**、**建设集团有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省常州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）苏04执异75号 异议人（案外人）：**，男，汉族，1992年5月24日生，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：曾祎，北京市盈科（常州）律师事务所律师。 申请执行人：**建设集团有限公司，住所地江苏省常州市天宁区光华路1号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，江苏常武律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**姣，江苏常武律师事务所律师。 被执行人：合肥**房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路860号创新大厦412室。 法定代表人：**，该公司总经理。 被执行人：四川**和骏实业有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路南三段22号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：南京**和骏置业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区板桥新城管理委员会新亭大街68号新***综合楼3-4室，实际经营地江苏省南京市建邺区云龙山路88号烽火科技大厦B座14楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 本院在执行**建设集团有限公司与合肥**房地产开发有限公司、四川**和骏实业有限公司、南京**和骏置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人**向本院提出书面异议。本院于2022年8月10日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2022年1月29日，本院对原告**建设集团有限公司（以下简称**公司）诉被告合肥**房地产开发有限公司（以下简称合肥**公司）、四川**和骏实业有限公司、南京**和骏置业有限公司民间借贷纠纷一案作出（2021）苏04民初258号民事判决：一、南京**和骏置业有限公司、四川**和骏实业有限公司于本判决生效之日起十日内向**公司归还借款本金8000万元并支付以本金8000万元为基数自2021年7月1日起至借款还清之日止按照年利率8%计算的利息；二、合肥**公司对南京**和骏置业有限公司、四川**和骏实业有限公司上述债务承担连带清偿责任。合肥**公司承担保证责任后，有权向南京**和骏置业有限公司、四川**和骏实业有限公司追偿；三、驳回**公司的其他诉讼请求。 2021年10月15日，本院作出（2021）苏04财保171号民事裁定，裁定以8150万元（包含本案诉前保全的财产价值）为限，冻结被申请人南京**和骏置业有限公司、四川**和骏实业有限公司、南京和骏升置业有限公司、南京三石和骏置业有限公司、南京锦烨置业有限公司、四川**发展股份有限公司、合肥**公司银行存款8150万元或查封、扣押其相应价值的财产。2021年10月28日，本院向合肥市住房保障和房产管理局送达了（2021）苏04财保171号民事裁定、（2021）苏04执保176号协助执行通知书，查封合肥**公司名下开发的雍锦花园不动产，其中包括x花园x幢x不动产。 根据**公司的申请，本院于2022年2月23日立案强制执行，案号为（2022）苏04执128号。2022年3月2日，本院作出（2022）苏04执128号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人四川**和骏实业有限公司、合肥**公司、南京**和骏置业有限公司银行存款80446800元及相应利息或查封、扣押其相应价值的财产。二、冻结、扣划被执行人执行费147847元。 案外人**提出异议称，一、案外人于2018年10月8日与被执行人合肥**公司就案涉不动产已签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价1080万元。二、案外人于2018年10月6日支付20万元房款，2018年10月8日支付270万元房款,2019年4月11日支付165.55万元房款（以土方工程款抵扣方式），合计支付房款455.55万元，将近总房款的50%。**公司与合肥**公司的借贷纠纷案件诉讼及查封时间发生在2021年，案外人无论是合同签订时间还是房款支付时间，都远远早于（2021）苏04民初258号案件。三、由于案涉房屋为工抵房性质，案外人并不具备可挑房的选择，案涉房屋是当时楼盘己装修为样板间，但后期因无人维护等原因，案涉房屋楼顶大面积漏水、墙面渗水、积水严重，屋内多处破损，完全不能达到交付标准。原来也多次找合肥**公司及物业反映协调，但至今尚未维修解决。因此**目前虽然尚未入住，但是由于案涉房屋实际情况不具备交付条件导致的。四、自2018年起案外人承接**集团的土方工程业务。上述房款中的165.55万元即是用部分土方工程款进行的抵扣。由于**集团仍结欠我方土方工程款，待结算完毕后也将用于案涉房屋房款的抵扣。故合肥**公司与案外人签订的《商品房买卖合同》中并未约定剩余房款的付款期限与付款方式。经我方单方估算，**集团仍结欠我方工程款本金约400万左右（不含利息、违约金等）。但合肥**公司及**集团一直怠于结算并支付土方工程款，导致**一直无法办理剩余房款的抵扣支付事宜。