某某与松原市华鑫房屋开发有限公司,松原市振原建设工程有限公司执行异议之诉二审民事判决书

吉林省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）吉民终300号

上诉人（一审原告）：***，男，1976年2月15日生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。

委托诉讼代理人：周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：松原市振原建设工程有限公司,住所地：吉林省松原市宁江区乌兰大街（锦绣松苑小区）。

法定代表人：周向春，总经理。

委托诉讼代理人：周百成，男，1972年9月6日生，汉族，该公司经理，住吉林省长春市朝阳区。

委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：松原市华鑫房屋开发有限责任公司，住所地：吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县松江街192号。

法定代表人：荀延华，经理。

委托诉讼代理人：刘铁军，该公司员工。

上诉人***因与被上诉人松原市振原建设工程有限公司（简称振原公司）、被上诉人松原市华鑫房地产开发有限责任公司（简称华鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省松原市中级人民法院（简称松原中院）(2015)松民二初字第111号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。***及其委托代理人周宇辉，振原公司的委托代理人周百成、邢伟，华鑫公司的委托代理人刘铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉称：1、一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条理解是错误的。该规定第二十八条、第二十九条、第三十条是针对案外人对不动产提出异议应如何审查的具体规定，其中第三十条规定为：”金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”在商品房预售过程中，购房人与房地产开发企业签订商品房买卖合同后，按照我国法律的有关规定，开发企业应该要在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房买卖合同登记备案手续，该登记可产生物权预告登记的效力。由此可见，该第二十九条主要是规定商品房买卖合同签订后到办理商品房买卖合同备案登记这个时间段内被查封或被采取其他执行措施的房屋所提出的异议，这时房子尚未交付到购房者手中。本案中异议房屋，是在商品房买卖合同的主权利义务已基本履行完毕，在开发企业向购房者交付房屋后才被查封的，而办理商品房买卖合同备案登记是房地产开发企业的义务，基于利益保障原则，不能由购房者来承担房地产开发企业未履行法定义务的不利后果。如本案适用第二十九条进行审查，仅因案外人登记有其他房屋而否认案外人作为善意购买人所享有的物权期待权，显然也是与立法本意不符。2.***系异议房屋善意买受人，对异议房屋享有物权期待权，不得准予执行。***作为购房者，在法院查封前，已按照合同约定全额交付了购房款、公共维修基金，并实际占有了异议房屋。也没有证据证明***对房屋未办理商品房备案登记存在过错，故肯定***为异议房屋的善意买受人，对异议房屋享有善意期待权。3.本案主要涉及的是申请执行人与案外人之间的利益平衡。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定已交付购买商品房的全部或大部分款项的消费者对房屋的物权期待权优于建筑工程承包人的优先受偿权、抵押权和普通债权。振原公司对华鑫公司享有的债权是普通债权，不得对抗***享有的物权期待权。故恳请二审法院裁决停止对华鑫公司名下涉案房屋的执行。

振原公司答辩称：***在原审所举的证据，不能证明其对涉诉房产享有的权益能够排除法院的执行行为。***主张的证据，全是本案涉诉执行案件华鑫公司出具或其控制的物业公司出具，因此不具有真实性。其中对交付涉诉房屋价款的事实，仅向法庭提交了涉诉案件被执行人开具的白条收据，以此证明已支付全部价款，未提供银行转账凭证，且涉诉房产诉讼保全现场查封时无人居住。因此***所提供的证据不能证明其主张。原审判决结果及适用法律正确。请求二审驳回其诉讼请求。

华鑫公司答辩称：一审判决适用最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定作出判决，属适用法律错误从而导致错判，因涉案房屋在查封前已交付***占有使用数年；本案应适用《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，结合案情，***在查封前已经订立了合法有效的商品买卖合同，交付了全部购房款，在人民法院查封前已经合法占有改不动产，未办理过户登记是因为华鑫公司未及时缴纳税款，不是***的过错。希望二审法院应予纠正。

振原公司向一审法院起诉请求：许可对华鑫公司所有的位于松原市锦绣松苑小区B栋2区6单元1001号房产的执行。理由为：振原公司与华鑫公司买卖合同纠纷执行一案已经由松原中院立案受理，因华鑫公司未履行生效法律文书确定的给付义务主体，松原中院作出（2013）松诉中保字第13-3号执行裁定书，查封华鑫公司所有的位于松原市锦绣松苑小区B栋2区6单元1001号左门房产。2015年5月，***以案外人身份向执行法院提出执行异议，以其已经购买涉诉房产为由，请求解除对涉诉房产的查封、停止执行。执行法院审查后，以***系在执行查封前与华鑫公司签订的房屋买卖合同，支付全部价款，实际占有房屋，对未办理过户登记无过错为由，对涉诉房产中止执行。对此，振原公司认为***就涉诉房屋提出执行异议所举证据不能证明其享有排除强制执行的权益。

