222某某与徐州市住房保障和房产管理局、徐州博顿置业有限公司等行政登记二审行政裁定书

江苏省徐州市中级人民法院

行政裁定书

（2018）苏03行终222号

上诉人（原审原告）***，男，1960年5月4日生，汉族，住福建省福州市台江区。

被上诉人（原审被告）徐州市住房保障和房产管理局，住所地徐州市新城区。

法定代表人闫军，该局局长。

被上诉人（原审第三人）徐州博顿置业有限公司，住所地徐州经济技术开发区。

法定代表人***，该公司经理。

被上诉人（原审第三人）北京中天博地科技有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人齐文章，该公司总裁。

上诉人***诉被上诉人徐州市住房保障和房产管理局（以下简称徐州房管局）、徐州博顿置业有限公司、北京中天博地科技有限公司商品房预售备案登记一案，不服徐州铁路运输法院（2017）苏8601行初1274号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审查认为：首先，商品房预售合同登记备案制度是房地产管理部门的一种行政管理措施，目的是加强对商品房开发企业的监督管理，保护商品房交易的安全，防止开发商“一房数卖”损害买受人的合法权利。商品房预售合同的登记备案是对商品房买卖合同进行公示的行为，其仅在商品房买卖合同双方当事人之间产生法律效力，并不会对合同之外的第三方产生法律效力，因此，合同之外的第三方与预售登记备案行为不具有法律上的利害关系。本案中，***并不是涉案预售登记备案行为的相对人，且其作为涉案商品房买卖合同之外的第三方，与该预售登记备案行为亦不具有法律上的利害关系。其次，***作为民事案件的申请执行人，人民法院对第三人博顿公司房产的查封是担保其债权在执行程序中实现的一种措施。而商品房预售合同登记备案产生的仅是债权合同公示的效力，并不会产生物权公示的效力，亦不会产生物权变动的法律效力。涉案房屋虽经预售备案，但该备案行为并不直接导致房屋所有权的变动，且涉案16套房屋预售备案后，博顿公司另行提供其名下的22套房屋予以置换并已被执行法院查封。在此情况下，涉案预售备案行为未对***的合法权益产生实际影响。综上，***与涉案商品房预售登记备案行为不具有法律上的利害关系，且该行为对***的合法权益亦不产生实际影响，依法应当驳回***的起诉。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、第（八）项之规定，裁定：驳回***的起诉。

上诉人***不服原审裁定，向本院提起上诉称：一、徐州房管局对处于人民法院查封期间房产予以预售备案登记的行政行为违法事实清楚、证据确凿。二、涉案房产预售备案登记是徐州房管局行政职权范围内的具体行政行为。根据《城市商品房预售管理办法》第四条、第十条第一款的规定，涉案房产预售备案登记是徐州房管局行政职权范围内的具体行政行为，徐州房管局关于通过网络预售备案登记不属于具体行政行为的辩解不能成立。三、上诉人与涉案房产预售备案登记行为具有利害关系。上诉人是涉案房产被采取查封措施的民事执行案件申请执行人，徐州房管局对涉案房产予以预售备案登记并最终导致涉案房产产权发生转移，严重影响人民法院生效判决的执行，并对生效判决确定的上诉人合法权益产生严重影响，因此，上诉人与涉案的预售备案登记行为具有利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，有权提起本案诉讼。四、一审不公开审理程序违法。一审法院在没有任何证据证明符合不公开审理条件，仅凭徐州房管局的一面之词就决定不公开审理，程序违法。综上，一审裁定适用法律错误、程序违法，请求二审法院：1、判决撤销一审行政裁定，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、有被上诉人承担本案诉讼费用。

被上诉人徐州房管局书面答辩称：一、涉案商品房的预售备案登记并非具体行政行为。具体行政行为是指行政主体为实现行政管理目标和任务，应行政相对人的申请或依职权依法处理涉及特定行政相对人权利义务的一种行为。商品房预售备案仅是防止开发商一房多卖，进而维护交易安全的行政管理手段。主管部门并不对商品房买卖合同当事人之间的民事权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行及履行过程进行行政干预。因此，涉案房屋商品房买卖合同从签订到履行及权利如何救济均由合同当事人自主决定，与被上诉人无关。被上诉人的备案行为不符合具体行政行为对相对人设定特定权利义务的构成要件，不具有行政行为的执行力，并非具体行政行为。二、上诉人诉讼主体不适格。商品房预售备案仅是防止开发商一房多卖，进而维护交易安全的行政管理手段。仅在商品房买卖合同的当事人之间产生法律效力，上诉人并非合同当事人，与涉案商品房买卖合同预售备案不具有法律上的利害关系，其无权提起本案诉讼。三、一审审判程序合法。在本案审理过程中，涉及较多的第三人及部分案外人的个人购房信息，属个人隐私，不得随意向社会公开。一审法院经申请决定对案件不公开审理，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第43、54条之规定。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。

本院经审查认为：首先，商品房预售合同备案登记行为产生的仅是债权合同公示的效力，不会产生物权变动的法律效力。涉案房屋虽经预售备案，但该备案行为并不直接导致房屋所有权的变动，且涉案房屋预售备案登记后，博顿公司另行提供其名下的22套房屋予以置换并已被执行法院查封。故涉案商品房预售备案登记行为对***的合法权益不产生实际影响。原审法院裁定驳回***的原审起诉，并无不当。另经查询，上诉人***已经就涉案房屋的所有权转移登记行为提起行政诉讼，其相关权益已在该案中进行主张。其次，《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款规定：“人民法院公开审理行政案件，但涉及国家秘密、个人隐私和法律另有规定的除外。”本案中，因涉及第三人及其他案外人的隐私，原审法院决定对该案不公开审理并当庭向上诉人予以说明，原审程序并无不当。综上，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长***

审判员***

审判员*颖

二〇一八年六月十四日

书记员***