上海浦杨物资公司诉上海浦东杨园市政建筑工程有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）沪一中民二(民)终字第3865号

上诉人（原审被告、反诉原告）上海浦杨物资公司，住所地上海市浦东新区XX路XX号；经营地上海市浦东新区XX路XX号。法定代表人杨志明，总经理。委托代理人高善来，上海市大明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海浦东杨园市政建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新区XX路XX号；经营地上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼XX室。法定代表人沈伟刚，董事长。委托代理人李志江，上海东方环发律师事务所律师。上诉人上海浦杨物资公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人上海浦杨物资公司的委托代理人高善来，被上诉人上海浦东杨园市政建筑工程有限公司的委托代理人李志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2004年11月6日，上海浦东杨园市政建筑工程有限公司（以下简称“杨园公司”）与上海浦杨物资公司建材经营部签订《协议书》，约定由上海浦杨物资公司建材经营部向杨园公司租借浦东新区XX路XX号办公大楼及空场地一块，租期从2005年1月起至该地被保税区征用开始为止。自2005年1月起，上述租赁标的物由上海浦杨物资公司建材经营部使用。2010年6月1日，杨园公司与上海浦杨物资公司（以下简称“浦杨公司”）签订《租赁协议书》，约定浦杨公司向杨园公司租借浦东新区XX路XX号的原杨园XX站部分地块（内有门卫一间、围墙、场地等），租借日期自2010年7月1日起至2015年6月30日止，年租金人民币75万元（以下币种均为人民币），先付后租；杨园公司提供供电装置，供水水源，其余费用由浦杨公司自负；如因动迁，政策性动迁浦杨公司必须无条件服从，在租赁期内浦杨公司在场地上的投入如动迁有赔偿则基本归浦杨公司所有（不包括杨园公司投入）。2013年7月中旬，杨园公司向浦杨公司送达了《动迁相关事项告知书》（附件为物业造价汇总表及相关查看表与估价明细表等共七页），告知浦杨公司补偿费评估总价为2,144,265元，要求其于2013年7月28日前反馈具体意见，并在十天内享有申请复估的权利。浦杨公司于2013年12月10日签署回执意见：本告知书内容签收人不同意，签收只作为收到此凭证依据，并不作为拆迁依据。2013年12月10日，上海市浦东新区高东镇人民政府作为拆迁人（甲方）、杨园公司作为被拆迁人（乙方），双方签订《协议书》，约定乙方被列入拆迁范围内的被拆迁建筑物位于浦东新区XX路XX号，经评估测量总建筑面积为5,975.02平方米。甲方根据相关拆迁政策规定，对乙方所属企业的建筑物、附属设施、地下设施、设备物品搬迁、装修、停产停业等一切费用进行补偿，甲方对乙方采用货币形式补偿，补偿金额为27,980,560元。协议生效后30个工作日内，甲方向乙方支付拆迁补偿款约40%，计1,120万元；乙方按本协议规定的时间内，并符合交房标准，向甲方移交被拆迁建筑物后30个工作日内，甲方支付剩余补偿款16,780,560元，其中建筑物补偿14,543,820元（5,975.02平方米×4,248元/平方米×57.3%）、装修877,329元、附属设施1,361,165元、机器设备搬迁274,765元，物资搬迁647,330元、停产停业补偿3,079,608元（按测绘定界面积8,798.88平方米×350元/平方米）、码头使用费补偿100万元（20万/年×5年）、奖励费3,540,882元（评估价的20%）、速迁费2,655,661元（评估价的15%），另评估报告附件2“房屋查看表”记载，列于浦杨公司名下房屋总面积为746平方米，其中房14为36平方米，房24为10平方米；附件4“附属设施查看及估价明细表”第2项记载：场地，C20,厚20cm,数量4,000平方米，单价98元，总价392,000元。2014年4月28日，杨园公司以浦杨公司欠费为由向上海市浦东新区人民法院（以下简称“浦东法院”）提起诉讼，浦东法院于2014年7月28日作出（2014）浦民一（民）初字第15427号民事判决，在认定年租金75万元的基础上，判决浦杨公司支付自2010年7月1日起至2014年6月30日止的租金2,130,435.79元及利息。