江苏国信物业管理有限公司与南水北调东线江苏水源有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏03民终7428号

上诉人（原审原告）：江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路**星汉大厦**。

法定代表人：杨飞，该公司董事长。

委托诉讼代理人：薛含，江苏苏锦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：南水北调东线江苏水源有限责任公司，住所，住所地南京市建邺区牡丹江东街**大唐科技大厦**div>

法定代表人：荣迎春，该公司董事长。

委托诉讼代理人：冯春琴，南水北调东线江苏水源有限责任公司律师事务部律师。

委托诉讼代理人：宣守涛，南水北调东线江苏水源有限责任公司律师事务部律师。

上诉人江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信物业公司）因与被上诉人南水北调东线江苏水源有限责任公司（以下简称南水北调江苏公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初5730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人国信物业公司的委托诉讼代理人薛含，被上诉人南水北调江苏公司的委托诉讼代理人冯春琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

国信物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人全额支付2017年7月至2019年6月的物业费或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院为证明被上诉人未入住期间物业费按照70%标准，减少服务期间按照30%标准而援引的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规[2013]4号）第十三条第四款是已经废止的法律规定。2019年1月1日生效且现行的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发[2018]3号）并无此或类似规定。

二、建设单位与被上诉人签订的《关于国信公司龙湖世家01幢A、B、C幢购买合同的补充协议》（以下简称补充协议）无效。根据《物权法》第七十二条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，建设单位与被上诉人在上述补充协议中处分的A、B、C座部分房屋合围成的中庭部分及配套的扶梯是涉案小区业主的共有部分，建设单位未经全体业主同意而擅自处分物业共用部位、共用设施设备使用权的行为无效。即使认定协议有效，但该协议无签订时间。无法认定生效时间。假定协议生效于《前期物业服务合同》之后，该协议仅是被上诉人与建设单位的约定，并无物业费调整的约定。没有上诉人的确认或建设单位与上诉人的另行约定，该协议不能达到变更《前期物业服务合同》、调整物业费的目的，该协议对上诉人没有约束力。

三、一审法院以被上诉人减少了上诉人的服务内容而酌定按照约定的30%收取物业费没有合同和法律依据。1.上诉人自接管物业至被上诉人入住商铺后，物业人员、物业成本未曾减少，物业服务费是按照房屋建筑面积计收，但物业公司是将物业费整体使用于整个物业服务区，并非业主缴纳的物业费定向用于该业主周边的物业服务。被上诉人通过违规合围的方式，拒绝让物业服务企业提供服务，从而拒付物业费，但上诉人一直在能够提供服务的范围内向被上诉人提供服务。被上诉人提供的证据不足以证明上诉人减少了服务内容，降低了上诉人的服务成本。2.涉案《前期物业服务合同第六条，《商品房销售合同》前期物业管理部分第三条均约定物业费计算方式为包干制，合同中并没有委托方主体减少服务内容可以调整物业服务费的约定，上诉人按照2.5元/月·平方米主张物业费符合合同约定。3.根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业服务收费管理办法》第九条等相关规定，物业服务费的调整是全体业主行使共有部分的权利，需业主大会或业主大会授权的业委会与物业服务企业协商确定，单个业主无权决定物业费的收取。4.本案物业费采取的是包干制收费方式，也就是固定价格，而该物业所在小区尚未成立业委会，尚不存在能够申请调整物业费的权利主体。综上，一审法院的判决使被上诉人就其违规行为而受益，于法无据。

南水北调江苏公司辩称，一、一审法院对被上诉人未入住期间按照70%标准收取物业费有法律依据。1.上诉人在一审中同意未入住期间的物业费，依据《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规[2013]4号）规定，按照70%标准收取。2.该规定于2018年12月29日被修订，根据实体从旧、程序从新的法律适用原则，原审判决适用上述规定，判决2016年6月至2017年7月期间的物业费，有事实和法律依据。

二、一审法院对被上诉人入驻后按照30%标准收取物业费有法律和事实依据。1.上诉人就涉案封闭区域从未提供物业服务，而且外围区域提供的物业管理服务也不到位。涉案物业共用部位及共用设施均处于该封闭区域内，且被上诉人自行委托了安保公司及物业公司提供相应物业自我管理服务。上诉人事实上未就案涉物业封闭区域向被上诉人提供物业管理服务，上诉人在庭审中亦认可仅就外围物业提供服务。上诉人只在物业外围安排了一个保安日夜值守，一审判决被上诉人按30%的标准缴纳物业费，已高于上诉人实际提供的物业服务标准。2.涉案《补充协议》能够调整《前期物业服务合同》约定的物业收费标准。补充协议约定“甲方同意乙方对中庭部分进行合围……乙方购买物业的物业管理交由物业公司统一进行外部物业管理，物业公司应当按照物业合同约定进行管理，具体合同另行签订”。首先，根据等价有偿原则，物业公司只有在提供了物业服务基础上才能要求业主缴纳相应物业费。在物业公司没有提供物业服务的基础上，无权要求业主缴纳相应服务费。其次，未经法院生效判决认定，上诉人主张涉案《补充协议》无效，没有事实和法律依据。再次，涉案物业内的公共通道、走廊、扶梯等公共设施为涉案50套房屋的共有部分，在被上诉人为涉案50套房屋所有权人的情形下，涉案物业区域的合围并不侵犯任何第三方业主权益。最后，上诉人是根据建设单位的委托和授权对涉案物业进行前期物业服务管理，在建设单位同意被上诉人对涉案物业进行合围并自我管理的情形下，上诉人作为受托人无权向被上诉人否定委托人的授权变更效力，而仅能依据其与委托人签订的《前期物业服务合同》向委托人有所主张。3.被上诉人提供相关案例，在物业相对独立/封闭且业主进行自我物业管理情形下，法院对物业费进行相应调整符合公平与等价有偿原则且具有合理性。

