惠州远望数码城投资开发有限公司、某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省惠州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤13民终1221-1289号

上诉人（原审被告）：惠州远望数码城投资开发有限公司，住所地：博罗县罗阳镇水西村委会望牛墩，统一社会信用代码：91441322570179030T。

法定代表人：林汉林。

委托诉讼代理人：黄景瑜，广东卓凡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赖文婕，广东卓凡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***、梁文海等69户业主（身份信息详见附表）。

委托诉讼代理人：曾顺开，广东指针律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李伟成，广东指针律师事务所律师。

上诉人惠州远望数码城投资开发有限公司（以下简称远望公司）因与被上诉人***、梁文海等69户业主商品房预售合同纠纷共69案，不服广东省博罗县人民法院作出的一审民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。{因上述69个案件所涉及基本事实和争议焦点问题基本相同，以下行文以本院二审（2022）粤13民终1221案件为例进行论述}

远望公司上诉请求：1.判决撤销广东省博罗县人民法院作出的（2021）粤1322民初5221号《民事判决书》；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；3.判决由被上诉人承担本案全部诉讼费用。

事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，判决不当，应依法改判或发回重审。1.一审判决未查清本案事实，径直认定“根据合同约定，涉案房屋在2021年4月16日才具备交付条件。被告在此之前向原告邮寄收楼通知书，通知原告收房，不完全具备交付条件，不属于其履行完整交付义务的行为，对原告不产生交付房屋的法律后果”证据不足，完全是违背本案事实与法律的，是错误的。从而导致一审判决作出“本院酌定以被告具备交房条件后三个月的期限为通知收楼时间，即涉案房屋的交付日期为2021年7月16日。”的错误认定，应当予以纠正。具体理由如下：

第一，上诉人于2021年3月21日通过快递向被上诉人邮寄了收楼通知书，被上诉人于2021年3月29日签收了收楼通知书，上诉人在确定被上诉人收到收楼通知书后，通过楼栋管家以电话及微信的方式与被上诉人持续联系沟通房屋交付事宜。自2021年4月1日起，上诉人工作人员通过电话方式通知被上诉人办理收楼并添加了被上诉人为微信好友继续联系沟通收楼事宜，此时房屋已完全具备交付条件。且被上诉人于2021年4月10日到本项目营销中心签到，并对房屋进行查验，上诉人也已按其要求进行了整改，被上诉人拖延办理收房手续，导致涉案商品房未能交付是被上诉人自身的过错引起。

第二，从被上诉人收到上诉人邮寄的收楼通知书，与上诉人工作人员确定被上诉人已收到收楼通知书及上诉人工作人员通过电话及微信的方式联系沟通房屋交付事宜是持续性的、整体的通知交付程序，不能单一机械认定房屋不完全具备交付条件之前邮寄收楼通知书就不属于履行完整交付义务的行为。而且，本案被上诉人自收到上诉人邮寄的收楼通知书之日起，从表示或提及过拒绝收房。

因此，被上诉人于2021年3月29日收到的收楼通知书对被上诉人是产生交付房屋的法律后果的，结合整个交付通知的持续性和整体性，上诉人最迟已于2021年4月16日完成了交付房屋的义务。

2.一审判决认定新冠疫情影响的时间82日，不足于弥补新冠疫情对房地产项目的实际影响，应依法认定新冠疫情影响的时间至少5个月，交房时间至少顺延5个月。

广东省人民政府于2021年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，涉案项目停工停产，导致工期延误，直至2021年4月13日广东省住房和城乡建设厅发出《广东省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部办公厅关于印发房地产企业复工复产指南的通知》，涉案项目才逐渐复工，突遇疫情之后刚开始复工对到岗人员、人数均确有严格限制，且开发企业人员组成复杂，外来务工人员较多，受全国各省市疫情防控措施的持续影响，一线工人确实无法及时获准复工后到岗，建设原材料进场等均受影响，难以立即恢复到疫情未发生时的施工水平。而且在受疫情影响后的工期顺延期间，又遇上一个2021年春节，因当时全国各地仍受疫情防控措施的影响，春节后复工同样遇到疫情过后第一次复工的严重问题。需要强调的是，如果没有本次疫情的影响，本项目完全不会发生延期交房的情况。

