某某、广东建泰建筑工程有限公司等合同纠纷执行异议执行裁定书

广东省珠海市金湾区人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)粤0404执异66、67号

异议人（案外人）：***，女，1956年3月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。

委托诉讼代理人：侯耀全，广东华信辉煌律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏乐祥，广东华信辉煌律师事务所实习律师。

申请执行人：广东建泰建筑工程有限公司，住所地：珠海市担杆镇伶宾路5号126之一室。

法定代表人：郑康龙。

申请执行人：冯柯，男，1979年1月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。

被执行人：珠海银通房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区金湖路16号办公楼102室。

法定代表人：魏国华。

本院在执行申请执行人广东建泰建筑工程有限公司（以下简称建泰工程公司）、冯柯与被执行人珠海银通房地产开发有限公司（以下简称银通房产公司）合同纠纷两案中，案号为（2020）粤0404执3432号、（2021）粤0404执83号，异议人***提出异议，请求解除对珠海市金湾区的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。

异议人称，2018年5月28日，异议人与银通房产公司签订《山海一品海岸花园认购协议》（编号：1464）、《山海一品海岸花园车库认购协议》（编号：40）以及《山海一品海岸花园单车房认购协议》（编号：40），约定异议人向银通房产公司认购涉案房屋，总价为528万元（其中11栋01房513万元、车库10万元、单车房5万元）。本院于2020年4月15日作出的（2020）粤0404民初451号《民事判决书》确认上述三份认购协议合法有效。截至2018年8月17日，异议人已全额支付涉案房屋的购房款。2018年9月19日，银通房产公司向异议人交付涉案房屋门禁卡、信箱钥匙等，异议人已实际占用、使用涉案房屋。涉案房屋未能办理过户登记是由于被执行人公章被中国华融资产管理股份有限公司监管导致，而非异议人自身原因。因此，异议人对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行。本院在（2020）粤0404执3432号、（2021）粤0404执83号案执行过程中，查封了涉案房屋及车库、单车房，异议人请求法院解除查封。

异议人提交如下证据：1.认购确认书及认购协议、换房申请表、产权人变更申请表；2.《山海一品海岸花园认购协议》、《山海一品海岸花园车库认购协议》、《山海一品海岸花园单车房认购协议》；3.《换房申请表》、《产权人变更申请表》；4.本院（2020）粤0404民初451号《民事判决书》、生效证明；5.《商品房买卖合同（现售）》；6.收据、交通银行POS机签购单、建设银行交易明细清单、发票、银行卡正面复印件、物业专项维修基金对账折、POS机签购单；7.收楼文件确认书、房屋交接验收表；8.不动产登记情况查询结果、不动产登记抵押查封情况查询结果、不动产查封登记表；9.本院（2021）粤0404执异34号《执行裁定书》。

申请执行人建泰工程公司、冯柯没有提交答辩意见，亦未提交证据。

被执行人银通房产公司没有提交答辩意见，亦未提交证据。

本院经审查查明，***曾于2020年1月14日起诉银通房产公司，本院于2020年4月15日作出（2020）粤0404民初451号民事判决书，载明：“经审理查明，原告（***）通过其代理人侯耀全与被告（银通房产公司）于2018年5月28日签订编号为1464《山海一品海岸花园认购协议》（以下简称《认购协议》）、编号为40《山海一品海岸花园单车房认购协议》（以下简称《单车房认购协议》）、编号为40《山海一品海岸花园车库认购协议》（以下简称《车库认购协议》）。三份协议分别约定原告向被告购买位于珠海市金湾区单车房、11栋01房车库，价格分别为513万元、5万元、10万元。《认购协议》第二条约定，原告已在签订协议时向被告付了房款257万元，对余款付款时间没有约定；《单车房认购协议》、《车库认购协议》约定2018年5月28日前支付5万元、10万元。三份认购协议约定，认购协议签署后原告提出退房，则视为违约。认购协议双方签字盖章之日起生效，双方另行签订《商品房买卖合同》之日，该认购协议自动终止，双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准。三份认购协议上有原告代理人侯耀全的签名、按捺指印，盖有被告的公章或者销售专用盖章。后被告2018年9月6日向原告分别出具了7张发票，其中发票记载11栋01房总价款为513万元，11栋01房单车房总价5万元、12栋01房车库总价10万元。被告的公章现由中国华融资产管理股份有限公司监管，被告目前尚未在《商品房买卖合同》盖章及为原告办理房屋的产权过户等手续。又查明，涉案的房屋、车库、单车房已办理了房地产权属初始登记，登记在被告名下。涉案房屋、车库、单车房于2018年9月19日已经交付给原告使用。涉案房屋于2019年11月11日被珠海市公安局查封。庭审中，被告对原告所提交证据的真实性、合法性、关联性无异议，亦确认收到原告支付的全部款项。”并判决：“确认原告***与被告珠海银通房地产开发有限公司于2018年5月28日签订编号为1464《山海一品海岸花园认购协议》、编号为40《山海一品海岸花园单车房认购协议》、编号为40《山海一品海岸花园车库认购协议》合法有效。”该判决已于2020年5月15日发生法律效力。

本院于2021年6月28日作出（2020）粤0404执3432号、（2021）粤0404执83号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，载明：被执行人银通房产公司应向申请执行人建泰工程公司支付工程款945,000元及利息、迟延履行期间的债务利息、案件受理费13,718元，保全费5000元，并向本院交纳执行费13,405元；应向申请执行人冯柯支付待通知金15,000元、经济补偿金82,500元、2019年5月-10月工资44,323.95元，迟延履行期间的债务利息，向本院缴纳申请执行费2,027元。因被执行人未履行法律文书确定的义务，本院裁定查封了被执行人银通房产公司名下的不动产，含涉案珠海市金湾区三灶镇虹阳路109号11栋01房及车库、单车房。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人在本院（2020）粤0404执3432号、（2021）粤0404执83号执行案件查封涉案不动产之前已签订了认购协议书并支付了全部价款、合法占有涉案不动产。异议人称涉案不动产未办理过户登记是因银通房产公司公章被中国华融资产管理股份有限公司监管所致，而非异议人***自身原因。因“银通房产公司公章被中国华融资产管理股份有限公司监管”的事实已由生效判决查明，故对异议人的上述主张本院予以采信。综上，异议人具备足以排除执行的条件，其请求人民法院对涉案不动产解除查封理由成立，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下：

解除本院（2020）粤0404执3432号、（2021）粤0404执83号《执行裁定书》对珠海市金湾区的查封（不动产权证书号码分别为：20180019575、20180019609、20180019869）。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。

审 判 长　　饶　伟

审 判 员　　曾　剑

审 判 员　　朱　全

二〇二一年八月三日

法官助理　　刘　帆

书 记 员　　何钰婵