某某、河南亚华置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省新乡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）豫07民终3885号

上诉人(原审被告)：***，男，1972年6月7日出生，汉族，住新乡市。

委托诉讼代理人：邓宏民，河南中原法汇律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：河南亚华置业有限公司。住所地：新乡县朗公庙镇政府院内。

法定代表人：秦凌云，经理。

委托诉讼代理人：徐长岭，该公司员工。

委托诉讼代理人：王胜昌，河南豫北律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人河南亚华置业有限公司（以下简称亚华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0702民初3173号民事判决，改判驳回亚华公司对***的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由亚华公司承担。事实与理由：1、亚华公司将***列为被告系诉讼主体错误。***与亚华公司签订的房屋租赁合同不是***的个人行为，而是代表新乡市万豪汽车贸易有限公司（以下简称万豪公司）筹备期间的职务行为，该公司成立后的住所地即涉案房屋所在地，另涉案房屋租金亦是由万豪公司向亚华公司缴纳；2、本案已经超过诉讼时效，原审判决适用法律确有错误，应予撤销；3、原审判决认定事实不清，证据不足。亚华公司未行使解除合同权利，其应履行合同义务，行使权利后产生的租金不应由***承担。

亚华公司辩称：1、双方之间签订租赁合同，约定双方权利义务关系，根据合同相对性原则，***是本案适格***；2、***一审未提出诉讼时效抗辩，二审中不能提出。综上，亚华公司的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，证据充分，请求驳回***的上诉，维持原审判决。

亚华公司原审诉讼请求：1、判令解除双方于2015年4月11日签订的房屋租赁合同；2、判令***支付租赁房屋费用517975.5元；3、判令***支付滞纳金2106246.24元；4、诉讼费及其他费用由***承担。

原审查明：2015年4月11日，亚华公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订“房屋租赁合同”一份，主要约定租赁房屋位于振中街599号桂竹花园二期1、2号楼103号营业房一层部分，建筑面积共639平方米；租赁期限自2015年6月12日至2021年6月11日；保证金为3万元，于签署本合同时向甲方支付；装修期为2015年4月12日至6月11日；因乙方违约致使合同终止，租赁保证金不退还，并承担因此给甲方造成的全部损失；租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分退回乙方；租金第一、二、三年为45元/月·㎡，即全年租金为345060元，从第四年开始月租金递增10%，第四年49.5元/月·㎡，第五年54.45元/月·㎡，第六年59.9元/月·㎡，以上租金均按建筑面积计付，不含税，一切税费均有乙方承担；租金按季度结算，由乙方每季度最后一个月提前10日预交下一季度租金，乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的1%向乙方加收滞纳金；如乙方逾期两个月不交租金，甲方有权收回该房，保证金不退，同时解除租赁合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，甲方在乙方履行义务完毕后，10日内无息退还乙方的租赁保证金。签订合同后，***开始对租赁房屋装修使用。2015年6月1日，亚华公司（甲方）与***签订“《房屋租赁合同》的补充协议”，补充约定租金不含税，对于自签订本协议之日起因房屋租赁形成的类似于房屋租赁税等一切税赋均由乙方按时缴纳，甲方不再负责；对于因乙方未缴或延期缴纳应纳的税款而产生的滞纳金和罚款均由乙方承担责任；如有此给甲方造成被动或损失，责任由乙方完全承担，甲方有权在保证金中扣除；逾期超过一个月的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，没收租赁保证金，由此造成的损失由乙方承担。

2015年11月12日，***向亚华公司递交“租房申请”一份，载明“我单位新乡市万豪汽车贸易有限公司，因业务扩张展，需在我单位的原有面积上扩出100平方米开设新乡市聚福楼餐饮有限公司南环店。特申请与原单位签订房屋租赁合同一份，请与办理。”之后，***将其租赁房屋内约100㎡交由其作为股东之一的聚福楼公司经营使用。

租赁期间，聚福楼公司停止营业。2017年12月底，***经营的万豪公司搬离租赁房屋，但未与亚华公司办理解除租赁合同及交接房屋的手续。2018年1月12日，亚华公司工作人员向***发送短信催缴拖欠的3个月房租。2018年2月5日，***向亚华公司支付房租6万元并备注“11月至2月房费”。截止本案庭审，亚华公司未将***已交纳的3万元保证金退还，也未以该款抵扣欠付的租金。

另查明之一，2019年6月18日，原审法院至租赁房屋现场勘验时查明，案涉租赁房屋内存放有花盆、沙发、音响、路由器、吊灯、吊扇、消毒柜、冰柜、桌椅、制冰机、点菜机、POS机、电脑主机、指纹机、展示柜等等大量物品，原审法院现场制作勘验笔录一份并拍摄现场照片附卷。对于租赁房屋内的物品，***庭审中称“价值不大，我们不要了。大部分是聚福楼的东西，车行的东西没有了”，还称无证据证明已通知亚华公司租赁房屋内物品系***弃置物品。

