上海堰雅餐饮企业管理有限公司诉上海安康园艺工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪01民终6383号

上诉人（原审被告、反诉原告）：上海堰雅餐饮企业管理有限公司，住所地上海市金山区张堰镇松金公路2758号1幢Ａ4165室。

法定代表人:朱雅贤，总经理。

委托诉讼代理人:朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。

委托诉讼代理人:朱颖，上海市四方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海安康园艺工程有限公司，住所地上海市闵行区北松公路1788号第1幢102室。

法定代表人：季明安，董事长。

委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。

上诉人上海堰雅餐饮企业管理有限公司（以下简称堰雅餐饮公司）因与被上诉人上海安康园艺工程有限公司（以下简称安康园艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初15518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

堰雅餐饮公司上诉请求：一、撤销原审判决第三、四项，改判上诉人向被上诉人支付使用费人民币3,750.40元（币种下同）及门卫费1,066.67元；二、撤销原审判决第八项，改判支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：上诉人于2016年11月2日、11月4日就收到被上诉人相应搬迁公告，由于上诉人经营性质的原因，该日起上诉人就对预定酒席的客户进行退款并清退员工，停止经营，故使用费及门卫费应当计算到2016年11月2日止；导致本案租赁合同无效的过错方是被上诉人，故被上诉人应当赔偿上诉人相应装修损失及预期利益损失。

安康园艺公司辩称：1.根据马桥拆迁办公室张贴的通知，是要求上诉人11月30日前搬离，上诉人所说要求其11月2日就停业不属实，上诉人自愿在11月2日之后就停止经营系其对自身权利的处分，原审对使用费及门卫费的计算期间正确；2.系争房屋的装修发生在2012年7月，上诉人当时尚未成立，上诉人最早是2015年才和被上诉人签订合同，之后也没有进行装修，最初的装修在案外人租赁合同期限届满后已经摊销完毕，现在上诉人要求装修补偿缺乏依据；3.被上诉人从未隐瞒过系争房屋是无证房屋的事实，也正是因为考虑到违章建筑随时可能拆除，故租赁合同是一年一签，拆违也不是被上诉人的原因造成，被上诉人对此没有过错；4.双方租赁合同无效，故上诉人要求预期利益损失没有依据，且该部分损失上诉人也没有举证。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

安康园艺公司向一审法院起诉请求：1.依法判令堰雅餐饮公司向安康园艺公司支付按31,640.83元/月的标准，计算自2016年10月1日起至堰雅餐饮公司实际搬离之日止的房屋使用费，暂计至2017年3月31日，共计159,845元（已扣除堰雅餐饮公司于2016年10月17日补交的30,000元使用费）；2.依法判令堰雅餐饮公司向安康园艺公司支付按1.3元/度的标准，计算自2016年10月1日起至堰雅餐饮公司实际搬离之日止实际发生的电费，暂计至2017年3月31日，共计20,318元；3.依法判令堰雅餐饮公司向安康园艺公司支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的门卫服务费，共计3,000元；4.依法判令堰雅餐饮公司向安康园艺公司清空并返还闵行区XX公路XX号1-3层房屋；5.判令堰雅餐饮公司承担诉讼费。

堰雅餐饮公司向一审法院提起反诉请求：1.依法判令安康园艺公司赔偿堰雅餐饮公司装修损失800,000元；2.依法判令安康园艺公司赔偿堰雅餐饮公司经营损失500,000元；3.依法判令安康园艺公司支付违约金75,938元；4.依法判令安康园艺公司退还堰雅餐饮公司押金90,000元；5.依法判令安康园艺公司赔偿堰雅餐饮公司员工代通金72,000元；6.依法判令诉讼费由安康园艺公司承担。

