某某与四川家居赋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省武胜县人民法院

民事判决书

(2018)川1622民初920号

原告：高凤，女，1981年5月14日出生，汉族，住武胜县。

委托诉讼代理人：***，武胜县沿口法律服务所法律工作者。

被告：四川家居赋房地产开发有限公司,住所地：四川省武胜县，统一社会信用代码：915116227939785348。

法定代表人：***,董事长。

委托诉讼代理人：邓闯，四川君尊律师事务所律师。

原告高凤与被告四川家居赋房地产开发有限公司（以下简称四川家居赋房产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月10日公开开庭审理了本案。除被告四川家居赋房产开发公司的法定代表人陈真华未到庭参加诉讼外，其余本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告高凤向本院提出诉讼请求：判令被告四川家居赋房产开发公司支付违约金112330元（从2013年2月1日至2018年1月31日止，按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。

诉讼过程中，原告高凤变更诉讼请求为判令被告四川家居赋房产开发公司支付违约金114986元（从2013年2月1日至2018年1月31日止，按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。事实和理由：2010年9月17日，原告高凤向被告四川家居赋房产开发公司购买武胜县住房一套。合同未约定产权登记时间，但合同约定从交付之日起60日内开发商提交手续协助办理房屋产权证。原告高凤接房时间为2012年10月31日，产权证至今没有办理。原告高凤按合同约定全面履行了义务，被告四川家居赋房产开发公司未按照合同约定给原告高凤办理房屋权属证书，已构成违约。为维护合法权益，原告高凤提起诉讼。

被告四川家居赋房产开发公司辩称，原告高凤陈述的事实属实，被告四川家居赋房产开发公司于2009年8月通过拍卖取得该土地使用权后与原告签订商品房购销合同，因该土地上面的建筑物至今未完全拆除，致使整个小区的配套设施、地下车库、消防通道等设施无法进行验收，导致未能为原告高凤办理房屋产权证。因此，被告四川家居赋房产开发公司没有违约，不承担违约责任。同时，对违约金的计算，应当考虑当事人的过错，原告高凤的请求如果成立，其主张的违约金也过高，请求法院调减。另外，原告高凤的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回其诉讼请求。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的商品房买卖合同、收款票据、凯旋城物管费结算表、国有建设用地使用权出让合同、土地出让金票据、向武胜县政府及信访局等相关部门报告办理产权的请示材料、照片等证据，本院予以采信并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月17日，原告高凤购买被告家居赋公司开发的位于武胜县住房一套。同日，双方签订商品房购销合同（合同编号：2010第0964住宅）。原告高凤为合同中的乙方，被告四川家居赋房产开发公司为合同中的甲方。合同有关内容为“第二条乙方向甲方购买商品房，建筑面积共120.24平方米；第三条该商品房为预售商品房；第四条该商品房不属于政府定价的商品房。按建筑面积计算，该商品房售价为（人民币）每平方米2948元，总金额为340646元整；第七条付款优惠乙方在2010年9月17日前付清全部房价款50%的，甲方给与乙方占付款金额1%的优惠，即实际付款额为（人民币）337240元；第九条在双方交接该商品房时，乙方累计支付款项额应当占全部房价款的100%，计（人民币）337240元整。其余房价款在房地产产权登记关办完权属登记手续后X天内付清；第十一条交付期限甲方须于2012年10月31日前，将竣工验收（包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用；第十九条关于产权登记的约定乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。《商品房销售办法》第三十四条之规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋产权登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。合同签订后，原告高凤按约定向被告四川家居赋房产开发公司支付了购房款、税费及大修基金。2012年11月5日，被告四川家居赋房产开发公司将本案涉案房屋交付原告高凤居住、使用。

本院认为，原被告签订的商品房买卖合同内容真实，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告高凤已按合同约定全面履行了向被告四川家居赋房产开发公司交付购房款、税费及大修基金等费用，被告四川家居赋房产开发公司于2012年12月30日向原告高凤交付了本案涉案房屋，履行了部分义务，但涉案房屋的权属证书至今没有办理并交付给原告高凤。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告四川家居赋房产开发公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告高凤请求被告四川家居赋房产开发公司按照合同约定支付自2013年2月1日至2018年1月31日止期间的逾期办证违约金114986元，庭审中被告四川家居赋房产开发公司对原告高凤的诉讼请求提出了已经超过诉讼时效的抗辩。本院认为，被告四川家居赋房产开发公司的抗辩理由成立，本院应予支持。其理由如下:一、逾期办证违约金是一个整体，每日产生的违约金均是基于逾期办证这一违约事实而产生，其每日产生的特征是根据合同约定的计算方式而形成的，不具有独立性，不应分别适用诉讼时效；二、本案原被告签订的商品房购销合同中没有约定具体的交证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告四川家居赋房产开发公司应当于实际交接房屋之日起90日内向原告高凤交付本案涉案房屋权属证书。原告高凤实际接房时间为2012年11月5日，被告四川家居赋房产开发公司应于2013年2月5日前向原告高凤交付本案涉案房屋权属证书。原告高凤从2013年2月6日起应当知道自身权利受到侵害，并应及时向被告四川家居赋房产开发公司主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告高凤要求被告四川家居赋房产开发公司向其支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间应为2013年2月6日至2015年2月6日。本案原告**于2018年3月2日提起诉讼，且未提供证据证明本案存在诉讼时效期间中断、中止的情形，因此，原告高凤的诉讼请求已超过诉讼时效期间；三、对本案中的诉讼时效法律适用问题，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》生效前本案的诉讼时效期间就已届满，因此本案应适用《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效期间的规定。综上，原告高凤要求被告四川家居赋房产开发公司支付逾期办证违约金的诉讼请求的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告高凤的诉讼请求。

案件受理费2546元，减半收取1273元，由原告高凤负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。

审判员***

二〇一八年四月二十八日

书记员*余

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。