***、***等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔01民终12874号

上诉人（原审原告）：***，男，1984年12月4日出生，壮族，住河南省杞县。

上诉人（原审原告）：***，女，1985年9月24日出生，汉族，住河南省杞县（其它20号）。

上列二上诉人共同委托诉讼代理人：邹正威，贵州浩辩律师事务所律师。

上列二上诉人共同委托诉讼代理人：郎雄，贵州浩辩律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：贵州广大城投建设投资有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市栗山路53号。

法定代表人：喻建华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邹山，女，1993年8月2日出生，汉族，住贵州省桐梓县，该公司员工。

原审第三人：中国银行股份有限公司贵阳市金阳支行，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城41号楼1层7号。

负责人：周雪，该支行行长。

委托诉讼代理人：严阵，贵州心典律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称广大城投公司）以及原审第三人中国银行股份有限公司贵阳市金阳支行（以下简称中国银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2021）黔0181民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月19日立案后，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

上诉人***、***上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未向法庭提交的《竣工验收备案表》，一审判决认定2020年10月12日取得竣工验收备案表系事实认定错误；二、一审判决认为“被上诉人存在逾期行为，但未致合同目的不能实现”说法系对合同目的的曲解。本案中，上诉人签订合同的目应为2019年10月30日前获得案涉的房屋，包括对案涉房屋的占用、使用、收益、出租，而被上诉人逾期交付房屋时间之久，严重背离合同目的。如果按照一审判决的观点，就没有可以解除的商品房预售合同，因为即便是烂尾楼，也有可能将房屋修好交付；三、一审判决认为上诉人“解除合同的权利消灭”系适用法律错误。首先，法律规定的解除合同的除斥期间为一年，而一审判决援引的《商品房买卖合同补充协议》有关约定仅仅为一个月，该约定不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任的无效格式条款，被上诉人亦没有通过其他方式提示上诉人注意，不应适用；四、双方约定的解除条件已经成就，解除权系形成权，不可撤销。

广大城投公司答辩称：一、被上诉人一审中提交了竣工验收备案表，且房屋已于2021年11月9日取得初始登记；二、法律规定当事人可以就解除权的行使方式及期限进行约定，根据贵州省工商管理局提供的买卖格式合同，全文并未对解除权的行使进行约定，补充协议就解除权行使约定为30天且需书面通知并没有限制买受人的权利或者加重买受人的义务，该约定应当合法有效；三、上诉人未在合同约定的期限内行使解除权，解除权已经消灭。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。

中国银行述称，被上诉人已经具备交房条件，请求二审法院考虑维护包括第三人贷款合同在内的一系列合同的稳定性予以维持原判。

***、***向一审法院起诉请求：一、判决解除原被告签订的合同编号为07208号商品房买卖合同；二、判决被告退还原告已支付的首付款、维修基金共计225809元，并以225809元为基数从2018年8月19日起到还清之日止按照年利息6%计算资金占用利息（暂算至2020年10月30日，资金占用利息为29769.67元）；三、判决被告立即支付原告已向第三人归还的贷款本金及利息暂计至2021年2月为171599.9元（以判决生效当月第三人出具的对账单为准）；四、判决解除原告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》并由被告偿还第三人《个人商业用房贷款合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息等；五、案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实：2018年8月19日，***、***（买受人）与广大城投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：07208），约定***、***向广大城投公司购买广大丽城项目（25号地块A、B组团）B2号楼（B2）1单元4层3号房，建筑面积138.93平方米，套内面积108.28平方米，总价款1025303元。采用银行按揭方式付款，首付205303元，按揭贷款820000元。《商品房买卖合同》与本案相关主要内容有：第十一条交付时间和条件。（一）出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规及相关标准、规程的要求。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施。1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；5、电话通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户；7、宽带网络交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.01%的违约金，并采取措施保证相关设施于60个工作日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为已付房款的万分之一。第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、第十四条交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60个工作日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90个工作日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。此处所指损失为买受人遭受的直接经济损失。