而且，大疫之下应当相互理解，共担损失，经查找相关案例，贵州省遵义市中级人民法院于2021年9月1日作出（2021）黔03民终6889号民事判决书，对新冠肺炎疫情影响延期交房酌情免除开发商5个月的责任，而广东省惠州市的疫情受灾程度比贵州省遵义市严重近一倍。因此，结合广东省惠州市与贵州省遵义市的疫情受灾程度，认定新冠疫情影响的时间至少五个月较为合理，望二审予以纠正。

一审判决将遭遇极端天气的预见完全归责于上诉人有误，应予纠正。

一审未考虑近年来气候变化，引发极端天气的发生概率增大，导致本项目受气象灾害影响，导致经常性停工，工期延误，从而依法交房时间延误的事实。本项目自2018年8月24日开工，当时上诉人具有的开发经验也仅限于2018年以前，而全球气候变化，极端天气的发生率自2018年以来是逐年增加，完全超出了上诉人原有的开发经验，且大部分气象灾害并非可以预见，凡受到台风、暴雨、高温等极端天气，本项目均无法施工，遭受了实际的影响。因此，一审判决应给予合理的受气象灾害影响延期施工的天数进行相应扣除。

三、一审判决违反法定程序，影响案件正确判决，应于纠正。

1.一审适用简易程序独任审理有误，导致未查清本案事实，而作出错误判决。

《民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的民事案件，适用本章规定”。本案为商品房预售合同纠纷，需审理的相关事实较多、案情复杂、双方争议均较大，且涉案共69宗，诉讼标的均是诉请上诉人支付逾期交房违约金，均由一审法院管辖同时开庭审理，属于共同诉讼且被上诉人一方人数众多的案件类型，不应适用简易程序独任审理。

根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》（2020年修正）第一条关于适用范围的规定：“基层人民法院根据民事诉讼法第一百五十七条规定审理简单的民事案件，适用本规定，但有下列情形之一的案件除外：（三）共同诉讼案件中一方或者双方当事人人数众多的”，本案适用简易程序独任审理明显错误，影响案件正确判决，望予纠正。

2.一审法院仓促结案严重影响案件审判质量，未作出正确判决。本案一同开庭的共69宗，均于2021年9月23日开庭，庭审时双方均明确表示可以调解，庭后继续协商，而一审法院却在双方调解过程中仓促于2021年9月29日作出判决，且一审判决完全参照被上诉人代理人于2021年9月27日提交的类案案例（2020）粤13民终2191、2194、2195、2199、2201－2209、3454号、（2020）粤13民终5104－5111，完全不顾本案与类案案例的案情存在差异，案件事实有区别，而仓促作出一审判决。类案案例中，买受人在出卖人房屋不完全具备交房条件时发出收楼通知后明确向出卖人表示拒绝收楼，且此后出卖人在房屋满足交付条件后未再履行通知义务，二审法院才据此酌定以出卖人具备交楼条件后三个月的期限为通知收楼时间。而在本案中，上诉人在房屋不完全具备交房条件时发出收楼通知后，被上诉人收到收楼通知书后并未表示拒绝收楼，且上诉人在确定被上诉人收到收楼通知书后，通过楼栋管家以电话及微信的方式与被上诉人持续联系沟通，在房屋已完全具备交付条件时，被上诉人仍无理由拖延办理收房手续不应归责于上诉人。

综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，判决不当，且一审判决违反法定程序，影响案件正确判决。上诉人为维护自身的合法权益，特提起上诉，请求二审法院查清本案事实，重新做出认定，依法改判或将本案发回重审。

二审中，***、梁文海在法定期间内未提交答辩意见，不影响本院审理。

***、梁文海向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金33498.1044元（违约金以925362元为基数，按照日万分之二的标准计算，从2021年1月1日起计至实际交付之日止，暂计至2021年6月30日）。2、请求判令本案诉讼费等费用由被告承担。

