***、贵州广大城投建设投资有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0181民初6905号 原告：***，女，1989年12月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。 委托诉讼代理人：***，系贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：**，系贵州浩辩律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。 被告：贵州广大城投建设投资有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市栗山路53号，统一社会信用代码915200000570670898。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。 原告***与被告贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称广大城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、**，被告广大城投公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：一、判决被告从2020年3月31日起至实际交付房屋之日止以604102元为基数，按日万分之零点五向原告支付逾期交房违约金，暂计算至2021年7月12日为14166.19元；二、案件受理费由被告全部承担。 事实和理由：2018年1月22日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告位于贵州省，总价604102元。合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告未按约定于2020年3月30日前向原告交付该商品房，被告怠于履行交房的行为已构成违约，应承担违约责任，请求判决支持原告诉请。 被告广大城投公司辩称，一、案涉房屋于2019年10月14日完成验收，于2020年6月24日取得《商品房买卖合同》及其补充协议约定的全部证件，具备交付条件，并分别于2019年12月30日前，2020年6月，2020年10月12日三次通知原告收楼，原告以不合理理由拒绝收楼，应依法驳回涉案房屋达到交付条件至实际交付之日期间逾期交付违约金的诉求。二、案涉房屋因新冠疫情发生所引起的竣工及验收延期，应以贵州省有关主管部门的发文为据，扣除45天的免责期。三、本案的诉讼费用由原告依法承担。综上所述，原告部分诉请均于法无据，请求法院驳回原告的相应诉讼请求。 经审理查明：2018年1月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同中与本案原、被告双方诉讼相关的约定主要有，原告购买被告位于贵州省，建筑面积127.69㎡，套内建筑面积99.35㎡，总价款为604102元。被告应在2020年3月30日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书。被告逾期交房超过90日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同补充协议》中约定，买受人在此确认，同意出卖人只要交房时符合合同第十一条第（二）项中规定的第1、2、3项条件，房屋经消防验收备案后，即具备交付使用条件，符合交房标准，买受人不得以其他理由拒绝收房或要求出卖人承担违约责任。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款604102元。 同时查明，被告分别于2019年12月30日前，2020年10月12日，2020年12月30日通过电话、登报公告送达以及短信通知的方式，通知原告收房，原告以商品房工程质量及未到达合同约定的交付条件为由，拒绝收房，截止本案法庭辩论终结，案涉商品住房仍未交付原告使用。截止本案法庭辩论终结，被告取得了《商品房买卖合同》约定交房条件中的建筑工程竣工备案证明文件，商品房面积实测报告，住宅工程分户验收表，住宅使用说明书，住宅质量保证书及建设工程消防验收意见书，但未取得《商品住房交付使用备案证书》。 另查明，因新冠肺炎疫情，贵州省突发公共卫生事件一级响应时间为“2020年1月24日至2020年2月23日”，贵阳市人民政府办公厅发布的《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》（筑府办函[2020]5号）第八条规定“对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按期开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算”。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2020年3月30日前向原告交付商品房属违约行为，应承担相应的违约责任。被告主张案涉商品住房已于2020年6月24日取得了合同约定交房具备的条件，并于2019年12月30日前后多次通知原告收房，原告都以各种不正当理由拒绝收房，违约金应计算至2020年6月24日止，因被告截止本案法庭辩论终结前仍未取得案涉商品住房的《商品住房交付使用备案证书》，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条第一款第（一）项“商品房交付使用，应当符合下列条件：（一）房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或准许使用文件，并经房地产主管部门备案”、第四十条“房地产开发项目的工程质量、公共服务设施和市政公用基础设施竣工验收合格后，房地产开发企业申请设施、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件的，有关部门应当在法定期限内出具认可文件或者准许使用文件。”、第四十一条第一款第（一）项“房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供下列资料：（一）本条例第四十条规定的有关部门出具的认可文件或者使用文件”及《贵阳市商品住房交付使用备案管理实施意见》的规定，该证书的取得，是案涉商品住房达到交付使用标准必须具备的条件，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》系被告提供的格式合同，该协议中对交房条件的重新约定，不合理地免除被告应当取得《商品住房交付使用备案证书》才能交房的责任，限制了原告主要权利，该协议中重新约定交房条件的条款无效，故对被告所提案涉商品住房已具备交房条件，违约金应计算至2020年6月24日止的抗辩意见，本院不予采纳。 对被告所提因新冠肺炎疫情不可抗力应扣除45天违约责任的抗辩意见，因该不可抗力发生在合同约定的2020年3月30日交房期间内,应免除违约责任，故本院予以采纳。 综上，原告的诉请合理部分，本院予以支持。逾期交房违约金，应从2020年3月31日起以购房款604102元为基数按每日万分之零点五的标准计算至房屋具备合同约定的交付条件并通知原告之日止（总天数扣减45天）。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护。”、第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”、第四百九十七条第一款第（二）项“有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；”、第一百五十六条“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第五百九十条第二款“当事人延迟履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、限被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告***逾期交房违约金[从2020年3月31日起以购房款604102元为基数，按每日万分之零点五的标准计算至房屋具备合同约定的交付条件并通知原告之日止（总天数扣减45天）]； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费154元，减半收取77元，由被告贵州广大城投建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二一年十月十三日 法官助理　郭　劲 书 记 员　**羚