江苏国信物业管理有限公司与南水北调东线江苏水源有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

江苏省徐州市云龙区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0303民初5730号

原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中路**星汉大厦**。

法定代表人：杨飞，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴弯，女，1989年4月17日生，汉族，该公司员工，住徐州市新城区。

被告：南水北调东线江苏水源有限责任公司，住所，住所地南京市建邺区牡丹江东街**大唐科技大厦**div>

法定代表人：荣迎春，该公司董事长。

委托诉讼代理人：冯春琴，南水北调东线江苏水源有限责任公司律师事务部律师。

委托诉讼代理人：宣守涛，南水北调东线江苏水源有限责任公司律师事务部律师。

原告江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信公司）与被告南水北调东线江苏水源有限责任公司(以下简称南水北调公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国信公司的委托诉讼代理人徐建华、被告南水北调公司的委托诉讼代理人冯春琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告国信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年6月1日起至2019年6月30日止的物业费345442元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依法通过招投标程序后，于2009年6月27日与江苏国信华安房地产开发有限公司（以下简称“华安公司”）就其开发建设的位于徐州市新城区的国信龙湖世家项目（以下简称“该项目”）正式签订《前期物业服务合同》，对该项目提供前期物业服务。根据合同第六条、第七条之约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，小高层住宅收费标准为0.95元/平方米/月，别墅收费标准为1.9元/平方米/月，办公楼收费标准为5元/平方米/月，商业物业收费标准为2.5元/平方米/月。物业服务费用按半年进行缴纳，计时节点为每年6月30日、12月31日之前履行缴纳义务。合同签订至今，原告依照合同约定为该项目提供物业管理服务。被告向华安公司购买了该项目商业物业中50间房屋作为其在徐州的经营场所，并于2016年6月1日办理了上房手续。自被告上房之日起至今未曾缴纳过任何物业费及应分摊的公共能耗费，原告多次催要无果。故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请依法判决。

被告南水北调公司辩称：一、原告物业服务范围、内容及标准不明确。答辩人就案涉物业与江苏国信华安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定由原告作为前期物业服务单位，并约定物业服务费用为2.5元/每月.平方米（建筑面积）、约定前期物业服务合同详见附件九，但该《商品房买卖合同》附件九为空白。后虽经答辩人徐州分公司（以下称分公司）多次催促并与原告积极洽商，但原告作为开发商指定的物业服务单位，至今未就2.5元/每月.平方米（建筑面积）的合同对价及物业服务范围、内容及标准向包括答辩人在内的业主进行明确。二、答辩人案涉物业为相对独立区域，原告未就该区域实际提供物业管理服务。案涉区域为答辩人徐州分公司经营场所，分公司于2017年6月入驻。因物业外围整体环境较差，原告物业服务范围、内容及标准不明确，且分公司物业为一个相对单独封闭的区域（物业共用部分及共用设施均处于该单独区域内），因此，分公司自行委托了安保公司及物业公司进行了物业自我管理服务，原告实际上未就案涉物业区域提供物业管理服务。三、原告就答辩人物业区域外的公用区域未提供物业管理服务。答辩人物业共用部位及共用设施均处于答辩人单独闭的区域内，一直由答辩人自行管理维护。答辩人物业产生的公共垃圾亦由分公司自行清运，虽然案涉物业楼上有公共灯管，物业外有路灯，但一直都没有亮过，答辩人物业外的公共区域，一直无人打扫，脏乱成堆，以致分公司只好自己安排人员打扫清理，答辩人物业外立面的公共设施玻璃破碎，也无人更换，分公司只好自行更换。除上述外，答辩人一直不清楚原告就答辩人物业区域外的公共区域究竟是否提供或提供有哪些物业服务，并函告原告，希望其予以明确并在此基础上进行费用商洽，但原告一直拒而不谈。综上，答辩人认为，原告对答辩人的起诉，事实及法律依据不足，请求法庭予以驳回。

本院经审理认定事实如下，2009年6月27日，江苏国信华安房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，该合同载明：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对国信龙湖世家（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。……第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业公共部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括法律政策规定应由物业管理公司管理服务的其他事项。第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第三章服务费用第六条本物业管理区域物业收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅：0.95元/月.平方米；别墅：1.9元/月.平方米；办公楼：5元/月.平方米；商业物业：2.5元/月.平方米。第七条业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按半年（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在6月30日、12月31日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收六个月的物业服务费和300元代收交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示）预售费用不得超过六个月。购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费；但公共耗能如水差、电梯耗能、公共照明等费用应正常交付。第八章违约责任第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按0.05%天的标准向乙方支付违约金。第三十一条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第九章其他事项第三十四条本合同期限自2009年7月1日起至成立业主委员会并正式选聘物业管理公司止；双方在物业服务合同中还就物业基本情况、物业承接验收、使用与维护、专项维修基金等进行了约定。附件三载明物业共用部位明细为房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。附件五载明前期物业管理服务质量标准均参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级标准执行。