浦杨公司不服提起上诉，二审法院在确认涉案租赁协议有效、杨园公司享有租赁期间出租收益权的基础上，作出维持原判的终审判决。2014年9月1日，杨园公司向浦杨公司发出律师函，催讨自2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金及利息，并表示合同期满后不再出租。原审另查明，2007年12月25日，案外人XX有限公司有限公司作为拆迁人（甲方）、杨园公司作为被拆迁人（乙方），双方签订《企事业单位土地拆迁补偿协议》，约定甲方因工程建设需要拆迁乙方建筑面积264.47平方米，拆迁补偿费用合计534,033元。根据杨园公司提供的电费发票记载，每月基本电费为4,872元，2014年7～12月电费分别为5,807.28元、7,583.99元、7,896.81元、8,170.52元、6,847.78元、9,929.44元（含力率调整4,985.24元），合计46,235.82元。以上电费已由杨园公司实际支付。经原审法院现场勘查，截至2015年4月1日，涉案租赁场地内的电表分表读数为“45684”,水表分表已坏，读数停留在“4111”。原审审理中，浦杨公司对于自2013年4月起至2014年4月止的水费3,237.32元、电费8,814元表示同意支付；对于自2014年7月起至2014年12月止的电费46,235.82元，浦杨公司认为杨园公司共出租了三户，故其最多承担三分之一。杨园公司表示XX路XX号原安装了一个大工业电表，由三家在使用，其为另两户安装了分表，基本电费未让承租户分摊，均由其自行承担。2014年4月起，场地只有浦杨公司在使用，故所产生的电费均由浦杨公司承担。另，鉴于涉案租赁期限于诉讼期间已届满，杨园公司表示不再主张解除合同的诉请，且本案中仅主张至合同期满之日的租金；对涉案拆迁补偿费，除速迁费、奖励费之外，同意在本案中一并处理。就浦杨公司可得之补偿款，浦杨公司陈述构成为：一、评估报告中确认属于浦杨公司的分割款：1、房屋1,815,841.58元（746平方米×4,248元/平方米×57.3%）；2、装修款107,181元；3、附属设施223,230元；4、设备搬迁费223,000元；5、物资搬迁费405,930元；6、停业损失1,255,758元；7、码头费100万元；8、速迁费、奖励费971,313.90元（上述1～5项总额2,775,182.58元×35%）；二、评估报告中列在杨园公司名下，实际应更正至浦杨公司名下的费用，即评估报告附件4第2项的场地由浦杨公司承租后重新做过，该部分不应计在杨园公司名下,费用为：4,000平方米×98元/平方米×1.35=529,200元；三、杨园公司应赔偿给浦杨公司的费用2,511,719.56元：1、浦杨公司的建造房屋实际面积850.46平方米，评估报告中的746平方米是杨园公司签字确认的，差额部分应予赔偿；2、评估结果出来后，杨园公司未告知浦杨公司，导致漏项损失，包括电缆沟及电缆线86,000元、吊车专用配电分路箱2万元、码头专用标志及安全设施5万元，损失合计：（86,000元+20,000元+50,000元）×1.35＝210,600元；3、因以上原因导致计算错误,包括物资搬迁费少评估了2万吨，计80万元;两台地磅差价299,000元；码头吊少评估了至少5万元；两个化粪池差价47,000元，该项损失合计：(800,000元+299,000元+50,000元+47,000元)×1.35=1,614,600元。对此，杨园公司认为：一、评估报告附件2中的房14（门卫）、房24（配电间）为杨园公司所有，故归属于浦杨公司的房屋为700平方米，计补偿款1,703,872.80元；对于浦杨公司主张的装修款107,181元、附属设施223,230元、设备搬迁费223,000元、物资搬迁费405,930元无异议；动迁方同意杨园公司延期至2015年6月30日之后来履行清场交地义务，且动迁对浦杨公司生产经营不存在任何影响，其不应享有停业损失，即使存在补偿，也应按浦杨公司享有的700平方米面积计算才合理；码头费是针对码头交付动迁方拆除后，杨园公司作为码头业主无法使用进行的补偿，且浦杨公司租赁的是XX路XX号场地，码头并非租赁标的物，其无权获得该部分补偿；浦杨公司享有的速迁费、奖励费应为：2,663,213.80元×35%＝932,124.83元，但该款项的支付前提是及时交付场地，因浦杨公司至今未交还场地，导致杨园公司无法向动迁方交付，动迁方已表示再不交付将在支付剩余款项时扣除速迁费、奖励费；二、2013年7月中旬初评结果出来后，杨园公司已明确书面告知浦杨公司，要求其在2013年7月28日前反馈具体意见，同时也告知其有申请复估的权利，浦杨公司主张的评估报告更正部分与赔偿部分的损失不存在。