一审法院认定事实：2005年8月31日，安康园艺公司与上海XX总公司签订一份《协议书》，该协议约定由安康园艺公司向上海XX总公司承租位于闵行区北松路南、沙港河东、马桥成校围墙西、上海A有限公司围墙北的房屋建筑物(涉案房屋为该建筑物的一部分)，租赁期12年，自2006年1月1日起至2017年l2月31日止。安康园艺公司以上海XX总公司所欠债务抵偿租赁使用费。

2012年8月1日，朱雅贤（后为堰雅餐饮公司的法定代表人）授权代表上海B有限公司与安康园艺公司签订一份《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》，该合同约定，安康园艺公司将位于闵行区XX路XX号的门面房一至三层（约1095平方米）的房屋出租给上海B有限公司用作酒店经营，期限自2012年8月1日起至2012年l2月31日止，同时约定了租金、押金的标准及支付方式等内容。此前，朱雅贤于2012年6月28日与案外人胡某签订《装修施工合同》，对承租的上述房屋（雅鑫阁酒店）进行了装修。此后，租赁合同双方按上述约定履行，并分别于2013年1月1日、2014年1月1日续签上述租赁合同，履行期限至2014年12月31日止。

2014年9月1日，朱雅贤申请注册成立堰雅餐饮公司，并作为该公司的法定代表人。2015年1月1日，堰雅餐饮公司与安康园艺公司签订《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》，该合同约定，安康园艺公司将位于闵行区XX路XX号的门面房一至三层的房屋出租给堰雅餐饮公司用作酒店经营，使用面积1095平方米，期限自2015年1月1日起至2015年l2月31日止。同时约定了租金、押金的标准及支付方式等内容。该合同的签订实际为堰雅餐饮公司取代上海B有限公司成为涉案房屋的承租主体。2016年1月7日，双方最后一次就涉案房屋签订的租赁合同约定的租赁期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止，双方调整全年租金为379,690元，按月结算，押金90,000元，堰雅餐饮公司应于每月20日前向安康园艺公司支付下月预付款45,000元，合同期间发生的电费由堰雅餐饮公司承担，按分表记录，按月计收，由安康园艺公司代收代付。此外，堰雅餐饮公司每月向安康园艺公司支付l,000元的门卫（2人）服务费等内容。

2016年11月2日，堰雅餐饮公司接到安康园艺公司工作人员的口头通知，称涉案房屋因被闵行区马桥镇政府认定为违法建筑，被要求限时拆除。同年11月4日，闵行区XX办公室在涉案房屋张贴《公告》，其中要求“违法建筑租赁户应在11月30日前自行搬离所租赁的违法建筑；对拒不搬离的租赁户，将依法予以强制清退”。随后，堰雅餐饮公司按照通知和政府公告的要求，对于预定酒席的客户进行了退款、员工遣散及其他搬离前的准备。同时，堰雅餐饮公司也停止向安康园艺公司支付涉案房屋租赁费用、电费和门卫费等（2016年10月17日，堰雅餐饮公司最后向安康园艺公司交纳了30,000元相关费用）。

此后，由于闵行区马桥镇政府未按时拆除涉案违法建筑，堰雅餐饮公司也未按照约定搬离涉案房屋，双方发生纠纷。

在本案审理过程中，经堰雅餐饮公司申请并经一审法院依法委托有关部门鉴定，涉案房屋的装饰工程造价为1,627,798元。

一审法院认为，由上海B有限公司与安康园艺公司签订的三份《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》及作为上海B有限公司之后的合同房屋使用主体堰雅餐饮公司与安康园艺公司签订的后续两份《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》的交易事项和目的具有同一性和时间连续性，但涉及的租赁房屋因违反法律和行政法规的强制性规定而均属于无效合同。根据有关法律和司法解释的规定，无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力。因此，双方当事人请求参照上述无效房屋租赁合同约定的租金标准结算房屋实际占有使用费、实际发生的电费及卫生费，并及时交接返还涉案房屋及押金的意见，与事实相符且均符合有关规定，一审法院均予以据实支持。