一审法院认定事实：原告与被告经协商，双方于2019年3月13日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告以925362元的价格购买被告开发的位于博罗县房。合同第九条约定了商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定了被告于2020年12月31日前向原告交付涉案商品房。同时还约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。合同第十二条约定了被告逾期在90日内交房，按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付的全部房款，同时被告按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。等等。

签订合同后，原告已按约定向被告付清了全部购房款925362元。涉案的商品房于2021年3月30日办理了竣工验收合格备案，于2021年4月16日取得了博罗县不动产面积测绘成果（实测）报告书。在涉案的商品房办理竣工验收合格备案和取得博罗县不动产面积测绘成果（实测）报告书之前，被告于2021年3月21日通过快递向原告邮寄了收楼通知书。原告于2021年3月29日签收了收楼通知书，但至今未办理收房手续。此后，被告未再次通知原告办理收房手续。2021年9月23日，本案庭审辩论终结。

另查明，根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省新冠肺炎疫情防控形势，广东省人民政府于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月13日，广东省住房和城乡建设厅发出了《广东省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部办公厅关于印发房地产企业复工复产指南的通知》。

一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。签订合同后，原告已按约定向被告付清了全部购房款925362元。

关于房屋交付时间的问题。合同第九条约定了商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。本案中，涉案的商品房于2021年3月30日办理了竣工验收合格备案，于2021年4月16日取得了博罗县不动产面积测绘成果（实测）报告书。根据合同约定，涉案房屋在2021年4月16日才具备交付条件。被告在此之前向原告邮寄收楼通知书，通知原告收房，不完全具备交付条件，不属于其履行完整交付义务的行为，对原告不产生交付房屋的法律后果。在涉案房屋达到交付条件后，被告仍负有通知原告收房的义务。根据合同第十一条关于“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，基于诚实信用的合同履行原则，在房屋已过交付期而仍未交付以及被告已经通知收楼的情况下，原告作为善意的购房人，有适当关注交付条件合理促成房屋交付的义务，同时，作为合同相对方的原告，在合同一方违约时，亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。综上，本院酌定以被告具备交房条件后三个月的期限为通知收楼时间，即涉案房屋的交付日期为2021年7月16日。合同第十一条约定了被告于2020年12月31日前向原告交付涉案商品房，据此计算，被告逾期交房197日。

关于逾期交房的违约金应如何计算的问题。根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省新冠肺炎疫情防控形势，广东省人民政府于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。被告辩称新冠肺炎疫情的影响属于不可抗力，导致工期延期，交房时间顺延，理由充分，本院予以采纳，但交房时间应顺延至广东省住房和城乡建设厅发出《广东省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部办公厅关于印发房地产企业复工复产指南的通知》的时间即2020年4月13日为宜。扣减新冠肺炎疫情影响的时间82日（自2020年1月23日起至2020年4月13日止）后，被告仍应向原告支付115日（197日-82日）的逾期交房违约金。综上，被告逾期交房已经构成违约，应承担违约责任。至于被告辩称受气象灾害影响，导致工程经常性停工，导致工期延期，交房时间顺延，属于不可抗力。因惠州地处沿海地区，被告作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在涉案合同中予以考虑，且被告亦未提供充分的合法有效的证据证明极端天气对其造成的实际影响，故被告的上述辩称意见，理由不充分，本院不予采纳。合同第十二条约定了逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金，据此，原告请求被告以925362元为基数，按每日万分之二计付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但应按逾期115日计算，经计算，违约金为21283元。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第五百九十一条的规定，一审法院判决如下:

一、被告惠州远望数码城投资开发有限公司应于本判决发生法律之日起十五日内向原告***、梁文海支付违约金21283元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费319元，由被告负担203元，原告负担116元。

本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，针对上诉人远望公司的上诉请求，二审争议焦点如下：一、延迟交楼违约金问题；二、程序问题。

