东营华东房地产开发有限公司、某某商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)鲁05民终153号 上诉人（原审被告、反诉原告）：东营华东房地产开发有限公司 法定代表人：***，执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，山东**律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：*** 委托诉讼代理人：张娟，山东利顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东利顺律师事务所律师。 上诉人东营华东房地产开发有限公司（以下简称华东公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服山东省东营市垦利区人民法院(2022)鲁0505民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月28日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人华东公司的委托诉讼代理人***、被上诉人***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华东公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判驳回***的诉讼请求，支持华东公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由***承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，证据不足。一、双方签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》中，约定2020年10月30日前交付房屋，一审法院认定该时间为交付精装房错误，该时间实际是交付毛坯房的时间：1、该小区房屋开发分两期，两期房屋销售合同是统一版本，也都在房产管理部门备案，都是交付毛坯房，并不是精装房。2、双方签订《垦利***小区精装房补充协议》的时间是2020年3月19日，约定购买房屋赠送装修，并未约定交付精装房的具体时间。若认定华东公司应当交付精装房，上述补充协议变更房屋的交付时间为不定期交付。二、一审判决未扣除政府指令行为等原因影响施工进度导致的交房延迟期间错误。涉案补充协议明确约定如遇政府政策、天气自然灾害等因素导致工期延误的，约定工期应当顺延并且华东公司不承担违约责任。双方的约定没有违反法律规定，合法有效，应当按照约定进行判决。一审法院(2020)鲁0505民初3312号判决书中认定天气污染原因政府指令等原因导致延期的扣除相应期限，一审判决未予参照扣除且并未说明理由。三、***未及时领取房屋钥匙进行装修导致延期交房，责任完全在***，并且***因此给华东公司造成损失，法院应当支持华东公司的反诉请求。华东公司于2021年2月份通知业主交房，其他业主及时接收房屋、选定装修方案及装饰材料，在2021年的10月份已经装修完毕。***没有及时接收房屋、没有及时选定装修方案和装修材料，影响了装修进度，增加了装修成本，给华东公司造成损失。即使认定华东公司逾期交房，逾期时间的认定不应超过2021年的10月，即不能比及时接收房屋进行装修的业主计算逾期时间长。截止到现在，仍有部分业主没有接收房屋进行装修，以装修完毕时间认定逾期时间违背常理。综上，一审判决事实认定错误，证据不足，请求二审依法改判支持华东公司的上诉请求。 ***辩称，一、双方2020年3月19日签订的《补充协议》无论是从名称亦或是内容来看，均是涉案商品房买卖合同的补充，并非独立的装修合同。该《补充协议》并未变更交房时间，也未涉及任何关于交房时间的约定，并不能得出华东公司所主张的交房时间为不定期交付的结论。二、政府每年都会发布相关重污染天气的预警文件，华东公司作为已经成立二十年有余的大型房地产开发公司，其对天气的影响有预见能力，并非法律规定不能预见、不可避免且不能克服的客观情况。双方签订涉案商品房买卖合同后至交房期间，除疫情外并未发生任何重大自然灾害，华东公司主张重污染天气应当顺延工期不能成立。三、关于华东公司主张的***延期领取装修钥匙的行为，一审判决已经予以认定，并相应减轻了华东公司逾期交房的违约责任。华东公司的反诉请求没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，华东公司的上诉请求无任何事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1.判令华东公司向***支付逾期交房违约金34997元；2.本案诉讼费由华东公司承担。 华东产公司向一审法院提出反诉请求：1.判令***向华东公司赔偿逾期接收房屋造成的损失10000元；2.本案反诉费由***承担。 