的工期应当往后顺延，且甲方（华东公司）不承担任何责任。

2020年5月15日，***、***与华东公司签订合同编号ＹＳ202001642号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。根据合同约定，***、***以总价款903435元购买华东公司位于垦利区。合同第十一条约定，出卖人应当在2020年10月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

合同签订后，***、***按照合同约定分别于2020年2月10日、2020年2月19日、2020年4月13日、2020年4月27日向华东公司支付了全部房款903435元。2021年2月8日，华东公司发布公告，通知业主于2021年2月9日到嘉禾苑售楼处办理交接手续。2021年2月27日，华东公司向***、***交付了未装修的毛坯房。

本院认为，双方在本案中的争议焦点为：1.双方约定交付的房屋应为精装房还是毛坯房；2、华东公司是否逾期交房及涉案房屋实际交付时间；3.因新冠疫情、天气原因、政府指令等造成逾期交房，华东公司是否应当承担违约责任。

对于争议焦点一，双方约定交付的房屋应为精装房还是毛坯房问题。本院认为，***、***提交的其与华东公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、《垦利嘉禾苑小区精装房装修补充协议》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方签订《垦利嘉禾苑小区精装房装修补充协议》中约定交付房屋为精装房，应视为对《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的补充约定，故本院认定双方约定交付的房屋为精装房。

对于争议焦点二，涉案房屋实际交付时间问题及华东公司是否逾期交房的问题。***、***提交其与华东公司2020年2月10日签订的《垦利嘉禾苑小区精装房装修补充协议》将交房约定为精装房，对交房时间未作约定。2020年5月15日，双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2020年10月30日，故本院确认双方约定的交房时间为2020年10月30日。华东公司未按合同约定时间向***、***交付涉案房屋，构成逾期交房。

对于实际交房时间，***、***主张交付精装房时间为2021年9月30日。华东公司提交交房确认单记载交房时间为2021年2月27日，华东公司主张应按2021年2月27日计算违约时间。本院认为，华东公司于2021年2月27日与***、***办理房屋交接手续，交付房屋为毛坯房，根据双方签订的《垦利嘉禾苑小区精装房装修补充协议》约定，涉案房屋以毛坯房的方式交付***、***，不符合合同约定，***、***有权拒绝受领，故对华东公司主张的交付时间为2021年2月27日的抗辩理由本院不予支持。华东公司负责交房，具体交房时间应由华东公司负责举证，华东公司未提交证据证明精装房交付时间，对此应承担举证不能的责任，故根据同小区其他业主的交房时间认定涉案房屋的实际交房时间为2021年9月30日。

对于争议焦点三，因新冠疫情、天气原因、政府指令等原因造成逾期交房，华东公司是否应当承担违约责任问题。本院认为，新冠疫情以及政府相关防控政策及措施，均属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故因新冠疫情导致的华东公司延期履行交房义务，可以免除违约责任。双方在补充协议中也有相关约定，故应当酌定免除华东公司的部分违约责任。关于华东公司提出的重污染天气等导致停工的问题，双方在补充协议中虽有约定，但华东公司作为专业的房地产开发公司，对于重污染天气是否对建设工期产生影响应具有一定的预见性，其完全可以在约定交付时间时进行相应顺延，诉讼中，华东公司也没有证据证实涉案房屋建设工期中突发了明显超出往年的恶劣天气情形，从而导致其工期大幅度延长。故对华东公司主张重污染天气导致停工免除违约责任的抗辩本院不予支持。

庭审中，华东公司主张其通过公告通知业主于2021年2月9日办理房屋交接手续，但***、***于2021年2月27日才与华东公司办理房屋交接手续，该时间应当在逾期交房的时间内予以扣除。本院认为，***、***与华东公司约定的房屋交付标准为精装房，但2021年2月9日华东公司通知业主交付的涉案房屋为毛坯房，***、***有权拒绝接收房屋，故对华东公司的该项抗辩本院不予支持。华东公司同时还主张***、***在选取精装房建材过程中变更了装修材料，增加了装修项目，但未提交证据予以证明。***、***承认改了路线，插座挪了位置，但主张变更装修材料是原先与华东公司合同中约定的地板砖没有货，为不影响装修的进度才重新选定地板砖品牌。本院认为，***、***同意更改地板砖品牌，更有利于装修进程，对华东公司的该抗辩事由本院不予支持。对于华东公司主张的增加装修项目，鉴于更改路线及插座位置确实增加了工作量，本院将酌定扣除因增项导致的逾期交房时间。

根据合同约定，华东公司应于2020年10月30日前完成涉案房屋交付义务，实际上华东公司于2021年9月30日才履行了交付义务，逾期时间为11个月。因受新冠疫情影响，应免除华东公司部分违约责任，因增加装修项目，应酌定扣除因增项导致延长工期时间。综上，本院认为华东公司应承担200天的逾期交房违约责任为宜，即应支付违约金18068.7元（903435元×200天×0.0001/天）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条之规定，判决如下：

一、被告东营华东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***、***支付逾期交房违约金18068.7元；

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费554元，减半收取计277元，由原告***、***负担111元，由被告东营华东房地产开发有限公司负担166元。

本判决为终审判决。

审判员　　扈亭河

二〇二二年四月二十二日

书记员　　任慧娟