《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同第九条约定，上诉人远望公司应当在2020年12月31日之前，交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告商品房。实际履行中，案涉房屋最终于2021年4月16日具备交付条件，上诉人远望公司在此之前发出的收楼通知书，由于房屋不完全具备交付条件，不符合法定和合同约定的条件，在案涉房屋达到交付条件后，需重新通知。被上诉人作为购房者，收取符合合同约定条件的房屋，属于行使合同主权利，在收到收楼通知后，通过电话和微信方式沟通联系房屋交付事宜，未以明示的方式表示或同意按照房屋现状，接收不符合合同约定的房屋，收到收楼通知书不产生交付房屋的法律后果。一审法院根据69宗案件中各被上诉人在2021年4月16日符合交楼条件后的实际收楼情况，分别确定延迟交楼违约金的截止时间并无不当，本院予以维持。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状肺炎疫情属于此种情况，根据上诉人远望公司提交的证据，广东省自2020年1月23日至2020年4月13日因疫情影响施工，一审法院已经扣除该段时间82日，上诉人远望公司上诉主张扣除5个月，无事实依据。惠州地处沿海地区，台风、暴雨等极端天气，属于常见天气情形，上诉人远望公司作为专业的房地产开发企业，对可能遭遇到的极端天气应当有相当的预见，亦已在涉案合同中予以考虑，且上诉人亦未举证极端天气对其造成的实际影响，扣除极端天气影响的请求不足，本院不予支持。本次涉及延迟交房违约金案件共计69宗，每宗案件涉及当事人均为买卖双方，且争议焦点为近期常见问题，一审法院适用简易程序并无不当。

综上，上诉人远望公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

69案件二审案件受理费已由上诉人惠州远望数码城投资开发有限公司预交，均由上诉人惠州远望数码城投资开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　沈　巍