涉案地块开发单位上海外高桥XX管理有限公司（以下简称“A公司”）表示，鉴于涉案地块存在砂石堆场，容积率较低，经镇里研究决定，按土地测绘面积×1.2容积率计算停产停业损失面积，该政策就是针对房子少、场地多的特殊行业，浦杨公司应得的停产停业损失为：（8,798.88平方米-5,975.02平方米+746平方米）×350元/平方米＝1,249,451元;现场只有一个码头，无论有多少码头证，但就补偿一个，具体如何分配补偿款由法院决定；现确定的最后交地期限为2015年10月底，届时再不交地，则可能会扣除一定比例的速迁费、奖励费。原审审理中，杨园公司提起诉讼，请求判令：1、解除涉案租赁协议；2、浦杨公司立即迁出浦东新区XX路XX号场地，并将上述场地返还给杨园公司；3、浦杨公司支付自2014年7月1日起至2014年11月3日止的租金256,250元及自2014年11月4日起至迁出场地之日止的场地使用费；4、浦杨公司支付拖欠的自2013年4月起至2014年4月止的水费3,237.32元、电费8,814元、清洁费130元及自2014年7月起至2014年12月止的电费46,235.82元。审理中，杨园公司放弃主张诉请4中的清洁费。浦杨公司辩称：不同意杨园公司的诉讼请求，并提起反诉，请求判令杨园公司：1、返还赵家沟拓宽期间拆除的264.47平方米水泥仓库的补偿款534,033元;2、返还2013年整体拆迁的补偿款9,043,172.56元。针对浦杨公司的反诉请求，杨园公司辩称：不同意反诉请求第一项。2013年的动迁事项及评估均是由开发商主导和实施的，以租赁场地现状评估，不存在杨园公司确认或否认。评估结果出来后，杨园公司也书面征求过浦杨公司的意见，浦杨公司反诉所称的需更正及赔偿部分不存在。原审法院认为，涉案租赁协议的有效性、杨园公司的诉讼主体资格以及其享有租赁期间出租收益的权利已由另案生效判决确认，浦杨公司认为拆迁后场地已不再属于杨园公司、杨园公司诉讼主体不适格的意见不能成立。合同终止后，浦杨公司再行占用租赁场地已无合同依据，杨园公司要求浦杨公司迁出并返还的诉讼请求，予以支持。鉴于双方在租赁期间并未办理过租赁场地交接，客观上，至今浦杨公司在租赁场地上仍堆放着大量砂石，浦杨公司辩称其未使用租赁场地的意见，显然与事实不符，杨园公司要求浦杨公司支付租赁期内的租金，亦予支持。对于自2013年4月起至2014年4月止的水费3,237.32元、电费8,814元，浦杨公司同意支付，予以准许。鉴于本案纠纷实质系因双方对拆迁利益分配不能协商一致所致，而自2014年7月起至2014年12月止的电费46,235.82元中大部分为基本电费，故原审法院酌定浦杨公司承担60%的费用。浦杨公司认为上述期间有三家承租户在共同使用，但未提供证据证明。对于浦杨公司主张的2007年12月赵家沟河道拓宽期间拆除的264.47平方米水泥仓库补偿款，其仅提供了一份杨园公司与动迁单位签订的拆迁协议，杨园公司对浦杨公司反诉陈述的事实理由均不认可，浦杨公司又无其他证据佐证，在另案答辩中亦未提及，故该项反诉请求，不予支持。对于2013年12月签订的动迁协议中涉及的浦杨公司的动迁利益，杨园公司无异议的部分，予以确认。对于争议部分，原审认为：一、双方确认门卫间为杨园公司所有，经现场勘查，门房间位置与评估报告附图中房14的位置吻合，杨园公司要求在建筑物补偿费用中扣除具有事实依据；浦杨公司认为其承租后因围墙外扩而对原配电间（房24）进行了重建，另出于经营需要在原水泥场地基础上重新铺设了争议的4,000平方米场地，杨园公司对此不认可，浦杨公司亦未提供证据证明，对于该节事实难以认定。退一步而言，即使浦杨公司因外扩围墙而外移重建配电间、经营中对原有水泥场地进行过一定修补，也不能认定配电间、场地拆迁利益归属发生转移。