某某、枣庄中安城建开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山东省枣庄市市中区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鲁0402民初1689号

原告：***，女，1950年9月2日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。

委托诉讼代理人：季彬（***之子），男，1984年3月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。

被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地：山东省枣庄市市中区中心街街道，统一社会信用代码：9137040016452584XM。

法定代表人：刘媛，总经理。

委托诉讼代理人：杨清芳，殷艺瑜(实习)，山东龙头律师事务所律师。

原告***与被告枣庄中安城建开发有限公司（以下简称“中安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人季彬、被告中安公司的委托诉讼代理人杨清芳和殷艺瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***本院提出诉讼请求：1.判决被告中安公司承担本案诉讼费；2.判决被告中安公司退还原告***已支付的开口费（城市基础设施配套费）6,225.3元及利息2,073元（利息计算方式从2016年1月26日起，暂计算至起诉之日止，利息按照同期银行逾期贷款利率1.5倍计算）；3.判决被告中安公司向原告***支付因逾期办理房屋所有权证产生的损害赔偿金33,188元(以298,992元为基数，自2019年1月28日2022年1月28日止，按照同期银行逾期贷款利率1.5倍计算)。事实与理由：2011年原、被告签订《房屋征收产权调换补偿安置协议》，原告以总价298,992元购买被告开发的房屋，但被告未在协议约定期限内为原告办理房产证，被告应承担逾期办理房产证的违约金共33,188元。被告在2016年交付房屋时收取原告开口费(城市基础设施配套费)6,225.3元。被告收取原告开口费于法无据，应向原告返还上述费用及利息。

被告中安公司辩称，一、本案案涉房屋系原告回迁安置所得，并非是通过签订商品房买卖合同而获得。被告收取的燃气安装费及暖气工程费，有相应的政策依据，被告不应返还相关城市基础配套设施费及利息。二、枣庄市房屋征收办公室给原告居住区域居民《告住户书》，证明告知了小区居民新房燃气、暖气等按照棚户区改造相关执行政策。三、本案法律关系产生的依据是《房屋征收产权调换补偿安置协议》、《结算清单》。拆迁安置协议不是商品房买卖合同，协议中约定了过渡费支付、延长过渡期等。适用的是《城市房屋拆迁管理条例》，而该条例属行政法范畴。本案不适用商品房买卖合同及相关司法解释的规定。四、《拆迁补偿协议》及《结算清单》均未对逾期备案的违约责任及计算方式进行约定，原告主张损害赔偿缺乏合同约定及法律依据。五、原告交纳的燃气安装费、暖气工程费、有线电视安装费不是交到中安建筑公司归公司所有，该款项分别用于支付热力、燃气、有线电视等工程的工程款项。燃气、暖气安装、有线电视均已开通，原告已实际使用至今。六、原告起诉返还相关城市基础及逾期备案损失均已超过诉讼时效。综上，原告诉讼请求没有事实及法律依据，请求法庭予以驳回。

原告***围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.《房屋征收产权调换补偿安置协议》一份、《结算清单》一份;2.收据一张；3.不动产权证一份、房款发票一张、公共维修资金票据一份。被告中安公司围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.《房屋征收产权调换补偿安置协议》一份、《结算清单》一份；2.《告用户书》一份；3.《房地产估价报告》一份；4.《建设工程施工该合同》一份、支付票据十张、《管道燃气工程建设安装合同》一份、《有线电视入网协议书》一份、支付票据两张；5.不动产权证书一份；6.领款、退款清单六张。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告***原系枣庄市市中区××庄住户，其房屋所有权证为枣房权证枣字第1××3号，国有土地使用权证号为市中国用（2003）字第0××1号的住房。

2011年3月1日，枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司接受枣庄市市中区房屋征收办公室的委托，出具了枣佳评字[2011]第3028号《房地产评估报告》：确认估价对象在估价时点二0一一年三月三十一日的拟新建普通住宅商品房平均单价为3,022元/平方米。该报告第5页第4项载明：“本估价报告假定估价对象无产权或使用权纠纷，无抵押权、担保权等他项权利的设定，不包括煤、暖配套及安装费用”，第5项载明：“本估价报告结果是陈庄棚户区征收改造项目普通新建住宅商品房市场评估价，仅作为征收人给予被征收人征收补偿的参考依据而评估被征收房屋的基准价格，不具有其他用途”。

