河南亚华置业有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省新乡市红旗区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫0702民初3173号

原告：河南亚华置业有限公司，住所地新乡县朗公庙镇政府院内，统一社会信用代码91410721791937667B。

法定代表人：秦凌云，系该公司经理。

委托诉讼代理人：徐长岭，男，该公司员工，特别授权。

委托诉讼代理人：王胜昌，河南豫北律师事务所律师，特别授权。

被告：***，男，1972年6月7日出生，汉族，住河南省。

原告河南亚华置业有限公司（以下简称亚华公司）诉***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚华公司委托诉讼代理人王胜昌，被告***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告亚华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年4月11日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付租赁房屋费用517975.5元；3、判令被告向原告支付滞纳金2106246.24元；4、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年4月11日原、被告双方签订房屋租赁合同，原告依照合同约定已全面履行了义务，可被告自从2017年10月份开始不向原告支付租金（年租金为345060元），后经原告多次催要，被告仍不支付租金。原告计算至2019年4月30日，被告欠原告517975.5元。根据合同第五条约定：乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的1％向乙方加收滞纳金，滞纳金计算至2019年4月30日，被告仍欠原告滞纳金2106246.24元。房屋租金和滞纳金两项共计2624221.74元。

被告***辩称，1、应依法驳回原告请求解除原、被告于2015年4月11日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。被告在2017年9月份已向原告提交一份《退租通知》，原告物业部门李福建已接收。原告财务部郑云（负责收房租）在2017年10月10日于被告财务负责人王炎（负责与原告财务对接）QQ聊天中最后一次谈到房租后再无催缴房租记录。2018年1月12日原告陈（187××××6888）向被告发了一条催缴房租信息（内容：你好王总，门面房现在已经欠3个月房租，请尽快解决），根据双方签订的房屋租赁合同第十条提前终止合同中的租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，当时由于被告财务上资金紧张被告本人在2018年2月5日向原告转款60000元加上合同签订时交付的租赁保证金30000元共计3个月的房租最后尾款。依据被告向法院提供的证据原、被告于2015年4月11日签订的房屋租赁合同，应依法驳回原告的诉讼请求。2、原告在起诉书中提到被告自2017年10月份开始不向原告支付租金，后经原告多次催要，被告仍不支付租金。被告认为原告歪曲事实，在合同终止后被告还欠原告房租3个月，2018年1月12日原告陈（187××××6888）向被告发了一条催缴房租信息后剩余房租款已全部打到原告账户上。该房租款结清后原告从未向被告提出缴纳房屋租金，原告提出多次催要请原告提出多次催要证据。3、原告请求人民法院判令被告支付房屋租赁费517975.5元及滞纳金2106246.24元共计2624221.74元。依据双方签订的房屋租赁合同第五条中乙方逾期两个月不交租金，甲方有权收回该房，保证金不退，同时解除租赁合同，并有权另行租赁，乙方不得找各种理由阻挠。根据此条款原告早就把该房屋收回。原告请求的房屋租金及滞纳金是个天文数字，被告认为原告利用该房屋租赁合同对被告进行敲诈勒索。综上，被告认为原告利用该合同对被告进行合同诈骗，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、亚华公司提交的乙方为新乡市聚福楼餐饮有限公司（以下简称聚福楼公司）的“房屋租赁合同”、乙方为***的“房屋租赁合同变更协议书”，合同及变更协议均约定双方签字盖章后生效，但在甲方处均无亚华公司签名或盖章，故对证据效力不予确认。2、亚华公司提交的房屋租赁合同补充协议，***虽提出异议，但异议理由为“原告当时在中原银行贷款时委托我签订的一个补充协议”，故对其异议不予采信，对证据效力予以确认。3、亚华公司提交的照片，***虽称其已于2017年12月搬离该房屋，房屋内有价值的物品已拉走，但本院现场勘验时发现房屋内仍存放大量物品，与照片显示情况一致，故对其异议不予采信，对证据效力予以确认。4、亚华公司提交的租房申请，***虽称与其无关，但该租房申请尾部有***的签名及指引，故对其异议不予采信，对证据效力予以确认。5、***提交的QQ聊天记录、转账记录、微信群发布的搬家通知、亚华公司催款短信、3张照片，只能证明***经营的万豪汽贸公司搬离案涉租赁房屋以及***欠付租金的事实，并不能证明其与亚华公司的租赁合同已自动解除，故仅对证据真实性予以确认，对证明目的不予确认。6、***提交的退租通知书，无亚华公司人员签收，又无证据证明送达亚华公司，亚华公司庭审中也否认收到该通知，故对证据效力不予确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月11日，亚华公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订“房屋租赁合同”一份，主要约定租赁房屋位于振中街599号桂竹花园二期1、2号楼103号营业房一层部分，建筑面积共639平方米；租赁期限自2015年6月12日至2021年6月11日；保证金为3万元，于签署本合同时向甲方支付；装修期为2015年4月12日至6月11日；因乙方违约致使合同终止，租赁保证金不退还，并承担因此给甲方造成的全部损失；租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分退回乙方；租金第一、二、三年为45元/月·㎡，即全年租金为345060元，从第四年开始月租金递增10%，第四年49.5元/月·㎡，第五年54.45元/月·㎡，第六年59.9元/月·㎡，以上租金均按建筑面积计付，不含税，一切税费均有乙方承担；租金按季度结算，由乙方每季度最后一个月提前10日预交下一季度租金，乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的1%向乙方加收滞纳金；如乙方逾期两个月不交租金，甲方有权收回该房，保证金不退，同时解除租赁合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，甲方在乙方履行义务完毕后，10日内无息退还乙方的租赁保证金。签订合同后，***开始对租赁房屋装修使用。2015年6月1日，亚华公司（甲方）与***签订“《房屋租赁合同》的补充协议”，补充约定租金不含税，对于自签订本协议之日起因房屋租赁形成的类似于房屋租赁税等一切税赋均由乙方按时缴纳，甲方不再负责；对于因乙方未缴或延期缴纳应纳的税款而产生的滞纳金和罚款均由乙方承担责任；如有此给甲方造成被动或损失，责任由乙方完全承担，甲方有权在保证金中扣除；逾期超过一个月的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，没收租赁保证金，由此造成的损失由乙方承担。