关于双方当事人讼争的堰雅餐饮公司的装修损失、经营损失及该公司员工代通金损失、后期的房屋占有使用费等问题，一审法院根据庭审查证确认，第一，本案双方自2015年签订并履行涉案房屋的租赁合同至2016年11月底，堰雅餐饮公司“按约”占用使用涉案房屋、交纳保证金并支付房屋使用费，安康园艺公司也“按约”交付涉案房屋、收取保证金和房屋使用费。双方距离“约定”的届满期限仅有一个月时间未满。第二，涉案房屋的装修工程系上海B有限公司于2012年下半年投资装修后开始使用，堰雅餐饮公司从2015年1月起“承租”涉案房屋后继续使用该附合装修，期间也未对该房屋进行其他附合式的装修。第三，无论是作为前期涉案房屋使用主体的上海B有限公司还是堰雅餐饮公司，在与安康园艺公司每次签订涉案房屋租赁合同时，约定的履行期限均为一年（2012年合同期限仅5个月），此后均以重新签订书面合同的形式“续约”。第四，本案双方发生纠纷的起因确属政府“五违”综合整治工作办公室于2016年11月发出拆除涉案违法建筑房屋并限期要求房屋使用人搬离的公告引发。第五，堰雅餐饮公司按照政府公告的要求从2016年12月停止营业。第六，虽然安康园艺公司取得上海XX总公司涉案房屋的占有使用合同的最终期限至2017年l2月31日止，但本案双方已无法协商和进行“续约”事宜。

综合以上事实，首先，一审法院认定双方“约定”的涉案房屋占有使用期限临近届满，双方为追求各自利益而达成合意的无效租赁合同的交易目的和所期待利益，已经通过实际占有使用涉案房屋并支付占有使用费基本取得实现。结合政府的“五违”综合整治工作公告要求，双方已经适时地结束无效合同关系的行为，符合客观实际情况和法律规定。根据合同法有关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此外，相关司法解释规定，依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，在双方当事人无约定的情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。虽然本案房屋租赁合同无效，但由于双方约定期限届满，故应当参照前述司法解释的原则，处理合同无效后的事务。况且，涉案房屋的装饰装修工程系上海B有限公司在2012年完成，该公司未与安康园艺公司就该装饰装修工程有其他补偿的具体约定。在上述两公司的无效租赁合同“约定”期限届满后，附合在涉案房屋的装修费用应当视为摊销完毕。堰雅餐饮公司作为后续的房屋使用人，继续占有使用该装修近两年后，再要求安康园艺公司承担诉请的装修损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。诚然，如果涉案房屋在依法依规被拆除后，房屋所有人或者使用人依照有关政策可以获得拆迁补偿的话，应当在法律允许的范围内进行处理。

其次，现实民事活动中，在合同被确认无效后，一般都会产生损害赔偿的责任。法律也规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案审理查证的事实和行业情况，一审法院认定堰雅餐饮公司的酒店经营由于被政府要求限期搬离涉案场所，必然会对经营造成影响，并产生一定的可得利益损失。但是，该损失的产生并非安康园艺公司的主观或者客观行为造成，且由于双方合意期即将届满，以及此项损失的计算标准和范围没有证据支持，违约责任的请求权没有具体合法的依据。因此，堰雅餐饮公司相关要求赔偿经营损失和承担违约责任的诉请，一审法院无法支持。

最后，基于上述产生纠纷的实际原因，堰雅餐饮公司在政府有关部门公告要求限期搬离的情况下已经停止营业、遣散员工，且未能继续使用涉案违法建筑房屋用于经营并获取利益。安康园艺公司虽然依法有权在合同被确认无效后向实际占有使用人主张相关的逾期腾房占有使用费，但结合本案客观情况，政府有关部门的公告要求既然对堰雅餐饮公司产生了直接影响，安康园艺公司也有义务遵照执行相关公告内容，依法配合政府拆违工作的有序实施，不应再另行使用涉案房屋并以此获取相应的利益。因此，安康园艺公司与此相关的诉请理由，不符合关于支付占有使用费的司法解释，一审法院不予支持。