据此，浦杨公司应享有的建筑物补偿费用为：（746平方米-36平方米-10平方米）×4,248元/平方米×57.3％＝1,703,872.80元；二、对于停产停业损失，A公司陈述了具体分配理由，其陈述具有合理性，可按其计算方式判决，此项费用为：（8,798.88平方米-5,975.02平方米+700平方米）×350元/平方米＝1,233,351元；三、根据拆迁补偿明细，码头费是按5年计算，而本案中租赁双方均持有港口经营许可证，截至评估时浦杨公司的剩余租赁期限为21个月，原审据此确认浦杨公司应享有的码头费为：1,000,000元÷60个月×21个月＝350,000元（已四舍五入）；四、基于上述认定，按照动迁补偿明细载明的标准，浦杨公司可取得的速迁费、奖励费为：（1,703,872.80元+107,181元+223,230元+223,000元+405,930元）×35%＝932,124.83元；五、杨园公司与浦杨公司之间系租赁法律关系，本案涉及的动迁利益分割应以涉案动迁协议确定的范围、金额为限。从事实过程来看，杨园公司在拆迁中征求过浦杨公司的评估意见，但浦杨公司未在合理期限内提出具体异议并申请复估，其以评估漏项、计算差错损失系因杨园公司责任所致为由，要求杨园公司赔偿，缺乏事实和法律依据。按此计算，除速迁费、奖励费之外，浦杨公司应取得的拆迁补偿费用为：1,703,872.80元+107,181元+223,230元+223,000元+405,930元+1,233,351元+350,000元＝4,246,564.80元。另外，鉴于杨园公司尚未取得全部拆迁款，结合A公司的意见，A公司之后支付给杨园公司的速迁费、奖励费数额尚存在不确定性，故速迁费、奖励费在本案中不予处理。原审法院审理后于二〇一五年十月二十九日作出判决：一、上海浦杨物资公司于判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区XX路XX号场地内迁出，并将上述场地返还上海浦东杨园市政建筑工程有限公司；二、上海浦杨物资公司于判决生效之日起三十日内支付上海浦东杨园市政建筑工程有限公司自2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金75万元；三、上海浦杨物资公司于判决生效之日起三十日内支付上海浦东杨园市政建筑工程有限公司自2013年4月起至2014年4月止的水费3,237.32元、电费8,814元；四、上海浦杨物资公司于判决生效之日起三十日内支付上海浦东杨园市政建筑工程有限公司自2014年7月起至2014年12月止的电费27,741.49元；五、上海浦东杨园市政建筑工程有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海浦杨物资公司动迁补偿款4,246,564.80元；六、驳回上海浦杨物资公司的其余反诉请求。负有给付金钱义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费841元，由上海浦杨物资公司负担；反诉案件受理费32,420元，由上海浦东杨园市政建筑工程有限公司负担20,386元，上海浦杨物资公司负担12,034元。判决后，浦杨公司不服，上诉于本院称：涉案场地已被征用，2013年12月10日，杨园公司与高东镇人民政府已经签订了协议书并领取了部分补偿款，故涉案场地的权利人已非杨园公司，实际权利人也未授权杨园公司收取租金，并明确表示签订拆迁合同后杨园公司不得继续收取租金，故杨园公司无权要求浦杨公司支付自2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金，浦杨公司也无义务向杨园公司返还涉案场地。杨园公司不允许浦杨公司参与拆迁，导致浦杨公司原审中提交的多项设备设施漏评而未列入评估报告，相应的损失应由杨园公司赔偿，杨园公司未将评估进程中的实际情况告知浦杨公司，也没有在2013年10月10日收到评估报告后告知浦杨公司对评估报告有提出异议的权利，导致浦杨公司的利益受损，杨园公司对此应予赔偿。就赵家沟拓宽期间拆除的水泥仓库的补偿款归属问题，该水泥仓库在浦杨公司的承租范围内，由浦杨公司实际建造，归浦杨公司所有，杨园公司并无证据证明水泥仓库系其建造，相应的补偿款应归浦杨公司所有。在赵家沟拓宽期间，浦杨公司所有的水泥仓库被拆迁，浦杨公司向杨园公司主张过补偿款，杨园公司回复称系违章建筑故无补偿款，浦杨公司主张停业损失，杨园公司亦回复不存在，现经查明上述补偿款已被杨园公司领取，杨园公司应返还给浦杨公司，故浦杨公司上诉请求维持原审判决第三、第四项，撤销原审判决第一、第二、第五、第六项，改判驳回杨园公司除要求浦杨公司支付水电费之外的其他诉讼请求，并支持浦杨公司原审中的全部反诉请求，或将本案发回重审。