***、***等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0181民初7108号 原告：***，女，1965年4月11日出生，汉族，住贵州省。 原告：***，男，1965年2月7日出生，汉族，住贵州省。 二原告共同委托诉讼代理人：**，系贵州黔成起智律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 二原告共同委托诉讼代理人：***，系贵州黔成起智（**）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：贵州广大城投建设投资有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市栗山路53号，统一社会信用代码915200000570670898。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，女，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，女，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。 原告***、***与被告贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称广大城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告***、***的委托诉讼代理人**、***，被告广大城投公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定后，现已审理终结。 原告***、***向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金33198.5元。（以334625元购房款为基数，逾期时间为2018年1月1日起至2020年9月18日止，共计991天，334625元×0.0001×991天＝33198.5元）。2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：1.2015年5月16日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于清镇市金清路石关村、**山村青山映水·上城Ｃ区房屋出售给原告，房屋总价款为334625元。原告现已完全履行完合同约定义务，但被告未按约定于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，应承担违约责任。2.商品房买卖合同系被告提供的格式合同，合同中约定的违约金计算标准“万分零点之一”系笔误，实际应当是“万分之一”。即使不是笔误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，被告的违约行为使原告无法及时处分房屋、难以物尽其用，导致房屋价值贬损，给原告造成了巨大的损失，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，请求判决支持原告诉请。 被告广大城投公司辩称：1.逾期办理商品房转移登记相关文书违约金计算标准错误，合同约定的违约金计算标准“万分零点之一”系“万分之零点一”的笔误，被告已于2020年9月18日登报通知原告办理商品房转移登记手续，被告逾期办证的违约行为并未给原告造成其所称的重大损失，故违约金应按日万分之零点一的标准计算至2020年9月18日止。2.原告诉请逾期办证违约金已过诉讼时效，请法院驳回诉讼时效过程的时间段所对应的逾期办证违约金。3.根据贵阳市人民政府办公厅颁发的《市人民政府办公厅关于疫情防控期间住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》，本案在计算违约金时应免除疫情期间延期交付的责任，应扣除45天的违约责任。综上，请求人民法院依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同中与本案原、被告双方诉讼相关的约定主要有，原告购买被告位于清镇市金清路石关村、**山村青山映水·上城Ｃ区，该商品房建筑面积124.86㎡，套内建筑面积102.75㎡，房屋总价334625元。合同约定第二十二条：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分零点之一的违约金。合同签订后同，原告按约支付了全部购房款334625元。 原告于2016年12月12日收房。被告于2020年9月9日取得商品房初始登记，并于2020年9月18日登报通知原告办理商品房转移登记。2021年7月19日原告就与被告的合同纠纷到本院登记诉前调解。 另查明，因新冠肺炎疫情，贵州省突发公共卫生事件一级响应时间为“2020年1月24日至2020年2月23日”，贵阳市人民政府办公厅发布的《市人民政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知》（筑府办函[2020]5号）第八条规定“对因新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，不能在贵州省突发公共卫生事件一级响应期间按期开竣工的房地产开发项目，项目竣工时间可相应顺延，顺延时间按突发公共卫生事件一级响应时间再增加15日计算”。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约支付了全部购房款334625元，但被告未按约定于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，应承担违约责任。原、被告对合同约定的违约金计算标准“日万分零点之一”理解有争议，合同约定按日向买受人支付已交付房价款“万分零点之一”的违约金存在笔误，对于争议合同条款的解释首先应立足于文义解释，从文义解释的角度，“万分零点之一”解释为万分之零点一更符合字面意思，更符合通常理解，否则，不应出现“零点”的文字表述。对于是否应依据格式条款的解释规则作出不利于提供格式条款一方的解释，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，只有对格式条款有两种以上解释的，才应当作出不利于提供格式合同条款一方的解释。如前所述，依据对相关条款文本的通常理解，应理解为系万分之零点一的笔误，理解为系万分之一的笔误过于牵强，故该条款不适用格式条款的解释规则。本案中，原告亦未提交证据证明因逾期交付办理转移登记有关文书给其造成实际损失，双方将逾期办证违约金约定为日万分之零点一并不有违常理，亦不显失公平，故逾期违约金应依据合同约定的日万分之零点一的计付标准予以认定，本院对被告所提按日万分之零点一计算违约金的意见予以采纳。对被告所提部分逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩意见，原告于2021年7月19日就与被告的商品房合同纠纷到本院进行起诉并登记诉前调解，诉讼时效至此中断，原告未提供证据证明诉讼时效中断的情形，违约金应从2018年7月19日开始计算至2020年9月18日止（共计792天），故原告的诉请中合理部分，本院予以支持。逾期办证违约金为334625元×万分之零点一×792天＝2650.23元。 对被告所提因新冠肺炎疫情不可抗力应扣除45天违约责任的抗辩意见，因被告延迟履行后才发生的不可抗力，不应免除违约责任，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，判决如下： 一、限被告贵州广大城投建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告***、***支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金2650.23元； 二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费630元，减半收取315元，由原告***、***负担265元，被告贵州广大城投建设投资有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二一年十月十三日 法官助理　郭　劲 书 记 员　**羚