烟建集团有限公司、威海圣荣浩业房地产开发有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省威海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）鲁10执异177号 案外人：威海市泽丰建筑工程公司，住所地威海市环翠区**镇长江街-27号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，***程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***程律师事务所律师。 申请执行人：烟建集团有限公司，住所地烟台市芝罘区南洪街100号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 委托诉讼代理人：***，公司员工。 被执行人：威海圣荣浩业房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区**镇皂河北村委办公楼二楼。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，公司办公室主任。 本院在审理烟建集团有限公司（以下简称烟建公司）与威海圣荣浩业房地产开发有限公司（以下简称圣荣浩业公司）分期付款买卖合同纠纷一案中，于2021年3月12日经烟建公司的保全申请，作出（2021）鲁10财保2号民事裁定书，查封了圣荣浩业公司位于威海市环翠区××镇××街××座小区××商铺共计62套不动产，其中包括威海市环翠区**镇淮河街水缘金座5号-7不动产（以下简称涉案房产）。案外人威海市泽丰建筑工程公司（以下简称泽丰公司）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人泽丰公司请求：中止对涉案房产的执行并解除查封。事实和理由：（一）2020年1***公司与圣荣浩业公司、案外人威海圣浩置业有限公司（以下简称圣浩公司）签订了《以房抵款协议书》，三方约定圣荣浩业公司以涉案房产抵顶圣浩公司欠***公司工程款2547184.46元。且协议第二条约定协议签订当日，泽丰公司将与房款等额的工程款发票及收款收据交付圣浩公司。2020年1月3日，泽丰公司***公司出具金额为2547184.46元的收款收据。2020年12月14日，泽丰公司***公司出具了三张增值税发票，发票总金额为2547184.46元。2021年7月12日，威海市环翠区人民法院（以下简称环翠区法院）立案受理泽丰公司诉圣浩公司、***、威海天成建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案［案号为（2021）鲁1002民初4016号]庭审过程中，泽丰公司主张以现金方式支付抵顶的涉案房产对应部分工程款，环翠区法院并未支持泽丰公司的该项主张。环翠区法院认为，圣荣浩业公司、圣浩公司、泽丰公司签订的《以房抵款协议书》是各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。以物抵债协议为诺成性合同而非实践性合同，虽然案涉房屋尚未交付，且存在查封的情况，在案涉《以房抵款协议书》未解除的情况下，泽丰公司要求圣浩公司直接向其支付以房抵顶的工程款，涉及案外人合同利益，不应在本案中一并处理。在上述生效的判决中，环翠区法院认定以物抵债协议属于诺成性合同，抵款协议合法有效，未支持泽丰公司要求将涉案房产抵顶的工程款以现金方式支付的请求。故被执行人应当继续履行抵款协议，将涉案房产所有权过户给泽丰公司。如果本案强制执行，将涉案房产拍卖或变卖，泽丰公司的2547184.46元的工程款债权既未获得现金支付，又无法取得抵顶的房产，严重损害合法债权人的利益。（二）本案以物抵债严格来说是以房抵顶工程款，不能完全按照商品房买卖的相关解释以及排除执行的相关确定，从本案以房抵顶工程款的成因来看，泽丰公司为圣荣浩业公司开发的A23号楼施工建设及工程款数额超过本案所查封的涉案房产的价值，本案涉案房产实质上是抵顶圣荣浩业公司开发的A23号楼的工程款，泽丰公司对该部分工程款享有优先受偿权，此外，根据最高人民法院以及山东省高级人民法院的相关裁判精神，并非所有的以物抵债协议都不能排除执行，本案工程款本身是享有优先受偿权的工程价款，应当可以排除强制执行。建设工程价款优先受偿权是为保护农民工的合法权益，泽丰公司面临年终发放农民工工资困难的情况，希望法院从维稳的角度考虑社会公共利益及农民工合法权益，妥善处理。（三）本案涉及超标的查封，本案执行依据已经判决申请执行人的债权数额只有4000余万元，本案查封超过6000万元，已经明显超出了判决书的金额，应及时解除对超标的额财产的查封措施。 