上海浦东杨园市政建筑工程有限公司与上海浦杨物资公司租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浦民一（民）初字第1208号

原告（反诉被告）上海浦东杨园市政建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新区顾高路778号，经营地上海市浦东新区浙桥路289弄2号楼1103室。

法定代表人沈伟刚，董事长。

委托代理人李志江，上海东方环发律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海浦杨物资公司，住所地上海市浦东新区顾高路1831号，经营地上海市浦东新区顾高路816号。

法定代表人杨志明，总经理。

委托代理人高善来，上海市大明律师事务所律师。

原告上海浦东杨园市政建筑工程有限公司（以下简称杨园公司）诉被告上海浦杨物资公司（以下简称浦杨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，先适用简易程序，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。2015年3月25日，本案依法转为普通程序，于2015年4月17日再次公开开庭进行了审理。2015年4月下旬，被告浦杨公司提起反诉，本院于2015年6月5日、2015年9月8日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）杨园公司的委托代理人李志江、被告（反诉原告）浦杨公司的委托代理人高善来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）杨园公司诉称，2010年6月1日，双方签订《租赁协议书》，约定自2010年7月1日起，杨园公司将浦东新区顾高路816号场地租借给浦杨公司使用，被告通过先付后租的方式每年向原告支付场地租金人民币（以下币种同）75万元。协议生效后，杨园公司按约交付了上述场地，但浦杨公司未按照约定在2014年7月1日前支付2014年7月1日至2015年6月30日的租金。杨园公司曾于2014年7月14日、8月15日及9月1日三次委托律师发函催讨租金，但浦杨公司一直拖欠不付，其行为已构成根本性违约，杨园公司依法于2014年11月3日解除租赁协议，但浦杨公司仍一直占用租赁场地不予归还。故杨园公司起诉至法院，请求判令：1、解除涉案租赁协议；2、浦杨公司立即迁出浦东新区顾高路816号场地，并将上述场地返还给杨园公司；3、浦杨公司支付自2014年7月1日起至2014年11月3日止的租金256，250元及自2014年11月4日起至迁出场地之日止的场地使用费；4、浦杨公司支付拖欠的自2013年4月起至2014年4月止的水费3，237.32元、电费8，814元、清洁费130元及自2014年7月起至2014年12月止的电费46，235.82元。审理中，原告放弃主张诉请4中的清洁费。

被告（反诉原告）浦杨公司辩称，杨园公司无权解除租赁协议，其诉讼主体不适格，此处已拆迁，场地不再属于杨园公司，杨园公司已拿到补偿款。浦杨公司未使用过场地，值班人员居住在自建房屋内，故不存在租金和使用费，不过可能会产生一定的水电费，但没有这么多。同时，浦杨公司反诉称，2008年，码头所临赵家沟河道拓宽，浦杨公司在河边建造的简易水泥仓库被纳入红线范围，浦杨公司建议杨园公司要求拆迁方给予补偿，后杨园公司回复称水泥仓库属违章建筑不予补偿，停业损失由其交涉，不管获赔多少都归杨园公司，但河道拓宽施工期间的租金予以免除，浦杨公司表示同意。但在杨园公司于2014年起诉的关于主张拖欠租金的案件中，其仍向浦杨公司主张河道拓宽施工期间的租金。本案诉讼中，浦杨公司至拆迁方调取了当初的拆迁协议，显示拆除水泥仓库的补偿款为534，033元。既然杨园公司否认当初的约定，那么拆除水泥仓库的补偿款应当返还。2012年，码头开始整体拆迁。2013年12月10日，杨园公司与高东镇人民政府签订了拆迁补偿协议，约定拆迁方对建筑物、附属设施、地下设施、设备物品搬迁、装修、停产停业等一切费用进行补偿。按照拆迁补偿协议所附明细，浦杨公司的部分应归浦杨公司所有，但杨园公司只同意补偿300万元，双方为此僵持。故浦杨公司提起反诉，请求判令杨园公司：1、返还赵家沟拓宽期间拆除的264.47平方米水泥仓库的补偿款534，033元；2、返还2013年整体拆迁的补偿款9，043，172.56元。

针对反诉部分，原告（反诉被告）杨园公司辩称，2007年，赵家沟开河完工后，由于要为河边新建的防汛通道修建通往顾高路的出口，故在顾高路866号场地东侧，紧邻金光村交界处动迁了原告所有的南北宽十余米的场地，所拆迁的房屋是顾高路816号最东侧的一排管理用房，浦杨公司反诉称的264.47平方米的水泥场地子虚乌有，不同意该项反诉请求。2013年的动迁事项及评估均是由开发商主导和实施的，以租赁场地现状评估，不存在杨园公司确认或否认。评估结果出来后，杨园公司也书面征求过浦杨公司的意见，浦杨公司反诉所称的需更正及赔偿部分不存在。

