常嘉建设集团有限公司与高丽孟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）常民终字第936号

上诉人（原审本诉原告、反诉被告）常嘉建设集团有限公司。

法定代表人殷云峰，该公司董事长。

委托代理人李华英，该公司员工。

委托代理人吴志强，江苏德音律师事务所律师。

被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）高丽孟，女。

委托代理人周蕾娜，江苏正气浩然律师事务所律师。

上诉人常嘉建设集团有限公司（以下简称常嘉公司）与被上诉人高丽孟房屋租赁合同纠纷一案，上诉人常嘉公司不服常州市钟楼区人民法院（2013）钟民初字第3087号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审情况：

常嘉公司诉称，2013年3月30日，常嘉公司与高丽孟自愿签订了一份《房屋租赁合同》，其中第四条约定：“租金的支付期限与方式：以支票或网银方式支付，先付后用。第一年租金于合同签订之日起10日内先付一半，半年后，将年租金余款一次性付清；第二年起，于每年4月25日前一次性支付全年租金。”第十条约定：“定金伍万元整，承租人在合同签订之日支付至出租人指定账户，否则不允许进场装修。”合同签订后，高丽孟只支付了定金50000元，并未按时支付租金。《房屋租赁合同》约定：“出租人不允许承租人转租租赁房屋或改作他用，承租人进行的后续装修及一切经济活动应遵守相关法律法规，否则出租人有权单方面终止本合同且不退还剩余租金。因此所致一切经济与法律责任也均由承租人承担，与出租人无涉。”而高丽孟不仅未根据合同约定遵守相关法律法规进行装修及经营活动，还擅自张贴转租公告，高丽孟的这一行为也违反了合同约定。2013年6月27日，针对高丽孟拖欠租金的行为，常嘉公司向其发出一份《催款通知》，要求高丽孟支付租金。高丽孟收到《催款通知》后，依然迟迟不付租金，截止到12月1日止，累计拖欠租金175000元，拖欠应当承担的物业费及电梯费17368.8元。为维护自身合法权益，常嘉公司诉至法院，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、高丽孟将坐落于北大街玉隆花园8幢401、402、403、404、405、406室共6间房屋恢复原状，并限期返还给常嘉公司；3、高丽孟支付房屋租金欠款175000元、利息4027.5元、物业费及电梯费17368.8元（计算至2013年11月）；4、常嘉公司收取的定金50000元不予退还；5、本案诉讼费用由高丽孟承担。

高丽孟辩称，一、高丽孟与常嘉公司签订的《房屋租赁合同》应属无效，故不存在解除合同的问题。签订合同时，高丽孟与常嘉公司明确约定租赁房屋的用途是开茶室，但高丽孟在办理消防安全许可证时被拒绝，才发现所租赁的房屋用途为办公，不能用于茶室经营，我国法律明确建设用地使用权人不得改变土地用途，其他性质不得用于人员密集场所使用、未经过消防安全检查或经检查不符合要求的，不得投入使用、经营。故本合同违反了相关法律法规，应属无效合同；二、《房屋租赁合同》无效，常嘉公司应将依合同获得定金50000元返还高丽孟；三、高丽孟与常嘉公司签订合同时，常嘉公司刻意隐瞒，并未告知高丽孟房屋土地的用途，致使高丽孟为开茶室进行装修，共计花费350380元，该损失系基于常嘉公司的过错导致，应由其对高丽孟予以赔偿；四、针对常嘉公司所述的转租行为，其仅提供了张贴转租的照片，事实上高丽孟并未向任何第三方进行转租，并未违反合同约定，不存在任何过错。

