某某中楚建筑有限公司、恩施百利房地产开发有限责任公司等确认合同无效纠纷民事一审民事判决书

湖北省恩施市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鄂2801民初1141号

原告：***中楚建筑有限公司，住所地恩施市东风大道349号金龙苑小区A栋一楼，统一社会信用代码91422800562725708G。

法定代表人：李瑞华，系公司总经理。

委托诉讼代理人：谭彩俊，湖北正典律师事务所律师。

被告：恩施百利房地产开发有限责任公司，住所地恩施市小渡船办事处市府路（卷烟综合大楼），统一社会信用代码91422800667682417X。

法定代表人：郭本新，系公司经理。

被告：***烟草物资供应有限责任公司，住所地恩施市施州大道2号，统一社会信用代码91422800183011158R。

法定代表人：周和俊，系公司总经理。

委托诉讼代理人:童军，湖北施南律师事务所律师。

原告***中楚建筑有限公司（以下简称中楚公司）诉被告恩施百利房地产开发有限责任公司（以下简称百利公司）、***烟草物资供应有限责任公司（以下简称烟草物资公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中楚公司的委托诉讼代理人谭彩俊、被告百利公司的法定代表人郭本新、被告烟草物资公司的委托诉讼代理人童军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中楚公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认二被告签订的合同编号为ESY-ES-2018-006475《商品房买卖合同》无效，并撤销二被告该买卖合同项下房屋的产权登记；

2、判决确认原告对位于恩施市房拍卖，变卖等所得价款享有优先受偿权；3、由二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2013年5月23日，原告与被告恩施百利房地产开发有限责任公司签订《建设项目工程总承包合同》，由原告从被告恩市百利房地产开发有限责任公司承建“百佳苑小区”一期Ｂ栋工程。因被告没有按期支付工程款，原告与2017年10月11日提起诉讼，要求二被告连带支付原告工程款27893249.61元，按银行同期贷款利率支付原告拖欠工程款利息并支付原告违约金200万元。2017年12月31日原告向恩施市人民法院提出了财产保全申请，申请查封被告恩施百利房地产开发有限责任公司位于恩施市。2018年1月2日恩施市人民法院作出了（2017）鄂2801民初5646号之一民事裁定书，裁定查封了被告恩施百利房地产开发有限责任公司位于恩施市部分房屋及二幢1单元0102、0202房屋。2019年7月30日***中级人民法院作出（2019）鄂28民终995号民事判决书，由被告恩施百利房地产开发有限责任公司向原告支付尚欠工程款13952235.53元及截至2018年11月30日的利息4829940.24元，并自2018年12月1日起以尚欠工程款13952235.53元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率继续承担利息至支付之日。与此同时2018年1月2日荣锦建设工程集团有限公司向恩施市人民法院提起诉讼，要求被告恩施百利房地产开发有限责任公司支付下欠工程款24646879.61元并支付利息。2017年11月13日恩施自治州翔宇建设工程有限公司向恩施市人民法院提起诉讼，要求二被告支付工程款24481612.77元及自2016年2月24日起以下欠工程款为基数以月利率2%计算利息，并支付违约金200万元。仅以上

三桩诉讼标的就达81021741.99元。因被告恩施百利房地产开发有限责任公司未履行生效判决，原告向恩施市人民法院提出了强制执行申请。在执行程序中，经恩施市人民法院强制扣划被告恩施百利房地产开发有限责任公司的银行账户资金，原告已获得执行款8169205.29元，截止2020年8月18日被告尚欠原告工程款12118586.52元。因被告至今没有付清所欠原告工程款，为便于执行，原告于2020年8月13日在恩施市住房和城乡建设局查询所保全被告的房产信息，原告才知晓被告恩市百利房地产开发有限责任公司已于2018年5月25日与被告***烟草物资供应有限责任公司签订了合同编号为ＥＹＳ-ＥＳ-2018-006475《商品房买卖合同》，将原告申请查封的位于恩施市房屋出卖给了被告***烟草物资供应有限责任公司，房屋建筑面积为1495.5平方米，房屋出卖价款为9004405.5元，现已办理了产权登记。经原告查询，被告恩施百利房地产开发有限责任公司由被告***烟草物资供应有限责任公司100%控股，系被告***烟草物资供应有限责任公司关联公司。综上，原告认为：二被告在明知尚欠原告及他人工程款无足额财产履行的情况下，将原告在先查封的房屋与关联公司间转让，严重损害了原告的合法权利，二被告的转让行为应当无效。为维护原告的合法权利，特提起诉讼，请求判准诉讼请求。