另查明之二，庭审中，***说明王辉系聚福楼公司南环分店的负责人，***系聚福楼公司股东之一。亚华公司明确其诉求租金为2017年10月1日至2019年4月30日欠付的租金，自2017年10月1日至2018年5月31日按每平方米每月45元计算，自2018年6月1日至2019年4月30日按每平方米每月49.5元计算；***已付的6万元应该对应2017年10月1日至2017年12月2日的租金。

原审认为：亚华公司与***签订的“房屋租赁合同”及“《房屋租赁合同》的补充协议”，均不违反法律规定，均为有效合同。***虽辩称与亚华公司之间的租赁合同已经解除，但无证据证明其提交的退租通知送达亚华公司，且按照双方合同约定，即便发出退租通知后也应“经双方协商后签订终止合同书”方能提前终止合同，原审法院现场勘验时也查明截止勘验时租赁房屋内仍存放有大量物品，故对***相关抗辩不予采信，***应按合同约定的标准继续支付租金。双方在租赁合同中约定起租时间为2015年6月12日，故计算租金的周期应自每月12日至下月11日为一个租赁月，这与亚华公司于2018年1月12日向***发送欠房租3个月的短信可以相互印证，故亚华公司主张***欠付租金自2017年10月1日起算与合同约定不符，不予支持。***2018年2月5日支付的租金，对照其金额和亚华公司催交租金短信，实际应为2017年10月12日至12月11日的全部月租金及12月12日至2018年1月11日期间的部分月租金，并非其备注的11月至2月租金。同时，双方虽在租赁合同中约定“如乙方逾期两个月不交租金，甲方有权收回该房，保证金不退，同时解除租赁合同”，在补充协议中约定“逾期超过一个月的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋，没收租赁保证金，由此造成的损失由乙方承担”等内容，但亚华公司并非依法具有罚没权利的国家机关，不具有没收财产的权利，该两处约定实际具有逾期支付房租的违约金性质。而亚华公司本案已根据合同中同样具有逾期付款违约金性质的滞纳金条款提出主张，故根据我国合同法第一百一十四条确定的违约金系弥补损失为主，惩罚为辅的原则，酌定亚华公司已收取的保证金应折抵***欠付的租金为宜。因此，对照亚华公司本案的诉求及陈述，***实际欠付的应为2018年1月12日至同年2月11日期间剩余未付月租金25020元，及自2018年2月12日至2019年4月30日的未付租金，按照合同约定标准计算，应为476377.65元。***在实际占用租赁房屋的情况下欠付租金，事实清楚，亚华公司有权要求解除房屋租赁合同，故对亚华公司要求解除合同的诉求予以支持，对支付租金的诉求予以部分支持。亚华公司本案根据合同中“按年租金的1%向乙方加收滞纳金”的约定，主张***支付滞纳金2106246.24元，该约定明显过高，不符合前文阐述的违约金原则，***当庭也作出了约定过高的抗辩，且亚华公司在***已长期欠付租金的情况下，未及时要求解除合同、收回租赁房屋，也不符合我国合同法第一百一十九条确定的减损规则。因此，结合本案亚华公司并未向原审法院举证证明因***延付租金而存在的损失，原审酌定将滞纳金的标准调整为未付租金总额的10%，即47637.77元。综上所述，对亚华公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，原审判决：一、解除亚华公司与***2015年4月11日签订的房屋租赁合同；二、***于判决生效之日起十日内支付亚华公司租金476377.65元；三、***于判决生效之日起十日内支付亚华公司延付租金的滞纳金47637.77元；四、驳回亚华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27794元，因适用简易程序减半收取13897元，由亚华公司承担11122元，由***承担2775元。

二审中***提供的证据有：1、万豪公司营业执照一份，证明***与亚华公司签订合同是履行筹办万豪公司的职务行为，万豪公司成立后使用了涉案房屋。2、收据9张。证明万豪公司成立后，亚华公司向万豪公司收取房屋租金，实际履行合同的是万豪公司和亚华公司，不是***个人。亚华公司对***提供的证据的真实性无异议，但不能证明其证明目的，涉案租赁合同是***与亚华公司签订的，亚华公司收到的租赁费是***指示交付或代为履行。

本院认证意见：亚华公司对***提供的证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采纳。

本院经审理查明的事实与原审相同。

本院认为：关于本案诉讼主体资格问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，***与亚华公司签订涉案房屋租赁合同，亚华公司要求***承担相应的合同责任符合上述规定，***主张亚华公司将其列为被告诉讼主体错误没有根据，本院不予采纳。

关于***主张的诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。经审查原审卷宗，***在原审诉讼中未提出诉讼时效抗辩，其在二审中主张亚华公司诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。另***无证据证明其提交的退租通知送达亚华公司，且也未按合同约定提前终止合同，涉案房屋在原审法院勘验时亦存有***相应物品。***主张亚华公司未行使合同权利义务，其不应承担相应租金的主张没有充分根据。

综上，***的上诉主张不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9040元，由***承担。

本判决为终审判决。

审判长　　周云贺

审判员　　程俊林

审判员　　郭中伟

二〇一九年十一月四日

书记员　　刘　冬