经审理查明，2004年11月6日，杨园公司与上海浦杨物资公司建材经营部签订《协议书》，约定由上海浦杨物资公司建材经营部向杨园公司租借浦东新区顾高路778号办公大楼及空场地一块，租期从2005年1月起至该地被保税区征用开始为止。自2005年1月起，上述租赁标的物由上海浦杨物资公司建材经营部使用。

2010年6月1日，杨园公司与浦杨公司签订《租赁协议书》，约定浦杨公司向杨园公司租借浦东新区顾高路816号的原杨园五冶搅拌站部分地块（内有门卫一间、围墙、场地等），租借日期自2010年7月1日起至2015年6月30日止，年租金75万元，先付后租；杨园公司提供供电装置，供水水源，其余费用由浦杨公司自负；如因动迁，政策性动迁浦杨公司必须无条件服从，在租赁期内浦杨公司在场地上的投入如动迁有赔偿则基本归浦杨公司所有（不包括杨园公司投入）。

2013年7月中旬，杨园公司向浦杨公司送达了《动迁相关事项告知书》（附件为物业造价汇总表及相关查看表与估价明细表等共七页），告知浦杨公司补偿费评估总价为2，144，265元，要求其于2013年7月28日前反馈具体意见，并在十天内享有申请复估的权利。浦杨公司于2013年12月10日签署回执意见：本告知书内容签收人不同意，签收只作为收到此凭证依据，并不作为拆迁依据。2013年12月10日，浦东新区高东镇人民政府作为拆迁人（甲方）、杨园公司作为被拆迁人（乙方），双方签订《协议书》，约定乙方被列入拆迁范围内的被拆迁建筑物位于浦东新区顾高路778号，经评估测量总建筑面积为5975.02平方米。甲方根据相关拆迁政策规定，对乙方所属企业的建筑物、附属设施、地下设施、设备物品搬迁、装修、停产停业等一切费用进行补偿，甲方对乙方采用货币形式补偿，补偿金额为27，980，560元。协议生效后30个工作日内，甲方向乙方支付拆迁补偿款约40%，计1，120万元；乙方按本协议规定的时间内，并符合交房标准，向甲方移交被拆迁建筑物后30个工作日内，甲方支付剩余补偿款16，780，560元，其中建筑物补偿14，543，820元（5975.02平方米×4，248元／平方米×57.3%）、装修877，329元、附属设施1，361，165元、机器设备搬迁274，765元，物资搬迁647，330元、停产停业补偿3，079，608元（按测绘定界面积8798.88平方米×350元／平方米）、码头使用费补偿100万元（20万／年×5年）、奖励费3，540，882元（评估价的20%）、速迁费2，655，661元（评估价的15%），另评估报告附件2“房屋查看表”记载，列于浦杨公司名下房屋总面积为746平方米，其中房14为36平方米，房24为10平方米；附件4“附属设施查看及估价明细表”第2项记载：场地，C20，厚20cm，数量4000平方米，单价98元，总价392，000元。

2014年4月28日，杨园公司以浦杨公司欠费为由向本院提起诉讼，本院于2014年7月28日作出（2014）浦民一（民）初字第15427号民事判决，在认定年租金75万元的基础上，判决浦杨公司支付自2010年7月1日起至2014年6月30日止的租金2，130，435.79元及利息。浦杨公司不服提起上诉，二审法院在确认涉案租赁协议有效、杨园公司享有租赁期间出租收益权的基础上，作出维持原判的终审判决。

2014年9月1日，杨园公司向浦杨公司发出律师函，催讨自2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金及利息，并表示合同期满后不再出租。

另查，2007年12月25日，案外人上海致力诚建设工程有限公司作为拆迁人（甲方）、杨园公司作为被拆迁人（乙方），双方签订《企事业单位土地拆迁补偿协议》，约定甲方因工程建设需要拆迁乙方建筑面积264.47平方米，拆迁补偿费用合计534，033元。

根据杨园公司提供的电费发票记载，每月基本电费为4，872元，2014年7～12月电费分别为5，807.28元、7，583.99元、7，896.81元、8，170.52元、6，847.78元、9，929.44元（含力率调整4，985.24元），合计46，235.82元。以上电费已由杨园公司实际支付。

经现场勘查，截至2015年4月1日，涉案租赁场地内的电表分表读数为“45684”，水表分表已坏，读数停留在“4111”。

审理中，浦杨公司对于自2013年4月起至2014年4月止的水费3，237.32元、电费8，814元表示同意支付；对于自2014年7月起至2014年12月止的电费46，235.82元，浦杨公司认为杨园公司共出租了三户，故其最多承担三分之一。杨园公司表示顾高路778号原安装了一个大工业电表，由三家在使用，其为另两户安装了分表，基本电费未让承租户分摊，均由其自行承担。2014年4月起，场地只有浦杨公司在使用，故所产生的电费均由浦杨公司承担。另，鉴于涉案租赁期限于诉讼期间已届满，杨园公司表示不再主张解除合同的诉请，且本案中仅主张至合同期满之日的租金；对涉案拆迁补偿费，除速迁费、奖励费之外，同意在本案中一并处理。