被上诉人杨园公司辩称：不同意浦杨公司的上诉请求，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨园公司与浦杨公司签订的《租赁协议书》明确约定租赁期限至2015年6月30日止，故该《租赁协议书》因履行完毕而终止，浦杨公司依法应按约将涉案场地返还给杨园公司。浦杨公司关于杨园公司并非涉案场地权利人及浦杨公司无义务向杨园公司返还涉案场地及支付租金的抗辩意见，人民法院生效判决对杨园公司的权利问题已作明确阐述，本院不再赘述，加之杨园公司因浦杨公司未返还场地而未能向拆迁人移交场地，故本院认为杨园公司有权要求浦杨公司返还涉案场地并支付欠付之租金，浦杨公司的上述抗辩意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采信。就浦杨公司可得拆迁补偿的范围及数额认定问题。就建筑物补偿，评估报告附件记载列于浦杨公司名下的房屋总面积为746平方米，经原审法院现场勘查，其中的房14与门房间的位置吻合，而根据租赁协议约定的内容及双方的确认看，门房间应为杨园公司所有，故房14虽列于浦杨公司名下，但实际补偿利益应归杨园公司所有，就房24即双方争议之配电间的归属问题，浦杨公司认为其对原有的配电间进行了重建，故配电间的补偿款应归其所有，杨园公司予以否认。对此，本院认为，从双方的陈述看，涉案地块原建有杨园公司所有的配电间，浦杨公司并未提供证据证明其有改建配电间的行为，即便其有改建行为，亦属对原有设施的改进，并不因其修缮行为致所有权发生变更，故本院认定配电间的补偿款应归杨园公司所有。浦杨公司主张其因经营需要在原水泥场地基础上重新铺设了争议的4,000平方米场地，但并未提供证据加以证明，杨园公司亦予以否认，故浦杨公司的该项主张，因缺乏证据支持，本院予以驳回。由此，浦杨公司享有权利的建筑面积为700平方米，原审据此计算浦杨公司可得之建筑物补偿费用，具有相应的事实基础，本院予以认同。就停产停业补偿，A公司的陈述尚属合理，本院同样予以采纳。就码头费用，协议书明确是补偿5年，每年20万元，杨园公司与浦杨公司均持有码头证，浦杨公司作为承租人，截止评估时的剩余租期为21个月，故原审以剩余租期计算浦杨公司可得之码头费，具有事实基础，亦公平合理，本院予以认同，浦杨公司要求取得全部码头费的主张，本院予以驳回。浦杨公司又主张因杨园公司未让其参与拆迁过程致其利益受损，杨园公司应予以赔偿。对此，本院认为，拆迁评估过程中，评估单位进行现场测量，涉案场地又为浦杨公司实际占有使用，浦杨公司对涉案场地将要被动迁应属明知，在杨园公司函告浦杨公司动迁相关事项后，浦杨公司并未举证证明其对告知事项提出异议，也未在合理期限内申请复估，故本案中浦杨公司再主张由杨园公司赔偿其因此遭受的损失2,511,719.56元,缺乏证据支持及法律依据，本院予以驳回。杨园公司并未取得协议书约定的全部补偿款，A公司也明确实际可能会扣除一定比例的速迁费及奖励费，即协议书中约定的速迁费及奖励费并非将来确定可以取得的补偿利益，故协议书所涉速迁费及奖励费，本案中不予处理，待数额确定后双方可另行解决。综合上述分析，依据协议书确定的内容，浦杨公司在本案中可获补偿的范围为建筑物补偿款、装修款、附属设施款、设备搬迁费、物资搬迁费、码头费、停产停业补偿，至于具体的数额，原审法院的计算于法有据，本院予以维持。就杨园公司与案外人XX有限公司有限公司签订的《企事业单位土地拆迁补偿协议》中确定的拆迁补偿利益之归属争议。浦杨公司虽主张上述补偿利益应归其所有，但并未提供证据证明被拆除建筑物归其所有，杨园公司也否认该次拆迁与浦杨公司存在关联性，故浦杨公司的该项诉请，因缺乏证据证明，本院予以驳回。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，浦杨公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33,261元，由上诉人上海浦杨物资公司负担。本判决为终审判决。

审　判　长　　顾　依

代理审判员　　蒋庆琨

代理审判员　　娄　永

二〇一六年二月四日

书　记　员　　许　晶

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……