2015年11月12日，***向亚华公司递交“租房申请”一份，载明“我单位新乡市万豪汽车贸易有限公司，因业务扩张展，需在我单位的原有面积上扩出100平方米开设新乡市聚福楼餐饮有限公司南环店。特申请与原单位签订房屋租赁合同一份，请与办理。”之后，***将其租赁房屋内约100㎡交由其作为股东之一的聚福楼公司经营使用。

租赁期间，聚福楼公司停止营业。2017年12月底，***经营的新乡市万豪汽车贸易有限公司搬离租赁房屋，但未与亚华公司办理解除租赁合同及交接房屋的手续。2018年1月12日，亚华公司工作人员向***发送短信催缴拖欠的3个月房租。2018年2月5日，***向亚华公司支付房租6万元并备注“11月至2月房费”。截止本案庭审，亚华公司未将***已交纳的3万元保证金退还，也未以该款抵扣欠付的租金。

另查明之一，2019年6月18日，本院至租赁房屋现场勘验时查明，案涉租赁房屋内存放有花盆、沙发、音响、路由器、吊灯、吊扇、消毒柜、冰柜、桌椅、制冰机、点菜机、POS机、电脑主机、指纹机、展示柜等等大量物品，本院现场制作勘验笔录一份并拍摄现场照片附卷。对于租赁房屋内的物品，***庭审中称“价值不大，我们不要了。大部分是聚福楼的东西，车行的东西没有了”，还称无证据证明已通知亚华公司租赁房屋内物品系***弃置物品。

