***、耒阳市兴业房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省耒阳市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘0481民初2662号

原告：***，男，1958年4月10日出生，汉族，住湖南省耒阳市。

委托诉讼代理人：段亚平，湖南教正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢勇，湖南湘德律师事务所律师。

被告：耒阳市兴业房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市灶市街道办事处车站居委会车站路77号。

法定代表人：谢烨，执行董事。

被告：中宏建设集团有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区旧街街道办事处政府院内。

法定代表人：操训成，董事长。

委托诉讼代理人：伍峥荣，湖南丹阳律师事务所律师。

原告***与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业公司）、中宏建设集团有限公司（以下简称中宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人谢勇，被告中宏公司的委托诉讼代理人伍峥荣到庭参加诉讼，被告兴业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告兴业公司于2015年7月10日签订的《耒阳市商品房买卖合同》；2．二被告返还原告已付购房款26万元，其中18万元自2015年10月26日起按同期银行市场报价利率计息至实际清偿日止（暂计算至2022年5月10日止的利息为58506元），8万元自2016年1月23日起按同期银行市场报价利率计息至实际清偿日止（暂计算至2022年5月10日止的利息为25033元）；以上本息合计343539元；3．由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告兴业公司于2015年10月26日签订的《耒阳市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于耒阳市××街道××组××商住楼××号楼××号房，面积130.95平方米，总价格308880元，交房日期为2016年12月31日前等。合同签订后，原告于2015年10月26日交纳18万元购房款，于2016年1月23日交纳8万元购房款，合计交纳26万元。合同约定的交房日期2016年12月31日早已届满，逾期至今已近六年，且楼盘施工自2022年1月停工至今。根据合同约定，原告依法享有解除合同、请求返还购房款及请求被告兴业公司承担违约责任的权利，另被告中宏公司作为案涉项目的合伙人，依法应与被告兴业公司共同承担责任。故具状请求依法判令如请。

兴业公司辩称，1、原告支付购房款26万元的事实不能以收款收据为准，应以原告付款的银行流水作为认定本案事实的依据。被告兴业公司已于2017年1月21日将本项目的开发经营移交给了被告中宏公司，从此日起，被告兴业公司实际停止了对本项目的开发经营。被告兴业公司与业主签订商品房买卖合同的目的，大多数都是为了处理双方之间其他债务行为。2、原告诉请的利息83539元可能存在计算复利，应当予以驳回其诉请。原告诉称的26万元购房款中可能包含利息或违约金等，在此情况下法律是禁止计算复利的，应以查明实际付款情况，结合商品房买卖合同的约定，认定本案的利息，在原告未提供充分证据证实真实付款的前提下不应计算利息。3、敬请法庭尽量协调不解除双方签订的《耒阳市商品房买卖合同》。本项目主体已完工，装修也基本完成，仅剩一些扫尾工程未完工，原告当时购房价格非常低廉，加之被告兴业公司现无多大的经济能力，能否退还原告的购房款确实存在问题。如判决解除合同，并不一定能保护原告的利益，如原告也仍需要本项目所售房屋，被告兴业公司尽量协调被告中宏公司尽快完工，早日交付房屋，该方式处理对各方当事人均是百利无一害。综上，敬请法庭查明本案事实，从各方当事人实际情况考虑，依法裁判。

中宏公司辩称，1、被告中宏公司与被告兴业公司不是合伙关系，之前实际被告兴业公司是开发商，被告中宏公司是施工方，因开发商无力开发，在政府要求下，将本项目由建设方来完成建设并接受开发经营，从始至终被告中宏公司与被告兴业公司不存在合伙关系。2、原告与被告兴业公司签订的合同及付款，被告中宏公司均不知情，该商品房合同对被告中宏公司没有法律上的约束力。3、原告诉请利息，其与被告兴业公司的合同中没有约定，于法无据，不应支持。4、根据合同相对性原则，被告中宏公司不是本案适格被告，虽然被告中宏公司与被告兴业公司签订整体移交协议，但该移交协议没有约定原告在其中享有权利，也没有通知原告享有权利，且移交协议中的附表，也没有原告的名单，原告与被告兴业公司所签订的合同，被告兴业公司没有告知被告中宏公司，因此原告不能突破合同相对性原则要求被告中宏公司承担责任。综上，请驳回原告对被告中宏公司的起诉。