一审法院认定事实：2019年10月10日，***与华东公司签订合同编号YS201904829号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。根据合同约定，***以总价款699943元购买华东公司位于垦利区胜利路188号***的**幢******号住宅及**幢******层**号储藏室商品房一套。合同第十一条约定，出卖人应当在2020年10月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定，逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 2020年3月19日，华东公司与***签订《垦利***小区精装房装修补充协议》，约定华东公司出售给***的***小区商品房为精装房，补充协议对交房时间未作规定。补充协议约定如遇政府政策，天气，自然灾害等因素导致工期延误的双方约定的工期应当往后顺延并且甲方（华东公司）不承担任何责任。 合同签订后，***按照合同约定分别于2019年9月11日、2019年9月28日、2020年3月19日向华东公司支付了全部房款699943元。2021年2月8日，华东公司发布公告，通知业主于2021年2月9日到***售楼处办理交接手续。 一审庭审中，***提交交房确认单复印件一份（据*****该证据为照片打印件），称华东公司于2022年3月18日交房。华东公司提交交房确认单一份，称华东公司于2021年5月6日交房。该两份交房确认单内容均为交付涉案房屋及储藏室。庭审中，华东公司**“本案***到5月份才办理房屋交接手续，本案***没有及时办理房屋交房手续，影响了房屋的装修，***延后入住是自身原因造成，华东公司不承担违约责任。同时也给华东公司的装修造成损失，华东公司计划整栋楼一起装修，购进装饰材料、上料等，不仅造成材料涨价、人工费增加等，华东公司的损失应当由***赔偿。”*****“当时华东公司叫***去领取了一把装修的钥匙，并签署了该确认单，但华东公司向***交付精装房的时间是2022年3月18日。”以上事实，有***提交的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》《垦利***小区精装房装修补充协议》、收据、交房确认单（复印件）、《关于严格做好开复工建筑工地疫情防控工作的通知》（打印件），华东公司提交的公告、交房确认单、民事判决书、天气预警文件，以及本案庭审笔录在卷为凭。 一审法院认为，***提交的其与华东公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、《垦利***小区精装房装修补充协议》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故予以确认。 双方签订的《垦利***小区精装房装修补充协议》中约定交付房屋为精装房，应视为对《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的补充约定，故一审法院认定双方约定交付的房屋为精装房。《垦利***小区精装房装修补充协议》将交房约定为精装房，对交房时间未作约定。2019年10月10日，双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2020年10月30日，故确认双方约定的交房时间为2020年10月30日。华东公司未按合同约定时间向***交付涉案房屋，构成逾期交房。 对于实际交房时间，***主张交付时间为2022年3月18日。华东公司提交交房确认单记载交房时间为2021年5月6日。根据华东公司一审庭审中的**可以看出***并未根据华东公司通知的于2021年2月9日办理交接手续，而影响了房屋装修的进程，可见2021年2月9日及之后较近时间的交接与装修房屋有关，庭审中***亦**其2021年5月6日签字的确认单仅是领取了房屋装修钥匙，双方对此的**是一致的。但根据前述查明双方约定的本案交付房屋应当为精装房，华东公司以交付装修钥匙视为交付精装房的主张无事实依据，对华东公司主张的交付时间为2021年5月6日的主张，不予认定。华东公司负责交房，具体交房时间应由华东公司负责举证，华东公司未提交证据证明精装房交付时间，对此应承担举证不能的责任，而***在接收涉案房屋时拍摄了交付房屋的确认单，其记载时间为2022年3月18日，故认定涉案房屋的交接时间为2022年3月18日。 华东公司主张的因新冠疫情、天气原因、政府指令等原因造成逾期交房，华东公司是否应当承担违约责任问题。一审法院认为，新冠疫情以及政府相关防控政策及措施，均属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故因新冠疫情导致的华东公司延期履行交房义务，可以免除违约责任。双方在补充协议中也有相关约定，故应当酌定免除华东公司的部分违约责任。