2016年1月13日，被告向江苏国信华安房地产开发有限公司购买了坐落于房屋，面积共计3734.51平方米。双方签订的商品房销售合同中前期物业管理部分约定：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为江苏国信物业管理有限公司。（二）物业服务时间从2016年4月30日到2018年4月30日。（三）物业服务期间，物业费计费方式为包干制。物业服务费为2.5元/月.平方米（建筑面积）。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业服务合同和临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。该附件九物业服务合同、临时管理规约部分为空白。

被告与江苏国信华安房地产开发有限公司另签订《关于国信公司龙湖世家01幢A、B、C幢购买合同的补充协议》一份，该协议约定甲方江苏国信华安房地产开发有限公司，乙方南水北调东线江苏水源有限责任公司，该协议第五条特别约定部分载明，鉴于01栋ABC座的内围房屋已经全部由乙方购买，甲方同意，对于乙方购买的A、B座及C座部分房屋合围成的中庭部分及配套的扶梯由乙方单独使用和管理，且乙方有权自主进行改造但不得影响房屋主体结构安全，合围区域示意图由双方协商一致后作为本协议附件。为确保乙方对中庭的单独使用和管理，甲方同意乙方对中庭部分进行合围，合围区域示意图由甲乙双方协商一致后作为本协议附件。乙方购买物业的物业管理交由物业公司统一进行外部物业管理，物业公司应按照物业合同约定进行管理，具体合同另行签订。但物业费标准不得高于同地段同档次楼盘的平均价格。甲方协调物业管理公司确保对乙方所购的房屋相邻的广场、中庭没有第三方停放车辆、堆放杂物、如果发生纠纷，甲方有协调解决的义务。

被告于2017年7月进驻涉案商铺，被告进驻时将其购买的房屋前后加装了围栏及院门进行封闭管理。并将安保服务外包给徐州市精武特卫保安服务有限公司，将保洁、绿化维护等服务外包给徐州市天勤机关物业服务有限公司。原告亦认可，由于被告的办公区域封闭，原告的保洁人员无法进入。对于被告房屋空置期间的物业费原告同意按照约定的物业费70%的标准收取。

庭审时，原告称外围商业街的保洁、绿化、公共设施设备的日常维修管理、公共秩序的维护、安全方面的协助管理、公共管道的疏通、公用部位的维修养护和管理、装饰装修管理等还是由原告提供服务。被告称就看到外围一个保安，原告的保安在最北面，被告的位置在最南边。被告周边的保洁也是其自行在维护，外围的灯也是不亮的。原告未尽到物业服务约定的义务。

庭审时，原告提供了部分涉及断电维修、水龙头更换、照明灯更换、卫生间排气扇更换等工作通知单和对电梯进行维护保养、检验的报告单。被告只认可其中的一部分。

本院认为，原告和江苏国信华安房地产开发有限公司于2009年6月27日签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业服务费。由于被告2016年6月至2017年6月未入住使用案涉房屋，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，按照70%标准收取物业费，原告亦同意按照此标准主张。故在此期间内，被告应向原告交纳物业服务费为2.5元/月/平方米×3734.51平方米×13个月×70%，计84960元；自2017年7月至2019年6月被告进驻期间。

由于被告在合围区域内外包服务公司进行了保洁、绿化、安保等管理，减少了原告的服务内容。但原告亦为被告提供了维修电路、更换灯具、养护电梯、停车管理等物业服务。结合原告为被告提供物业服务的内容和范围，对于自2017年7月起至2019年6月的物业费，本院酌定支持约定的物业服务费的30%，金额为计67221.18（2.5元/月/平方米×3734.51平方米×24个月×30%）。被告自2016年6月1日至2019年6月30日，共应向原告支付物业服务费152181.18元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

本判决生效之日起十日内，被告南水北调东线江苏水源有限责任公司给付原告江苏国信物业管理有限公司物业服务费152181.18元。

义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6482元，由被告南水北调东线江苏水源有限责任公司负担3000元，原告江苏国信物业管理有限公司负担3482元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审　判　长　　董　莉

人民陪审员　　王思得

人民陪审员　　王延凤

二〇二〇年八月十七日

书　记　员　　耿海涛