某某等与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终19034号

上诉人（原审被告）：**，男，1978年9月15日出生，汉族，北京然之空间咖啡有限公司总经理，住北京市东城区干。

委托诉讼代理人：松林，北京市弘嘉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1972年10月29日出生，汉族，无业，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：刘军德，北京市华品律师事务所律师。

原审第三人：北京十羽建筑装饰设计工程有限公司，住所地北京市丰台区大成里秀园**楼东侧楼（卢沟桥企业集中办公区）。

法定代表人：张宏飞，执行董事。

委托诉讼代理人：江超，北京市中凯律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人***，原审第三人北京十羽建筑装饰设计工程有限公司（以下简称十羽建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初15364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判**无需向***支付92.9万元；2.一、二审诉讼费由***承担。事实和理由：**与***因房屋租赁合同纠纷，分别向法院提起诉讼。**请求解除租赁合同，返还租金及支付违约金等事项。后因**没有及时缴纳诉讼费，一审法院裁判按撤诉处理。法院简单粗暴认定**撤诉，阻碍**行使诉讼权利，一审判决事实认定不清，适用法律错误。本案争议焦点在于***出租给**之房屋是否符合双方真实意思表示以及涉案房屋是否符合合同目的和租赁用途，房屋的退租及交付情况。**租赁房屋的目的及用途是为了生产经营使用。***保证能够满足该条件并在合同中注明该租赁房屋系其自有房屋。但事实证明***不仅做了虚假表述，更不能满足**对租赁房屋的基本要求。庭审中，**也提交了相关证据表述了解除合同的意思表示，并且双方对于解除涉案房屋租赁问题进行了协商。由上述事实可以看出**恰恰是履行了合同义务，遵循了诚实信用原则。关于双方交付一事。因***与十羽建筑公司之间发生纠纷，该房屋不晚于2020年1月2日既被该公司实际控制，包括停电锁门等。双方在一审中所做的交接，只是在法院的主持下的一种形式交接，一审法院依此计算相关租金的做法不仅不符合事实情况，也不符合法律规定。

***辩称，同意一审判决，不同意上诉请求。

十羽建筑公司述称，没有意见。

***向一审法院起诉请求：1．解除房屋租赁合同；2．要求**支付***2019年12月1日至2020年12月7日的租金，按每日3千元计算，并支付利息，利息按照年利率6％标准计算，计算基数是欠款总数1106000元，从2020年5月1日起算；3．要求**支付违约金18万元。

一审法院认定事实：2019年8月17日，***（出租人，甲方）与**（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：**承租北京市朝阳区x室（以下简称涉案房屋），建筑面积715平方米。甲方持有房屋所有权证，房屋所有权人为北京成远房地产开发有限公司，租赁用途为商业，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日止，2019年8月15日至8月31日为装修免租期，甲方应于2019年8月15日前将房屋按约定条件支付给乙方，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。月租金9万元，押2付6，6个月房租和押金共计72万元，其中2019年8月15日付款42万元，2019年12月1日前付款30万元，押金为18万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方（不计利息）。第八条合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。2.欠缴各项费用达5000元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金双倍标准支付违约金。2019年8月16日，**通过转账方式支付43万元，之后未再支付款项给***。

**称十羽建筑公司2020年1月1日将涉案房屋上锁，且十羽建筑公司从停水停电开始，**已经实际交付房屋给十羽建筑公司，从未再实际控制涉案房屋。***提交了在涉案房屋玻璃门上张贴有《房屋腾退通知书》的照片，该照片显示玻璃门上有一道锁链，但十羽建筑公司称其没有锁门，只是张贴了《房屋腾退通知书》。《房屋腾退通知书》落款日期为2020年1月1日，内容为十羽建筑公司要求***3日内将涉案房屋腾空等。现没有充分证据证明系十羽建筑公司将涉案房屋上锁。关于停水停电情况，**称：因为***拖欠十羽建筑公司房租，2019年9月17日十羽建筑公司停电2天。2019年9月30日，十羽建筑公司停电一周多，停电原因据说是***偷电，十羽建筑公司过来把电缆改了。2019年10月初，因为***拖欠房租，十羽建筑公司先停水，后停电，一直没有恢复。***称：十羽建筑公司2019年9月17日停电两小时，***补交一部分房租后恢复供电。十羽建筑公司第二次停电时间记不清了，因为检修时候发现先前从***处承租涉案房屋的人改造过电路，但改的不对，十羽建筑公司停了1天多一点，进行了电路检修。第三次十羽建筑公司停电是因为**不交房租，所以十羽建筑公司停水停电了，应该是2019年11月底，停了几个小时。十羽建筑公司称：没有停过水，也不是十羽建筑公司主动停电。十羽建筑公司第一次停电是2019年9月或者10月，因为***没有充值，欠费了，充值需要十羽建筑公司给***充值，需要十羽建筑公司操作，停电不到两个小时，***交了5万元就恢复供电。第二次停电是2019年10月份，是十羽建筑公司接到物业公司电话，物业公司说有偷电行为，物业公司让交罚款，***交了罚款，物业公司进行了电路改造后，恢复了供电，停了一两天。十羽建筑公司第三次停电是因为***欠电费和租金，2019年12月2日十羽建筑公司发了催款通知，***2019年12月4日出了一个书面承诺书，就恢复供电了。**没有提交证据证明十羽建筑公司第三次停电的时间，也没有提交证据证明第二次停电时间持续一周和第三次停电时间一直持续到2019年12月1日。