申请执行人烟建公司辩称，（一）以房抵债未办理网签手续是未实际履行，泽丰公司未取得抵债房屋的所有权，不足以排除本案执行。（二）以房抵债协议并非合法有效的书面买卖合同，不能据此排除本案的执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同义务亦不相同。因此仅依据以物抵债协议并不足以排除另一个金钱债权的执行。本案中，泽丰公司在未向圣荣浩业公司付款的情况下，虽然圣荣浩业公司***公司出具了相应的收款收据，***公司不能否认本案是以物抵债的行为，不能认定圣荣浩业公司与泽丰公司之间存在商品房买卖的法律关系。泽丰公司与圣荣浩业公司在法院查封之前未签订合法有效书面买卖合同，也未依法至相关部门办理网签手续，其抵房的目的亦非居住而是清偿旧债，涉案房屋是商铺非住宅，故其不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定来排除执行。（三）泽丰公司在执行异议申请书及环翠区法院（2021）鲁1002民初4016号民事判决书明确载明：涉案房屋并未交付，由此可以认定泽丰公司在人民法院查封之前未合法占有该不动产，其不能够排除执行。（四）根据泽丰公司提交的另案判决书载明，泽丰公司不享有建设工程优先受偿权，涉案房产不是泽丰公司建设的。法院未超标的查封，法院查封的财产远远不足以清偿被执行人欠付申请执行人的债务。 被执行人圣荣浩业公司向本院提交异议申请书，其陈述与案外人泽丰公司的异议请求及理由相一致。 异议审查期间，案外人泽丰公司提交了以下证据拟证明其主张：证据一，圣荣浩业公司、威海圣浩置业有限公司（以下简称圣浩公司）***公司签订《以房抵债协议书》，约定圣荣浩业公司同意以涉案房产抵顶圣浩公司欠***公司的工程款2547184.46元。证据二，泽丰公司于2020年1月3日***公司出具的金额未2547184.46元的收款收据。证据三，泽丰公司于2020年12月24日***公司开具的金额为2547184.46元的工程款增值税发票。证据四，（2021）鲁1002民初4016号民事判决书。证据五，水缘金座23号商品房预售许可公示截图一份，拟证明水缘金座23号楼的开发企业为圣荣浩业公司，但该23号楼是***公司交***公司施工，也因此泽丰公司与圣浩公司签订A-23号楼的施工合同，由于A-23号楼实际上是圣荣浩业公司开发的，因此三方签订了以房抵款协议书，将涉案房产抵顶泽丰公司施工的A-23号部分工程款。申请执行人烟建公司对上述证据均不予认可。被执行人对上述证据的真实性、证明内容均无异议。 申请执行人提交威海市住房和城乡建设局官方网站截图一张，载明涉案房产至今未办理网签手续。案外人泽丰公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据显示，1层2层的门市房均未办理网签备案手续，并不是泽丰公司的原因没有办理网签备案手续，据泽丰公司了解，涉案房产所在楼盘于2022年9月27日才通过综合验收，因此，未能办理网签备案手续不是泽丰公司的原因。被执行人质证称，涉案房产无法办理产权相关的产权登记手续，是被执行人的原因造成的，与泽丰公司无关。 被执行人圣荣浩业公司提交建筑安装工程承包合同、土方施工合同、建设工程施工合同、关于《旧村改造合作协议书》中责任方变更的证明、协议书、工程土方施工合同、工程造价咨询核定总表、以房抵债协议书、收款收据、（2021）鲁10民初51号民事裁定书、评估报告说明等证据证明其主张。案外人泽丰公司对上述证据均予以认可，申请执行人烟建公司对上述证据均不予认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：案外人提交的证据与被执行人提交的证据、案外人提交的证据之间相互印证，形成完整的证据链，本院予以采信。 本院查明，本院在审理烟建公司圣荣浩业公司分期付款买卖合同纠纷一案中，于2021年3月12日经烟建公司的保全申请，作出（2021）鲁10财保2号民事裁定书，查封了圣荣浩业公司位于威海市环翠区××镇××街××座小区××商铺共计62套不动产，其中包括涉案房产。2021年10月9日，本院作出（2021）鲁10民初51号民事判决书，判决：一、圣荣浩业公司于判决生效后十日内支付烟建公司工程款44923934.49元及逾期付款违约金（以43236321.76元为基数，自2020年11月28日起至实际支付之日止，按照每日万分之二计算）；二、烟建公司在欠付工程款44923934.49元的范围内对水缘金座二期Ｇ1-Ｇ3、Ｇ12-Ｇ15＃住宅楼及车库折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、驳回烟建公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272795元，烟建公司负担7529元，圣荣浩业公司负担265266元；保全费5000元，***浩业公司负担。