案涉房屋至今未能过户给**的原因在于合肥**公司。同时，案外人表示：若**集团在与我方结算完土方工程款后，仍有剩余房款需支付（不到20%），申请人愿意按照法院的要求交付或提存相关款项。请求：法院解除对合肥市高新区××道××路××花园××栋××号房屋的查封。 申请执行人**公司答辩称，首先，一、针对案外人的执行异议申请书，更正一下申请执行人在（2021）苏04民初258号案件中，即申请保全查封了案涉房屋，后因被执行人未履行生效法律文书，在（2022）苏04执128号案件中，法院拟处置案涉房屋张贴了公告。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，答辩人有权就登记在被执行人名下的案涉房屋予以查封。其次，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的情形，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：1、案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》合法性、真实性存疑；2、案外人在法院查封前未能合法占有该不动产，甚至据案外人所述，案涉房屋尚未经过交接未实际接收；3、案外人已支付价款不足合同约定总价款的50%，亦未将剩余价款支付给申请执行人或按照法院的要求交付执行，不符合法律规定的适用条件；4、案外人未办理过户登记，亦未向被执行人积极主张过物权登记请求权，自身存在过错；5、案外人未举证证明所购不动产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；6、虽然案外人主张案涉不动产是工抵房性质，但从其提供的证据来看，是全椒联创土方石有限公司与安徽***置业有限公司之间的工程款结算问题，而且案涉不动产所在合肥雍锦花园与全椒***也是两个不同的项目，案外人与被执行人之间在查封前并不存在合法有效到期债权债务关系，或存在以房抵债协议，实际也尚未进行抵偿即未支付房款。综上，请求裁定驳回案外人的异议申请。 **为支持其异议请求，向本院提交以下证据。证据一：《商品房买卖合同》一份、《商品房定购书》一份，以上均出示原件。证明**于2018年10月8日与合肥**公司签订买卖合同，系在法院查封之前。证据二：1、收据一张。客户名称**、日期为2018年10月8日、收款内容为交x花园x号楼x户楼款、金额为290万元；2、收据一张。客户名称**、日期为2019年4月11日、收款内容为交x花园x号楼1层01户房款、金额为165.55万元；3、2018年10月6日向合肥**公司转账20万元的POS机付款记录，4、2018年10月8日向合肥**公司转账270万元的POS机付款记录。证明**在2018年10月、2019年4月向合肥**公司支付290万元，银行转账形式支付，土方款抵扣165.55万元，所以房屋总价已经支付455.55万元。证据三：委托书及工程款抵扣确认书，证明**购买的雍锦半岛总房款1080万元，已支付房款是290万元，本次抵款金额是165.55万元，证据三均为复印件。证据四：全椒***支付情况说明，是由全椒联创土方石有限公司出具，说明全椒联创土方石有限公司向被执行人明确过工程款是**的购房款。证据五：***一份，证明全椒联创土方石有限公司向**集团（安徽***置业有限公司）承诺剩余工程款也将作为案外人**的购房款。该份***上有安徽***置业有限公司**确认。证据六：《双向联系单》一份，《房屋现状照片》一组，证明案涉房屋现状损毁严重，不具备交付条件，案外人向合肥**公司反映房屋问题严重，要求尽快修缮。联系单上有合肥**公司**确认。证据七：《**集团工联单》一份，《土方工程请款申请》4份（原件），工联单上有安徽***置业有限公司**，证明全椒联创土方石有限公司多次积极主动向**集团请款及要求结算。而由于**集团未最终结算，导致案涉房屋尾款未结清，不能过户登记的原因在合肥**公司。证据八：安徽***置业有限公司与被执行人合肥**公司股权结构对比表一份，证明与全椒联创土方石有限公司进行工程款抵扣的安徽***置业有限公司，和本案的被执行人合肥**公司从股权机构对比中得出，最终均是由四川**和骏实业有限公司控股80%以上，四川**和骏实业有限公司均是由四川**发展有限公司100%控股。证据九：工程复工备忘录，证明在2022年7月29日安徽***置业有限公司因为要求全椒联创土方石有限公司尽快复工，再次在工程复工第一点确认，结算款作为乙方工抵已购案涉房屋剩余房款。工程备忘录中有政府住建局工作人员**的签字。证据十：补充全椒140亩项目土方工程施工的部分协议，证明全椒联创土方石有限公司于2018年8月27日就进场为安徽***置业有限公司进行土方工程施工，合同总价为1316万，也基于该份合同，所以**在案涉房屋房款中，进行了165万元的土方款抵扣，结合案外人提供的证据八土方工程请款申请单，在2018年及2019年期间，安徽***置业有限公司除了已经抵扣的165万元以外，还结欠全椒联创土方石有限公司400万元的工程款，只是由于安徽***置业有限公司的原因或者说是**集团的原因迟迟未与我方结算，因此剩余的工程款待结算在2018、2019年就已产生，并不是在申请执行人保全之后才产生的。 **公司质证称，证据一：《商品房定购书》买受人处是空白的，商品房总价与《商品房买卖合同》约定不一致，定金50万元也未实际支付。《商品房买卖合同》买受人处也是空白的，重要条款如付款方式及期限未约定。双方亦未按照合同约定办理交接、产权登记。故对定购书、商品房买卖合同的合法性、真实性存疑。