高丽孟反诉称，2013年4月1日，高丽孟与常嘉公司签订了一份《房屋租赁合同》，双方明确租用房屋用于经营茶室，并在合同上注明租赁房屋用途为茶室。但高丽孟在办理消防安全许可证时被拒绝，方才发现所租赁房屋土地用途为办公，并不能用于茶室经营。我国法律明确规定：建设用地使用权人不得改变土地用途、其他性质不得改为人员密集场所使用、未经消防安全检查或者经检查不符合安全要求的，不得投入使用、营业。故本合同违反《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国城乡规划法》及《国务院关于加强和改进消防工作的意见（国发（2011）46号）》，即违反国家法律、行政法规，应当无效。由于合同无效，常嘉公司应当将因此合同所获之定金50000元返还给高丽孟。常嘉公司在与高丽孟签订合同时，刻意隐瞒，并未告知高丽孟该土地用途为何，致使高丽孟为开茶室进行装修，共计花费350380元。直到装修完毕，高丽孟才被告知不能经营，该损失系基于常嘉公司的过错所致，应当由其向高丽孟赔偿。为此高丽孟特提起反诉，请求判令：1、《房屋租赁合同》无效；2、常嘉公司返还定金50000元；3、常嘉公司赔偿高丽孟装修损失350380元；4、常嘉公司承担全部诉讼费用。

常嘉公司辩称，一、《房屋租赁合同》合法有效，即使无效，也应由高丽孟承担全部责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，本案《房屋租赁合同》并未违反上述规定。高丽孟运用的《中华人民共和国消防法》第十五条内容并不具体，不能得出合同无效的结论。二、高丽孟经营茶室没有按相关法律法规程序操作，导致手续审批存在障碍，后果应当自负。《房屋租赁合同》第九条明确规定：承租人进行的后续装修及一切经济活动应遵守相关法律法规，然而高丽孟在订立合同及开始装修前，并没有对经营茶室的相关内容向有关部门进行咨询报批，也没有将装修设计图纸报送公安消防机构报批审核，导致不符合消防条件无法申领消防安全许可证，后果应由其自行负责。三、高丽孟发现问题后，没有停止茶室装修后果应当自负。高丽孟在开始装修时，因报批经营茶室有关手续时，已明知消防许可审批环节上得不到批准，应当停止继续装修。高丽孟却曾找常嘉公司帮忙通过审批，在常嘉公司将消防安全许可证申领条件不充足的信息回复高丽孟后，她仍借用常嘉公司的房屋产权证和土地使用权证去疏通关系，仍然继续茶室装修，后果应当自负。四、《房屋租赁合同》签订后，高丽孟一边进行茶室装修，一边办理行政审批手续。当茶室装修完工后，实际上已对外正常营业，高丽孟并在窗户上张贴信息表示要转让茶室，故应当向常嘉公司支付租金等费用。

经审理查明，位于本市北大街玉隆花园8幢401、402、403、404、405、406室房屋为常嘉公司所有，该房屋的《房屋所有权证》上“房屋性质”和“规划用途”栏为空白；《国有土地使用权证》上“地类（用途）”栏为“办公”。

2013年3月30日，常嘉公司与高丽孟签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“一、租赁房屋坐落在北大街玉隆花园8幢401、402、403、404、405、406室，间数陆间，建筑面积共710.96平方米，房屋结构钢混。二、租赁期限从2013年5月1日至2018年5月1日。三、租金：年租金300000元，……。四、租金的支付期限与方式：以支票或网银方式支付，先付后用。第一年租金于合同签订之日起10日内先付一半，半年后，将年租金余款一次性付清；第二年起，于每年4月25日前一次性支付全年租金。五、承租人负责支付出租房屋水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和电梯费、物业管理费等包括但不限于上述费用。六、租赁房屋的用途：茶室。七、租赁房屋的维修：……。八、出租人（是／否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围内是：不得改变房屋原有结构及实墙。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：依附于房屋的装修及增设设施归属出租人所有，承租人增设的可移动的设备等归承租方所有。九、出租人不允许承租人转租租赁房屋或改作他用，承租人进行的后续装修及一切经济活动应遵守相关法律法规，否则出租人有权单方面终止本合同且不退还剩余租金。因此所致一切经济与法律责任也均由承租人承担，与出租人无涉。十、定金伍万圆。承租人在合同签订之日支付至出租人指定账户，否则不允许进场装修。十一、合同的解除条件：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达15日以上；2、承租人所欠各项费用达贰仟元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行破坏结构装修的；6、承租人出租房屋进行违法活动的；7、承租人原因引发相关方投诉、有关部门要求出租人解除本合同。有下列情形之一，承租人有权解除本合同：1、出租人延迟交付出租房屋壹个月以上；2、出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。……。十三、违约责任：由违约方承担相关条款如下：出租人未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除因及时如数补交外，还应支付滞纳金，超过第十一条相关约定的按照约定条款执行。……”