就反诉请求2，浦杨公司陈述构成为：一、评估报告中确认属于浦杨公司的分割款：1、房屋1，815，841.58元（746平方米×4，248元／平方米×57.3%）；2、装修款107，181元；3、附属设施223，230元；4、设备搬迁费223，000元；5、物资搬迁费405，930元；6、停业损失1，255，758元；7、码头费100万元；8、速迁费、奖励费971，313.90元（上述1～5项总额2，775，182.58元×35%）；二、评估报告中列在杨园公司名下，实际应更正至浦杨公司名下的费用，即评估报告附件4第2项的场地由浦杨公司承租后重新做过，该部分不应计在杨园公司名下，费用为：4000平方米×98元／平方米×1.35=529，200元；三、杨园公司应赔偿给浦杨公司的费用2，511，719.56元：1、浦杨公司的建造房屋实际面积850.46平方米，评估报告中的746平方米是杨园公司签字确认的，差额部分应予赔偿；2、评估结果出来后，杨园公司未告知浦杨公司，导致漏项损失，包括电缆沟及电缆线86，000元、吊车专用配电分路箱2万元、码头专用标志及安全设施5万元，损失合计：（86，000元＋20，000元＋50，000元）×1.35＝210，600元；3、因以上原因导致计算错误，包括物资搬迁费少评估了2万吨，计80万元；两台地磅差价299，000元；码头吊少评估了至少5万元；两个化粪池差价47，000元，该项损失合计：（800，000元＋299，000元＋50，000元＋47，000元）×1.35=1，614，600元。对此，杨园公司认为：一、评估报告附件2中的房14（门卫）、房24（配电间）为杨园公司所有，故归属于浦杨公司的房屋为700平方米，计补偿款1，703，872.80元；对于浦杨公司主张的装修款107，181元、附属设施223，230元、设备搬迁费223，000元、物资搬迁费405，930元无异议；动迁方同意杨园公司延期至2015年6月30日之后来履行清场交地义务，且动迁对浦杨公司生产经营不存在任何影响，其不应享有停业损失，即使存在补偿，也应按浦杨公司享有的700平方米面积计算才合理；码头费是针对码头交付动迁方拆除后，杨园公司作为码头业主无法使用进行的补偿，且浦杨公司租赁的是顾高路816号场地，码头并非租赁标的物，其无权获得该部分补偿；浦杨公司享有的速迁费、奖励费应为：2，663，213.80元×35%＝932，124.83元，但该款项的支付前提是及时交付场地，因浦杨公司至今未交还场地，导致杨园公司无法向动迁方交付，动迁方已表示再不交付将在支付剩余款项时扣除速迁费、奖励费；二、2013年7月中旬初评结果出来后，杨园公司已明确书面告知浦杨公司，要求其在2013年7月28日前反馈具体意见，同时也告知其有申请复估的权利，浦杨公司主张的评估报告更正部分与赔偿部分的损失不存在。涉案地块开发单位上海外高桥新市镇开发管理有限公司（以下简称新市镇公司）表示，鉴于涉案地块存在砂石堆场，容积率较低，经镇里研究决定，按土地测绘面积×1.2容积率计算停产停业损失面积，该政策就是针对房子少、场地多的特殊行业，浦杨公司应得的停产停业损失为：（8798.88平方米-5975.02平方米＋746平方米）×350元／平方米＝1，249，451元；现场只有一个码头，无论有多少码头证，但就补偿一个，具体如何分配补偿款由法院决定；现确定的最后交地期限为2015年10月底，届时再不交地，则可能会扣除一定比例的速迁费、奖励费。

以上事实，有上海市房地产权证、《协议书》、《租赁协议书》、《企事业单位土地拆迁补偿协议》、动迁协议、评估报告、《动迁相关事项告知书》、发票、付款凭证、函、港口经营许可证及庭审笔录等在案佐证。

本院认为，涉案租赁协议的有效性、杨园公司的诉讼主体资格以及其享有租赁期间出租收益的权利已由另案生效判决确认，浦杨公司认为拆迁后场地已不再属于杨园公司、原告诉讼主体不适格的意见不能成立。合同终止后，浦杨公司再行占用租赁场地已无合同依据，杨园公司要求浦杨公司迁出并返还的诉讼请求，本院予以支持。鉴于双方在租赁期间并未办理过租赁场地交接，客观上，至今浦杨公司在租赁场地上仍堆放着大量砂石，浦杨公司辩称其未使用租赁场地的意见，显然与事实不符，杨园公司要求浦杨公司支付租赁期内的租金，本院亦予支持。对于自2013年4月起至2014年4月止的水费3，237.32元、电费8，814元，浦杨公司同意支付，本院可据此判决。鉴于本案纠纷实质系因双方对拆迁利益分配不能协商一致所致，而自2014年7月起至2014年12月止的电费46，235.82元中大部分为基本电费，故本院酌定浦杨公司承担60%的费用。浦杨公司认为上述期间有三家承租户在共同使用，但未提供证据证明。