国信物业公司向一审法院起诉请求：判令南水北调江苏公司支付自2016年6月1日起至2019年6月30日止的物业费345442元并承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实，2009年6月27日，江苏国信华安房地产开发有限公司（甲方）与国信物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，该合同载明：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对国信龙湖世家（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。……第二章服务内容与质量第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业公共部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括法律政策规定应由物业管理公司管理服务的其他事项。第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第三章服务费用第六条本物业管理区域物业收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅：0.95元/月.平方米；别墅：1.9元/月.平方米；办公楼：5元/月.平方米；商业物业：2.5元/月.平方米。第七条业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按半年（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在6月30日、12月31日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收六个月的物业服务费和300元代收交的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示）预售费用不得超过六个月。购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费；但公共耗能如水差、电梯耗能、公共照明等费用应正常交付。第八章违约责任第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按0.05%天的标准向乙方支付违约金。第三十一条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第九章其他事项第三十四条本合同期限自2009年7月1日起至成立业主委员会并正式选聘物业管理公司止；双方在物业服务合同中还就物业基本情况、物业承接验收、使用与维护、专项维修基金等进行了约定。附件三载明物业共用部位明细为房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。附件五载明前期物业管理服务质量标准均参照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级标准执行。

2016年1月13日，南水北调江苏公司向江苏国信华安房地产开发有限公司购买了坐落于房屋，面积共计3734.51平方米。双方签订的商品房销售合同中前期物业管理部分约定：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为江苏国信物业管理有限公司。（二）物业服务时间从2016年4月30日到2018年4月30日。（三）物业服务期间，物业费计费方式为包干制。物业服务费为2.5元/月.平方米（建筑面积）。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业服务合同和临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。该附件九物业服务合同、临时管理规约部分为空白。

南水北调江苏公司与江苏国信华安房地产开发有限公司另签订《关于国信公司龙湖世家01幢A、B、C幢购买合同的补充协议》一份，该协议约定甲方江苏国信华安房地产开发有限公司，乙方南水北调东线江苏水源有限责任公司，该协议第五条特别约定部分载明，鉴于01栋ABC座的内围房屋已经全部由乙方购买，甲方同意，对于乙方购买的A、B座及C座部分房屋合围成的中庭部分及配套的扶梯由乙方单独使用和管理，且乙方有权自主进行改造但不得影响房屋主体结构安全，合围区域示意图由双方协商一致后作为本协议附件。为确保乙方对中庭的单独使用和管理，甲方同意乙方对中庭部分进行合围，合围区域示意图由甲乙双方协商一致后作为本协议附件。乙方购买物业的物业管理交由物业公司统一进行外部物业管理，物业公司应按照物业合同约定进行管理，具体合同另行签订。但物业费标准不得高于同地段同档次楼盘的平均价格。甲方协调物业管理公司确保对乙方所购的房屋相邻的广场、中庭没有第三方停放车辆、堆放杂物、如果发生纠纷，甲方有协调解决的义务。

南水北调江苏公司于2017年7月进驻涉案商铺，南水北调江苏公司进驻时将其购买的房屋前后加装了围栏及院门进行封闭管理。并将安保服务外包给徐州市精武特卫保安服务有限公司，将保洁、绿化维护等服务外包给徐州市天勤机关物业服务有限公司。国信物业公司亦认可，由于南水北调江苏公司的办公区域封闭，国信物业公司的保洁人员无法进入。对于南水北调江苏公司房屋空置期间的物业费国信物业公司同意按照约定的物业费70%的标准收取。

一审庭审时，国信物业公司称外围商业街的保洁、绿化、公共设施设备的日常维修管理、公共秩序的维护、安全方面的协助管理、公共管道的疏通、公用部位的维修养护和管理、装饰装修管理等还是由国信物业公司提供服务。南水北调江苏公司称就看到外围一个保安，国信物业公司的保安在最北面，南水北调江苏公司的位置在最南边。南水北调江苏公司周边的保洁也是其自行在维护，外围的灯也是不亮的。国信物业公司未尽到物业服务约定的义务。

庭审时，国信物业公司提供了部分涉及断电维修、水龙头更换、照明灯更换、卫生间排气扇更换等工作通知单和对电梯进行维护保养、检验的报告单。南水北调江苏公司只认可其中的一部分。