一审法院据此判决：一、上海安康园艺工程有限公司与上海堰雅餐饮企业管理有限公司签订的位于闵行区XX路XX号一至三层门面房屋的两份《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》无效；二、上海堰雅餐饮企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内清空上述涉案房屋，并将该房屋交还给上海安康园艺工程有限公司；三、上海堰雅餐饮企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海安康园艺工程有限公司支付房屋占有使用费63,282元（按31,641元/月，计算自2016年10月1日起至同年11月30日止）；四、上海堰雅餐饮企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海安康园艺工程有限公司支付门卫服务费2,000元（计算自2016年10月1日起至同年11月30日止）；五、上海堰雅餐饮企业管理有限公司向上海安康园艺工程有限公司支付自2016年10月1日起至搬离涉案房屋时实际发生的电费（根据电力公司收费标准计算）；六、上海安康园艺工程有限公司于判决生效之日起十五日内向上海堰雅餐饮企业管理有限公司返还涉案相关费用90,000元；七、驳回上海安康园艺工程有限公司的其他诉讼请求；八、驳回上海堰雅餐饮企业管理有限公司的其他诉讼请求。以上三、四、五项判决内容可与上海堰雅餐饮企业管理有限公司于2016年10月17日补交的30,000元及前述第六项判决的相关费用抵扣。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,981.63元,由上海安康园艺工程有限公司负担991.63元,上海堰雅餐饮企业管理有限公司负担990元；反诉受理费9,320.72元,由上海安康园艺工程有限公司负担900元,上海堰雅餐饮企业管理有限公司负担8,420.72元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供如下证据：上海C有限公司出具的证明、上海C有限公司的营业执照、朱亚贤与翁某的结婚证，证明系争房屋由朱雅贤个人出资进行装修。被上诉人经质证认为，对上述三份证据真实性没有异议，但不认可其证明目的，在和上诉人签订租赁合同前的装修价值已经摊销完毕。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据材料均不能实现其证明目的，本院不予采纳。

经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点在于使用费、门卫费的计算截止时间以及被上诉人应否赔偿上诉人装修损失、经营损失、违约金、员工代通金等。

一、关于使用费、门卫费的计算截止时间。本案证据显示，系争房屋被认定为违法建筑，政府相关职能部门11月4日在系争房屋内张贴“公告”，要求建筑租赁户在11月30日前自行搬离。根据政府部门张贴公告的内容，其限令上诉人停止经营并搬离的时间节点为11月30日，实际上诉人也并未在该时间节点搬离，故原审法院将使用费、门卫服务费计算至2016年11月30日并无不当，本院予以维持。上诉人要求将使用费、门卫服务费计算至2016年11月2日缺乏依据，本院不予支持。

二、关于装修损失。原审法院对装修损失的问题已经做了充分阐述，本院完全认同，不再赘述。此外，双方签订的租赁合同系无效合同，对此上诉人与被上诉人显然均有过错，现系争房屋因违法建筑整治而被限期拆除，目前并无证据证明政府在拆除过程中对于装修部分给予了补偿，故上诉人要求被上诉人赔偿装修损失缺乏依据。

三、关于上诉人主张的违约金、经营损失、员工代通金等，双方签订的租赁合同无效，合同约定的违约金条款亦属无效，上诉人依据该约定要求被上诉人承担违约责任缺乏依据，本院不予支持；至于经营损失、代通金，均系上诉人自己单方面计算，并无相应证据予以佐证，本院亦难以支持。

综上所述，上诉人堰雅餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币18,375.63元，由上诉人上海堰雅餐饮企业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　叶　兰

审判员　钱文珍

审判员　严佳维

二〇一八年十月十一日

书记员　刘　羽

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……