浙江苍南县新华书店有限公司与温州市四海广告有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省龙港市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0383民初512号 原告：浙江苍南县新华书店有限公司，统一社会信用代码913303271457795026，住所地浙江省苍南县灵溪镇玉苍路164-182号。 法定代表人：**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：**涨，浙江浙信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江浙信律师事务所律师。 被告：温州市四海广告有限公司，统一社会信用代码91330327704317559F，住所地浙江省龙港市龙港大道西园大楼4**401室。 法定代表人：上官光共。 委托诉讼代理人：***，浙江泽瓯律师事务所律师。 原告浙江苍南县新华书店有限公司（以下简称苍南新华书店）与被告温州市四海广告有限公司（以下简称四海广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2020年9月24日第二次公开开庭进行了审理。原告苍南新华书店的委托诉讼代理人**涨、被告四海广告公司的委托诉讼代理人***到庭参加第一、第二次庭审。审理过程中，原、被告向本院申请庭外调解30日，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告苍南新华书店向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即予以腾空并搬离位于龙港市××路××号××楼××楼房屋，并支付三倍租金约计69000元（以年租金为92000元计算，逾期腾空时间2020年1月1日至实际腾空为止暂计3个月，租金为23000元×3倍＝69000元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告以双方已于2020年8月20日办理涉案房屋交接手续为由，变更第1项诉讼请求为：要求被告支付三倍租金约计175426.8元（以年租金为92000元基数，自2020年1月1日起至2020年8月20日止，共232日，租金58475.6元×3倍）。事实和理由：2016年12月23日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定：原告将自己所有的坐落于龙港市××路××号××楼××楼房屋出租给被告使用，年租金为82000元，每年递增5000元，先支付租金后使用方式，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日止。租赁期限届满时，被告未按合同约定向原告提出续租的要求，也未按合同约定予以腾空并搬离，至今还赖着不走，经原告多次沟通未果。 被告四海广告公司辩称，原、被告已达成续租6个月的合意，由于在继续租赁过程中发生新冠疫情，浙江省启动一级防控，被告的法定代表人上官光共租住的龙港市××大厦因疫情防控被隔离，直至2020年3月1日解除隔离。在此期间，被告无法和原告签订续租协议，且国务院有发文，可以免除3个月的租金。从双方的租期来看，被告占用房屋的时间是8个月。原告主张3倍租金的要求过高，没有事实和法律依据，且涉案合同系格式条款，应根据正常租金标准，按全国银行间同业拆借中心利率计算占有使用费。至于违约责任，因新冠疫情属不可抗力，若原告坚持诉讼请求，应按6个月的正常租金支付，其中免除3个月房租，超出部分按房屋占有使用费计算。 原告苍南新华书店围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的营业执照、法定代表人证明书、身份证，用于证明原告的主体资格；2.被告的企业登记信息，用于证明被告的主体资格；3.合同一，用于证明原告将房屋租赁给被告使用的事实及相关约定；4.不动产登记信息，用于证明出租房屋系原告所有的事实。 被告四海广告公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.微信聊天记录，用于证明双方达成合意，继续承租涉案房屋6个月的事实；2.浙江省启动一级防控文件内容，用于证明2020年1月23日，浙江省启动一级新冠病毒防控的事实；3.龙港市××大厦隔离的新闻，用于证明被告的法定代表人上官光共所在银苑大厦被强制隔离的事实；4.浙江省国资委免除国有资产房租的文件，用于证明浙江省国资委免除国有房屋2-3月房租的事实；5.国务院的文件，用于证明国务院发文免除承租国有房屋3个月房租的事实。 对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1-3均无异议，原告对被告提供的证据2无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1、证据3-5，原告均有异议，认为证据1系被告法定代表人上官光共与原告的一个主任的微信聊天记录，但原告发出续约邀请后，被告并未如约交付保证金和租金，应视为未达成合意，故不能证明双方达成合意，续租6个月的事实。证据3显示银苑大厦隔离时间为2020年2月16日，与被告能否履行合同无关。证据4、证据5因双方未达成续租合意，故无法免租。 对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据1，仅能证明原、被告双方就涉案房屋续租6个月一事进行协商，被告经原告催促至今未签订补充协议的事实，其他不予认定。