对于浦杨公司主张的2007年12月赵家沟河道拓宽期间拆除的264.47平方米水泥仓库补偿款，其仅提供了一份杨园公司与动迁单位签订的拆迁协议，杨园公司对浦杨公司反诉陈述的事实理由均不认可，浦杨公司又无其他证据佐证，在另案答辩中亦未提及，故该项反诉请求，本院不予支持。对于2013年12月签订的动迁协议中涉及的浦杨公司的动迁利益，杨园公司无异议的部分，本院予以确认。对于争议部分，本院认为：一、双方确认门卫间为杨园公司所有，经现场勘查，门房间位置与评估报告附图中房14的位置吻合，杨园公司要求在建筑物补偿费用中扣除具有事实依据；浦杨公司认为其承租后因围墙外扩而对原配电间（房24）进行了重建，另出于经营需要在原水泥场地基础上重新铺设了争议的4000平方米场地，杨园公司对此不认可，浦杨公司亦未提供证据证明，本院对于该节事实难以认定。退一步而言，即使浦杨公司因外扩围墙而外移重建配电间、经营中对原有水泥场地进行过一定修补，也不能认定配电间、场地拆迁利益归属发生转移。据此，浦杨公司应享有的建筑物补偿费用为：（746平方米-36平方米-10平方米）×4，248元／平方米×57.3＝1，703，872.80元；二、对于停产停业损失，新市镇公司陈述了具体分配理由，其陈述具有合理性，本院可按其计算方式判决，此项费用为：（8798.88平方米-5975.02平方米＋700平方米）×350元／平方米＝1，233，351元；三、根据拆迁补偿明细，码头费是按5年计算，而本案中租赁双方均持有港口经营许可证，截至评估时浦杨公司的剩余租赁期限为21个月，本院据此确认浦杨公司应享有的码头费为：1，000，000元÷60个月×21个月＝350，000元（已四舍五入）；四、基于上述认定，按照动迁补偿明细载明的标准，浦杨公司可取得的速迁费、奖励费为：（1，703，872.80元＋107，181元＋223，230元＋223，000元＋405，930元）×35%＝932，124.83元；五、杨园公司与浦杨公司之间系租赁法律关系，本案涉及的动迁利益分割应以涉案动迁协议确定的范围、金额为限。从事实过程来看，杨园公司在拆迁中征求过浦杨公司的评估意见，但浦杨公司未在合理期限内提出具体异议并申请复估，其以评估漏项、计算差错损失系因杨园公司责任所致为由，要求杨园公司赔偿，缺乏事实和法律依据。按此计算，除速迁费、奖励费之外，浦杨公司应取得的拆迁补偿费用为：1，703，872.80元＋107，181元＋223，230元＋223，000元＋405，930元＋1，233，351元＋350，000元＝4，246，564.80元。另外，鉴于杨园公司尚未取得全部拆迁款，结合新市镇公司的意见，新市镇公司之后支付给杨园公司的速迁费、奖励费数额尚存在不确定性，故速迁费、奖励费在本案中不予处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）上海浦杨物资公司于本判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区顾高路816号场地内迁出，并将上述场地返还原告（反诉被告）上海浦东杨园市政建筑工程有限公司；

二、被告（反诉原告）上海浦杨物资公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海浦东杨园市政建筑工程有限公司自2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金75万元；

三、被告（反诉原告）上海浦杨物资公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海浦东杨园市政建筑工程有限公司自2013年4月起至2014年4月止的水费3，237.32元、电费8，814元；

四、被告（反诉原告）上海浦杨物资公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海浦东杨园市政建筑工程有限公司自2014年7月起至2014年12月止的电费27，741.49元；

五、原告（反诉被告）上海浦东杨园市政建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）上海浦杨物资公司动迁补偿款4，246，564.80元；

六、驳回被告（反诉原告）上海浦杨物资公司的其余反诉请求。

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费841元，由被告（反诉原告）上海浦杨物资公司负担；反诉案件受理费32，420元，由原告（反诉被告）上海浦东杨园市政建筑工程有限公司负担20，386元、被告（反诉原告）上海浦杨物资公司负担12，034元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　黄　政

人民陪审员　陆　洁

人民陪审员　丁彩云

二〇一五年十月二十九日

书　记　员　许瑞芬

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。