松原市永胜建设工程有限公司、松原市博润房地产开发有限公司等民事执行异议执行裁定书

吉林省松原市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）吉07执异74号

案外人：于波，男，1978年10月16日生，汉族，住址吉林省松原市宁江区。

委托诉讼代理人：刘楠，吉林捷盈律师事务所律师。

申请执行人：松原市永胜建设工程有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。

法定代表人：苏春生，总经理。

委托诉讼代理人：谭锡贵，吉林臣和律师事务所律师。

被执行人：松原市博润房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市经济技术开发区。

法定代表人：张升东，董事长。

委托诉讼代理人：丛众，吉林良佐律师事务所律师。

本院在执行申请执行人松原市永胜建设工程有限公司（以下简称永胜公司）与被执行人松原市博润房地产开发有限公司（以下简称博润公司）国内仲裁裁决纠纷一案中，因被执行人未按生效法律文书履行给付义务，本院在执行中查封了被执行人博润公司开发建设的位于松原市宁江区××街××小区部分房屋。案外人针对其中*102提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

案外人于波称:2016年12月21日，案外人与博润公司签订了《房屋买卖合同》，购买博润公司开发建设的松原市宁江区××街××小区*102室，价格为830992元，该房屋为博润公司以抵顶工程款方式给付永胜公司，永胜公司项目负责人牟红欠案外人40万元，牟红以此房屋抵顶欠款，案外人另行给付牟红房屋差价款44万元。案外人于波与永胜公司（项目负责人牟红）、博润公司三方达成协议，由案外人直接与博润公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，博润公司将该房屋交付案外人，案外人对房屋进行了装修并进行了出租。因该房屋现在不具备办理房屋产权登记条件而未办理产权登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人的情形符合以上法律规定，故申请法院解除对案涉房屋的查封。

申请执行人永胜公司辩称：案外人请求解除对案涉房屋的查封没有事实及法律依据。第一、案外人与博润公司签订的房屋买卖合同不具有真实性，是名为买卖，实为借款用楼房抵押的行为。这份合同签订的真实经过是，永胜公司在建设一品江城小区*时，施工项目负责人牟红在案外人于波处两次借款83万元，案外人与牟红商定用可能成为抵顶工程款的*102室作为借款抵押，并约定如果该楼房能在银行做按揭贷款才能抵顶工程款，案外人才能在永胜公司购买该楼房。如果该楼房不能做按揭贷款只能做借款抵押物，牟红偿还给案外人于波83万元钱款，对于这一事实，有生效法律文书为凭。同时，还有案外人于波在2019年3月13日自己对关于一品江城*102室楼房借款抵押和买卖相关情况的说明。这些证据完全可以说明案外人与博润公司于2016年12月份签订的房屋买卖合同是不真实的，是一份名为买卖，实为借款抵押的行为。第二、案外人所说的“案外人于波、永胜公司（项目负责人牟红）、博润公司三方达成协议”这一事实不能成立。鉴于上述答辩意见，案外人的申请事项不能成立，应予驳回。

被执行人博润公司述称：我公司已经将案涉房屋作为工程款抵顶给永胜公司，是永胜公司将该房屋处置给于波的，他们之间的经济纠纷与我公司无关。

本院审查查明，申请执行人永胜公司与被执行人博润公司国内仲裁纠纷一案，松原仲裁委员会于2018年7月10日作出（2016）松仲经裁字第83号裁决书。裁决如下：一、申请人（反请求被申请人）博润公司于本裁决书生效后三十日内支付被申请人（反请求申请人）永胜公司工程款4538294.10元，自2015年11月1日起按年利率24%支付利息。（应扣除质保金二年的利息，质保金按合同价款3%计算）二、驳回申请人博润公司的其他仲裁请求。三、驳回反请求申请人永胜公司的其他仲裁请求。四、本案仲裁费66244元，由博润公司承担33122元，永胜公司承担33122元。博润公司不服，向本院申请撤销该仲裁裁决。本院审查后，作出（2018）吉07民特23号民事裁定书，驳回申请人博润公司的申请。因博润公司不按生效法律文书履行义务，永胜公司向本院申请强制执行。执行中，本院查封了博润公司建设开发的位于松原市宁江区××街××小区部分房屋。案外人于波针对其中*102室提出异议。为证实自己的主张，案外人向本院提交如下证据：1、案外人于波与被执行人博润公司于2016年12月21日签订的《商品房买卖合同》，以及牟红于2015年1月14日、2016年2月3日出具的收据。证明2016年12月21日，于波通过抵账方式购买了涉案商企，补交了34万元的房款。之前牟红欠于波50万元，补交34万元，总计交付84万元。2、崔忠军收款收据一枚、博润一品江城更名申请单一份、崔忠军情况说明一份。证明2016年12月21日，牟红将房屋抵顶给于波后，牟红手下的崔忠军向博润公司进行了更名申请，房屋更名到于波名下。3、博润一品江城交房办理手续流转单一份、水费、电费、取暖费预存票据两张、前期物业服务管理协议复印件、入住费等。证明案外人于2016年12月21日在博润公司办理的房屋入住等相关手续。4、结婚证复印件、房屋租赁合同、收据两张，证明于波与周艳波系夫妻关系，案涉房屋自2017年12月10日起以周艳波名义出租给王建国、高宏达等人，现房屋用于松原美团外卖。5、松原市供热公司用户缴费明细一份、2017年6月20日至2022年物业费收据三枚、电费发票38张。证明从2017年6月开始，案外人对案涉房屋已经实际占有并出租给美团外卖使用，供热缴费名称是美团外卖，自2017年开始缴费。6、房屋现状照片1张。证明房屋已经实际装修使用至今，现在的使用者从事美团外卖生意。

