湖北中益典当有限公司与某某、湖北诚丰建筑装饰设计工程有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省安陆市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鄂0982民初61号

原告：湖北中益典当有限公司。住所地：安陆市德安北路195号。

法定代表人：雷钧，公司执行董事。

委托诉讼代理人：张云涛，系该公司职员。

委托诉讼代理人：黄世振，湖北维天律师事务所律师。

被告：***，男，1970年8月8日出生，汉族，住安陆市。

被告：湖北诚丰建筑装饰设计工程有限公司。住所地：孝感市乾坤大道151号（蔚蓝新都202幢商铺）。

法定代表人：***，公司执行董事。

以上两被告委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。

原告湖北中益典当有限公司诉被告***、湖北诚丰建筑装饰设计工程有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，因“新冠”××的不可抗力，疫情防控期间中止审理，现恢复审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告湖北中益典当有限公司向本院提出如下诉讼请求：诉讼请求：1.依法确认原告和被告***于2015年9月24日签订的《巡店镇××新村住房销售合同》无效；2.依法判令被告***偿还原告借款246万元及按照年利率24%支付自2015年9月24日至实际偿还之日的利息；3.依法判令被告湖北诚丰建筑装饰设计工程有限公司对上述债务本息承担连带责任。事实和理由：2014年8月29日，原告湖北中益典当有限公司与被告***签订借款合同，约定借款金额300万元，期限30天，借款期限内利率为月利率40%，2014年的8月29日，原告通过银行转账向被告***汇款190万元，并于借款3天收取利息7.6万元；2014年10月10日被告***再次与原告签订借款合冋，借款金额为100万元，期限为30天，借款利率月利率为40%，并约定由被告湖北诚丰建筑装饰设计工程有限公司承担连带保证责任，同日，原告通过银行转账汇款100万元至***指定的账户，原告于当天收取利息4万元。2014年10月9日被告向原告偿付5.6万元，2014年10月10日被告向原告偿付2万元，2015年2月17日被告向原告偿付20万元。2015年9月24日被告***与湖北中益典当有限公司签订《巡店镇××新村住房销售合同》，双方约定***将其名下位于金墩房产作价245.0964万元出售给原告，用于直接抵减卖方(***)于2014年8月29日和2014年10月10日所欠买方(湖北中益典当有限公司)的债务，2015年9月28日经原、被告双方结算，***向原告出具欠条一张，注明“今欠到湖北中益典当行人民币玖拾柒万元整。”2017年8月9日，原告给两被告下发逾期贷款催收通知书，两被告签字予以确认。原告认为：被告***抵账给原告的住房属于小产权房，不受国家法律保护，且无法办理产权登记，原告和被告***于2015年9月24日签订的《巡店镇××新村住房销售合同》无效，按照合同无效的处理原则返还财产，原告将案涉住房返还给被告***，被告***应按照原借款合同继续偿还借款本息。