2013年3月30日，常州广信置业发展有限公司工作人员向高丽孟出具《收条》一张，内容为：“今收到北大街玉隆花园8幢4楼租户高丽孟交来5万元合同定金。由于高丽孟本人说今天生病不方便签合同，定于4月1日签订房屋租赁合同。”

常嘉公司收到上述定金后，即将租赁房屋交付高丽孟使用，高丽孟则将房屋装修后准备开设“宾利棋牌”室。高丽孟在向公安机关申请办理消防许可手续时，却被告知租赁房屋用途为办公，不得作为经营使用。2013年5月13日，高丽孟丈夫曾向常嘉公司出具《借据》，借用租赁房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，用于办理消防许可手续。由于仍无法取得消防许可，高丽孟在租赁房屋中张贴转让标牌。

2013年6月27日，常嘉公司向高丽孟发出《催款通知》，内容为：“根据2013年3月30日签订之房屋租赁合同第四条，您应于4月10日前支付半年租金拾万元整，现已拖欠2个月之久，请您收到通知后，于3日内拾万元租金汇入指定银行。”

由于高丽孟未能支付租金，常嘉公司遂诉至法院，请求判如所请。

另查明，租赁房屋物业费为2.5元／月·平方米，电梯费为1.25元／月·平方米。高丽孟已支付物业费、电梯费13664元。

庭审中，高丽孟提供了常州市天宁区兰陵伟旻建材经营部出具的装修费350380元的发票，其中包括：装修材料吊顶30000元、敲墙25000元、墙纸60000元、人工31000元、装修材料灯63580元、水电31000元、门窗34800元、隔断75000元。

审理中，在法院对《房屋租赁合同》效力进行释明后，高丽孟将其第1项诉讼请求变更为：要求解除《房屋租赁合同》，理由是合同目的已无法实现。

以上事实有常嘉公司提供的《房屋租赁合同》、《物业服务合同》、《催款通知》、照片等证据，高丽孟提供的《国有土地使用权证》、《装修费发票》等证据及当事人陈述予以证实。

一审认为，常嘉公司与高丽孟签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效。合同签订后，高丽孟因租赁房屋不能取得消防许可，无法正常经营茶室，亦未按合同约定支付租金，现常嘉公司与高丽孟均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，法院予以准许。关于合同解除的责任，我国《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。常嘉公司与高丽孟在《房屋租赁合同》中明确约定租赁房屋用于茶室经营，但出租房屋因无法取得消防许可，不能满足约定的用途，常嘉公司应对合同解除承担部分责任。高丽孟作为茶室的经营者，应当熟悉相关法律法规，掌握该方面的专业知识，并慎重考察租赁房屋能否满足使用要求，但其疏于上述事宜，应对合同解除承担主要责任。我国《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，常嘉公司要求高丽孟将租赁房屋恢复原状后予以返还，高丽孟要求常嘉公司返还定金50000元，法院均予以支持。关于常嘉公司要求高丽孟支付房屋租金及物业费电梯费，高丽孟要求常嘉公司赔偿装修损失，法院根据双方对于合同解除应当承担的责任，尤其是高丽孟在取得消防许可前，即对租赁房屋进行装修，对损失产生负有较大责任，酌定由高丽孟承担80%的过错责任，常嘉公司承担20%的过错责任。常嘉公司主张的房屋租金由高丽孟承担140000元，物业费、电梯费扣除高丽孟已支付的金额外，由高丽孟承担3998.4元。高丽孟主张的装修损失有其提供的装修费发票予以证明，法院对其中未形成附合的灯具部分不予认可，其余部分予以认定，该损失由常嘉公司承担57360元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百二十一条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除常嘉建设集团有限公司与高丽孟签订的《房屋租赁合同》；二、高丽孟于本判决生效之日起十日内支付常嘉建设集团有限公司房屋租金140000元、物业费、电梯费3998.4元（计算至2013年11月）；三、常嘉建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿高丽孟房屋装修损失57360元；四、常嘉建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还高丽孟房屋定金50000元；五、驳回常嘉建设集团有限公司其他诉讼请求；六、驳回高丽孟其他诉讼请求。七、本诉案件受理费5076元，减半收取2538元（常嘉公司已交纳），反诉案件受理费7306元，减半收取3653元（高丽孟已交纳），合计6191元，由常嘉公司负担1241元，高丽孟负担4950元。