关于华东公司提出的重污染天气等导致停工的问题，双方在补充协议中虽有约定，但华东公司作为专业的房地产开发公司，对于重污染天气是否对建设工期产生影响应具有一定的预见性，其完全可以在约定交付时间时进行相应顺延，诉讼中，华东公司也没有证据证实涉案房屋建设工期中突发了明显超出往年的恶劣天气情形，从而导致其工期大幅度延长。故对华东公司主张重污染天气导致停工免除违约责任的抗辩，不予支持。 华东公司主张因***未及时接收房屋，未及时选定装修方案和装修材料，影响了华东公司的装修进度，增加了装修成本，要求***赔偿经济损失10000元。通过前述查明事实，***确实存在逾期接收房屋装修钥匙的情形，其逾期接收房屋装修钥匙的行为对最终接收涉案房屋的延期造成了一定影响，故应当减轻华东公司的部分逾期交房违约责任。华东公司无须另行主张***向其赔偿经济损失。 根据合同约定，华东公司应于2020年10月30日前完成涉案房屋交付义务，实际上华东公司于2022年3月18日才履行了涉案精装房的交付义务，因受新冠疫情影响，应免除华东公司部分违约责任，因***的逾期接收房屋装修钥匙的行为耽搁装修进程，应酌定扣除逾期交房时间。综上，一审法院认为华东公司应承担280天的逾期交房违约责任为宜，即应支付违约金19598元（699943×280天×0.0001/天）。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决：一、华东公司于判决生效之日起十日内向***支付逾期交房违约金19598元。二、驳回***的其他诉讼请求。三、驳回华东公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，减半收取计337元，由***负担148元，由华东公司负担189元。反诉费50元，减半收取计25元，由华东公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 二审争议的焦点问题为，一审判决对于本案逾期交房违约金的认定是否恰当。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，履行不符合约定的，应当按照约定承担违约责任。本案中，当事人双方签订的商品房买卖合同明确约定了交付房屋的时间及逾期交付房屋时的违约金计算标准，华东公司存在逾期交付房屋的行为，应当依约承担支付逾期交房违约金的责任。 关于华东公司上诉所称本案补充协议变更房屋交付时间为不定期交付的问题。本院认为，当事人协商一致可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，涉案商品房买卖合同第七章第十六条第三项是关于该房屋装饰装修及设备标准的粗略约定，涉案补充协议的内容是关于该房屋装饰装修内容的具体约定，该补充协议虽写明如遇政府政策、天气自然灾害等因素导致工期延误的可以顺延工期，但并未对商品房买卖合同约定的交房时间进行明确的变更。双方均认可涉案商品房买卖合同约定的房屋为精装房，在约定交房时间时并无所谓区别毛坯房的交付时间、精装房的交付时间，故涉案合同约定的交房时间应为符合合同约定的精装房的交付时间，华东公司主张双方签订的补充协议变更了房屋交付时间为不定期明显不能成立，本院对其该项上诉理由不予采信。 关于华东公司上诉所称天气原因、疫情原因、***怠于收房原因导致的逾期期间应当予以扣除的问题。本院认为，华东公司称天气原因导致工期顺延应当扣除有关期间，一方面，天气变化有客观规律，并非完全不能预见，华东公司在签订合同时对恶劣天气可能对施工及交房时间造成的影响应当有预见，其签约时承诺的交房时间应当是考虑上述因素后确定的时间；另一方面，双方补充协议虽约定如遇政府政策、天气自然灾害等因素导致工期延误的可以顺延工期，华东公司并未举证证实本案合同履行期间的天气变化达到自然灾害的程度以及华东公司的施工因此受有影响的具体期间，一审判决对华东公司该项扣除逾期期间的理由不予支持并无不当。关于华东公司主张的疫情原因、***怠于收房原因导致的逾期期间应当予以扣除的问题，本案商品房买卖合同约定的交付时间为2020年10月30日前，实际交付时间为2022年3月18日，相应期间为504天，一审判决确定的华东公司应当承担逾期交房违约责任的期间为280天，一审判决在确定华东公司逾期交房违约天数时，已经考虑了疫情因素的影响及***怠于接收房屋的期间，并酌情减轻了华东应当承担的违约责任，一审判决在综合考虑以上因素的基础上，依法确定华东公司应当承担的逾期交房违约金数额并无不当。 综上所述，华东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费724元，由上诉人东营华东房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条款规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列为失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　　王　芳 二〇二三年四月十四日 法官助理　　*** 书 记 员　　***