一审法院认定事实：一审法院于2013年11月26日作出（2013）松民二初字第59号判决，判决：松原市华鑫房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付松原市振原建设工程有限公司400万及相应的利息（自2012年6月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决发生法律效力时止）。判决生效后，振原公司依据该判决书向一审法院申请执行，一审法院受理后，于2013年10月10日作出（2013）松诉中保字第13-3号执行裁定书，查封了华鑫公司名下位于松原市锦绣松苑小区B栋2区6单元1501室房产，***向一审法院提出执行异议审查申请，经一审法院审查并作出（2015）松执异字第75号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。并依法进行了送达。

一审法院另查明:***系前郭县工商银行职员，于2011年11月19日与华鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定购买松原市锦绣松苑小区B栋2区6单元1001室房产一套，建筑面积79.26平方米，总价款为221928元，***于2011年6月24日交款110000元、2011年11月19日交纳房款111928元。2013年10月21日华鑫公司交付了房屋，***办理了入住手续交纳物业费、垃圾费等费用4122元。并进行装修，现实际居住。***妻子张金秋名下有一套住房，产权证号为松房权证字第00055492，82.16平方米。

振原公司作为生效判决的申请执行人对松原中院作出的执行异议裁定不服，在法定期限内提起诉讼，符合法律规定，本案属于申请执行人执行异议之诉。作为提出执行异议的案外人***应就享有法定的排除执行的权益负有举证责任。***与华鑫公司均提供了一致的商品房买卖合同及交款收据，双方就”***系工行职工、团购买得争议房屋”的陈述一致，***及工商银行多名职工确在华鑫公司团购住宅楼，可认定***与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，属有效合同。该《商品房买卖合同》签订的日期于法院查封之前，***作为消费者，亦支付了全部价款，但***与其妻子张金秋名下尚有其他房屋，所享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的情形，不足以排除执行。振原公司的主张成立，本院支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，准许原告松原市振原建设工程有限公司对被告华鑫公司名下位于松原市锦绣松苑小区B栋2区6单元1001室执行。案件受理费100元，由被告***负担。

***二审向法庭提交如下证据：

证据1：六张照片，2015年9月-2016年6月电费票据九枚，2014年、2015年取暖费票据2枚，2013年9月21日《室内装修装饰协议书》一份，2013年9月15日《物业服务合同》一份，证明该房屋是于2013年9月15日交付给***居住使用的，自交付之日起***一直居住到现在。

证据2：松原市房屋产权管理中心证明一份，证明***除了争议房屋外无其他居住房屋。

振原公司质证意见为：对证据1照片真实性关联性有异议，不能证明涉诉房产有关。电费及供热费缴费票据不能证明使用1001室住户就是***本人，即便是其本人也是在法院查封后占有使用。对装修协议及物业服务合同真实性有异议。不能证明***在法院查封前购买涉诉房产。证据2不能证明***名下无其他可供执行房产。

华鑫公司的意见为：对证据没有异议，***确实在查封前已经占有该房产。

本院认定如下：***提交的证据1为一审审理期间已经提供过的证据，且为一审法院认定事实的依据，本院不再评判。***提交的证据2不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条，单位出具证明材料的证据形式的要求，本院不予采信。

本院查明：一审法院于2013年10月10日作出（2013）松诉中保字第13-3号执行裁定书，查封了华鑫公司名下位于松原市锦绣松苑小区B栋2区6单元1001室。

本院查明的其他事实与一审法院查明事实相同。

本院认为：***于查封之前即2011年11月19日签订《商品房买卖合同》，于2011年6月24日和2011年11月19日分两笔全额缴纳房款，并于法院查封前实际占有使用。振原公司虽提供松原市房屋产权管理中心的《查档证明》以证明张金秋、***夫妇名下另有住房，但二审***向法院提交了松原市房屋产权管理中心《证明》一份，证明***在该中心系统中无住房登记信息，且双方当事人提交的单位证明均不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的证据形式要件，故不能仅以该中心的证明作为本案的定案依据，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第三项的规定，以***妻子名下有其他住房为由判决准许执行诉争房屋，在法律适用上有失偏颇。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。***未办理产权是因华鑫公司的原因所致，其自身不存在过错，***享有的权利符合第二十八条之规定，足以阻却执行。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》体现的消费者权利优先于普通债权人权利的立法精神，***的上诉请求符合法律规定。

综上所述，***的上诉请求成立，应当予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销吉林省松原市中级人民法院(2015)松民二初字第111号民事判决；

二、停止对松原市华鑫房屋开发有限责任公司名下位于松原市锦绣松苑小区B栋2区6单元1001室的执行。

二审案件受理费100元，由松原市振原建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　虞大江

代理审判员　　宋雨洛

代理审判员　　许家娟

二〇一六年六月三十日

书　记　员　　冯红红