上诉人常嘉公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、高丽孟未完成申领消防安全许可证，其责自担。二、装修损失高丽孟仅提交装修发票，未完成举证。三、一审认定双方合同有效，定金5万元不应返回。

被上诉人高丽孟在法定期限内未作书面答辩，二审中，高丽孟表示对一审判决无异议。

二审中，对一审查明的事实双方无异议部分本院予以确认。

本院认为，一、关于上诉人常嘉公司上诉认为高丽孟未完成申领消防安全许可证，其责自担的问题。据一审查明事实，涉案房屋产权证载明其用途是办公用房，对此，双方无异议。鉴于该事实情况，且双方又约定涉案房屋租赁使用目的是高丽孟经营茶室，因此，被上诉人高丽孟实际已无完成申领消防安全许可证的可能，其未完成申领系客观使然。

本案中，常嘉公司作为出租方对其用于出租的涉案房屋使用属性应明知的，而其未予注意，由于涉案出租房屋合同约定是开办设茶室，该特定使用性能目前不能满足，涉案出租房屋属租赁物瑕疵，常嘉公司过错是客观存在的；同时，高丽孟作为承租人亦应对其用于经营的租赁房屋使用性能予以了解，高丽孟在订立合同时未予注意，高丽孟亦应承担注意义务。

据此，本院认为双方在缔约过程中，由于对租赁物使用性能存在认识上的过错，导致双方合同无法履行，对此双方均存在过错。常嘉公司上诉认为由高丽孟一方承担无法申领消防安全许可证全部责任，与客观情形不符。常嘉公司该上诉理由本院不予采信。

二、上诉人常嘉公司上诉认为装修损失高丽孟仅提交装修发票，未完成举证的问题。一审中，被上诉人高丽孟举证了装修损失（装修费发票，累计350380元），并列举了损失事项，与现场进行比对均系实际发生。如将装修损失进行司法鉴定，必将产生新的费用。一审认定，双方总损失是350380元，常嘉公司仅承担损失57360元，常嘉公司承担20%的过错责任。鉴于业已确立的装修事实和高丽孟已提供的相关证据，为避免扩大双方损失，一审法院据实认定并无不当。常嘉公司该上诉理由本院不予采信。

三、上诉人常嘉公司上诉认为一审既认定双方合同有效，定金5万元不应返回的问题。本案双方所订立的房屋租赁合同，因双方对租赁物使用性能存在认识上的过错，导致双方合同无法履行，对此双方均应承担相关过错责任，常嘉公司继续占有高丽孟5万元定金已无合同约定依据。一审认定常嘉公司返回5万元定金予高丽孟系基于该事实，该认定并无不当。常嘉公司该上诉理由本院不予采信。

综上，上诉人常嘉公司的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6191元，由上诉人常嘉建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈　卫

审　判　员　　邵泽宇

代理审判员　　顾　佳

二〇一四年七月二十三日

书　记　员　　房　敏