被告百利公司辩称，百利公司并未收到任何资产查封的文书，没有收到（2017）鄂2801民初5646号之一民事裁定书，不知道被查封了，因此在2018年与物资公司签订了房屋买卖协议。而且市法院如果查封我们的资产应该在不动产中心应该有文书通知，我们和物资公司签订合同的时候房屋并未被查封。因此我们2018年将案涉房屋出售给物资公司。

被告烟草物资公司辩称，同意百利公司答辩的第一个意

见，我们同意涉案房屋的保全措施并未生效，所以房屋买卖合同不会被备案，百利公司与物资公司之间的商品房买卖合同已经履行完毕，2019年10月29日已经办理了不动产权证，办证的时候在不动产登记中心都没有涉案房屋保全的信息，因此请求法院驳回原告的诉请。

根据当事人陈述及有效证据，本院认定事实如下：

百利公司成立于2007年11月27日，是烟草物资公司的子公司，认缴出资额为1000万元。

2013年5月23日，中楚公司与百利公司签订《建设项目工程总承包合同》，约定百利公司将其开发的“百佳苑小区”一期B栋工程发包给中楚公司施工。

2017年10月11日，本院立案受理了中楚公司诉百利公司、烟草物资公司（原名为恩施土家族苗族自治州烟草物资供应公司）建设工程施工合同纠纷一案，中楚公司请求判令百利公司支付工程款27893249.61元及其利息，并支付违约金200万元，由烟草物资公司承担连带责任。2018年1月2日，本院根据中楚公司的财产保全申请作出（2017）鄂2801民初5646号之一民事裁定书，裁定查封百利公司位于恩施市（共十七套）。2018年1月11日，本院向恩施市不动产登记中心及恩施市住房和城乡建设局送达（2017）鄂2801民初5646号之一民事裁定书和协助执行通知书，恩施市不动产登记中心在送达回证备注栏注明“经查，该次查封房号未在我中心进行预告登记”，恩施市住房和城乡建设局在送达回证备注栏注明“查封信息不明确，无法查询出详细的楼盘名称”。

2018年5月21日，百利公司（甲方）与烟草物资公司（乙

方）签订《还款协议》，约定甲方在开发百花苑、百佳苑两楼盘预售前期，向乙方借款开发，该款项按揭款约定应支付资金占用利息8891360.88元，现因甲方开发的百佳苑楼盘车位租售难度大，短时间无法变现偿还此笔利息，经双方协商达成一致，甲方愿用百花苑2号楼二层房屋（面积1495.55㎡）按评估价格9004405.50元销售给乙方，抵减此笔利息，余款偿还所借诉讼费。2018年5月22日，百利公司与烟草物资公司签订《商品房买卖合同》，约定百利公司将其位于恩施市出售给烟草物资公司，面积为1495.5㎡，价款为9004405.50元，商品房交付日期为2012年5月30日。2018年6月4日，恩施市住房和城乡建设局为前述商品房办理了商品买卖合同备案手续。

2018年12月10日，本院作出（2017）鄂2801民初5646号之五民事裁定书，裁定查封百利公司位于恩施市（共十七套），查封期限自2018年1月2日至2021年1月2日止。2018年12月18日，本院向百利公司及其委托诉讼代理人童军送达了（2017）鄂2801民初5646号之五民事裁定书。

2019年2月18日，本院作出（2017）鄂2801民初5646号民事判决书，判决内容为：一、百利公司支付中楚公司工程款13952235.53元、利息4829940.24元（至2018年11月30日），并支付自2018年12月1日起至支付之日止以13952235.53元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；二、百利公司向中楚公司支付违约金2000000元、招标代理费248980.26元、司法鉴定费900000

