上海安康园艺工程有限公司与上海堰雅餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0112民初15518号

原告(反诉被告)：上海安康园艺工程有限公司(以下简称安康园艺公司)，住所地上海市闵行区。

法定代表人：季明安。

委托代理人：蒋晨、任明飞，上海合勤律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海堰雅餐饮企业管理有限公司(以下简称堰雅餐饮公司)，住所地上海市金山区。

法定代表人：朱雅贤，经理。

委托代理人：朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。

委托代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。

原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司诉被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月2日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)安康园艺公司委托代理人任明飞、被告(反诉原告)堰雅餐饮公司法定代表人朱雅贤及其委托代理人朱金宝、朱颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)安康园艺公司诉称：2005年8月31日，安康园艺公司与案外人上海马桥农工商实业总公司签订《协议书》，约定由安康园艺公司向案外人承某某于北松路南、沙港河东，马桥成校围墙西，上海安康制管有限公司围墙北的房屋建筑物(系争房屋是该承租房屋的一部分)，租赁期自2006年1月1日起至2017年l2月31日止。2016年1月7日，安康园艺公司与堰雅餐饮公司签订《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》。租赁合同约定：堰雅餐饮公司使用安康园艺公司位于上海市闵行区北松路XXX号门面房内一至三层的房屋；使用期自2016年1月1日起至2016年l2月31日止；使用费为379,690元／年(人民币，下同)，即31,640.83元／月，按月结算。堰雅餐饮公司应于每月20日前向安康园艺公司支付下月使用预付款45,000元；押金为90,000元；使用期间发生的电费由堰雅餐饮公司承担，按分表记录，按月计收，由安康园艺公司代收代付；堰雅餐饮公司每月向安康园艺公司支付l,000元的门卫服务费。

自2016年10月起，堰雅餐饮公司停止向安康园艺公司支付房屋使用费、电费和门卫费等，经多次催讨，堰雅餐饮公司于2016年10月17日向安康园艺公司补交了30,000元使用费。截止至本案起诉之日止，堰雅餐饮公司仍拒绝向安康园艺公司支付房屋占有使用费及其他应付费用，并拒绝搬离系争房屋。诉讼请求：1、依法判令堰雅餐饮公司向安康园艺公司支付按31,640.83元/月的标准，计算自2016年10月1日起至堰雅餐饮公司实际搬离之日止的房屋使用费，暂计至2017年3月31日，共计1***,845元(已扣除被告于2016年10月17日补交的30,000元使用费)；2、依法判令堰雅餐饮公司向安康园艺公司支付按1.3元/度的标准，计算自2016年10月1日起至被告实际搬离之日止实际发生的电费，暂计至2017年3月31日，共计20,318元；3、依法判令堰雅餐饮公司向安康园艺公司支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的门卫服务费，共计3,000元；4、依法判令堰雅餐饮公司向安康园艺公司清空并返还闵行区北松公路XXX号1-3层房屋；5、判令堰雅餐饮公司承担诉讼费。

被告(反诉原告)堰雅餐饮公司针对安康园艺公司的请求辩称：1，同意支付2016年10月1日至2016年10月31日的使用费，在2016年10月17日已经支付30,000元。对于2016年11月1日起，由于政府拆违，双方没有履行合同，不同意支付剩余的费用。2，同意按照实际用电量，根据电力公司收费标准予以支付。3，同意支付2016年10月1日至10月31日的费用1,000元，从11月开始没有实际经营，不同意支付。4，同意搬离。

自2012年8月1日起，双方签订《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》，安康园艺公司将上海市闵行区北松路XXX号门面房内一至三层的房屋出租给堰雅餐饮公司用作经营酒店。安康园艺公司承诺长期将系争房屋出租给堰雅餐饮公司，合同每年一签。双方最新签订的合同租赁期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。2016年11月2日，堰雅餐饮公司突然接到安康园艺公司的通知，称系争房屋因被马桥镇政府认定为违章建筑，被要求限时拆除。2016年11月4日，马桥镇政府张贴公告，要求租赁户必须在2016年11月30日前搬离。于是堰雅餐饮公司应安康园艺公司的要求，对于预定酒席的客户进行了退款。

