中山市某某建设有限公司、中山市某某合作经济联合社土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省中山市中级人民法院 民事判决书 （2024）粤20民终709号 上诉人（原审被告）：中山市某某建设有限公司。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东保信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东保信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中山市某某合作经济联合社。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东载信（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东载信（深圳）律师事务所律师。 上诉人中山市某某建设有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人中山市某某合作经济联合社（以下简称某某联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2023）粤2071民初20231号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人某某公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回某某联社的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由某某联社承担。 事实和理由：一、根据案涉租赁合同约定,应当由新成立的公司履行支付租金的义务。案涉租赁合同第十一条第19款约定，某某联社同意某某公司在案涉租赁合同项下的权利与义务都由某某公司新成立的公司享有和履行，故某某联社所主张的2023年6月至9月的租金的支付义务应当由某某公司新成立的公司承担，而非某某公司承担。二、某某公司不存在违约行为，不应当承担违约责任。一审判决某某公司承担违约责任，属于认定事实不清，适用法律错误。根据中山市人民政府**街道办事处（以下简称**街道办事处）于2023年6月2日发给某某公司的《关于商请某某公司尽快明确***项目后续投资事宜的函》，由于案涉***项目存在投资主体待调整的情况，**街道办事处建议某某公司与某某联社为及时止损而协商终止租赁合同。对此，某某公司积极与某某联社协商租赁合同是否继续履行等相关事宜，其间基于双方仍处于协商过程的实际情况以及为了在双方达成一致意见之前减少损失的目的，某某公司暂缓向某某联社支付每月租金，并非恶意拖欠和故意违约。故一审法院认定某某公司存在违约行为，并依据民法典第五百九十三条的规定，判令某某公司承担违约责任，属于事实认定不清、适用法律错误。 被上诉人某某联社辩称，根据合同的相对性，某某公司应按照合同约定履行义务，其在未履行义务的情况下，应承担未及时履行的赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 某某公司于2023年6月25日向一审法院起诉请求：一、判令某某公司向某某联社支付拖欠的一次性缴交租金的第二期租金1309824元及利息（利息以1309824元为基数，自2022年3月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，暂计至2023年6月13日为60979.57元）；二、判令某某公司向某某联社支付拖欠的2023年6月租金54576元及利息（利息以54576元为基数，自2023年6月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，暂计至2023年6月13日为27.67元）；三、判令本案诉讼费及律师费48500元均由某某公司承担。一审诉讼中，某某联社申请撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令某某公司向某某联社支付拖欠的2023年6月、7月、8月、9月租金218304元及利息1212.27元（其中，2023年6月租金以54576元为基数，自2023年6月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2023年9月21日；2023年7月租金以54576元为基数，自2023年7月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2023年9月21日；2023年8月租金以54576元为基数，自2023年8月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2023年9月21日；2023年9月租金以54576元为基数，自2023年9月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2023年9月21日，具体均计算至清偿完毕之日止）。 一审法院认定事实：2021年6月15日，某某联社（出租方、甲方）与某某公司（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定“乙方通过竞投投得甲方名下位于中山市**路**号新安‘深岭’商业用地的承租权，出资建设旅游配套、体育健康、公寓式酒店等商业综合体，土地总面积12128平方米，乙方对甲方出租的土地情况已作充分了解，同意按现状承租该地块；建设期为2年，从2021年6月1日至2023年5月31日；租赁期为20年，从2023年6月1日起至2043年5月31日止；建设期不收租金，租赁期间的租金由两部分构成，包括第1点每月缴交租金和第2点一次性缴交的租金：（1）每月租金部分：起租价4.5元／平方米／月，每五年租金上调20%，即从2028年6月1日第一次调整租金，2023年6月1日至2028年5月31日期间的每月租金为54576元……租金按月收取，在每月10日前缴交；（2）乙方需向甲方一次性缴交租金的部分合计为11701351元，分两期支付，第一期于双方签订合同后45日内，乙方一次性向甲方缴交租金10391527元，第二期于本合同签订后9个月内，乙方再一次性向甲方缴交租金1309824元；因任何乙方的违约行为，导致守约方通过法律途径主张权利的，守约方因此支出的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、担保费等费用由违约方承担；本合同生效后，乙方成立一家公司（名称以工商登记为准），具体负责本项目的建设、运营，甲方同意乙方在本合同项下的权利与义务由该新公司享有和履行”等事项。 