一审法院认为，国信物业公司和江苏国信华安房地产开发有限公司于2009年6月27日签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。国信物业公司为南水北调江苏公司提供了物业管理服务，南水北调江苏公司应及时向国信物业公司交纳物业服务费。由于南水北调江苏公司2016年6月至2017年6月未入住使用案涉房屋，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，按照70%标准收取物业费，国信物业公司亦同意按照此标准主张。故在此期间内，南水北调江苏公司应向国信物业公司交纳物业服务费为2.5元/月/平方米×3734.51平方米×13个月×70%，计84960元；自2017年7月至2019年6月南水北调江苏公司进驻期间，由于南水北调江苏公司在合围区域内外包服务公司进行了保洁、绿化、安保等管理，减少了国信物业公司的服务内容。但国信物业公司亦为南水北调江苏公司提供了维修电路、更换灯具、养护电梯、停车管理等物业服务。结合国信物业公司为南水北调江苏公司提供物业服务的内容和范围，对于自2017年7月起至2019年6月的物业费，一审法院酌定支持约定的物业服务费的30%，金额为计67221.18（2.5元/月/平方米×3734.51平方米×24个月×30%）。南水北调江苏公司自2016年6月1日至2019年6月30日，共应向国信物业公司支付物业服务费152181.18元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，遂判决：南水北调东线江苏水源有限责任公司自判决生效之日起十日内给付江苏国信物业管理有限公司物业服务费152181.18元。一审案件受理费6482元，由南水北调江苏公司南水北调东线江苏水源有限责任公司负担3000元，国信物业公司江苏国信物业管理有限公司负担3482元。

二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。

本院认为，双方当事人对一审法院判令南水北调江苏公司2016年6月至2017年6月未入住涉案房屋期间的物业费按照70%标准收取并无异议，该期间的物业费亦不在国信物业公司上诉请求的范围中，对一审确定的此期间物业费84960元，本院予以确认。对于一审法院判令南水北调江苏公司入住后按照30%标准支付物业费是否正确问题。南水北调江苏公司辩称国信物业公司没有为其合围区域提供物业管理服务，其另行聘用保洁和安保人员进行维护管理，故国信物业公司不应向南水北调江苏公司收取物业管理费用。本院对此抗辩不予认可，理由有三:

一、物业费实行的是约定基础上的法定分摊制度。物业费是业主对于物业服务人按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。而物业费的收取，根据《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”的规定，业主基于区分所有权支付分摊费用即物业费是其法定义务，只是支付物业费的方式、计算标准可以有合同约定，或者按照业主专有部分面积加以确定。因此，业主支付物业费是法定义务基础上的合同义务。根据本案查明事实，国信物业公司依据其与江苏国信华安房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，为国信龙湖世家提供了物业服务，南水北调江苏公司作为国信龙湖世家业主，应当依法按照约定履行支付物业费的义务。

二、物业费主要用于业主共有部分。参照国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第十一条关于物业费用的构成来看，物业费用主要是用于业主共有部分的维修、保养及秩序的管理维护。根据涉案《前期物业服务合同》，物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运……，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等共计八项。

三、《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”本案中，南水北调江苏公司虽然与江苏国信华安房地产开发有限公司签订《补充协议》对国信龙湖世家小区共有部分进行合围，但未提供相关建设部门的有关审批手续。且南水北调江苏公司自行在涉案房屋前后加装围栏及院门进行封闭管理，并将安保、保洁服务外包其他公司，该行为不能成为其拒绝向国信物业公司履行涉案《前期物业服务合同》义务的理由。南水北调江苏公司以其自行聘请人员处理其合围区域的安保、保洁为由，拒绝向国信物业公司交纳物业费，其实质是南水北调江苏公司认为其无需接受国信物业公司的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条的规定，该抗辩理由不应得到支持。

另，国信物业公司在2020年5月25提交一审代理意见中述称原告认为物业费按照90%标准更为适宜，双方认识悬殊过大，经本院释明其应当对诉讼请求予以明确。国信物业公司同意对2017年7月至2019年6月期间的物业费按照合同约定标准的90%收取，国信物业公司的上述行为，系处分自身权利行为，本院予以确认。故，南水北调江苏公司自2017年7月至2019年6月应按照涉案《前期物业合同》约定标准的90%支付物业费，即201663.54元（2.5元/月/平方米×90%×3734.51平方米×24个月），一审法院酌定支持约定物业费的30%并无法律依据，本院予以纠正。

综上所述，国信物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初5730号民事判决；

二、南水北调东线江苏水源有限责任公司自本判决生效之日起十日内给付江苏国信物业管理有限公司物业服务费286623.54元；

三、驳回江苏国信物业管理有限公司的其他诉讼请求。

义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6482元，由南水北调东线江苏水源有限责任公司负担5380元，江苏国信物业管理有限公司负担1102元。

二审案件受理费3437元，由南水北调东线江苏水源有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　宋正喜

审 判 员　黄　政

审 判 员　费　蜜

二〇二一年二月二十四日

法官助理　冷潇潇

书 记 员　任汪磊