堰雅餐饮公司认为，安康园艺公司刻意隐瞒系争房屋是违章建筑的事实，致使租赁合同无法继续履行，应承担违约责任。堰雅餐饮公司为使租赁房屋满足经营需求，进行了合理装修。在合同期内，非因堰雅餐饮公司的原因致使合同中止，安康园艺公司应向堰雅餐饮公司赔偿装修损失，对于停产、停业的经营损失、员工的安置费用，应一并赔偿，同时退还押金。为此，提起反诉请求：1、依法判令安康园艺公司赔偿堰雅餐饮公司装修损失800,000元；2、依法判令安康园艺公司赔偿堰雅餐饮公司经营损失500,000元；3、依法判令安康园艺公司支付违约金75,938元；4、依法判令安康园艺公司退还堰雅餐饮公司押金90,000元；5、依法判令安康园艺公司赔偿堰雅餐饮公司员工代通金72,000元；6、依法判令诉讼费由安康园艺公司承担。

经审理查明：2005年8月31日，安康园艺公司与上海马桥农工商实业总公司签订一份《协议书》，该协议约定由安康园艺公司向上海马桥农工商实业总公司承某某于闵行区北松路南、沙港河东、马桥成校围墙西、上海安康制管有限公司围墙北的房屋建筑物(涉案房屋为该建筑物的一部分)，租赁期12年，自2006年1月1日起至2017年l2月31日止。安康园艺公司以上海马桥农工商实业总公司所欠债务抵偿租赁使用费。

2012年8月1日，朱雅贤(后为堰雅餐饮公司的法定代表人)授权代表上海鑫财建筑装潢有限公司与安康园艺公司签订一份《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》，该合同约定，安康园艺公司将位于闵行区北松路XXX号的门面房一至三层(约1095平方米)的房屋出租给上海鑫财建筑装潢有限公司用作酒店经营，期限自2012年8月1日起至2012年l2月31日止，同时约定了租金、押金的标准及支付方式等内容。此前，朱雅贤于2012年6月28日与案外人胡某某签订《装修施工合同》，对承租的上述房屋(雅鑫阁酒店)进行了装修。此后，租赁合同双方按上述约定履行，并分别于2013年1月1日、2014年1月1日续签上述租赁合同，履行期限至2014年12月31日止。

2014年9月1日，朱雅贤申请注册成立堰雅餐饮公司，并作为该公司的法定代表人。2015年1月1日，堰雅餐饮公司与安康园艺公司签订《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》，该合同约定，安康园艺公司将位于闵行区北松路XXX号的门面房一至三层的房屋出租给堰雅餐饮公司用作酒店经营，使用面积1095平方米，期限自2015年1月1日起至2015年l2月31日止。同时约定了租金、押金的标准及支付方式等内容。该合同的签订实际为堰雅餐饮公司取代上海鑫财建筑装潢有限公司成为涉案房屋的承租主体。2016年1月7日，双方最后一次就涉案房屋签订的租赁合同约定的租赁期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止，双方调整全年租金为379,690元，按月结算，押金90,000元，堰雅餐饮公司应于每月20日前向安康园艺公司支付下月预付款45,000元，合同期间发生的电费由堰雅餐饮公司承担，按分表记录，按月计收，由安康园艺公司代收代付。此外，堰雅餐饮公司每月向安康园艺公司支付l,000元的门卫(2人)服务费等内容。