证据二、三：两张pos机消费记录均未显示付款方信息，无法确认是由案外人实际支付，从现有证据对两张收据的真实性无法核实，因为根据省高院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）第8条第（3）项规定，“案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商出具的收据，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。”而委托书和工程款抵款确认单是复印件，也仅是全椒联创土方石有限公司单方出具，所以真实性和关联性不予认可。证据四：庭前提供的是无**件，**为补盖，也说明《全椒***支付情况说明》是全椒联创土方石有限公司单方出具，没有**，也无其他证据佐证，三性不予认可。证据五：《***》是全椒联创土方石有限公司向安徽***置业有限公司出具的，并非本案当事人，关联性不予认可，出具时间2021年11月11日也已经是在案涉查封之后。而且从***内容来看，案涉房款尚未支付。证据六：关于双向联系单，被执行人是在2021年5月11日的复印件上**，无法确认被执行人**的时间，也没有经办人签字，不排除是后补的，而且该组证据无法达到案外人的证明目的，仅能证明案外人在案涉不动产查封之前尚未实际占有该不动产。虽然无法确认照片形成时间，也没有提供原件，但是从其提供的照片来看，案涉房屋尚处于空置状态，无人占有使用。证据七：工联单仅有安徽***置业有限公司单方**，请款申请也是安徽***置业有限公司单方出具的，真实性、关联性均不予认可。即使是真实的，也只能证明全椒联创土方石有限公司向安徽***置业有限公司请款的事实。不具有其他证明力。证据八、九：对于股权结构对比表的真实性没有异议，即使股权结构存在关联性，但是安徽***置业有限公司与被执行人仍然是两个独立的主体，现有证据不足以证明案外人与被执行人在查封前存在合法有效的到期债权债务关系。实际也没有完成以房抵债手续。对工程复工备忘录，首先，案外人提供的复印件和原件存在不一致，形成时间也在2022年7月29日，而且不是本案当事人之间形成的，所以真实性无法核实，关联性也不予认可。退一步讲，即使安徽***置业有限公司与全椒联创土方石有限公司之间存在工程款工抵方案，也不满足本案排除执行的适用条件。因为不符合异议复议规定第28条第三款以及29条第三款的规定，以及省院工作指引二第8、9条的规定。证据十：首先，非本案当事人形成的协议，真实性无法核实，关联性和证明目的也不予认可。仅凭施工协议也无法证明工程的实际施工情况和结算情况。 2022年8月18日，**还向本院邮寄了合肥市不动产登记信息查询结果复印件、**与**结婚证复印件、居民户口簿复印件。根据合肥市不动产登记信息查询结果载明，目前，**、其配偶**、女儿王xx、王xx、儿子王xx名下均无不动产登记信息。 另查明，落款日期为2018年10月8日、编号为GF—2000—0171的商品房买卖合同，出卖人合肥**公司，买受人处空白。合同约定总金额为1080万元。无付款方式及期限。合同落款处盖有合肥**公司合同专用章，无相关人员签名及日期，有签名为**的字样，落款日期为2018年10月8日。落款日期为2018年10月6日的商品房定购书载明，商品房总价为15764104元，定金50万元。 落款日期为2019年2月25日，由全椒联创土方石有限公司**、**签名字样的委托书载明，全椒联创土方石有限公司委托安徽***置业有限公司代为支付**的购房款165.55万元。 2022年8月11日听证中，案外人**称，x花园x幢x号不动产未进行备案登记。 本案争议焦点为：**对x花园x幢x号不动产（以下简称案涉房屋）是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，1、关于**是否在案涉房屋查封前签订合法有效的买卖合同。首先，从**提交的落款日期为2018年10月6日的商品房定购书载明，商品房总价为15764104元，定金50万元，而落款日期为2018年10月8日、编号为GF—2000—0171的商品房买卖合同，合同约定总金额为1080万元，两份证据购房金额相差甚大，案涉房屋的购房金额不确定。其次，**提供的商品房买卖合同上买受人处空白、合同落款处虽盖有合肥**公司合同专用章，但无相关人员签名及签订日期，无付款方式及期限，与常理严重不符，且房地产转让属于法律规定的要式法律行为,应以房产管理部门发放的带有条形码的制式商品房买卖合同为准。第三,案涉房屋合同未进行备案登记。因此，现有证据无法证明**在案涉房屋查封前与被执行人签订了合法有效的买卖合同。2、关于案涉房屋的房款支付情况。首先，商品房买卖合同约定的总价为1080万元，商品房定购书载明的商品房总价为15764104元，两者价格不一致，不符合常理，也不能确定购房总价。其次，**未提供定金50万元的支付记录，其提供的银行POS机记录载明的转账270万元、20万元也未能明确账户使用人、资金转账用途。因此，**未能充分证明其已经支付了相关房款，也未能证明其已经支付超过50%的购房款。3、关于案涉房屋的以房抵债问题。**提供的委托书为全椒联创土方石有限公司委托安徽***置业有限公司代为支付**的购房款165.55万元，委托书及工程款抵款确认单均为全椒联创土方石有限公司单方出具，且**与合肥**公司未有以房抵债协议，未能充分证明部分房款由工程款抵扣。4、关于案涉房屋的占有问题。**在执行异议中陈述，其并未实际占有案涉房屋。综上，案外人**的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，裁定如下： 驳回**的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年八月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　***