被告提供的证据3，仅能证明银苑大厦业主自2020年2月16日起至2020年3月1日接受医学隔离观察的事实，其他不予认定。被告提供的证据4、证据5，对其真实性、合法性予以认定，因被告未与原告签订补充协议，也未协商确定减免租金并进行申报，无法确认其是否符合文件规定的租金减免条件。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于××镇××路××号等的房屋系原告苍南新华书店所有。2016年12月23日，原告苍南新华书店与被告四海广告公司签订合同一，约定：1.原告将其所属位于××镇××路××号××楼××楼房屋租赁给被告使用，租赁期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月31日。2.第一年租金为82000元，第二年租金为87000元，第三年租金为92000元。先付租金后使用，一年付一次，第一年租金于签订本协议书当天支付，以后每年租金于12月31日前一次性付清。3.该房屋租赁期满后，如原告继续对外承租，在同等条件下，被告有优先承租权。4.合同租赁期届满，双方不续租的，被告应全部完成搬迁腾空并将该房屋交给原告。双方以书面形式确认。5.如租赁期满或本合同终止后被告不能按时搬出该房屋的，每逾期一天，被告应按当年租赁年度该房屋日租金的3倍向原告支付该房屋占用使用费，并支付相应的管理费、水电费等相关费用。合同签订后，原、被告均按约履行合同。 2019年12月10日，原告苍南新华书店的员工通过微信告知被告四海广告公司的法定代表人上官光共，涉案房屋租期于月底届满，做好搬迁准备。后双方对续租事宜进行了协商，该员工于2019年12月16日通过微信告知上官光共，经请示省公司后，原则上同意租期延续半年，但要交纳10000元保证金，房屋移交后退还，租金按2019年的计算，共46000元，月底一次性支付，双方再签个补充协议。2020年1月3日至3月5日期间，原告的员工通过微信多次催促上官光共签订补充协议，并发送了电子版《房屋租赁合同补充协议》，告知若不签订补充协议，将无法商谈疫情减免租金事宜，上官光共虽未对协议内容提出异议，但以四海广告公司未上班、疫情期间本人被隔离、不能使用房屋等理由，未与原告签订补充协议，也未交纳保证金，仍继续占用涉案房屋。2020年8月20日，被告腾空涉案房屋，与原告办理房屋交接手续，并签订房屋交接确认书。 本院认为，原告苍南新华书店与被告四海广告公司签订的合同一系双方真实意思的表示，合法有效，各方当事人均应按约履行合同约定的义务。合同一约定的租赁期限届满后，原、被告虽未签订续签租赁合同，但根据双方的微信协商记录，双方实际已形成不定期租赁合同，原告可随时要求解除合同。原、被告约定租金仍按2019年的标准计算，即92000元/年，故日租金为252.05元。因被告经原告催促拒不支付租金并签订补充协议，原告于2020年3月25日起诉，要求被告腾空涉案房屋，应视为要求解除合同。被告需按2019年的租金标准向原告支付自2020年1月1日起至2020年3月25日止的租金，共84日。鉴于“新冠疫情”确实对被告的生产经营活动造成影响，本院参考相关租金减免文件及细则，酌情减免30日的租金。故被告还应向原告支付租金13610.7元[252.05元/日×（84日-30日）]。 原告起诉要求解除合同后，被告至2020年8月20日才腾空涉案房屋，应向原告支付自租赁期限届满之日起至实际腾空之日止，即2020年3月26日起至同年8月20日止的房屋占有使用费，共148日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告约定房屋占有使用费为当年租赁年度该房屋日租金的3倍，过分高于造成的损失，本院参考涉案房屋2019年的租金标准，酌情将房屋占有使用费调整为327.67元/日。故被告应向原告支付占有使用费48495.16元（327.67元/日×148日）。 综上，被告应向原告支付租金13610.7元、房屋占有使用费48495.16元，共计62105.86元。对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告变更诉讼请求，系其在法律规定的范围内对自己民事权利所作的处分，本院予以准许。被告辩称双方已达成续租6个月的合意，应考虑疫情影响相应减免3个月租金，对超出6个月的部分计算占有使用费，依据不足，本院不予采信。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、温州市四海广告有限公司于本判决生效后十日内支付浙江苍南县新华书店有限公司租金13610.7元、房屋占有使用费48495.16元，合计62105.86元； 二、驳回浙江苍南县新华书店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费3809元，由浙江苍南县新华书店有限公司负担2456元，温州市四海广告有限公司负担1353元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审　判　长　　杨　珏 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二〇年九月三十日 法官　助理　　李彬彬 代书　记员　　**枭 ? 相关法律条文链接： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条…… 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。