2011年4月1日，枣庄市市中区房屋征收办公室向原告***居住区域居民张贴《告住户书》，该《告住户书》载明：根据枣庄市规划局枣规字[2011]1号文件的批复，陈庄棚户区的房屋征收工作已正式启动。房屋征收范围：东至西沙河，西至团结街东侧，南至枣薛铁路线北侧，北至长东路南侧。为使本次房屋征收工作顺利实施，……依据国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》、枣庄市人民政府枣政发[2011]号《关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》、（枣建房字【2008】49号）《枣庄市城市房屋拆迁服务性收费和附属物补偿标准》和中共市中区委、市中区人民政府（市中发【2010】7号）《关于加快推进棚户区改造拆迁的激励措施》、市中区人民政府（市中政发【2010】5号）《关于棚户区改造房屋拆迁补偿安置的意见》规定，现将陈庄棚户区的房屋征收工作有关事项告知如下：一、房屋补偿标准：在搬迁期限内完成搬迁的，具有合法土地使用权的私有庭院式住宅房屋（不含单元式多层楼房），按1.0的容积率予以补偿。房屋所有权证记载建筑面积不足部分，在补交有关规费（293元/㎡）后予以补偿；房屋所有权证所记载面积容积率在1.0以上的，按证载建筑面积予以补偿；房屋建筑面积不足1.0的，在补交有关规费（293元/㎡）并按被征收房屋评估价扣除工料费后，予以补偿；容积率超出1.0的无证房屋，根据房屋建筑面积、建筑结构给予工料费补助。二、房屋征收补偿方式……（二）安置房屋建设标准如下：1.安置住宅房建设标准：……设施1、水、电、暖、燃气配套齐全，水、电、燃气一户一表分户计量，采暖分户控制。……3.安置房价格：住宅按照所处区位的新建普通商品房市场评估基价为住宅3,022元/平方米，楼层价格调整（详见附表2）。……8.新房燃气、暖气等按照棚户区改造相关政策执行。附表2《陈庄高层住宅楼房楼层调整价格表》中载明8#楼22层的回迁价为3,232元。

2011年4月8日，原告***与枣庄市市中区房屋征收办公室签订了《房屋征收产权调换补偿安置协议》，并载明：房屋征收单位（甲方）：枣庄市市中区房屋征收办公室，被征收人（乙方）：***；因城市建设需要，甲方需征收乙方房屋［房屋所有权证号枣房权证枣字第1××3号、国有土地使用权证号；市中国用（2003）字第0××1号］。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，甲、乙双方就房屋征收补偿（安置）达成如下协议：第一条补偿标准。住宅按《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）和枣庄市人民政府《关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》［枣政发（2011）2号］规定的补偿标准评估确定，非住宅按市场评估确定。甲方补偿的房屋，须符合国家有关规定，质量合格，合法证件齐全。第二条补偿方式及数额。甲方以房屋产权调换的形式进行补偿。乙方被征收房屋建筑面积136.26平方米，土地面积262.76平方米，评估价716109元，包括附属设施、附属物等共732820元；甲方为乙方补偿的住宅房屋地点在8＃（现13＃）2203室三室二厅，建筑面积约101平方米，储藏室预定。第三条过渡期限。乙方临时过渡期限自2011年4月8日至2013年10月7日。乙方自行过渡，甲方按合法房屋建筑面积，临时安置补助费付给乙方每月每平方米8元。第四条乙方须在2011年4月4日前将原房屋腾空，并将完好的房屋交甲方拆除，由甲方代理乙方办理房屋注销登记手续。乙方未按时腾空原房屋，或将房屋破坏，甲方从乙方应得款项中扣减相应的费用。第五条其他费用。甲方支付乙方搬家费500元；奖励补助费50000元；临时安置补助费63062元；共计人民币11356元。第六条资金结算及支付方式。先行支付第六条费用113562元，大写壹拾壹万叁仟伍佰陆拾贰元。第七条乙方到期的临时建筑和私自搭建的违章建筑应在交房之日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除，以料抵工。第八条协议签订后，乙方在搬迁期限内拒绝搬迁的，甲方可向人民法院起诉。诉讼期间，甲方可依法申请人民法院先予执行。第九条双方约定的其他事项：房屋及附属物补偿732820元于2011年4月12日预支房款376388元，剩余房款为356432元待上房时一并结算。