另查明之二，庭审中，***说明王辉系聚福楼公司南环分店的负责人，***系聚福楼公司股东之一。亚华公司明确其诉求租金为2017年10月1日至2019年4月30日欠付的租金，自2017年10月1日至2018年5月31日按每平方米每月45元计算，自2018年6月1日至2019年4月30日按每平方米每月49.5元计算；***已付的6万元应该对应2017年10月1日至2017年12月2日的租金。

本院认为，亚华公司与***签订的“房屋租赁合同”及“《房屋租赁合同》的补充协议”，均不违反法律规定，均为有效合同。***虽辩称与亚华公司之间的租赁合同已经解除，但无证据证明其提交的退租通知送达亚华公司，且按照双方合同约定，即便发出退租通知后也应“经双方协商后签订终止合同书”方能提前终止合同，本院现场勘验时也查明截止勘验时租赁房屋内仍存放有大量物品，故对***相关抗辩本院不予采信，***应按合同约定的标准继续支付租金。双方在租赁合同中约定起租时间为2015年6月12日，故计算租金的周期应自每月12日至下月11日为一个租赁月，这与亚华公司于2018年1月12日向***发送欠房租3个月的短信可以相互印证，故亚华公司主张***欠付租金自2017年10月1日起算与合同约定不符，本院不予支持。***2018年2月5日支付的租金，对照其金额和亚华公司催交租金短信，实际应为2017年10月12日至12月11日的全部月租金及12月12日至2018年1月11日期间的部分月租金，并非其备注的11月至2月租金。同时，双方虽在租赁合同中约定“如乙方逾期两个月不交租金，甲方有权收回该房，保证金不退，同时解除租赁合同”，在补充协议中约定“逾期超过一个月的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，没收租赁保证金，由此造成的损失由乙方承担”等内容，但亚华公司并非依法具有罚没权利的国家机关，不具有没收财产的权利，该两处约定实际具有逾期支付房租的违约金性质。而亚华公司本案已根据合同中同样具有逾期付款违约金性质的滞纳金条款提出主张，故本院根据我国合同法第一百一十四条确定的违约金系弥补损失为主，惩罚为辅的原则，酌定亚华公司已收取的保证金应折抵***欠付的租金为宜。因此，对照亚华公司本案的诉求及陈述，***实际欠付的应为2018年1月12日至同年2月11日期间剩余未付月租金25020元，及自2018年2月12日至2019年4月30日的未付租金，按照合同约定标准计算，应为476377.65元。***在实际占用租赁房屋的情况下欠付租金，事实清楚，亚华公司有权要求解除房屋租赁合同，故本院对亚华公司要求解除合同的诉求予以支持，对支付租金的诉求予以部分支持。亚华公司本案根据合同中“按年租金的1%向乙方加收滞纳金”的约定，主张***支付滞纳金2106246.24元，该约定明显过高，不符合前文阐述的违约金原则，***当庭也作出了约定过高的抗辩，且亚华公司在***已长期欠付租金的情况下，未及时要求解除合同、收回租赁房屋，也不符合我国合同法第一百一十九条确定的减损规则。因此，结合本案亚华公司并未向本院举证证明因***延付租金而存在的损失，本院酌定将滞纳金的标准调整为未付租金总额的10%，即47637.77元。

综上所述，本院对亚华公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：

一、解除河南亚华置业有限公司与***2015年4月11日签订的房屋租赁合同。

二、***于本判决生效之日起十日内支付河南亚华置业有限公司租金476377.65元。

三、***于本判决生效之日起十日内支付河南亚华置业有限公司延付租金的滞纳金47637.77元。

四、驳回河南亚华置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费27794元，因适用简易程序减半收取13897元，由河南亚华置业有限公司承担11122元，由***承担2775元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

审判员　林　铎

二〇一九年六月二十四日

书记员　邵琳晴