**没有证据证明其将涉案房屋直接交付给***，直至2020年12月3日庭审中，法院询问涉案房屋内有无**物品，**告知有三个贡品，双方同意当天交接房屋。***称其2020年12月4日去收回房屋，**称其2020年12月3日取走了贡品。**申请酌减违约金。

北京市朝阳区吉祥里209号楼登记的所有权人为北京成远房地产开发有限公司，规划用途为车库、其他、住宅，其中-01层规划用途为车库。十羽建筑公司提交了其从北京成远房地产开发有限公司购买北京市朝阳区吉祥里x号楼和x车库的合同。2015年4月20日，***与十羽建筑公司签订《办公室租赁合同》，约定***从十羽建筑公司处承租涉案房屋。2017年5月15日，***与十羽建筑公司签订《协议书》，约定协议签订之日双方解除上述《办公室租赁合同》，甲方同意给乙方6个月时间用于办理涉案房屋的转让事宜，最长转让期为48个月，转让房屋的新租户与甲方直接签订租赁合同。十羽建筑公司当庭表示，知晓***将涉案房屋出租给**的事实，没有提出反对意见，默认同意。

起诉前，没有证据证明***或**曾经向对方提出解除租赁合同并送达对方。法院2020年1月7日向**送达了***的民事起诉状。**曾经提出反诉，未在规定时间内交纳反诉费，按撤回反诉处理。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则。根据庭审查明事实，没有证据证明第三次停电持续到2019年12月1日**应该支付***30万元租金时，虽然先前***没有保证**承租涉案房屋正常用电，构成违约，但并未根本违约，也不能构成**拒付租金的正当理由，故其长期迟延支付租金构成根本违约，***有权解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除，法院已经送达起诉状副本给**，故法院认为双方的租赁合同已经解除，***要求判令解除合同，不予支持。关于***要求的租金，**未及时将涉案房屋腾退交还***，缺乏正当依据，故法院支持截止至2020年12月3日的款项，已支付款项按照43万元予以计算。关于***要求的利息和违约金，本案纠纷的发生，有***未能保证**正常用电的原因，考虑疫情因素，**申请酌减，且法院未减少租金标准，故不再予以支持。判决不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。判决：一、**于判决生效后七日内支付***九十二万九千元；二、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费16374元，由***负担4546元（于判决生效后七日内交纳），**负担11828元（于判决生效后七日内交纳）。

二审中，当事人均未提交新证据。十羽建筑公司称自2019年12月开始***拖欠房屋使用费，对此，***予以认可。

本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。

租赁期间***应保证租赁物处于适租状态。现从***、**、十羽建筑公司三方庭审陈述可以确定2019年12月1日之前曾有三次停电，其中第二次停电原因系***原承租方改造电路所致，第三次系因***拖欠十羽建筑公司租金所致，故应认定***未能向**提供正常用电需求，且该行为构成违约。这是其一；其二，双方约定租期自2019年9月开始计算，自**承租开始，由***原因导致涉案房屋接连停电，使**的经营处于不稳定状态。故**未给付2019年12月1日30万元租金的行为，应视为其行使不安抗辩权。

**所述十羽建筑公司于2020年1月1日将涉案房屋上锁并停电属实，主要理由如下：其一，***自2019年12月开始拖欠十羽建筑公司房屋使用费；其二，因***欠付房屋使用费，十羽建筑公司于2020年1月1日，在涉案房屋张贴房屋腾退通知书；其三，一审中，**提供的其与十羽建筑公司人员温占亮和郑威之间录音内容中有关“我停房子的电”“是不给她”等内容足以认定因***拖欠房屋使用费，十羽建筑公司采取停电措施的事实。十羽建筑公司虽主张上述录音系片段，但对此未能提供证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予采纳；其四，***提供照片欲证明**一直正常营业，但该照片形成时间系北京市因疫情高发而采取最严格管控措施期间，故仅凭该照片无法证明**在2020年1月1日之后一直正常营业的事实。

因***系违约方，其不享有合同解除权，一审法院有关认定，本院予以纠正。十羽建筑公司实际采取停电、上锁措施并张贴解除通知书之日起，**已实际无法使用涉案房屋，故本院认定涉案合同实际于2020年1月1日解除。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，***违约以及涉案房屋被十羽建筑公司停电、上锁之后，**应及时采取搬离所留物品等措施，以避免双方损失的扩大。本院综合考虑**已付款项数额，***构成违约后，**未及时采取腾退房屋措施以及所留物品对后续房屋使用的影响程度，疫情对租赁行业影响等因素，酌情确定**实际腾退涉案房屋止需给付房屋占用使用费数额。因***构成违约，一审法院驳回其违约金和利息请求，并无不当。

综上，**的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初15364号民事判决。

二、确认**与***于2019年8月17日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年1月1日解除；

三、**于本判决生效后七日内支付***房屋占用使用费18万元；

四、驳回***其他诉讼请求；

五、驳回**其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费16374元，由***负担12474元（于本判决生效后七日内交纳），**负担3900元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费16374元，由**负担3900元（已交纳），由***负担12474元（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　玄明虎

审 判 员　万丽丽

审 判 员　沈　放

二〇二二年二月二十二日

法官助理　卢圆圆

法官助理　秦嘉泽

书 记 员　任　宇