申请执行人对上述证据发表质证意见为：证据1真实性无异议，恰恰能说明房屋不是博润公司出售给于波的。对证据2真实性无异议，但需要说明一点，崔忠军当时所持有的合同是博润公司为了解决工程款不能及时给付崔忠军进行借款抵押所出具的，崔忠军在没有达到借款抵押的情况下，将这份合同转给了于波。对证据3、4、5、6无异议。

申请执行人永胜公司向本院提交如下证据：1、博润一品江城建设施工补充协议，证明于波持有的房屋买卖合同就是在这个协议中的一个房屋，案涉房屋是借款的抵押物，主要体现在该合同的第三页第九条双方约定的第三项；2、于波在2013年3月23日出具的情况说明，证明案涉房屋是于波借给牟红43万元的抵押物。3、松原市仲裁委（2016）松仲经裁字第83号裁决书，证明永胜公司和博润公司以楼房抵顶工程款的事实没有成立，裁决书第5页说明的很清楚，对抵顶的4套楼房中，有3人证明4套房屋就是抵押物，裁决书确认了案涉房屋是抵押物，不是真正的买卖。4、松原市中级人民法院（2018）吉07民特23号民事裁定书，该裁定确认了松原市仲裁委作出的裁决书认定事实正确，认定以楼房抵顶工程款不能成立，案涉房屋是抵押物。上述证据说明于波博润公司签订的商品房买卖合同实质是名为买卖，实为抵押。

案外人于波对申请执行人提供的证据发表质证意见为：对证据真实性和证明的问题均有异议，该证据与本案无关。对证据2真实性无异议，对内容有异议，该协议是牟红提前拟定好的，他说不影响我的使用，让我签字。该证据也说明了博润公司将案涉房屋抵顶给牟红，牟红欠我的钱，我们又补了差价后取得该房屋。对证据3、证据4无异议。

博润公司对案外人提交的证据均无异议。对申请执行人提交证据1、证据3、证据4有异议，博润公司也在不停寻找救济途径，对证据2无异议。

本院认为，本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。根据该条款的规定，排除执行应当具有下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，根据案外人的异议请求、申请执行人的答辩以及被执行人的陈述，本院认为双方争议焦点问题为：

一、案外人于波是否于本院查封之前与被执行人博润公司形成真实的买卖关系。

于波在异议审查中称该房屋是从申请执行人永胜公司项目负责人牟红处购买，博润公司亦称未与案外人于波发生买卖关系，因此，本院不能认定案外人于波与被执行人博润公司就案涉房屋发生了真实的买卖关系。

二、关于案外人于波是否交付了全部房款问题。案外人于波称案涉房款的支付是以“以物抵债”形式支付了部分款项，又向牟红交付了差价款，但申请执行人永胜公司否认博润公司以包括案涉房屋在内的4套房屋抵顶工程款的事实，本案执行依据对于该事实亦未予认定，基于此，执行程序无法改变执行依据已经确认的事实，不能认定案外人于波向博润公司支付了全部房款。

综上，本院认为案外人于波虽然持有与被执行人博润公司签订的《商品房买卖合同》，并于本院查封之前实际占有了案涉房屋，但现有证据不能充分证明其与博润公司发生了真实的买卖关系，亦不能证明其于本院查封之前交付全部房款，以上情形不符合上述条款规定的排除执行的法定情形，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

驳回案外人于波的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　张秋铧

审判员　　孙　丽

审判员　　李　颖

二〇二二年十月二十五日

书记员　　曲　岩