元；三、烟草物资公司在该案中不承担民事责任；四、驳回中楚公司的其他诉讼请求。百利公司不服该判决上诉至***中级人民法院。2019年7月30日，***中级人民法院作出（2019）鄂28民终995号民事判决书，判决维持本院（2017）鄂2801民初5646号民事判决第一项、第三项内容；将第二项改判为百利公司向中楚公司支付招标代理费248980.26元、司法鉴定费900000元。因百利公司未履行生效判决，中楚公司向本院申请强制执行。

经本院执行，截止2019年8月22日，百利公司应支付中楚公司工程款13952235.53元、利息4829940.24元（至2018年11月30日）、招标代理费248980.26元、司法鉴定费900000元、利息487843.79元（2018年12月1日至2019年8月22日）、一审案件受理费80728元、执行费35800元，合计20535527.82元，中楚公司已领取执行款项8969205.29元（800000元+8169205.29元），下欠11566322.53元。

恩施市自然资源和规划局不动产登记档案载明：案涉商品房于2014年1月27日登记在百利公司名下，不动产权证书号为恩施房权证恩施市字第2××0号，2018年10月29日转移登记在烟草物资公司名下，不动产权证书号为鄂（2018）恩施市不动产权第0××1号。

另查明，本院（2018）鄂2801民初12号民事判决书判决：百利公司应支付恩施自治州翔宇建设工程有限公司工程款11661841.72元、利息3460791.45元（至2018年12月30日）、违约金2000000元、招标代理费223500元、司法鉴定费620000元及自2019年1月1日起至支付之日止以11661841.72元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。本院（2018）鄂2801民初15号民事判决书判决：百利公司应支付荣锦建设工程有限公司工程款14659151.68元及其自2015年12月29日起至支付之日止按

照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息、违约金2000000元、招标代理费223500元、司法鉴定费620000元。该两案目前均在本院执行过程中。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院根据原告中楚公司的财产保全申请，依法于2018年1月2日作出（2017）鄂2801民初5646号之一民事裁定书，裁定查封包括案涉商品房在内的商品房共十七套，并于2018年1月11日向恩施市不动产登记中心送达了该裁定书及协助执行通知书，故本院作出的（2017）鄂2801民初5646号之一民事裁定书和协助执行通知书已于2018年1月11日送达给恩施市不动产登记中心时发生法律效力。案涉商品房已被本院查封，百利公司和烟草物资公司均是本院（2017）鄂2801民初5646号案件中的被告，无论百利公司和烟草物资公司是否知道案涉商品房已被本院查封，都不能对案涉商品房进行处置，否则，其行为属于违反法律强制性规定的情形。基于百利公司是烟草物资公司的全资子公司的特殊身份关系，百利公司与烟草物资公司在明知百利公司对外欠有数千万的工程款且在诉讼过程中的情况下，签订《还款协议》和《商品房买卖合同》，以以物抵债的方式将案涉商品房变卖，其行为为恶意串通，损害了第三人即中楚公司的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告诉请确认百利公司与烟草物资公司于2018年5月22日签订的合同编号为EYS-ES-2018

-006475《商品房买卖合同》无效的理由成立，本院予以支持。原告提出撤销二被告该买卖合同项下房屋的产权登记的诉求属于相关行政职能部门履行行政管理的范畴，不属于民事法律关系，原告可依据生效的法律文书向相关行政职能部门申请撤销。对案涉商品房的查封是执行程序中采取的执行措施，原告不能依据财产保全行为而对案涉商品房拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权，原告可以在执行程序中实现其利益价值。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：

一、被告恩施百利房地产开发有限责任公司与被告***烟草物资供应有限责任公司于2018年5月22日签订的合同编号为EYS-ES-2018-006475《商品房买卖合同》无效。

二、驳回原告***中楚建筑有限公司的其他诉讼请求。

本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：7312××××0044。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

案件受理费减半收取37415元，由被告恩施百利房地产开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案

件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号1776××××7804（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至***中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　聂本军

二〇二一年七月八日

书记员　　张　悦