圣荣浩业公司对该判决不服，上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院于2022年2月17日作出（2021）**终2395号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后该案进入执行程序，案号为（2022）鲁10执180号，案外人提出上述异议。 另查明，另案泽丰公司诉圣浩公司、***、威海天成建筑工程有限公司（以下简称天成公司）建设工程施工合同纠纷一案，泽丰公司的诉讼请求为：1.判令圣浩公司支***公司水缘金座项目施工工程款16712709.81元及逾期付款利息（以16712709.81元为基数，自2020年10月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令***对圣浩公司的上述付款义务承担连带清偿责任；3.判令天成公司在认缴注册资本19000000元范围内，对上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；4.判令泽丰公司在上述款项范围内对涉案工程（A22#、A23#、A25#、34#、35#、A43#、A44#、50#、51#、60#、62#楼及幼儿园）折价或者拍卖的价款中享有优先受偿权；5.本案案件受理费、财产保全费、财产保全保险费等费用***公司承担。2021年12月14日，环翠区法院就该案作出（2021）鲁1002民初4016号民事判决书，该判决认为：圣荣浩业公司、圣浩公司、泽丰公司签订的《以房抵款协议书》是各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。以物抵债协议为诺成性合同而非实践性合同，虽然案涉房屋尚未交付，且存在查封的情况，在案涉《以房抵款协议书》未解除的情况下，泽丰公司要求圣浩公司直接向其支付以房抵顶的工程款，涉及案外人合同利益，不应在本案中一并处理，故应认定圣浩公司已付工程款项为38377338.01元。如《以房抵款协议书》无法履行导致无法实现合同目的，泽丰公司可另行主张权利。因水缘金座幼儿园工程质保期尚未到期，故按照合同约定，质量保修金208519.52元尚未达到付款条件，泽丰公司在本案中一并主张，不予支持。该判决判令：圣浩公司于判决生效后十日内支***公司欠付工程款及材料款13957005.83元及逾期付款利息（以13957005.83元为基数，自2020年10月1日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；驳回泽丰公司的其余诉讼请求。该判决现已生效。 本院认为，本案系案外人泽丰公司以其系涉案房产的权利人为由提出书面异议，请求排除法院执行的案外人异议案件，被执行人却以涉案房产系案外人所有向本院提交异议申请书请求排除执行，被执行人提出异议的主体不适格。另，案外人泽丰公司在异议申请书中主张本院查封超标的，被执行人圣荣浩业公司亦主张本院查封超标的，上述主张非案外人执行标的异议审查范围，本院均不予审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人与被执行人圣荣浩业公司未签订正式的房屋买卖合同，圣荣浩业公司亦未向案外人出具涉案房产购房款收据，案外人及被执行人提交的相关施工合同的签订主体非被执行人圣荣浩业公司、相关工程的结算及收据发票开具的主体亦非被执行人圣荣浩业公司，泽丰公司未对涉案房产及所在楼盘进行施工建设，案外人未提交其在本院查封前实际占有使用涉案房产的证据，另案（2021）鲁1002民初4016号民事案件亦佐证涉案房产在本院查封前甚至在该案审理期间尚未交付案外人，案外人仅依据其与圣荣浩业公司、圣浩公司签订的《以房抵款协议书》请求排除执行证据不足，于法无据，本院不予支持。《以房抵债协议书》无法履行导致无法实现合同目的，泽丰公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十八条、第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人威海市泽丰建筑工程公司的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　　梁　伟 审 判 员　　赵　欣 审 判 员　　赵　芳 二〇二二年十二月二十六日 法官助理　　*** 书 记 员　　***