审 判 员　　邹　戈

审 判 员　　张佳誉

二〇二二年三月二十四日

法官助理　　吴映梨

书 记 员　　钟润美

附表：

序号

案号

被上诉人

原审案号

（2022）粤13民终1221号

***、梁文海

（2021）粤1322民初5221号

（2022）粤13民终1222号

黄秋蓉、曾高高

（2021）粤1322民初5222号

（2022）粤13民终1223号

高世栋

（2021）粤1322民初5220号

（2022）粤13民终1224号

刘兰

（2021）粤1322民初5218号

（2022）粤13民终1225号

刘真真

（2021）粤1322民初5216号

（2022）粤13民终1226号

邹福龙、杨美莹

（2021）粤1322民初5215号

（2022）粤13民终1227号

李惠霞、梁董

（2021）粤1322民初5214号

（2022）粤13民终1228号

邹岸秋、叶冬梅

（2021）粤1322民初5255号

（2022）粤13民终1229号

曾远杰、范梦怡

（2021）粤1322民初5253号

（2022）粤13民终1230号

陈锋城、李兰凤

（2021）粤1322民初5252号

（2022）粤13民终1231号

杨云立

（2021）粤1322民初5249号

（2022）粤13民终1232号

宾建勇、陈海燕

（2021）粤1322民初5224号

（2022）粤13民终1233号

曾景活

（2021）粤1322民初5258号

（2022）粤13民终1234号

王雅平、简元顺

（2021）粤1322民初5259号

（2022）粤13民终1235号

蒲毅、刘一卜

（2021）粤1322民初5257号

（2022）粤13民终1236号

张友云

（2021）粤1322民初5256号

（2022）粤13民终1237号

后永付、肖娅梅

（2021）粤1322民初5180号

（2022）粤13民终1238号

唐军武

（2021）粤1322民初5178号

（2022）粤13民终1239号

苏家梅

（2021）粤1322民初5181号

（2022）粤13民终1240号

王双燕

（2021）粤1322民初5177号

（2022）粤13民终1241号

宋秋贤、廖东梅

（2021）粤1322民初5176号

（2022）粤13民终1242号

奉亮

（2021）粤1322民初5169号

（2022）粤13民终1243号

宋雪芬

（2021）粤1322民初5190号

（2022）粤13民终1244号

黄波、叶少英

（2021）粤1322民初5189号

（2022）粤13民终1245号

侯真祥

（2021）粤1322民初5188号

（2022）粤13民终1246号

李**

（2021）粤1322民初5187号

（2022）粤13民终1247号

扶卫民、廖朋

（2021）粤1322民初5186号

（2022）粤13民终1248号

唐芳、曾素云

（2021）粤1322民初5183号

（2022）粤13民终1249号

王利平、李国花

（2021）粤1322民初5212号

（2022）粤13民终1250号

石小毛、陈开金

（2021）粤1322民初5208号

（2022）粤13民终1251号

柯述平

（2021）粤1322民初5210号

（2022）粤13民终1252号

张红强、蒲慈珍

（2021）粤1322民初5191号

（2022）粤13民终1253号

付滢

（2021）粤1322民初5192号

（2022）粤13民终1254号

江伟

（2021）粤1322民初5193号

（2022）粤13民终1255号

陈传明

（2021）粤1322民初5146号

（2022）粤13民终1256号

黄海燕、王春阳

（2021）粤1322民初5145号

（2022）粤13民终1257号

田金

（2021）粤1322民初5144号

（2022）粤13民终1258号

韦永玥

（2021）粤1322民初5143号

（2022）粤13民终1259号

曾程程、冯剑平

（2021）粤1322民初5148号

（2022）粤13民终1260号

赖向明

（2021）粤1322民初5147号

（2022）粤13民终1261号

朱俊聪

（2021）粤1322民初5151号

（2022）粤13民终1262号

刘鹏

（2021）粤1322民初5150号

（2022）粤13民终1263号

陈小清

（2021）粤1322民初5149号

（2022）粤13民终1264号

洪孔云

（2021）粤1322民初5109号

（2022）粤13民终1265号

张国标、陈素花

（2021）粤1322民初5160号

（2022）粤13民终1266号

黄广

（2021）粤1322民初5159号

（2022）粤13民终1267号

曾华开、姚小珍

（2021）粤1322民初5152号

（2022）粤13民终1268号

谌欢欢、黄丽玉

（2021）粤1322民初5127号

（2022）粤13民终1269号

左国园、韦丽婵

（2021）粤1322民初5112号

（2022）粤13民终1270号

黎胜金、胡秀保

（2021）粤1322民初5101号

（2022）粤13民终1271号

罗文清、邓智慧

（2021）粤1322民初5105号

（2022）粤13民终1272号

江秀芹

（2021）粤1322民初5165号

（2022）粤13民终1273号

苏贵清

（2021）粤1322民初5164号

（2022）粤13民终1274号

张小凤、韩伟基

（2021）粤1322民初5162号

（2022）粤13民终1275号

庄培英、周志辉

（2021）粤1322民初5086号

（2022）粤13民终1276号

佟胜闯、田婷婷

（2021）粤1322民初5085号

（2022）粤13民终1277号

尹曙辉、余恩容

（2021）粤1322民初5072号

（2022）粤13民终1278号

朱锦霞、李晖

（2021）粤1322民初5071号

（2022）粤13民终1279号

陈玉强、曾仕芳

（2021）粤1322民初5070号

（2022）粤13民终1280号

颜应军

（2021）粤1322民初5067号

（2022）粤13民终1281号

唐建勇、王艳敏

（2021）粤1322民初5098号

（2022）粤13民终1282号

钟细平

（2021）粤1322民初5059号

（2022）粤13民终1283号

黎又铭

（2021）粤1322民初5055号

（2022）粤13民终1284号

梁玉红、韦芳荣

（2021）粤1322民初5097号

（2022）粤13民终1285号

杨严翠

（2021）粤1322民初5052号

（2022）粤13民终1286号

周子孟、稂丽美

（2021）粤1322民初5048号

（2022）粤13民终1287号

龚燕、张志雄

（2021）粤1322民初5096号

（2022）粤13民终1288号

黄荣炎、刘伟友

（2021）粤1322民初5095号

（2022）粤13民终1289号

张幸洁

（2021）粤1322民初5090号