同时，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，与本案相关的主要内容有：第十一条对合同第十四条补充约定。11.1商品房达到交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交付手续（出卖人以电话或短信通知的，双方在房屋交付现场补签《收楼通知书》），买受人应在该通知寄出之日起30日内，自行或委托他人（委托人应持有经公证的授权委托书）到指定地点会同出卖人或出卖人委托的物业管理公司办理房屋交付手续，并签署所购商品房房屋交接单。逾期视为出卖人已按期交房，由此产生的费用由买受人承担。11.2商品房交付使用时买受人如对交付条件、交楼标准、房屋质量等有任何异议的，买受人须在验收交接后三日内以书面形式一次性向出卖人提出，逾期视为买受人放弃相应权利。第十九条解除合同。19.1除合同另有约定外，任何一方主张解除合同的，应与对方协商一致解除。19.2买受人享有合同解除权时：（1）买受人在享有合同单方解除权的情形下，应在解除条件成就后三十日内书面通知出卖人，逾期视作放弃解除合同。出卖人在解除合同手续完成后90日内将买受人已支付的房价款无息退还买受人。买受人须积极配合出卖人办理前述手续。（2）买受人行使单方解除权的，应于发出解除合同通知书之日起5个工作日内协助出卖人办理解除合同的相关手续，并按政府规定承担各自所发生的一切费用。如买受人已实际占有该商品房的，应自办妥解除合同手续后5个工作日内向出卖人按交楼条件交还该商品房。如买受人逾期不协助出卖人办理解除合同的前述手续或交还商品房的，视为买受人放弃解除权，双方继续履行合同。买受人不得再追究出卖人的违约责任。（3）如因出卖人违约，买受人要求行使单方解除权，须按本条执行。除本条约定外，出卖人不再另行支付任何其他违约金和赔偿金。

2018年8月19日，原告向被告交付首付款205303元。2018年9月14日进行了商品房预售合同备案登记，登记号Y18099411。

2019年2月27日，***、***（借款人）、中国银行（贷款人）、广大城投公司（保证人）签订《个人一手房住房贷款合同》（编号：2019年金阳消住字ZGD114号）。约定***、***向中国银行借款820000元用于支付剩余购房款，等额本息还款，案涉房屋作为抵押物并办理了预告抵押登记，广大城投公司提供阶段性连带责任担保。中国银行按约在2019年3月7日发放了贷款，***、***支付了全部购房款。截止2021年3月8日，已正常还款24期，尚欠796303.09元。

被告至迟于2020年10月12日取得下列文件：《竣工验收备案表》《建筑工程竣工验收报告》《清镇市房屋建筑面积测绘报告（实测绘）》《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表（户内部分）》《建设工程消防验收意见书》，至此，房屋符合交付条件。

一审法院认为，被告现已取得房屋交付所需的相关文件，房屋现已具备交付条件，被告虽存在逾期行为，但未致合同目的不能实现。

另外，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定“19.2买受人享有合同解除权时：（1）买受人在享有合同单方解除权的情形下，应在解除条件成就后三十日内书面通知出卖人，逾期视作放弃解除合同。出卖人在解除合同手续完成后90日内将买受人已支付的房价款无息退还买受人。买受人须积极配合出卖人办理前述手续。”，该约定并未不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利，合法有效，对双方有拘束力。被告应在2019年10月30日前向原告交付房屋，逾期超过90日，既2020年1月29日前仍未交付的，原告有权退房。原告如解除合同，应在2020年2月28日前书面通知被告，逾期视为放弃解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”，原告未在约定的期限内既2020年2月28日前书面通知被告解除合同，故解除合同的权利消灭。

综上所述，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：驳回原告***、***的诉讼请求。案件受理费减半收取3283元，由***、***负担。

本院二审期间，被上诉人提交房屋初始登记证书，拟证明案涉房屋不仅达到交付条件且也可以办理过户。上诉人质证称：对房屋初始登记的合法性及真实性予以认可，但是对关联性及证明目的持有异议。房屋初始登记证书取得的时间为2020年11月9日，而双方合同约定的交房时间为2019年10月30日之前，至今已经逾期长达两年多，双方合同约定的解除条件已经成就，且逾期两年多属于严重的重大违约。中国银行质证称：对该份证据无异议。经查，被上诉人一审提交了《竣工验收备案表》、面积实测报告等用于证明案涉房屋已达到交付条件。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，本案二审争议焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。

双方签订的《商品房买卖合同》虽约定逾期交房超过90日，买受人有权退房，但合同附件补充协议第十九条约定应在达到解除条件后三十日内书面通知出卖人，否则视为放弃解除合同。上诉人提起本案诉讼诉请解除合同已超过约定的达到解除条件后三十日内的期限，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，该约定解除权消灭。此外，案涉房屋现已取得竣工验收备案手续并取得房屋初始登记，达到合同约定的交付条件及转移登记条件，逾期交房违约行为已经终止，基于维护交易性稳定考虑，一审判决驳回上诉人解除合同的相关诉请并无不当。综上，本院对上诉人要求解除合同的诉讼请求不予支持。上诉人的其他诉讼请求系以解除《商品房买卖合同》为基础，现双方签订的《商品房买卖合同》并未解除，故对于上诉人的其他诉讼请求，本院亦不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6566元，由***、***负担。

本判决为终审判决。

审判员　　邓禹雨

二〇二二年三月八日

书记员　　鄢　塽