2016年11月2日，堰雅餐饮公司接到安康园艺公司工作人员的口头通知，称涉案房屋因被闵行区马桥镇政府认定为违法建筑，被要求限时拆除。同年11月4日，闵行区马桥镇“五违”综合整治工作办公室在涉案房屋张贴《公告》，其中要求“违法建筑租赁户应在11月30日前自行搬离所租赁的违法建筑；对拒不搬离的租赁户，将依法予以强制清退”。随后，堰雅餐饮公司按照通知和政府公告的要求，对于预定酒席的客户进行了退款、员工遣散及其他搬离前的准备。同时，堰雅餐饮公司也停止向安康园艺公司支付涉案房屋租赁费用、电费和门卫费等(2016年10月17日，堰雅餐饮公司最后向安康园艺公司交纳了30,000元相关费用)。

此后，由于闵行区马桥镇政府未按时拆除涉案违法建筑，堰雅餐饮公司也未按照约定搬离涉案房屋，双方发生纠纷。

在本案审理过程中，经堰雅餐饮公司申请并经本院依法委托有关部门鉴定，涉案房屋的装饰工程造价为1,627,798元。

上述事实，有如下经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实：安康园艺公司提供的《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》文本及附件(卫生保洁承诺书)，电力公司的发票、《应缴水、电费明细表》、《律师函》、网上物流信息等；堰雅餐饮公司提供的五件历年《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》文本及附件、短信截屏、政府拆违“公告”、《装修施工合同》及《收据》、《装修项目清单》、《上海鑫财建筑装潢有限公司2014年度租金及电费费用确认书》、《通知》、安康园艺公司的企业登记工商信息、订餐本、沪四鉴(2017)第42号司法鉴定意见书等，以及双方当事人关于基本事实经过的陈述在案佐证。

以上证据均可相互印证，证实本案的客观事实。

本院认为，由上海鑫财建筑装潢有限公司与安康园艺公司签订的三份《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》及作为上海鑫财建筑装潢有限公司之后的合同房屋使用主体堰雅餐饮公司与安康园艺公司签订的后续两份《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》的交易事项和目的具有同一性和时间连续性，但涉及的租赁房屋因违反法律和行政法规的强制性规定而均属于无效合同。根据有关法律和司法解释的规定，无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关解决争议条款的效力。因此，双方当事人请求参照上述无效房屋租赁合同约定的租金标准结算房屋实际占有使用费、实际发生的电费及卫生费，并及时交接返还涉案房屋及押金的意见，与事实相符且均符合有关规定，本院均予以据实支持。

关于双方当事人讼争的堰雅餐饮公司的装修损失、经营损失及该公司员工代通金损失、后期的房屋占有使用费等问题，本院根据庭审查证确认，第一，本案双方自2015年签订并履行涉案房屋的租赁合同至2016年11月底，堰雅餐饮公司“按约”占用使用涉案房屋、交纳保证金并支付房屋使用费，安康园艺公司也“按约”交付涉案房屋、收取保证金和房屋使用费。双方距离“约定”的届满期限仅有一个月时间未满。第二，涉案房屋的装修工程系上海鑫财建筑装潢有限公司于2012年下半年投资装修后开始使用，堰雅餐饮公司从2015年1月起“承租”涉案房屋后继续使用该附合装修，期间也未对该房屋进行其他附合式的装修。第三，无论是作为前期涉案房屋使用主体的上海鑫财建筑装潢有限公司还是堰雅餐饮公司，在与安康园艺公司每次签订涉案房屋租赁合同时，约定的履行期限均为一年(2012年合同期限仅5个月)，此后均以重新签订书面合同的形式“续约”。第四，本案双方发生纠纷的起因确属政府“五违”综合整治工作办公室于2016年11月发出拆除涉案违法建筑房屋并限期要求房屋使用人搬离的公告引发。第五，堰雅餐饮公司按照政府公告的要求从2016年12月停止营业。第六，虽然安康园艺公司取得上海马桥农工商实业总公司涉案房屋的占有使用合同的最终期限至2017年l2月31日止，但本案双方已无法协商和进行“续约”事宜。