本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，原告***（买受人）与被告兴业公司（出卖人）签订《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号：LY2015003873）。其中约定，出卖人以出让方式取得位于耒阳市聂洲22组的一地块的土地使用权，规划用途商住，出卖人经批准在该地块上建设商品房，现定名聂洲22组商住楼3、4号楼。买受人购买的商品房为位于聂洲22组商住楼3、4号楼1040室预售商品房，商品房预售许可证号为耒预许字（2013）第043号，商品房用途为住宅，建筑面积130.95平方米，单价为每平方米2366.5元，总金额309888元。付款方式及期限为首付款18万元，二次付款98900元于2015年12月31日前付款，余款30988元于交房前付清。买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款指，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限，出卖人应当在2016年12月31日前，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款。并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。原告与被告兴业公司签订上述商品房买卖合同当日，原告向被告支付首付款18万元，被告兴业公司向原告出具兴业公司收据（NO：0011952），收据载明：今收到***交来购房首付款（总房款的60%）（4栋1040号房）18万元，收据由经办人李志明签名，加盖被告兴业公司财务专用章。2016年1月23日，原告向被告兴业公司支付二次付款中的8万元，被告兴业公司即日向原告出具兴业公司收据（NO：0011955），收据载明：今收到***交4栋1040号房款（二期款），本次交8万元，差18000元明年交（农历2月交）（庭审中原告明确是指公历2016年3月9日至2016年4月6日期间），收据由经办人李志明签名，加盖被告兴业公司财务专用章。2016年12月31日交房到期日，涉及交房的建设项目未能建设完工，被告兴业公司不能按约定向原告履行交房义务。后被告兴业公司于2017年1月与涉案房屋的建设项目施工单位被告中宏公司签订《整体移交、开发项目重组（框架）协议》。但涉案交房的建设项目仍未整体完工，至原告起诉前被告兴业公司仍不能向原告履行交付聂洲22组经综合验收合格“4栋1040号房”的义务，原告遂于2022年5月18日诉至本院，原告以起诉方式要求解除原告与被告兴业公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》，本院于2022年5月27日将原告的起诉状副本送达给被告兴业公司。

上述事实，有原告提供的《耒阳市商品房买卖合同》、收据二份，整体移交、开发项目重组（框架）协议，耒阳市住房和城乡建设局证明等证据，经庭审质证核实，及庭审笔录记录在卷，足以认定。

本院认为，原告***与被告兴业公司签订《耒阳市商品房买卖合同》，双方形成商品房预售合同关系，合法、有效。双方均应严格按照合同约定履行自己的合同义务。原告未足额交付二期房款，在被告开具收据指定二期的18000元至2016年4月6日前交，原告未向被告兴业公司交付，直至被告兴业公司到期应交付房屋期限日，原告前期存在支付部分房款违约行为，前期被告兴业公司并未向原告主张过逾期支付部分房款的违约责任，双方存在继续履行，因被告兴业公司自身原因不能向原告按期交付房屋（含涉案房屋在内的整个建设项目尚未完工），也导致原告不能向被告按约定支付“余款30988元于交房前付清”及二期部分逾期未付房款。被告兴业公司因自身原因已构成根本性违约，原告因向被告兴业公司请求按约定交付房屋不能，且至起诉前被告兴业公司仍不能具备交付符合该商品房经综合验收合格的情况下，遂以起诉方式请求解除原告与被告兴业公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》，符合合同约定原告有权解除合同情形，本院依法确认合同自起诉状副本送达给被告兴业公司之日解除。原告请求被告兴业公司返还已付购房款26万元，且按合同约定“解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款”，有事实依据，本院予以支持。原告同时请求被告兴业公司支付违约的利息，原告以合同约定违约金的利率计算标准过低于实际损失，主张调整按同期银行市场报价年利率4.75%计算，其中18万元自2015年10月26日起算至实际清偿日（暂计算至2022年5月10日止的利息为58506元），其中8万元自2016年1月23日起算至实际清偿日（暂计算至2022年5月10日止的利息为25033元）。“按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”的合同约定计算，计算出的违约金数额明显过低于按银行贷款利率计算出的损失利息，原告主张调整利率计算，本院依公平原则，酌情调整为按当时中国人民银行公布贷款年利率4.35%标准计算，予以支持原告调整利率标准计算利息的违约金请求，其中以18万元为基数，从2015年10月26日起算至实际清偿日（暂计算至2022年5月10日止的利息应为51206元）；以8万元为基数，从2016年1月23日起算至实际清偿日（暂计算至2022年5月10日止的利息应为21909元），予以支持原告的违约金利息请求，超过的部分，本院不予支持。原告以被告中宏公司与被告兴业公司对案涉项目为合伙人，存在合伙关系，或庭审中又以被告中宏公司对被告兴业公司向原告所负涉案债务存在债务加入，均主张被告中宏公司应承担共同偿还连带责任，但原告均未提供充足证据证实上述“合伙关系”、“债务加入”的法律关系主张，由原告承担举证不能法律后果，本院予以驳回原告对被告中宏公司的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：

一、确认原告***与被告耒阳市兴业房地产开发有限公司2015年10月26日签订的《耒阳市商品房买卖合同》，于2022年5月27日解除；

二、被告耒阳市兴业房地产开发有限公司返还原告***购房款26万元，限在上述（一）项确认解除之日起90天内全部退还；

三、被告耒阳市兴业房地产开发有限公司支付原告***的违约金利息【分项计算之和，均按年利率4.35%计算；其中以18万元为基数，从2015年10月26日起算至实际清偿日（暂计算至2022年5月10日止的利息为51206元）；以8万元为基数，从2016年1月23日起算至实际清偿日（暂计算至2022年5月10日止的利息为21909元）】，限在上述（一）项确认解除之日起90天内付清；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计3227元，由原告***负担98元，耒阳市兴业房地产开发有限公司负担3129元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审　判　员　　周**永

二〇二二年七月十二日

法官　助理　　蒋云飞

代理书记员　　黄贵金