2022年9月22日，某某联社发函给某某公司催收一次性缴交租金的第二期租金1309824元。 2023年6月1日，某某联社委托广东某某事务所向某某公司发出《律师函》，要求某某公司在收到函件后3个工作日内支付一次性缴交租金的第二期租金1309824元及在2023年6月10日前支付2023年6月的租金54576元。 某某联社委托广东载信律师所指派律师代理其与某某公司土地租赁合同纠纷一案的一审阶段，为此支出律师费48500元。 一审再查，2023年6月2日，**街道办事处向某某公司发出《关于商请某某公司尽快明确***项目后续投资事宜的函》，函称，项目出现以下情况：一是因拖欠某某联社的租地租金，导致某某联社股民意见激烈；二是由于市政府有新工作要求，投资主体待调整，为妥善解决***项目后续投资和项目推进问题，特提出如下建议：（1）如继续由国资参与，请及时请示上级领导调整参股主体，继续共同推进***项目建设和落地；（2）如尚未明确投资方向，建议及时止损，终止租赁合同，交还土地给某某联社，依法依规与合作方协商赔付等问题。 一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。某某联社与某某公司签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照诚信原则，恪守履行。双方在《土地租赁合同》中约定“某某公司成立一家公司（名称以工商登记为准），具体负责本项目的建设、运营，某某联社同意某某公司在本合同项下的权利与义务由该新公司享有和履行”，但该约定并未变更案涉土地租赁合同的相对方，在新公司未成立前、该合同项下权利义务未转让前，某某公司作为承租方负有按合同约定履行支付租金的义务。某某公司未按约支付，构成违约。某某联社要求某某公司支付拖欠的2023年6月至9月的租金218304元，应予支持。《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”因此，即使某某公司确因第三人原因无法按时履约，亦不影响其向某某联社承担违约责任。故此，某某公司抗辩其不存在违约，与事实不符，不予采信。关于利息损失。某某公司逾期支付租金造成某某联社资金占用上的损失，某某联社主张某某公司从应付租金次日起支付利息损失，合理有据，予以支持。关于律师费。某某公司在某某联社发出催收函及《律师函》后均未及时履行付款义务，直至某某联社提起本案诉讼后才支付了一次性缴交租金的第二期租金1309824元。故此，某某联社以原诉讼请求的诉讼金额要求某某公司承担律师费48500元，合理有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第六十七条第一款的规定，判决：一、某某公司于判决发生法律效力之日起十日内向某某联社支付2023年6月至同年9月的租金218304元及利息（利息暂计至2023年9月21日为1212.27元，此后以218304元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、某某公司于判决发生法律效力之日起十日内向某某联社支付律师费48500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百六十条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4592元，减半收取计2296元，由某某公司负担（某某联社已预交9033元，多收取的6737元由一审法院退回，某某公司于判决生效之日起十日内迳付某某联社）。 本院二审期间，某某公司、某某联社均未向本院提交新证据。 本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。 本院再查：二审中，某某公司确认至今未成立案涉《土地租赁合同》约定的新公司，并表示其正在某某公司的成立事宜。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”该条第二款规定：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，在双方均没有证据证明一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，本院仅围绕某某公司提出的上诉请求进行审理。对于双方没有提出上诉请求的，本院不予审理。 《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。”本案中，根据案涉《土地租赁合同》的约定，案涉土地2023年6月1日至2028年5月31日期间的每月租金54576元，在每月10日前交纳。但是，某某公司并未依约向某某联社交纳租金，现仍拖欠某某联社2023年6月至9月份的租金未交纳，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。在此情形下，一审判决某某公司向某某联社支付2023年6月至9月期间的租金218304元及相应利息，并无不当，本院予以维持。同时，因某某公司逾期支付租金违约，根据案涉《土地租赁合同》的约定，一审判决某某公司承担某某联社在本案中支出的律师费48500元，亦无不当，本院亦予以维持。 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，虽然案涉《土地租赁合同》约定某某公司成立一家新公司，具体负责本项目的建设、运营，某某联社同意某某公司在本合同项下的权利与义务由该新公司享有和履行，但是，某某公司至今未成立该新公司。因此，案涉土地2023年6月至9月期间的每月租金，仍应当由某某公司向某某联社支付。某某公司的该上诉主张不能成立，本院对此不予支持。 综上所述，上诉人某某公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4574元（上诉人中山市某某建设有限公司已预交），由上诉人中山市某某建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年三月二十七日 书记员***