综合以上事实，首先，本院认定双方“约定”的涉案房屋占有使用期限临近届满，双方为追求各自利益而达成合意的无效租赁合同的交易目的和所期待利益，已经通过实际占有使用涉案房屋并支付占有使用费基本取得实现。结合政府的“五违”综合整治工作公告要求，双方已经适时地结束无效合同关系的行为，符合客观实际情况和法律规定。根据合同法有关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此外，相关司法解释规定，依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯，在双方当事人无约定的情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。虽然本案房屋租赁合同无效，但由于双方约定期限届满，故应当参照前述司法解释的原则，处理合同无效后的事务。况且，涉案房屋的装饰装修工程系上海鑫财建筑装潢有限公司在2012年完成，该公司未与安康园艺公司就该装饰装修工程有其他补偿的具体约定。在上述两公司的无效租赁合同“约定”期限届满后，附合在涉案房屋的装修费用应当视为摊销完毕。堰雅餐饮公司作为后续的房屋使用人，继续占有使用该装修近两年后，再要求安康园艺公司承担诉请的装修损失，不符合法律规定，本院不予支持。诚然，如果涉案房屋在依法依规被拆除后，房屋所有人或者使用人依照有关政策可以获得拆迁补偿的话，应当在法律允许的范围内进行处理。

其次，现实民事活动中，在合同被确认无效后，一般都会产生损害赔偿的责任。法律也规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案审理查证的事实和行业情况，本院认定堰雅餐饮公司的酒店经营由于被政府要求限期搬离涉案场所，必然会对经营造成影响，并产生一定的可得利益损失。但是，该损失的产生并非安康园艺公司的主观或者客观行为造成，且由于双方合意期即将届满，以及此项损失的计算标准和范围没有证据支持，违约责任的请求权没有具体合法的依据。因此，堰雅餐饮公司相关要求赔偿经营损失和承担违约责任的诉请，本院无法支持。

最后，基于上述产生纠纷的实际原因，堰雅餐饮公司在政府有关部门公告要求限期搬离的情况下已经停止营业、遣散员工，且未能继续使用涉案违法建筑房屋用于经营并获取利益。安康园艺公司虽然依法有权在合同被确认无效后向实际占有使用人主张相关的逾期腾房占有使用费，但结合本案客观情况，政府有关部门的公告要求既然对堰雅餐饮公司产生了直接影响，安康园艺公司也有义务遵照执行相关公告内容，依法配合政府拆违工作的有序实施，不应再另行使用涉案房屋并以此获取相应的利益。因此，安康园艺公司与此相关的诉请理由，不符合关于支付占有使用费的司法解释，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司与被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司签订的位于闵行区北松路XXX号一至三层门面房屋的两份《上海安康园艺工程有限公司门面房租赁合同》无效。

二、被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内清空上述涉案房屋，并将该房屋交还给原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司。

三、被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司支付房屋占有使用费63,282元(按31,641元/月，计算自2016年10月1日起至同年11月30日止)。

四、被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司支付门卫服务费2,000元(计算自2016年10月1日起至同年11月30日止)。

五、被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司向原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司支付自2016年10月1日起至搬离涉案房屋时实际发生的电费(根据电力公司收费标准计算)。

六、原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司返还涉案相关费用90,000元。

七、驳回原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司的其他诉讼请求。

八、驳回被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司的其他诉讼请求。

以上三、四、五项判决内容可与被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司于2016年10月17日补交的30,000元及前述第六项判决的相关费用抵扣。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费1,981.63元,由原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司负担991.63元,被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司负担990元；反诉受理费9,320.72元,由原告(反诉被告)上海安康园艺工程有限公司负担900元,被告(反诉原告)上海堰雅餐饮企业管理有限公司负担8,420.72元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　杨　超

二〇一八年四月十九日

书记员　庞一超

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。