被告***、湖北诚丰建筑装饰设计工程有限公司辩称：被告***抵偿原告的房屋能够办理产权证，该销售合同有效，请法庭驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月29日，原告湖北中益典当有限公司与被告***签订借款合同，约定借款金额300万元，期限30天，借款期限内利率为月利率40‰，2014年的8月29日，原告通过银行转账向被告***汇款190万元。并于借款当天收取利息7.6万元；2014年10月10日被告***再次与原告签订借款合同，借款金额为100万元，期限为30天，借款利率月利率为40‰，并约定由被告湖北诚丰建筑装饰设计工程有限公司承担连带保证责任，同日，原告通过银行转账汇款100万元至***指定的账户。原告于当天收取利息4万元。2014年10月9日被告向原告偿付5.6万元，2014年10月10日被告向原告偿付2万元，2015年2月17日被告向原告偿付20万元。2015年9月24日被告***与湖北中益典当有限公司签订了住房销售合同，双方约定***将其名下位于金墩房产作价245.0964万元出售给原告，用于直接抵减卖方（***）于2014年8月29日和2014年10月10日所欠买方（湖北中益典当有限公司）的债务。2018年8月15日，原告起诉至本院，本院作出（2018）鄂0982民初1690号民事判决，原告不服该判决上诉至孝感市中级人民法院，孝感市中级人民法院做出（2019）鄂09民终48号民事裁定，认为“双方签订的《巡店镇××新村住房销售合同》中所涉房屋均为小产权房，依法不能对外转让，该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效”，对该案发回重审，本院经重审后，作出（2019）鄂0982民初912号民事判决，在该判决中本院认为“关于双方的房屋买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，双方所交易的标的物系位于巡店镇××新村的小产权房，但是根据该合同的约定，被告***已经将房产实际交付原告控制，原告在其后也将部分房产予以变卖，并将房款抵偿债务的事实在‘逾期贷款催收通知书’中予以确认，故双方已经实际履行完毕该房屋买卖合同，且该协议虽名为‘房屋买卖’，其实际的意思表示是‘以物抵债’，即使原告主张该合同无效，则可能涉及返还财产、孳息、缔约过错责任、善意第三人权利保护等系列问题，且法律关系与本案亦不相同，故不宜在本案中一并处理，应另案主张该权利，对于因该协议抵偿的债务245.0964万元，本院在本案中予以扣减，如该协议最终归于无效，则原告可主张返还”，该判决书发生法律效力后，原告湖北中益典当有限公司遂向本院起诉，请求确认该合同无效，并支付借款之本息。

本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对原告的诉讼请求被告有争议的部分，本院作出如下认定：

一、关于合同效力问题，本案双方所签买卖合同的标的物系位于安陆市××店镇××新村的房产，根据国家法律、行政法规，作为商业性质开发的房地产应取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》等证明文件，该房产因未能取得上述系列的准建手续，致使买受者不能取得不动产权属的证明，故上述该房产属于“小产权房”,不受国家法律的保护，亦不能对外转让，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；

二、无效合同的处理问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，双方因该合同取得的财产应当予以返还，因此，原告因该合同取得的安陆市××店镇××新村的房产，应返还给被告***，原告已经出售的房产就应按双方在合同中所约定的价格计算，因该合同所抵减的***所欠原告的债务2450964元，则应由被告***继续清偿；

三、关于原告主张的“依法判令被告***偿还原告借款246万元及按照年利率24%支付自2015年9月24日至实际偿还之日的利息”，原、被告签订的住房销售合同，是双方当事人真实意思的表示，在该合同中双方并未约定违约责任，也未约定***对于出卖标的的权利瑕疵担保义务，故双方在签订合同之时对于标的物的权利瑕疵应有相应的认识。该合同的本质为“以物抵债”，因违反法律、行政法规的强制性规定归于无效，是基于“商品房”的行政管理特征，而非“物”的自然属性，故合同无效并不能归责于被告***。该合同的履行导致了双方2450964元债权债务关系的消灭，该笔债权的利息属于合同损失，但无证据证明被告***存在缔约过失或者履约过错或违反了其他合同义务，故该损失由原告自行承担；

四、关于被告安陆市诚丰建筑装饰设计工程有限公司是否对上述债务本息承担连带责任问题，诚丰公司并非原告与被告***房屋买卖合同的当事人，对于合同无效、互返财产等事项，并无合同约定的过错或者其他法定的过错，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

综上，双方所签订的房屋买卖合因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:

一、确认原告湖北中益典当有限公司和被告***于2015年9月24日签订的《巡店镇金墩新村住房销售合同》无效；

二、原告湖北中益典当有限公司向被告***返还上述合同附件中注明的房产及车库，不能返还的按双方合同约定价格折价给付；

三、被告***向原告湖北中益典当有限公司返还2450964元；

上列应付款项，于本判决生效后10日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告湖北中益典当有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费26480元,减半收取13240元由被告***负担6620元，原告湖北中益典当有限公司负担6620元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判员　徐　斌

二〇二〇年六月四日

书记员　李莹莹