2016年5月11日，原告***（乙方）与枣庄市市中区房屋征收办公室（甲方）签订了《结算清单》，并载明：根据“房屋征收产权调换补偿安置协议”条款，安置住宅房屋陈庄花苑13＃楼（原8＃楼）2203室住房1套，建筑面积100.51㎡。一、乙方旧房补偿款共计414560元。1.乙方被征收住宅房屋建筑面积101㎡，包括附属实施、附属物等补偿共计356432元。2.其他费用共计58128元。其中：奖励物业管理服务费25000元：超期临时安置费20.5个月×16元／㎡×101㎡＝33128元。二、乙方新房款共计308652元。1.回迁安置面积标准，小于或等于原建筑面积的部分，结合楼层浮动计算，（已含高层奖励面积8㎡），其价格为：92.51㎡×3232元／㎡＝298992元。......4.其他费用共计9660元。其中储藏室地下一层64号8.05㎡×1200元／㎡＝9660元。三、综合以上一、二两项相抵，征收部门应付给被征收人105908元。人民币大写壹拾零万伍仟玖佰零捌元。同日，原告***从枣庄市市中区房屋征收办公室处领取105908元，被告中安公司收取原告***煤、暖、线费用共计6225.3元。之后，原告***领取了案涉房屋钥匙并上房居住。2021年8月6日，被告中安公司领取了案涉位于枣庄市市中区××路××庄××号楼的不动产权证书［鲁（2021）枣庄市不动产权第1××3号］。2022年1月14日，被告中安公司给原告***开具了案涉房屋购房款发票。2022年1月28日，原告***缴纳了住宅专项维修资金，同时原告***领取了案涉位于市中区胜利西路中安·陈庄花苑13号楼1单元2203室房屋的不动产权证书［鲁（2022）枣庄市不动产权第1××3号］。

另查明，2014年4月，被告中安公司与枣庄市热力总公司（枣庄市汇通供热安装工程有限公司）就陈庄棚户区的供热及热计量工程签订了《建设工程施工合同》，并于2015年至2018年陆续就工程款进行了结算。2017年9月12日，被告中安公司又与枣庄华润燃气有限责任公司就市中区陈庄花苑二期（包括13#楼120户）民用燃气工程签订了《管道燃气工程建设安装合同》，并陆续就燃气安装费进行了结算。被告中安公司还与枣庄华润燃气有限责任公司就被告中安公司建设的陈庄花苑内外线路全部设计暗埋签订了《有线电视入网协议书》，并对有线电视安装费进行了结算。

本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案焦点问题：一、被告中安公司应否承担逾期办理房产登记的违约责任；二、被告中安公司应否返还煤、暖、线安装工程费。

关于被告中安公司应否承担逾期办理房产登记的违约责任问题。根据案涉《房屋征收产权调换补偿安置协议》、《结算清单》，能够证实原告***的案涉房屋为回迁安置所得，即原告***以被拆迁房屋补偿所得的价款用于购买被告中安公司开发的陈庄花苑住房，并享受政府规定的相关优惠政策。原告***与被告中安公司未签订商品房买卖合同，亦未约定双方的权利义务。被告中安公司已于2021年8月6日领取了案涉陈庄花苑13号楼的不动产权证书，此时案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件。因此，原告***主张被告中安公司支付因逾期办理房屋所有权证产生的损害赔偿金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于被告中安公司应否返还煤、暖、线安装工程费。原告***居住的枣庄市市中区××庄区域进行棚户区改造之前，已向该区域居民张贴的《告住户书》第二条第（二）款第8项明确载明，新房燃气、暖气等按照棚户区改造相关政策执行。案涉房屋系原告***拆迁安置所得，并非是通过普通商品房买卖合同而拥有。该安置房的价格是根据枣佳评字［2011］第3028号《房地产评估报告》确定的该小区拆迁安置房的市场平均单价3022元／平方米进行确定的，该报告中已经明确案涉房屋价格不包括煤、暖配套及安装费用。被告中安公司向原告***收取的煤、暖、线费用，系燃气、暖气及有线电视入户的相关材料、人工、机械等的施工费用，该费用的收取不同于普通商品房已将此费用计入房屋销售价格中，故被告中安公司不属于重复收取，亦非政府免收的城市基础设施配套费范畴。况且，被告中安公司收取原告***煤、暖、线费用，系双方自愿达成并已履行完毕，被告中安公司确已实际支出了煤、暖、线费用。因此，被告中安公司收取煤、暖、线费用，有相应的事实依据，原告***主张被告中安公司返还煤、暖、线费用6225.3元及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第一百一十八条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费1,204元，减半收取计602元，由原告***负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。

审 判 员　李梅娟

二〇二二年六月二十二日

法官助理　华端静

书 记 员　刘　丹