安徽来安农村商业银行股份有限公司、滁州市永达建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

安徽省滁州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖11民终1643号

上诉人（原审原告）：安徽来安农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省来安县永阳东路**，统一社会信用代码91341100059720766X（1—1）。

法定代表人：毕来明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：许同元，安徽环滁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：，男，1975年7月13日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。

被上诉人（原审被告）：滁州市永达建筑安装工程有限公司，住，住所地安徽省滁州市琅琊东路**一社会信用代码91341100675882988G。

法定代表人：，该公司执行董事兼总经理。

上诉人安徽来安农村商业银行股份有限公司（以下简称来安农商行）因与被上诉人、滁州市永达建筑安装工程有限公司（以下简称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2019）皖1122民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

来安农商行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费、公告费由、永达公司负担。事实和理由：2010年3月31日，来安农商行与、永达公司签订了一份《房地产转让协议》,根据协议约定，、永达公司将位于来安县的房地产及与该房屋相对应的房前空地、房后院子出售给来安农商行,房屋总价231万元。协议签订后，、永达公司按照协议约定将涉案房产交付给来安农商行,来安农商行也按照协议约定陆续支付购房款2193466元。后因、永达公司将涉案房产抵押给安徽金沙典当有限公司,来安农商行提起诉讼。一审判决已经认定了来安农商行与、永达公司签订的协议有效,来安农商行在起诉时涉案房产仍然登记在永达公司名下,且来安农商行一直合法占有、使用涉案房产至今。故来安农商行要求将涉案房产过户至其名下的诉讼请求符合法律规定,依法应当予以支持。综上所述,请求支持其上诉请求。

、永达公司未作答辩。

来安农商行向一审法院起诉请求：1.依法确认来安农商行与、永达公司于2010年3月31日签订的房屋买卖合同有效；2.判令、永达公司将位于安徽省来安县半过户给来安农商行；3.本案诉讼费、保全费由、永达公司承担。

一审法院认定事实：2010年3月31日，为甲方与来安县农村信用合作联社为乙方签订《房地产转让协议书》一份，双方经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一处房地产转让给乙方，双方就房地产转让相关事宜达成如下事宜：一、房地产位置、水电、简装等约定：1.甲方转让的房地产位于来安县，一幢四间五层的房地产及与该房地产相对应房前空地、房后院子。其中院子的四至分别为东至围墙、南从楼梯口向南10米、距东院墙5米为西线、北至楼梯口；即后院场地面积为10米＊5米＝50平方米的土地权属归乙方所有，院子水泥地坪由甲方打好，费用由甲方承担。另双方必须保证通道口以东场地畅通无阻。2.甲方负责将上述房产的一至五层水、电全部接通，二、三、四、五层的房屋内饰根据乙方要求全部简装完毕。3.该房地产门前至滁天路路边的整体绿化、装饰均由甲方负责，费用由甲方承担。4.甲方根据乙方要求，将三、四、五楼层原每层2套套房，改造成每层3套，具体设计要求双方协商进行，改造费用由甲方承担。二、与乙方相邻的南面一间通道房屋产权归双方共同共有，由双方共同使用。三、双方商定上述房产总价格为人民币2310000元，大写贰佰叁拾壹万元整。四、付款方式：1.双方签订本协议时乙方给付甲方购房款60万元，甲方交付房地产给乙方装潢时乙方付购房款80万元（甲方必须开具正式购房发票）。2.下剩房款玖拾壹万元待甲方将正式购房发票、办理到乙方名下的商业用房（营业用房）房地产产权证书、符合资质的设计图纸、工程验收合格证明、上述房产及房前空地、房后院落围墙的平面设计图全部交付乙方后，乙方五日内一次性付清。五、如乙方违反本协议约定，未能在约定时间内付清购房款的，逾期一日，甲方按应付购房款的日万分之五收取违约金，逾期超过30日时，甲方有权单方解除本协议。六、有关产权登记的手续由甲方办理，所需税、费由甲方承担，甲方必须在2010年9月30日前将房地产权证书及上述约定材料交付给乙方……。七、甲方必须确保平面设计图中所绘房地产权属、四至、界址等无争议纠纷。如今后发生权属等争议纠纷均有甲方负责妥善解决，解决纠纷中所需费用均由甲方全额承担。八、本协议未尽事宜，由双方另行协商或签订补充协议，补充协议和本协议具有同等法律效力。如发生争议，由双方协商解决，协商不成时，任何一方均可向来安县人民法院提起诉讼。九、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，本协议一式四份，甲乙双方各执一份。在甲方处签名，来安县农村信用合作联社在乙方处加盖印章。后来安县农村信用合作联社于2010年4月1日通过银行转账的方式向支付办公楼预付款600000元，于2010年5月25日通过银行转账的方式向支付预付款人民币800000元，于2010年12月10日通过银行转账的方式向支付793466元。

另查明：永达公司于2008年6月13日注册成立，系永达公司法定代表人，职务为执行董事兼总经理。位于安徽省来安县的房产（房地权证：来—张山字第120210—Ａ53号，土地证：来—国用（2009）第1016号）于2010年9月9日登记在永达公司名下。后、永达公司将《房地产转让协议书》中约定的一半房产交付来安县农村信用合作联社实际使用至今。2012年12月10日,安徽银监局在《关于安徽来安农村商业银行股份有限公司开业的批复》中载明：同意来安农商行开业，该行开业的同时，来安县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。

又查明：位于安徽省来安县的房产（房地权证：来—张山字第120210—Ａ53号，土地证：来—国用（2009）第1016号），来安县自然资源和规划局于2019年9月29日依据滁州市琅琊区人民法院（2015）琅执字第00621-2号执行裁定书和协助执行通知书已变更登记至安徽金沙典当有限公司名下。

一审法院认为，本案中，来安县农村信用合作联社于2010年3月31日与签订《房地产转让协议书》，涉案房屋产权虽于2010年9月9日才登记在永达公司名下，因系永达公司法定代表人及执行董事兼总经理，签订涉案《房地产转让协议书》系履行永达公司的职务行为，因此可以认定与来安县农村信用合作联社签订涉案合同的相对方系永达公司。该合同双方主体适格，系双方当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定、未损害社会公共利益及第三人利益，即使涉案房屋未办理过户登记手续，但并不影响双方之间签订合同的效力。又因来安县农村信用合作联社的债权债务已转为来安农商行的债权债务，故依法确认来安农商行与永达公司于2010年3月31日签订的《房地产转让协议书》有效。因来安县自然资源和规划局已于2019年9月29日依据滁州市琅琊区人民法院（2015）琅执字第00621-2号执行裁定书和协助执行通知书将涉案房产变更登记至安徽金沙典当有限公司名下，即使上述《房地产转让协议书》有效，现来安农商行要求、永达公司将涉案房产一半过户给其公司的诉请已无实际履行的可能性，来安农商行可另案诉讼要求与永达公司解除涉案合同并返还购房款，故对来安农商行上述诉请不予支持。、永达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼应视为放弃了自己的相关诉讼权利，由此造成对其不利的法律后果由其自负。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认安徽来安农村商业银行股份有限公司与滁州市永达建筑安装工程有限公司于2010年3月31日签订的《房地产转让协议书》有效；二、驳回安徽来安农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25280元，保全费5000元，公告费560元，合计人民币30840元，由安徽来安农村商业银行股份有限公司负担。

二审中，当事人提供的证据与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：来安农商行要求、永达公司将涉案房产的一半过给其的诉讼请求能否成立。

来安县农村信用合作联社与永达公司法定代表人及执行董事兼总经理签订的《房地产转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，来安县农村信用合作联社已按合同约定履了支付购房款的义务，永达公司理应按照合同约定将涉案房屋过户给来安农商行。因涉案房屋已由来安县自然资源和规划局于2019年9月29日依据滁州市琅琊区人民法院（2015）琅执字第00621-2号执行裁定书和协助执行通知书变更登记至安徽金沙典当有限公司名下，故永达公司已无法履行涉案《房地产转让协议书》。虽然涉案《房地产转让协议书》有效，但因涉案房产已登记在案外人安徽金沙典当有限公司名下，来安农商行已无法取得涉案房屋的物权，其要求将涉案房产的一半过给其的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，来安农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费25280元，由上诉人安徽来安农村商业银行股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孔德敬

审判员　　付广永

审判员　　李　刚

二〇二〇年六月二十二日

书记员　　曹琰玲

二审附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。